Kadastro Tespitine İtiraz Davası ve On Yıllık Hak Düşürücü Süre
- Kadastro tespitine itiraz, taşınmazın kime ait olduğunun idarece belirlenmesine karşı açılan bir davadır.
- İlk aşama, ekip çalışma alanındayken kadastro müdürlüğüne yapılan komisyon itirazıdır.
- Komisyon itirazı yalnızca uygulanan belgelerin geçerliliği hakkında yapılabilir; belgeye dayanmayan itiraz incelenmez.
- Askı cetvelleri müdürlükte ve muhtarlıkta 30 gün ilan edilir; bu ilan şahsen tebliğ sayılır.
- İlan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açılabilir.
- 30 günlük ilan süresi geçtikten sonra dava açılmayan tutanaklar kesinleşir.
- Kesinleşen tutanaklar, kesinleşme tarihi tescil tarihi gösterilerek en geç üç ay içinde tapuya kaydedilir.
- Kesinleşmeden itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki sebeplere dayanılarak dava açılamaz.
- Bu on yıllık süre hak düşürücü niteliktedir ve yargılamanın her aşamasında re’sen gözetilir.
- Süre üç farklı yoldan başlayabilir: itirazsız kesinleşme, komisyon kararıyla kesinleşme, kadastro mahkemesi hükmünün kesinleşmesi.
- Kesinleşme tarihi tereddütlüyse, tebliğ evrakları getirtilerek tarihin kesin biçimde saptanması gerekir.
- Kamu malı iddiasına dayanan davalar, Anayasa Mahkemesinin iptal kararı sonrasında on yıllık sürenin dışındadır.
- Daha önce kadastrosu yapılmış yerin yeniden kadastrosu yapılamaz; ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüzdür.
- Mükerrer kadastro davalarında görev asliye hukuk mahkemesindedir.
- Kesinleşmeden tapuya tescil edilen tutanaklarda, 20 yıllık malik sıfatıyla zilyetlik tapuya güven ilkesinden yararlandırır.
Kadastro, taşınmazın sınırlarını ve malikini devlet eliyle bir kez ve toplu olarak belirleyen işlemdir. Bu belirleme yanlış yapıldığında, kişinin nesillerdir kullandığı yer bir başkası ya da Hazine adına tescil edilebilir.
Bu yanlışı düzeltmenin yolu, çoğu zaman çok kısa süreli kapılardan geçer. Aşağıda komisyon itirazını, otuz günlük askı süresini, on yıllık hak düşürücü süreyi ve bu sürenin hangi hâllerde işlemediğini güncel Yargıtay kararlarıyla ele alıyoruz.
Kanunî dayanak
3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 11: “Kadastro müdürü, kadastro tutanaklarına göre yapılan tespitlere dayanarak, askı cetvellerini düzenler; bu cetvelleri ve pafta örneklerini, müdüriyette ve ayrıca muhtarın çalışma yerinde 30 gün süre ile ilan ettirir; itirazı olanların ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açabileceklerini belirtir. … Bu Kanun gereğince yapılan ilanlar, ilgili gerçek kişilere, kamu ve özel hukuk tüzelkişilerine şahsen tebliğ edilmiş sayılır.”
3402 sayılı Kanun m. 12: “30 günlük ilan süresi geçtikten sonra, dava açılmayan kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler kesinleşir. Kadastro müdürü tarafından onaylanarak kesinleşen tutanaklar ile kadastro mahkemesinin kesinleşmiş kararları; kesinleşme tarihleri tescil tarihi olarak gösterilmek suretiyle en geç 3 ay içinde tapu kütüklerine kaydedilir. Bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.”
3402 sayılı Kanun m. 22: “Evvelce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz. Bu gibi yerler ikinci defa kadastroya tâbi tutulmuşsa, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır ve Türk Medenî Kanununun 1026 ncı maddesine göre işlem yapılır. Süresinde dava açılmadığı takdirde, ikinci defa yapılan kadastro, tapu sicil müdürlüğünce re’sen iptal edilir.”
