Kira Artış Hesaplama ve Kira Zam Oranı
Kira Artış Hesaplama Aracı (2026)
Yeni kira döneminin başladığı aya göre TÜİK on iki aylık ortalama TÜFE oranıyla azami yeni kirayı hesaplar (TBK m.344). Konut ve işyeri kiralarında aynı sınır uygulanır.
Sonuçlar genel bilgilendirme amaçlı yaklaşık değerlerdir ve bağlayıcı değildir; somut dosyadaki tutar ve süreler farklı çıkabilir.
Kısa cevap: Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344). Hesap: mevcut kira × (1 + oran ÷ 100). Oran her ay değişir; aşağıdaki hesaplama aracı TÜİK’in açıkladığı son ayların oranlarını içerir. Örneğin Ekim 2026’da başlayan kira dönemi için azami oran, Eylül 2026 verisi olan %31,49’dur.
Kira artışı nasıl hesaplanır?
- Kira yılının bitişini belirleyin. Yeni kira dönemi hangi ayda başlıyorsa o ayı not edin.
- Oranı bulun. Uygulamada yeni dönemin başladığı aydan önceki aya ait, TÜİK’in açıkladığı “oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranı esas alınır. Aynı ay için tek ve son açıklanan veri kullanılır.
- Çarpın. Mevcut kirayı (1 + oran ÷ 100) ile çarpın; çıkan tutar yeni dönemde istenebilecek azami kiradır.
- Anlaşma varsa kontrol edin. Sözleşmedeki artış oranı bu sınırı aşıyorsa aşan kısım geçerli değildir (TBK m.344/1).
Örnek: mevcut kira 10.000 TL ve uygulanacak oran %30 ise azami yeni kira 10.000 × 1,30 = 13.000 TL olur. Oran %45 olsaydı 10.000 × 1,45 = 14.500 TL. Burada kullanılan oranlar yalnızca örnektir; kendi hesabınız için güncel oranı TÜİK verisinden alın.
Hangi hâllerde TÜFE sınırı uygulanmaz?
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| Taraflar artış oranında anlaşmış ve oran TÜFE sınırının altında | Anlaşma geçerlidir; sınırın altında artış kararlaştırılabilir |
| Taraflar oranda anlaşmamış | Bedeli hâkim, TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre belirler (TBK m.344/2) |
| Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşme; her beş yılın sonu | Anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın hâkim, TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bedeli belirler; bedel TÜFE oranının üzerinde de çıkabilir (TBK m.344/3) |
| Kira bedeli yabancı para ile kararlaştırılmış | Beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; TBK m.138 (aşırı ifa güçlüğü) hükmü saklıdır (TBK m.344/5) |
%25 sınırı hangi dönemleri kapsıyordu?
11.06.2022 ile 01.07.2024 arasında yenilenen konut kira dönemlerinde artış, TÜFE oniki aylık ortalama oranı %25’in altında kalıyorsa o orana, aksi hâlde %25’e sınırlandırılmıştı (TBK Geçici Madde 2; 2/7/2023 – 1/7/2024 dönemleri için 7456 sayılı Kanun). Bu geçici düzenleme 01.07.2024’ten sonra yenilenen dönemler için uygulanmaz; bu dönemlerde artış TBK m.344’e göre bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranını geçemez. İşyeri kiralarında geçici %25 sınırı uygulanmamıştır.
Zammı ne zaman bildirmek gerekir?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlaması için dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde artışı kiracıya yazılı olarak bildirmiş olmalıdır; sözleşmede artış hükmü varsa yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel de yeni dönemin başından geçerli olur (TBK m.345). Ayrıntı için kira tespit davası ne zaman açılır yazımıza bakınız.
Artış fahişse ne yapılır?
- Yasal sınırı aşan kısım için anlaşma geçerli değildir; sınır içindeki bedeli bankadan ödeyip itirazı yazılı bildirin.
- Uyuşmazlık sürerse dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B; kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk).
- Kira bedeli sulh hukuk mahkemesinde belirlenir; ayrıntı için fahiş kira artışı nereye şikâyet edilir yazımıza bakınız.
- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m.343).
Sık sorulan sorular
Kira artış oranı her yıl aynı mıdır?
Hayır. Oran, her kira yılı için bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranına göre belirlenir ve ay ay değişir.
Sözleşmede “her yıl %50 artış” yazıyorsa geçerli midir?
TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranını aşan kısım geçerli değildir (TBK m.344/1); bu sınır beş yıldan uzun sözleşmelerde de uygulanır.
İşyeri kiralarında da aynı oran uygulanır mı?
Evet. TBK m.344 konut ve işyeri ayrımı yapmaz; geçici %25 sınırı yalnızca konut kiralarına ilişkindi.
Kira artışını hesaplayan resmi bir araç var mı?
Oran TÜİK tarafından açıklanır; hesabı mevcut kira × (1 + oran ÷ 100) formülüyle yapabilirsiniz.
Kaynak ve kontrol: TBK m.138, 343, 344, 345 ve Geçici Madde 2; 6325 sayılı Kanun m.18/B. Madde metinleri 14.10.2026 tarihinde güncel mevzuattan doğrulanmıştır. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır.