Tapu İptal ve Tescil Davası: Yolsuz Tescil ve İyiniyetli Üçüncü Kişi
- Tapu iptal ve tescil davası, yolsuz tescilin düzeltilerek taşınmazın gerçek hak sahibi adına kaydedilmesini sağlar.
- TMK m.1024/2: bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ya da hukuki sebepten yoksun tescil yolsuzdur.
- TMK m.1023: tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur.
- TMK m.1024/1: yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi tescile dayanamaz.
- Vekilin, vekâlet verenin yararıyla bağdaşmayan işlem yapması vekâlet görevinin kötüye kullanılmasıdır.
- Bedel farkı ve ödeme yapılmamış olması kötüye kullanmanın başlıca göstergeleridir.
- Vekâletnamenin hile ile alındığı iddiası, kötüye kullanma iddiasını da içerir.
Tapu kaydı, mülkiyetin en güçlü kanıtıdır. Ancak kayıt her zaman gerçeği yansıtmaz: sahte vekâlet, ehliyetsiz devir, hile ya da vekilin kendi çıkarına işlem yapması sonucu yolsuz tescil doğabilir.
Bu durumda açılacak dava, tapu iptal ve tescil davasıdır. Davanın kaderini belirleyen soru ise neredeyse her zaman aynıdır: son malik iyiniyetli mi?
Yolsuz tescil nedir?
TMK m.1024 üç fıkrada tabloyu tamamlar:
- m.1024/1: “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.”
- m.1024/2: “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.”
- m.1024/3: “Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.”
Neden iyiniyet korunur?
Hukukumuzda, kişilerin huzur ve güven içinde alışverişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesini taşımamaları ve böylece toplum düzeninin sağlanması amacıyla alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi benimsenmiştir.
Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin tutulmasını da üstlenmiş, bunların aleniliğini sağlamış ve iyi tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiştir. Bunun doğal sonucu, tapuya itimat ederek taşınmaz edinen kişinin korunmasıdır.
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| İlk el, vekille işbirliği içinde | Kazanım korunmaz — iptal |
| Sonraki alıcı iyiniyetli | Kazanım korunur — tazminat gündeme gelir |
| Sonraki alıcı bilen/bilmesi gereken | Kazanım korunmaz — iptal |
| Akraba, ortak, komşu ilişkisi var | İyiniyet ayrıca denetlenir |
Vekâlet görevinin kötüye kullanılması
Vekil, vekâlet verenin yararına ve iradesine uygun hareket etmek, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür. Bu sadakat ve özen borcunun gereğidir.
Uygulamada kötüye kullanmanın göstergeleri:
- Akit bedeli ile gerçek değer arasında bariz fark bulunması
- Vekil tarafından vekâlet verene hiçbir ödeme yapılmamış olması
- Satıştan vazgeçildiği bildirildiği hâlde devrin yapılması
- Vekâlet ilişkisinin sona erdiğinin bilinmesine rağmen işlem yapılması
- Devrin vekilin yakınına ya da ortağına yapılması
Vekâletnamenin hile ile alındığı iddiası, vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasını da içerir. Bu nedenle mahkemenin davayı “hile” olarak nitelendirmesi, hukuki sebebin doğru şekilde vekâlet görevinin kötüye kullanılması olarak düzeltilmesine engel değildir.
Terditli talep: iptal olmazsa tazminat
Son malik iyiniyetli çıkarsa taşınmaz geri alınamaz. Bu ihtimale karşı dava dilekçesinde terditli olarak tazminat talebi ileri sürülmelidir; aksi hâlde yeni bir dava açmak gerekir ve zamanaşımı riski doğar.
Ne yapmalı?
- Taşınmazın tapu kayıt ve belgelerini (akit tablosu, resmî senet, vekâletname) tam olarak isteyin.
- Devir tarihindeki gerçek rayiç değerin tespiti için keşif ve bilirkişi talep edin.
- Bedelin ödenip ödenmediğini banka kayıtlarıyla araştırılmasını isteyin.
- Zincirleme devir varsa her halkayı ayrı ayrı davaya dâhil edin.
- Tarafların akrabalık, ortaklık, komşuluk ilişkilerini ortaya koyun; iyiniyet incelemesinin özü budur.
- Dava dilekçesinde terditli tazminat talebini mutlaka yazın.
- Dava sırasında devri engellemek için tapu kaydına tedbir şerhi isteyin.