Aynı taşınmaz için üç ayrı yol vardır ve her birinin süresi başkadır:
| Ölçüt | Komisyon itirazı | Kadastro mahkemesinde dava |
|---|---|---|
| Süre | Ekip çalışma alanındayken | 30 günlük askı ilanı içinde |
| Merci | Kadastro teknisyenliği veya müdürlük | Kadastro mahkemesi |
| Konu sınırı | Yalnız belgelerin geçerliliği | Sınırlandırma ve tespitin tümü |
| Belge şartı | Belgeye dayanmayan itiraz incelenmez | Böyle bir sınır yok |
| İnceleme süresi | En geç bir ay | Yargılama süresi |
| Toplanma | Tam üye sayısı, oy çokluğu | Mahkeme hükmü |
| Sonuç | Yeni tutanak düzenlenir | Hükümle kesinleşir |
| Duyuru | Askı ilanı ile | Tebligat ile |
| Sonraki hak | İlan süresinde dava hakkı saklı | Kanun yolları |
Kritik nokta: On yıllık sürenin ne zaman başladığı, davanın kaderini tek başına belirler. Tutanak üç ayrı yoldan kesinleşebilir: komisyona itiraz edilmez ve askı süresinde dava açılmazsa kadastro ekibinin tespitiyle; komisyona itiraz edilir de komisyon kararına karşı süresinde dava açılmazsa komisyon kararıyla; askı süresinde dava açılmışsa kadastro mahkemesi hükmünün kesinleşmesiyle. Bu nedenle dosyaya yalnız tapu kaydının değil, kadastro tutanağının, komisyon kararının ve tebliğ evraklarının da getirtilmesi gerekir.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- İlan tarihlerini öğrenin. Askı cetvellerinin hangi tarihler arasında ilan edildiğini kadastro müdürlüğünden alın.
- Ekip sahadayken itiraz edin. Belgeye dayalı itirazınızı kadastro teknisyenliğine veya müdürlüğe yazılı olarak verin.
- Belgeyi ekleyin. Bir belgeye dayanmayan komisyon itirazının incelenmeyeceğini unutmayın.
- Otuz günü kaçırmayın. İlan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açma hakkınız saklıdır.
- Tutanağı ve komisyon kararını isteyin. Kesinleşme kaydının ne zaman ve nasıl düşüldüğünü belgeleyin.
- Tebliğ evraklarını araştırın. Komisyon kararının tebliğ edildiği tarih, sürenin başlangıcını değiştirebilir.
- Tapu kaydını karşılaştırın. Edinme sebebi ve tarihi bölümündeki tarih ile tutanaktaki tarih çelişiyorsa bunu dava dilekçesinde gösterin.
- Hukukî sebebi doğru kurun. İddianız kadastrodan önceki bir sebebe mi, sonraki bir sebebe mi dayanıyor?
- Kamu malı istisnasını değerlendirin. Yol, meydan gibi kamu malı iddiaları on yıllık sürenin dışındadır.
- Mükerrerliği araştırın. Aynı yer daha önce kadastro görmüşse ikinci kadastro hükümsüzdür.
- Görevli mahkemeyi seçin. Mükerrer kadastro nedenine dayalı davalar asliye hukuk mahkemesinde görülür.
- Zilyetliği belgeleyin. Tanık, mahallî bilirkişi, hava fotoğrafı ve keşif delillerini baştan toplayın.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 11.09.2024 T., 2024/3335 E., 2024/4802 K.
Askı süresinde dava açılmazsa tutanak kesinleşir ve on yıl işlemeye başlar. Orman vasfıyla Hazine adına tespit edilen taşınmaz için 2019’da açılan tapu iptali ve tescil davasında, askı ilanları 2008 yılında yapılmış ve süresinde dava açılmamıştı. Bölge Adliye Mahkemesi “askı ilan süresi içerisinde dava açılmaması üzerine kadastro tespitinin kesinleşerek taşınmazın tapuya tescil edildiği”ni ve “mülkiyete ilişkin talepler yönünden hak düşürücü süre dava şartı olduğundan yargılamanın her aşamasında re’sen gözetileceği”ni belirterek davayı usulden reddetmiş, Daire bu kararı yerinde bulmuştur. Karar oy çokluğuyla onanmıştır. Karşı oyda, tutanaktaki kesinleşme kaydının çelişkili olduğu ve tapudaki tarihe güvenen davacı yönünden sürenin dolmadığı savunulmuştur; bu görüş Dairenin kararı değildir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 12.03.2024 T., 2024/1103 E., 2024/2064 K.
