Kira Bedelinin Tespiti Dava Dilekçesi Örneği

Kira bedelinin tespiti davası, kira bedelinin güncel koşullara göre yeniden belirlenmesi için açılır. Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde artış oranı bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Ancak beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim; endeksi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bedele karar verir.

Görevli mahkeme

Sulh Hukuk Mahkemesi

Yetkili mahkeme

Taşınmazın bulunduğu yer

Süre

Hak düşürücü süre yok · geçerlilik tarihi için 30 gün kuralı önemlidir

Dava şartı

Kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk

Bu dava ne zaman açılır?

İki tipik durumda: kiraya veren, kira bedelinin piyasanın çok altında kaldığı gerekçesiyle artırılmasını; kiracı ise bedelin fahiş hâle geldiği gerekçesiyle indirilmesini ister. Dava her iki tarafça da açılabilir. Sözleşme beş yılı doldurmuşsa hâkim endeksle bağlı değildir ve emsal araştırmasıyla hakkaniyet bedeline hükmeder.

Dava öncesi hazırlık

1. Sözleşmenin başlangıç tarihini ve süresini belirleyin. Beş yılın dolup dolmadığı, hâkimin endeksle bağlı olup olmadığını belirler.
2. Otuz gün öncesinde ihtar gönderin. Kiraya verenseniz, yeni dönemden en az otuz gün önce artış iradenizi yazılı olarak bildirin; noter ihtarnamesi en güvenli yoldur.
3. Emsal araştırması yapın. Aynı bina, aynı sokak ve benzer nitelikteki taşınmazların güncel kira bedellerini gösteren ilanlar, kira sözleşmeleri ve emlakçı beyanları toplanmalıdır.
4. Taşınmazın durumunu belgeleyin. Yapılan tadilatlar, ısıtma sistemi, asansör, otopark ve konum avantajları bedel takdirinde dikkate alınır.
5. Arabulucuya başvurun. Kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; son tutanak dilekçeye eklenmelidir.

Örnek kira tespit dava dilekçesi

[ŞEHİR] NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ'NE

DAVACI
(KİRAYA VEREN)    : [Ad Soyad] (T.C. [Kimlik No])
                    [Açık adres]

VEKİLİ            : Av. [Ad Soyad]

DAVALI
(KİRACI)          : [Ad Soyad] (T.C. [Kimlik No])
                    [Kiralanan taşınmazın açık adresi]

KONU              : [Adres] adresindeki taşınmazın aylık kira bedelinin
                    [tarih] tarihinden geçerli olmak üzere aylık
                    [tutar] TL olarak TESPİTİ talebidir.

DAVA DEĞERİ       : [Aylık artış farkı x 12] TL

AÇIKLAMALAR       :

1. Müvekkil, [il/ilçe] [ada]/[parsel] sayılı [adres] adresindeki
   taşınmazın malikidir. Taşınmaz, [tarih] başlangıç tarihli kira
   sözleşmesi ile davalıya kiraya verilmiştir. Tapu kaydı ve sözleşme
   ektedir.

2. Kira ilişkisi [tarih] tarihinden bu yana kesintisiz devam etmekte
   olup [sayı] yılı doldurmuştur. Hâlen ödenmekte olan aylık kira
   bedeli [tutar] TL'dir.

3. Kira bedeli, aradan geçen süre içinde taşınmazın bulunduğu bölgedeki
   emsal kira bedellerinin çok altında kalmıştır. Aynı binada ve aynı
   nitelikteki dairelerin güncel kira bedelleri [tutar] TL ile
   [tutar] TL arasındadır. Emsal ilanlar ve sözleşmeler ektedir.

4. Taşınmaz [özellikler: net metrekare, oda sayısı, ısıtma sistemi,
   asansör, otopark, bulunduğu kat] niteliğindedir ve [tarih]
   tarihinde [tadilat] yapılmıştır.

5. Sözleşme [sayı] yıldır devam ettiğinden, TBK m.344/3 uyarınca kira
   bedeli endeksle bağlı olmaksızın; taşınmazın durumu ve emsal kira
   bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenmelidir.