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2010/767, K.2010/4920, 27.04.2010 İlk el kötüniyetli olsa da son malik iyiniyetliyse korunur. Davacı, birlikte iş kurma bahanesiyle alınan vekâletnamenin kötüye kullanılarak bağımsız bölümün önce vekilin ortağına, ondan da başka bir kişiye devredildiğini ileri sürmüştü. Mahkeme, ilk el yönünden vekâletin kötüye kullanıldığını kabul etmiş; ancak taşınmaz bedelinin vekilden tahsiline hükmedip tapu iptal ve tescil davasını reddetmişti. Daire, son kayıt malikinin temellükü iyiniyetliyse TMK m.1023‘ün koruyuculuğundan yararlanacağını, aksi hâlde ayni hak kazanan üçüncü kişinin ediniminin korunamayacağını belirtti. Kararda ilkenin gerekçesi de açıklanır: “kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir.” Devlet tapu sicillerini tutmayı üstlendiği ve aleniliğini sağladığı için, “tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu” duymuştur.
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2018/2669, K.2018/12619, 20.09.2018 Bedel farkı ve ödeme yokluğu kötüye kullanmayı gösterir. Davacı, 67 ve 102 parsel sayılı taşınmazlarının satışı için vekâlet verdiğini, sonradan satıştan vazgeçtiğini bildirmesine rağmen vekilin taşınmazları temlik ettiğini, tevhit ve ifrazdan sonra oluşan 173, 174, 175, 176, 177 ve 178 numaralı parsellerin de danışıklı biçimde diğer davalılara satıldığını ileri sürmüştü. Mahkeme iddiaların kanıtlanamadığı gerekçesiyle davayı reddetmişti. Daire iki olguyu öne çıkardı: taşınmazların akit bedelleri ile gerçek değerleri arasında bariz fark bulunması ve vekil tarafından davacıya yapılmış bir ödeme bulunmaması. Bunlar birlikte değerlendirildiğinde “dürüstlük kuralının, sadakat ve özen borcunun gözardı edilmek suretiyle vekiledenin yararı ile bağdaşmayacak bir işlem yapıldığı, böylece vekalet görevinin kötüye kullanıldığı” sonucuna varıldı. Bundan sonra yapılacak iş, vekille sözleşme yapan kişinin TMK m.3 anlamında iyiniyetli olup olmadığının, yani vekille çıkar ve işbirliği içinde hareket edip etmediğinin ve sonraki alıcıların m.1023 kapsamındaki durumunun araştırılmasıdır.
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2023/5192, K.2024/1266, 15.02.2024 Paydaşlık ve şirket ortaklığı iyiniyeti ortadan kaldırır. Vekâlet ilişkisinin sonlandırıldığının davalı vekil tarafından bilinmesine rağmen davacının payları 26.09.2007 ve 28.09.2007 tarihlerinde devredilmiş, satış bedellerinin ödendiği ise usulünce kanıtlanamamıştı. Daire, devrin davacının iradesine aykırı olduğunu ve onu zararlandırdığını saptayarak vekâletin kötüye kullanıldığı sonucuna vardı. Devralan yönünden ise iki olgu belirleyici oldu: devralanın dava konusu taşınmazlarda paydaş olması ve davacı ile arasında şirket ortaklığından kaynaklı anlaşmazlıklar bulunması. Bu nedenle iyiniyetli sayılamayacağı, davalıların el ve işbirliği içinde hareket ettikleri kabul edildi. Kararda m.1023‘ün kapsamı da tanımlanır: “tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkânsız olan kişinin iktisabı korunur.”
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2022/1146, K.2022/3941, 17.05.2022 Hile iddiası kötüye kullanma iddiasını da içerir. Mahkeme, bozma kararlarına uymasına rağmen davayı hukuki nitelendirme bakımından “hile” olarak adlandırmıştı. Daire önce vekilin konumunu hatırlatır: vekil, vekâlet verenin yararına ve iradesine uygun hareket etmek, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Ardından nitelendirme sorununu çözer: “vekaletnamenin hile ile alındığı iddiası, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasını da içermektedir.” Bu nedenle mahkemenin nitelendirmesi “vekalet görevinin kötüye kullanılması” olarak düzeltilmiştir. Kararda ayrıca TMK m.1023 ile m.1024‘ün üç fıkrası birlikte aktarılarak, iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının korunduğu, buna karşılık yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken kişinin tescile dayanamayacağı vurgulanır.
Tapu iptal ve tescil davası nerede açılır?
Taşınmazın aynına ilişkin bu dava, HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir. Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Dava nispi harca tabidir; harç, taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden hesaplanır. Dava sırasında taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulmasının talep edilmesi büyük önem taşır.
Vekilim taşınmazımı düşük bedelle sattı, ne yapabilirim?