Komisyon kararının tebliği kesinleşme tarihini belirler. Tespite itiraz edilmiş, komisyon 14.12.1990 tarihli kararıyla itirazı reddetmiş, karar ilgililere 29.11.1991’de tebliğ edilmiş ve tespit 29.12.1991’de kesinleşmişti. Dava 25.01.2016’da açılmıştı. Daire, “tapulama tutanağında tutanağa eklenen belgeler arasında 8 sıra nolu 29.11.1991 tarihli tebliğ mazbatasından bahsedildiği, tutanağın kesinleşmesine ilişkin evrakta ilgililere tebliğ edildiğinin açıkça belirtildiği, bu durumda kadastro tespitinin ilgililere tebliğ edilmek suretiyle 29.12.1991 tarihinde kesinleştiğinin kabulü ile davanın 25.01.2016 tarihinde hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığı” gerekçesiyle temyiz itirazlarını reddetmiştir. Karar kesin olmak üzere oy çokluğuyla onanmıştır. Karşı oyda tebliğ evraklarının aslının dosyaya kazandırılması gerektiği savunulmuştur; bu görüş Dairenin kararı değildir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 02.10.2024 T., 2023/4245 E., 2024/5541 K.
Mükerrer kadastroda hak düşürücü süre işletilemez. Aynı yer 1958 ve 1966 yıllarında iki kez kadastro görmüş, tapu sicilinde çifte kayıt oluşmuştu. Daire ölçütü şöyle koymuştur: “mükerrerlik oluşturduğu belirtilen taşınmazlar yönünden 1959 tarihi itibariyle tapu sicil kaydı oluşmuş olup davacıdan, tapuda kayıtlı bulunan yer hakkında hak düşürücü süre içerisinde dava açması beklenemez. Davacının, aleni olan tapu siciline güvenmesi doğal olup, sicile göre de hak sahibi olduğundan, belirtilen hukuki sebeple açılacak davada hak düşürücü sürenin işletilmesi hayatın olağan akışına aykırı olup sözü edilen sürenin geçtiğinden söz edilemez.” Daire ayrıca amacı hatırlatmıştır: “Kadastro çalışmalarındaki amaç, tapu sicillerinin gerçek durumu yansıtması olduğuna göre, sicildeki hakkın kime ait olduğunun doğru olarak belirlenmesi gerekir.” Karar oy birliğiyle bozulmuştur.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 26.12.2022 T., 2021/8476 E., 2022/8515 K.
Kamu malı iddiası on yıllık sürenin dışındadır. Kadim köy yolunun bir parselin içinde tespit edildiği iddiasıyla açılan davada mahkeme, tespitin 1984’te kesinleştiğini ve davanın 2014’te açıldığını belirterek hak düşürücü süreden ret kararı vermişti. Daire, 5841 sayılı Kanun’la eklenen ibarenin akıbetini hatırlatmıştır: “‘Bu hüküm, iddia ve taşınmazın niteliğine yahut Devlet veya diğer kamu tüzel kişileri dahil tarafların sıfatına bakılmaksızın uygulanır’ cümlesinde yer alan ‘…iddia ve taşınmazın niteliğine’ ibaresi ve 3. madde ile 3402 sayılı Kanun’a eklenen ‘Geçici 10. madde’ Anayasa Mahkemesinin 12/05/2011 tarihli ve E.2009/31 K.2011/77 sayılı kararı ile iptal edildiğinden kamu malı olduğu iddiasıyla açılan tapu iptali ve tescil davaları on yıllık hak düşürücü sürenin dışında bırakılmıştır.” Karar oy birliğiyle bozulmuştur.
