Kiracının Geri Verme Borcu ve Hor Kullanma Tazminatı (TBK m.334)
- Kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür (TBK m.334/1).
- Buna karşılık kiracı, sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir.
- Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre kiracı münhasıran kötü kullanım nedeniyle doğan zarar ve hasardan sorumludur.
- Bilirkişi raporunda hor kullanım ile olağan kullanım ayrımı her bir hasar kalemi için ayrı ayrı yapılmalıdır.
- Kullanım süresiyle orantılı yıpranma payı hesaplanıp alacaktan düşülmelidir.
- Boya gibi normal kullanımdan doğan giderlerden kiracı sorumlu tutulamaz.
- Zarar, tahliye tarihi itibarıyla belirlenecek rayiç birim fiyatlar üzerinden hesaplanır.
- Kiralananın geri verildiğinin kabulü için fiilen boşaltılması yetmez; anahtarın da teslim edilmesi gerekir.
- Tahliye tarihi çekişmeliyse, boşaltma ve anahtar teslimini ispat yükü kiracıdadır.
- Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa kiracı tevdi mahalli tayini isteyip anahtarı oraya teslim etmelidir.
- Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananı gözden geçirmek ve eksiklikleri hemen yazılı bildirmek zorundadır (TBK m.335).
- Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur; gizli ayıplarda sorumluluk devam eder.
- Sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan zararlar dışında peşin tazminat taahhütleri geçersizdir (TBK m.334/2).
- Kiracı, olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür (TBK m.317).
- Erken tahliyede kiracı, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreye kadarki kiradan sorumludur.
Kira ilişkisinin en çok uyuşmazlık doğuran anı sözleşmenin kurulduğu gün değil, anahtarın teslim edildiği gündür. Kiraya veren duvardaki izleri, çizikleri ve sökülen dolapları sayar; kiracı ise bunların on yıllık oturmanın doğal sonucu olduğunu söyler. Depozitonun iade edilip edilmeyeceği çoğu zaman bu tartışmada belirlenir.
Bu yazıda kiracının geri verme borcunun kapsamı, olağan kullanımdan doğan eskime ile hor kullanma arasındaki sınır, tazminatın nasıl hesaplanacağı, anahtar tesliminin ispatı ve kiraya verenin gözden geçirme ile bildirim yükümlülüğü, Yargıtay kararlarıyla birlikte ele alınıyor.
Kanunî dayanak
“Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
“Madde 335- Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Madde 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. … Madde 317- Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.”
| Ölçüt | Olağan kullanım (kiracı sorumlu değil) | Hor kullanım (kiracı sorumlu) |
|---|---|---|
| Hukukî dayanak | TBK m.334/1, ikinci cümle | TBK m.316 ve m.334/1, birinci cümle |
| Tipik örnek | Boya ve badananın yıpranması | Duvarın kırılması, kapının parçalanması |
| Zemin | Normal aşınma ve solma | Kimyasal veya darbe kaynaklı zedelenme |
| Süre etkisi | Kullanım uzadıkça eskime artar | Süreden bağımsız, davranışa bağlıdır |
| Hesaba etkisi | Tazminattan düşülür | Tazminatın konusunu oluşturur |
| Yıpranma payı | Kullanım süresiyle orantılı hesaplanır | Payı düşüldükten sonra kalan kısım istenir |
| Fiyat esası | — | Tahliye tarihindeki rayiç birim fiyat |
| İspat | Kiracı olağan kullanımı ileri sürer | Kiraya veren zararı ve kusuru ispatlar |
| Bildirim | — | Geri verme sırasında hemen yazılı bildirilmelidir |
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Teslim anındaki durumu belgeleyin: kira sözleşmesinin “kiralananın hâlihazır durumu” bölümü, demirbaş listesi, varsa fotoğraf ve tutanak.
- Tahliye anında karşılıklı imzalı teslim tutanağı düzenleyin; tutanağa sonradan ekleme yapılmasının ispat gücünü zayıflattığını unutmayın.