Akit bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasında bariz fark bulunması ve size bir ödeme yapılmamış olması, vekâlet görevinin kötüye kullanıldığının başlıca göstergeleridir. Bu durumda tapu iptal ve tescil davası açabilirsiniz. Dava sonucunda vekille işbirliği içinde hareket ettiği anlaşılan alıcının kazanımı korunmaz. Ancak sonraki maliklerden biri iyiniyetliyse taşınmaz geri alınamaz; bu ihtimale karşı dilekçede terditli olarak tazminat talep edilmelidir.
Taşınmazı başkasına satılmışsa geri alabilir miyim?
Bu, son malikin iyiniyetli olup olmadığına bağlıdır. TMK m.1023 uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur ve taşınmaz geri alınamaz. Buna karşılık m.1024/1 uyarınca yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken kişi tescile dayanamaz. Zincirleme devirlerde her halka ayrı ayrı incelenir; alıcının taraflarla akrabalık, ortaklık ya da paydaşlık ilişkisi bulunması iyiniyet iddiasını zayıflatır.
İyiniyet nasıl belirlenir?
Ölçüt TMK m.3’tür: tapu sicilinde adı geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan ya da kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen sicilde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkânsız olan kişi iyiniyetlidir. Bu nedenle alıcının taşınmazı görüp görmediği, zilyetliğin kimde olduğu, bedelin gerçek değere uygunluğu, ödemenin banka üzerinden yapılıp yapılmadığı ve taraflar arasındaki kişisel ilişkiler incelenir. Bariz düşük bedelle ve incelemesiz yapılan alımlarda iyiniyet kabul edilmemektedir.
Dava zamanaşımına tabi mi?
Yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davası, mülkiyet hakkına dayandığından kural olarak zamanaşımına tabi değildir; ayni hak talebi süreyle sınırlanmaz. Buna karşılık taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye geçmesi hâlinde gündeme gelen tazminat talebi, haksız fiil ya da vekâlet ilişkisine göre zamanaşımına tabidir. Ayrıca kazandırıcı zamanaşımı yoluyla kazanım koşulları oluşmuşsa iptal talebi sonuçsuz kalabilir. Bu nedenle davanın gecikmeden açılması yerinde olur.
Hile ile alınan vekâletname için hangi sebebe dayanmalıyım?
Vekâletnamenin hile ile alındığı iddiası, Yargıtay uygulamasına göre vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasını da içerir. Bu nedenle mahkeme, hukuki nitelendirmeyi vekâlet görevinin kötüye kullanılması olarak yapabilir. Uygulamada dilekçede her iki olgunun da somut biçimde anlatılması, hangi vekâletnamenin ne zaman ve hangi koşullarda alındığının açıklanması yerinde olur. Hukuki nitelendirme her hâlde hâkime ait olduğundan yanlış nitelendirme davanın reddi sonucunu doğurmaz.
Mirasçı olarak açacağım davada payıma hasren talep edebilir miyim?
Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı olarak üçüncü kişiye karşı açılan davalarda, terekeye iade talebi ile miras payına hasren talep birbirinden farklı sonuçlar doğurur. Talebin terekeye iade olması hâlinde TMK m.640 çerçevesinde işlem yapılması gerekir; talep pay oranında iptal ve tescil ise bir kısım mirasçının kendi payını üçüncü kişiden isteyip isteyemeyeceği ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle talep sonucunun dilekçede açıkça belirtilmesi gerekir.
Dava sırasında taşınmazın satılmasını nasıl önlerim?
Dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulmasını talep etmelisiniz. Tedbir kararı verilirse taşınmazın devri hukuken engellenmez ancak sonraki alıcılar şerhi görmüş sayılacağından iyiniyet iddiasında bulunamaz. Mahkeme genellikle teminat karşılığında tedbire hükmeder. Tedbir talebinin gecikmesi, taşınmazın iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmesi ve davanın konusuz kalması riskini doğurur; bu nedenle dava açılır açılmaz talep edilmelidir.
- 4721 sayılı TMK m.2, 3 — Dürüstlük kuralı ve iyiniyet
- 4721 sayılı TMK m.705 — Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması
- 4721 sayılı TMK m.1007 — Tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluk
- 4721 sayılı TMK m.1023 — İyiniyetli üçüncü kişilere karşı
- 4721 sayılı TMK m.1024 — İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı
- 4721 sayılı TMK m.1025 — Yolsuz tescilin düzeltilmesi
- 6098 sayılı TBK m.502 vd. — Vekâlet sözleşmesi
- 6100 sayılı HMK m.12 — Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki
Bağlantılı başlıklar için muris muvazaası nedir, mirastan mal kaçırma, hisseli tapuda habersiz satış ve tapu şerh türleri yazılarımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayın koşulları farklı sonuçlar doğurabilir.
Mevzuat değişebildiğinden, işlem yapmadan önce yürürlükteki metin doğrulanmalıdır.