Dört karar birlikte okunduğunda tabloyu şu halkalar tamamlar.
Birinci halka – asıl kapı otuz gündür. Askı ilanı şahsen tebliğ sayıldığından, “haberim olmadı” savunması kural olarak sonuç doğurmaz. Bu süre içinde açılacak dava kadastro mahkemesindedir.
İkinci halka – ikinci kapı on yıldır ve dardır. Otuz gün kaçtıysa geriye kadastrodan önceki sebeplere dayalı dava kalır; bu da kesinleşmeden itibaren on yılla sınırlıdır. Eylül 2024 tarihli karar, sürenin dava şartı olarak re’sen gözetildiğini göstermektedir.
Üçüncü halka – başlangıç tarihi ispatlanmalıdır. Mart 2024 tarihli karar, komisyon kararının tebliğ edildiği tarihin sürenin başlangıcını belirlediğini ortaya koymuştur. Tebliğ evrakı yoksa tarih tartışmalıdır.
Dördüncü halka – tutanak ile tapu çelişebilir. Tutanaktaki kesinleşme kaydı ile tapu kaydındaki edinme tarihi farklıysa, bu çelişki dosyanın merkezine konulmalıdır.
Beşinci halka – kamu malı istisnası vardır. Aralık 2022 tarihli karar, Anayasa Mahkemesinin 2011 tarihli iptali sonrasında kamu malı iddiasına dayalı davaların süre dışında kaldığını göstermiştir.
Altıncı halka – mükerrer kadastro ayrı bir rejimdir. Kanun, ikinci kadastroyu bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayar. Ekim 2024 tarihli karar, sicile güvenen malikten süre içinde dava açmasının beklenemeyeceğini kabul etmiştir.
Yedinci halka – görev sorunu davayı geciktirir. Mükerrerlik iddiası mülkiyet uyuşmazlığı doğurduğundan görev asliye hukuk mahkemesindedir; yanlış mahkemede açılan dava yıllar kaybettirir.
Sekizinci halka – zilyetlik delili baştan toplanmalıdır. Süre engeli aşıldığında dosya esasa girer ve orada mahallî bilirkişi, tanık ve keşif belirleyici olur. Tapu iptal ve tescil davası, kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği ve orman kadastrosu ve 2/B arazileri yazılarımız bu aşamayı tamamlar.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Neden yanlış? | Doğrusu |
|---|---|---|
| Askı ilanını takip etmemek | İlan şahsen tebliğ sayılır | İlan tarihlerini müdürlükten öğrenin |
| Belgesiz komisyon itirazı | Belgeye dayanmayan itiraz incelenmez | Dayanak belgeyi ekleyin |
| Otuz günü geçirmek | Süre sonunda tutanak kesinleşir | Süre içinde kadastro mahkemesine gidin |
| Sadece tapu kaydına bakmak | Kesinleşme tarihi tutanakta yazar | Tutanak ve komisyon kararını getirtin |
| Tebliğ evrakını aramamak | Sürenin başlangıcını tebliğ belirler | Tebliğ mazbatasını isteyin |
| Süreyi taraf itirazına bırakmak | Hak düşürücü süre re’sen gözetilir | Baştan süre analizi yapın |
| Kamu malı istisnasını atlamak | Bu davalar süre dışındadır | İddianın niteliğini açıkça belirtin |
| Mükerrerliği araştırmamak | İkinci kadastro hükümsüzdür | Önceki kadastro kayıtlarını sorun |
| Görevli mahkemeyi karıştırmak | Mükerrerlikte görev asliyededir | Dava türünü doğru nitelendirin |
Kadastro tespitine itiraz davası nedir?
Kadastro çalışmaları sonucunda düzenlenen tutanaklardaki sınırlandırma ve tespitlere karşı, askı ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde açılan davadır.
Askı ilanı ne kadar sürer?
Kadastro müdürü askı cetvellerini ve pafta örneklerini müdürlükte ve muhtarın çalışma yerinde 30 gün süreyle ilan ettirir.
İlanı görmediğimi söyleyebilir miyim?