- Anahtarı elden teslim edin ve teslimi imza karşılığı belgeleyin; kabul edilmezse mahkemeden tevdi mahalli tayini isteyin.
- Kiraya verenseniz, geri verme sırasında kiralananı gözden geçirip eksiklikleri hemen yazılı olarak kiracıya bildirin.
- Gizli nitelikteki eksiklikleri sonradan belirlediğinizde de derhâl yazılı bildirim yapın; gecikme sorumluluğu ortadan kaldırabilir.
- Delil tespiti için mahkemeye başvurun; tespitin tahliyeden hemen sonra yapılması, araya giren kullanımın tartışılmasını önler.
- Hasar kalemlerini tek tek listeleyin ve her biri için “olağan mı, kötü kullanım mı” sorusunu ayrı ayrı cevaplayın.
- Kullanım süresini ve kullanım amacını yazın; on yıllık konut kirası ile bir yıllık depo kirası aynı ölçüte tâbi tutulamaz.
- Kiracının kendi yaptırdığı ve sökerek götürdüğü imalatları ayırın; bunların bedeli hor kullanma hesabına eklenemez.
- Sözleşmede faydalı değişikliklerin iadesine ilişkin özel hüküm varsa bunu ayrıca değerlendirin; eski hâle getirme talebi bu hükümle sınırlanabilir.
- Erken tahliye varsa kira kaybı talebini makul süreyle sınırlayın; kiraya verenin zararı artırmama yükümlülüğü vardır.
- Rapora itirazınızı süresinde ve üç ölçütü (ayrım, yıpranma payı, tahliye tarihli rayiç) göstererek yapın; genel itiraz sonuç doğurmaz.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 29.03.2022 T., 2019/3 E., 2022/398 K.
Geri verme borcunun yerine getirildiğinin kabulü için fiilen boşaltma yetmez; anahtarın da teslim edilmesi gerekir. Kurul, “Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir” demiş; tahliye tarihinin çekişmeli olması hâlinde ispat yükünün kiracıda olduğunu, kiraya verenin anahtarı almaktan kaçınması hâlinde ise “kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiraya verene bildirmektir” ölçütünü koymuştur. Geri verme borcu yönünden “kiracı sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan … sorumlu değildir (TBK 334/1)” vurgulanmış; somut olayda teslim tutanağında yalnızca zeminin kirli olduğu yazılı bulunduğundan kiracının “ancak kiralananın tahliye sırasında temiz bırakılması borcunu ifa etmemesi nedeniyle yapılacak harcama kadar tazmin borcunun bulunduğu” sonucuna varılmıştır. Karar sonucu: direnme kararının değişik gerekçeyle BOZULMASINA, karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere oy birliğiyle ve kesin olarak karar verilmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 07.05.2024 T., 2023/3050 E., 2024/1562 K.
Olağan kullanım–hor kullanım ayrımı yapılmadan düzenlenen rapor hükme esas alınamaz. Daire, yerleşik ölçütü tekrarladıktan sonra “Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde, olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur” demiş; hükme esas alınan raporda “tespit raporu baz alınarak olağan kullanım-hor kullanım ayrımı yapılmadan tüm istek kalemleri yönünden hor kullanım nedeniyle zarar belirlemesi yapıldığı” ve bu hususta denetime elverişli tespit bulunmadığı saptanmıştır. Mahkemeden, hasarların hor kullanımdan kaynaklanıp kaynaklanmadığının belirlenmesi, “tahliye tarihindeki rayiç birim fiyatları üzerinden fiyat değerlendirmesi yapılması” ve kullanma süresiyle orantılı yıpranma payının düşülüp düşülmeyeceğinin karara bağlanması istenmiştir. Karar sonucu: hor kullanma tazminatına yönelik temyiz itirazının kabulü ile bölge adliye mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA ve ilk derece mahkemesi kararının BOZULMASINA, oy çokluğuyla karar verilmiştir. Kararda bir üyenin karşı oyu bulunmakta olup bu görüş, hor kullanma değil fesih ihbarının tebliği konusundadır ve Daire çoğunluğunun kabulü değildir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 22.10.2015 T., 2014/12807 E., 2015/8863 K.