6. Müvekkil, [Şehir] [Numara]. Noterliği'nin [tarih] tarih ve
   [yevmiye no] sayılı ihtarnamesi ile kira bedelinin artırılacağını
   davalıya bildirmiştir. İhtarname, yeni kira döneminin
   başlangıcından en az otuz gün önce [tarih] tarihinde tebliğ
   edilmiştir. Bu nedenle belirlenecek bedel, TBK m.345 uyarınca
   [tarih] tarihinden itibaren geçerli olacaktır.

7. Uyuşmazlık konusunda [Arabuluculuk Bürosu] nezdinde [Dosya No]
   sayılı dosya ile arabuluculuğa başvurulmuş, [tarih] tarihli son
   tutanakla anlaşma sağlanamadığı tespit edilmiştir.

HUKUKİ SEBEPLER   : 6098 s. TBK m.299 vd., m.344, m.345; 6325 s. Kanun;
                    HMK ve ilgili mevzuat.

DELİLLER          :
   - Tapu kaydı
   - [Tarih] başlangıç tarihli kira sözleşmesi
   - [Yevmiye no] sayılı ihtarname ve tebliğ belgesi
   - Emsal kira sözleşmeleri ve güncel ilan çıktıları
   - Kira ödemelerine ilişkin banka hesap hareketleri
   - Keşif ve bilirkişi incelemesi (talep olunur)
   - Tanık beyanları ve her türlü yasal delil

TALEP SONUCU      : Yukarıda açıklanan nedenlerle;

   a) Davanın KABULÜ ile [adres] adresindeki taşınmazın aylık kira
      bedelinin [tarih] tarihinden geçerli olmak üzere aylık
      [tutar] TL olarak TESPİTİNE,
   b) Belirlenen bedelin izleyen kira dönemlerinde TBK m.344 uyarınca
      artırılmasına,
   c) Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya
      yükletilmesine

karar verilmesini saygıyla vekâleten talep ederim. [Tarih]

                                            DAVACI VEKİLİ
                                          Av. [Ad Soyad]
                                              (İmza)

EKLER:
1. Vekâletname
2. Tapu kaydı ve kira sözleşmesi
3. Noter ihtarnamesi ve tebliğ belgesi
4. Emsal kira bilgileri
5. Arabuluculuk son tutanağı

Kira bedeli nasıl belirlenir?

1. Beş yıla kadar olan dönemlerde artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlıdır. Taraflar bunun üzerinde bir oran kararlaştırsa dahi bu sınır uygulanır.
2. Beş yıldan sonra hâkim; endeksi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bedele karar verir.
3. Uygulamada “hakkaniyet indirimi” gözetilir: kiracının uzun süredir taşınmazda oturması nedeniyle, tespit edilen emsal bedelin bir miktar altında bir bedele hükmedilmesi yaygındır.
4. Keşif ve bilirkişi hemen her dosyada yapılır; taşınmaz yerinde incelenir, emsallerle karşılaştırılır.
5. Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira bedellerinde TBK m.344/4 ayrı bir rejim öngörür; bu tür sözleşmelerde değişiklik ve uyarlama koşulları farklıdır.

Sık yapılan hatalar

• Otuz günlük ihtar süresinin kaçırılması. Belirlenecek bedel bir yıl sonra uygulanabilir hâle gelir.
• Emsal araştırmasının yapılmaması. Talep edilen bedelin dayanağı gösterilmezse dava, bilirkişinin takdirine bırakılmış olur.
• Arabuluculuk aşamasının atlanması. Kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda dava şartıdır.
• Beş yıl dolmadan hakkaniyet bedeli istenmesi. Beş yıl dolmamışsa hâkim kural olarak endeks sınırıyla bağlıdır.
• Dava değerinin yanlış gösterilmesi. Harç, yıllık artış farkı üzerinden hesaplanır.
• Tahliye talebiyle karıştırılması. Kira tespiti ayrı, tahliye ayrı davadır; ikisi aynı dilekçede istenemez.

Sıkça sorulan sorular

İlgili sayfalar

Kira ödenmediğinde kira borcu ihtarnamesi ve tahliye dilekçesi, paylı mülkiyetteki taşınmazlar için ortaklığın giderilmesi dava dilekçesi örneğine bakabilirsiniz. Alan bilgisi için Kira Hukuku ve Gayrimenkul Hukuku sayfalarımız yol gösterir.