Kanuna göre bu ilanlar ilgili gerçek kişilere, kamu ve özel hukuk tüzel kişilerine şahsen tebliğ edilmiş sayılır.
Komisyona itiraz ne zaman yapılır?
Kadastro tutanağı düzenlendikten sonra, kadastro ekibi çalışma alanında işlerini bitirinceye kadar itiraz edilebilir.
Komisyona her konuda itiraz edilebilir mi?
Hayır. İtiraz sadece uygulanan belgelerin geçerliliği hakkında yapılabilir ve bir belgeye dayanmayan itirazlar incelenmez.
Komisyon itirazı dava hakkımı düşürür mü?
Düşürmez. Kanun, itiraz edenin ilan süresi içinde dava açma hakkının saklı olduğunu belirtmektedir.
Tutanak ne zaman kesinleşir?
30 günlük ilan süresi geçtikten sonra dava açılmayan kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler kesinleşir.
On yıllık süre nedir?
Tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukukî sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.
Bu süre mahkemece kendiliğinden dikkate alınır mı?
Evet. Yargı kararlarında mülkiyete ilişkin talepler yönünden hak düşürücü sürenin dava şartı olduğu ve yargılamanın her aşamasında re’sen gözetileceği belirtilmektedir.
Sürenin başlangıcı nasıl belirlenir?
Kadastro tutanağındaki kesinleşme kaydı esastır. Komisyon itirazı yapılmışsa komisyon kararının ilgililere tebliğ edildiği tarihe göre kesinleştirme yapılır.
Tapudaki tarih ile tutanaktaki tarih farklıysa ne olur?
Bu çelişkinin dava dosyasında açıkça ortaya konulması ve kesinleşme tarihinin tereddüde yer bırakmayacak şekilde saptanması gerekir.
Kamu malı iddiasında da süre işler mi?
Anayasa Mahkemesinin 12.05.2011 tarihli iptal kararı sonrasında, kamu malı olduğu iddiasıyla açılan tapu iptali ve tescil davaları on yıllık hak düşürücü sürenin dışında bırakılmıştır.
Aynı yerin iki kez kadastrosu yapılabilir mi?
Yapılamaz. Evvelce kadastro veya tapulaması yapılmış yerler ikinci defa kadastroya tâbi tutulmuşsa, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır.
Mükerrer kadastro davası hangi mahkemede görülür?
Mükerrer kadastrodan kaynaklanan ve niteliği itibarıyla mülkiyet uyuşmazlığı doğuran davalarda görev asliye hukuk mahkemesine aittir.
Kesinleşmeden tapuya tescil olmuşsa ne olur?
Kanun, kesinleşmemiş tutanakların tapuya tescil edilmesi hâlinde, taşınmazı tescil tarihinden itibaren 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduranların tapuya itimat prensibinden yararlanacağını öngörmektedir.
- 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 9 – Tespitlere itiraz
- 3402 sayılı Kanun m. 10 – Komisyon incelemesi
- 3402 sayılı Kanun m. 11 – Kadastro sonuçlarının ilanı
- 3402 sayılı Kanun m. 12 – Kesinleşme ve hak düşürücü süre
- 3402 sayılı Kanun m. 14 – Zilyetlikle iktisap
- 3402 sayılı Kanun m. 16 – Kamu malları
- 3402 sayılı Kanun m. 22 – İkinci kadastro yasağı
- 3402 sayılı Kanun m. 26 – Kadastro mahkemesinin görevi
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m. 713 – Olağanüstü zamanaşımı
- 4721 sayılı Kanun m. 1026 – Çifte tapu ve terkin
- 4721 sayılı Kanun m. 1007 – Tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluk
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 114 – Dava şartları
İlgili yazılarımız: tapu iptal ve tescil davası, kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği, zilyetlik ve korunması, orman kadastrosu ve 2/B arazileri, parselasyon ve düzenleme ortaklık payı.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir olaya ilişkin hukukî görüş veya tavsiye niteliği taşımaz. Kadastro uyuşmazlıklarında sonuç, tutanağın kesinleşme tarihine ve iddianın hukukî sebebine göre değişir.