Boya gibi normal kullanımdan doğan giderlerden kiracı sorumlu tutulamaz; kiracının söküp götürdüğü kendi imalatı hesaba katılamaz. Daire, “Mecurun kiralanması sırasındaki durumu dikkate alınarak hor kullanma sonucu oluşan zararın belirlenmesi gerekirken kiracının yaptırdığı ve çıkarken söktüğü eşyaların değerleri de gözetilerek hesap yapılarak sonuca gidilmesi doğru olmadığı gibi, boya gibi normal kullanımdan doğan giderlerden kiracının sorumlu tutulmuş olması da doğru değildir” demiştir. Hesap yöntemi bakımından ise “mahkemece alınacak bilirkişi raporu ile hor kullanım ve olağan kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar ayrımı yapıldıktan sonra kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payının hesap edilip alacaktan düşülmesi gerekir” kuralı konulmuştur. Karar sonucu: hükmün BOZULMASINA, oy birliğiyle karar verilmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.01.2019 T., 2017/5610 E., 2019/320 K.
Kiralananın boyalı teslim edildiği kanaatine dayanılarak, ayrım yapılmadan tazminata hükmedilemez. Yaklaşık üç yıl oturulan bir konut bakımından mahkeme, kiralananın boya ve badanalı teslim edildiği kanaatiyle davayı kısmen kabul etmiş; Daire ise “Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur” diyerek bu yaklaşımı yeterli görmemiştir. Kararda hesap yöntemi tek cümlede toplanmıştır: “Mahkemece alınacak bilirkişi raporu ile hor kullanım ve olağan kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar ayrımı yapılmalı, hor kullanıma konu zararların tahliye tarihi itibariyle değerlerinin tespit edilip kullanma süresi ile orantılı olarak yıpranma paylarının düşülmek suretiyle zararın hesaplanması gerekir.” Karar sonucu: kararın BOZULMASINA, karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere oy birliğiyle karar verilmiştir.
Birinci aşama, kira ilişkisinin fiilen ne zaman sona erdiğidir. Hukuk Genel Kurulu, fiilî boşaltmanın tek başına yetmediğini, anahtarın da teslim edilmesi gerektiğini kabul eder. Bu tarih yalnızca hor kullanma bakımından değil, kira bedelinden sorumluluk ve tazminatın hesaplanacağı rayiç fiyat bakımından da belirleyicidir. Kiraya veren anahtarı almazsa kiracının çözümü tevdi mahalli tayinidir; bunu yapmayan kiracının kira ödeme borcu sürer.
İkinci aşama sorumluluk sınırıdır ve kanun bu sınırı açıkça çizer: sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalar kiracıya yüklenemez. Yargıtay bunu “münhasıran kötü kullanım” formülüyle uygular. Boya, badana ve benzeri kalemler yerleşik biçimde olağan kullanım sayılmakta; buna karşılık kasıtlı ya da özensiz davranıştan doğan kırılma, sökülme ve kimyasal zedelenme hor kullanım kabul edilmektedir.
Üçüncü aşama hesaptır ve üç alt ölçüte bağlanmıştır: kalem kalem ayrım, kullanım süresiyle orantılı yıpranma payının düşülmesi ve tahliye tarihindeki rayiç birim fiyat. 2024 tarihli karar, bu üçünü tek cümlede toplayarak güncel uygulamayı göstermektedir. Rapor bu ölçütleri karşılamıyorsa sonucu ne olursa olsun denetime elverişli değildir.
Dördüncü bir halka, kiraya verenin kendi yükümlülüğüdür. TBK m.335, geri verme sırasında kiralananı gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı bildirmeyi zorunlu kılar ve bunu yapmayan kiraya veren bakımından kiracının her türlü sorumluluktan kurtulacağını öngörür. Olağan incelemeyle görülemeyecek gizli eksiklikler bu kuralın dışındadır, ancak onlarda da belirlendiği anda bildirim gerekir.
Uygulamada bu bildirimin işlevini çoğu zaman depozito tartışması görünür kılar. Depozito kendiliğinden bir tazminat değildir; kiraya verenin mahsup edebilmesi için zararın varlığını ve miktarını ortaya koyması gerekir. Depozitonun hukukî niteliği ve iadesi için depozito nedir yazımıza bakılabilir.
Madalyonun diğer yüzü, kiralananın baştan ayıplı teslim edilmiş olmasıdır. Teslim anındaki eksiklikler belgelenmemişse, tahliyede ortaya çıkan her kusur kiracıya yüklenmeye çalışılır. Kiracının teslim anındaki hakları ve bunları kullanma usulü kiralananın ayıplı olması ve kiracının hakları yazımızda ele alınmaktadır.
Son olarak, hor kullanma iddiası çoğu zaman tahliye süreciyle iç içe yürür ve kiraya veren aynı dosyada hem tazminat hem kira kaybı ister. Bu taleplerin ayrı ayrı değerlendirilmesi, özellikle erken tahliyede makul süre sınırının gözetilmesi gerekir; sürecin pratik işleyişi için eve zarar veren kiracı hakkında yapılacak işlemler yazımız yol gösterir.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Sonucu | Doğrusu |
|---|---|---|
| Teslim anındaki durumu belgelememek | Her kusurun kiracıya yüklenmeye çalışılması | Sözleşmeye hâlihazır durum ve demirbaş yazılır |
| Anahtarı imzasız bırakmak | Tahliye tarihinin ispat edilememesi | Teslim imza karşılığı belgelenir |
| Kiraya veren anahtarı almazsa beklemek | Kira borcunun işlemeye devam etmesi | Tevdi mahalli tayini istenir |
| Gözden geçirme ve yazılı bildirimi ihmal etmek | Kiracının sorumluluktan kurtulması | Eksiklikler geri verme sırasında hemen bildirilir |
| Tutanağa sonradan ekleme yapmak | İspat gücünün zayıflaması | Tutanak karşılıklı ve tam düzenlenir |
| Boya ve badanayı tazminata eklemek | Talebin bu kalemde reddi | Olağan kullanım kalemleri ayrılır |
| Kiracının söküp götürdüğü imalatı hesaba katmak | Hesabın bozulması | Kiracının kendi imalatı ayrı değerlendirilir |
| Yıpranma payını düşmemek | Raporun denetime elverişsiz sayılması | Kullanım süresiyle orantılı pay düşülür |
| Dava tarihindeki fiyatla hesaplamak | Bedelin hatalı belirlenmesi | Tahliye tarihindeki rayiç birim fiyat esas alınır |
Hor kullanma tazminatı nedir?
Kiracının kiralananı özenle kullanma ve aldığı hâliyle geri verme borcuna aykırı davranması sonucunda kiraya verenin uğradığı zararın giderilmesidir. Dayanağı TBK m.316 ve m.334’tür.
Kiracı her hasardan sorumlu mudur?
Hayır. TBK m.334/1’in ikinci cümlesine göre kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Yargıtay bunu “münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur” biçiminde uygular.
Boya parası kiracıdan istenebilir mi?
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 22.10.2015 tarihli kararında, boya gibi normal kullanımdan doğan giderlerden kiracının sorumlu tutulmasının doğru olmadığı belirtilmiştir. Boyanın kötü kullanımdan kaynaklanan bir hasarı gidermek için gerekmesi hâli ayrıdır.
Yıpranma payı nasıl hesaplanır?
Kullanım süresi ve kullanma amacı gözetilerek, her hasar kalemi için olağan kullanımdan kaynaklanan pay belirlenir ve hesaplanan tutardan düşülür. Yargıtay bu düşümün yapılmadığı raporları denetime elverişsiz saymaktadır.
Zarar hangi tarihteki fiyatla hesaplanır?
Tahliye tarihi itibarıyla belirlenecek rayiç birim fiyatlar üzerinden. Dava veya rapor tarihindeki fiyatların esas alınması bozma sebebidir.
Kiracı kiralananı boşaltınca borcu biter mi?
Hayır. Hukuk Genel Kurulu’nun 29.03.2022 tarihli kararına göre iade borcunun yerine getirildiğinin kabulü için fiilen boşaltma yetmez; anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir.
Kiraya veren anahtarı almazsa ne yapılmalı?
Kiracı mahkemeden tevdi mahalli tayini isteyip anahtarı belirlenecek yere teslim etmeli ve durumu kiraya verene bildirmelidir. Aksi hâlde kira parasını ödemek dâhil sözleşmeden doğan yükümlülükleri devam eder.
Tahliye tarihi çekişmeliyse kim ispat eder?
Kiracı. Kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini ispat yükü kiracıdadır; yazılı delille kanıtlayamazsa kiraya verenin bildirdiği tarih esas alınır.
Kiraya veren eksiklikleri ne zaman bildirmelidir?
TBK m.335’e göre geri verme sırasında kiralananı gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur.
Gizli hasarlar da bildirim şartına tâbi midir?
Teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksiklik ve ayıplarda kiracının sorumluluğu devam eder; ancak kiraya veren bunları belirlediğinde de hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.
Sözleşmeye “her hâlde şu kadar tazminat ödenir” yazılabilir mi?
Hayır. TBK m.334/2’ye göre kiracının, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Temizlik ve bakım giderlerini kim öder?
TBK m.317’ye göre kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür; bu konuda yerel âdete de bakılır.
Kiracının yaptırdığı imalatı söküp götürmesi hor kullanım mıdır?
Kural olarak değildir. Yargıtay, kiracının kendi yaptırdığı ve çıkarken söktüğü eşyaların değerlerinin hor kullanma hesabına katılmasını hatalı bulmuştur. Sözleşmede bu imalatların kiralananda kalacağına ilişkin hüküm varsa durum ayrıca değerlendirilir.
Depozito doğrudan mahsup edilebilir mi?
Depozito bir teminattır; kiraya verenin mahsup edebilmesi için zararın varlığını ve miktarını ortaya koyması gerekir. Tartışmalı hâllerde mahsup, tazminatın yargılamayla belirlenmesine bağlıdır.
Erken tahliyede kiracı ne kadar kiradan sorumludur?
Tahliye tarihi ile kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarih arasındaki makul süreye ilişkin kira bedelinden. Kiraya veren de yeniden kiraya verme konusunda gereken çabayı göstererek zararın artmasını önlemekle yükümlüdür.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.301 – kiraya verenin teslim ve kullanıma elverişli bulundurma borcu
- 6098 sayılı Kanun m.316 – kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
- 6098 sayılı Kanun m.317 – temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu
- 6098 sayılı Kanun m.318 – ayıpları kiraya verene bildirme borcu
- 6098 sayılı Kanun m.334 – kiralananın geri verilmesi ve olağan kullanımdan doğan eskime
- 6098 sayılı Kanun m.335 – kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme
- 6098 sayılı Kanun m.336 vd. – kiraya verenin hapis hakkı
- 6098 sayılı Kanun m.112 ve m.114 – borca aykırılıkta tazminat ve kusur
- 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun – geçiş hükümleri
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.400 vd. – delil tespiti
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.67 – itirazın iptali davası
- 7445 sayılı Kanun ile 7036 sayılı Kanun’a eklenen hüküm – kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk
İlgili yazılarımız: kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğu, kiralananın satılması ve yeni malik, alt kira ve kullanım hakkının devri, kiracı tahliye davası, kira sözleşmesi örneği.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayın koşullarına göre değerlendirme değişebilir ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.