Kazandırıcı Zamanaşımı Zilyetliği (TMK m.713): 20 Yıl Kuralı ve Sınırları
- TMK m.713/1: tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl ve malik sıfatıyla elinde bulunduran kişi tescil isteyebilir.
- m.713/2: maliki tapudan anlaşılamayan, yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmazlar için de aynı imkân vardır.
- Taşınmaz özel mülkiyete elverişli olmalı, yasak bir hüküm bulunmamalı ve Devlete kalan taşınmazlardan olmamalıdır.
- 3402 sayılı Kanun m.14: aynı çalışma alanında sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüm miktar sınırı vardır.
- Zilyetlik ekonomik amaca uygun olmalıdır; salt “orada bulunmak” yetmez.
- Zilyetlik maddi olgudur; belge, yerel bilirkişi ve tanık beyanı dâhil her türlü delille ispatlanabilir.
- Mülkiyet koşulların gerçekleştiği anda kazanılır; mahkeme kararı tespit niteliğindedir.
Türkiye’de hâlâ tapuya kayıtlı olmayan çok sayıda taşınmaz vardır. Bunların çoğu kuşaklar boyu kullanılır ama kâğıt üzerinde kimseye ait değildir.
Hukuk bu boşluğu kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğiyle doldurur — ancak koşulları sanıldığından katıdır.
Kanuni dayanak
TMK m.713/1: “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.”
m.713/2 ise istisnayı düzenler: aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de tescil isteyebilir.
Kural olarak tapulu bir taşınmazın ya da tapuda kayıtlı bir payın kazandırıcı zamanaşımıyla edinilmesi mümkün değildir. Bu ancak kanunun açıkça izin verdiği ayrık durumlarda — başta m.713/2 — söz konusu olur.
İki grup koşul
| Taşınmaza ilişkin | Zilyetliğe ilişkin |
|---|---|
| Özel mülkiyete elverişli olması | Malik sıfatıyla olması |
| Kazanımı yasaklayan hüküm bulunmaması | Davasız (nizasız) olması |
| Kanunen Devlete kalan taşınmazlardan olmaması | Aralıksız olması |
| Miktar sınırını aşmaması | Yirmi yıl sürmesi |
Kazanılamayacak yerler
- Mera, yaylak, kışlak ve diğer orta malları
- Orman sayılan yerler
- Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler (dere, kıyı, kayalık, sahipsiz yerler)
- Mirasçısız ölüm nedeniyle Devlete kalan taşınmazlar
- Kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazlar
Miktar sınırı
3402 sayılı Kadastro Kanunu m.14: tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan, toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar (40 ve 100 dönüm dâhil) bir veya birden fazla taşınmaz, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.
Bu sınırın aşılması hâlinde aşan kısım Hazine adına tespit edilir. Uygulamada “miktar fazlası” olarak Hazine adına tespit edilen parseller, kadastro tespitine itiraz davalarının en yaygın konusudur.
“Ekonomik amaca uygun zilyetlik”
Zilyetliğin varlığı için taşınmazın fiilen ve ekonomik amacına uygun biçimde kullanılması gerekir: ekim, dikim, otlatma, ot biçimi, çevirme, bakım. Taşınmazın konumu, eylemli durumu ve fotoğraflarla belgelenen görünümü bu değerlendirmede esas alınır.
Ayrıca komşu mera parseliyle arasında ayırıcı bir unsur (dere, yol, duvar, set) bulunup bulunmadığı incelenir; ayırıcı unsur yoksa taşınmazın mera niteliğinden ayrıldığı kabul edilmez.
Mülkiyet ne zaman doğar?
m.713/5‘in son cümlesi açıktır: “Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.” Buna göre koşulların tamamlanmasıyla mülkiyet kendiliğinden zilyede geçer; sonradan verilen tescil kararı yenilik doğurucu (inşai) değil, önceden doğmuş mülkiyet hakkını belirleyici niteliktedir.
Ne yapmalı?
- Taşınmazın kadastro tutanağını ve komşu parsel tutanaklarını temin edin.
- Dayanacağınız eski tapu kaydı varsa sabit sınırlı mı yoksa gayri sabit sınırlı mı olduğunu belirleyin.
- Zilyetliği gösteren vergi kayıtları, ecrimisil ihbarnameleri, tarımsal destek ödemeleri ve fotoğrafları toplayın.
- Tanıkları yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen ve davada yararı bulunmayan kişilerden seçin.
- Sınırda mera varsa mera araştırması yapılmasını talep edin.
- Fen ve ziraat bilirkişileri huzurunda keşif yapılmasını isteyin.
- Aynı çalışma alanındaki toplam miktarınızı hesaplayın; sınır aşımı davayı kısmen kaybettirir.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2023/871, K.2024/286, 29.05.2024 Koşullar ikiye ayrılır; ispat serbesttir. Kurul, olağanüstü zamanaşımıyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin temel koşulların TMK m.713 ile 3402 sayılı Kanun m.14‘te düzenlendiğini belirterek bunları iki gruba ayırır. Taşınmaza ilişkin koşullar: taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması, zamanaşımıyla kazanılmasını yasaklayan bir kanun hükmünün bulunmaması ve kanunlar uyarınca Devlete kalan taşınmazlardan olmaması. Zilyetliğe ilişkin koşullar: zilyetliğin malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız ve yirmi yıllık süreyle sürdürülmesi. İspat konusunda ise Kurul geniş bir çerçeve çizer: “Kazanmayı sağlayan zilyetliğin lehine olan tarafça kanıtlanması gerekir. Maddi olaylardan olan zilyetlik her türlü delille kanıtlanabilir.” Somut olayın özelliğine göre yerel bilirkişi, tanık beyanları ve teknik bilirkişi raporları kullanılabilir; m.14/1 bunlara ek olarak belgelere de yer vermiştir.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2022/7118, K.2023/915, 16.02.2023 Tapulu yer kural olarak kazanılamaz; m.713/2 istisnadır. Daire kuralı net biçimde koyar: “tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün değildir. Ancak, kanunun açıkça izin verdiği ve düzenlediği ayrık durumlarda tapulu bir yerin veya tapuda kayıtlı bir payın koşulları oluştuğu takdirde … edinilmesi mümkün olabilir.” Bu ayrık hâllerden biri TMK m.713/2‘dir. Kararda maddenin mülga 743 sayılı Kanun m.639‘daki karşılığı da aktarılır ve mülkiyetin ne zaman kazanılacağı sorunu ele alınır: eski hükümde bu belirtilmemişse de ağırlıklı görüş, aranan şartların gerçekleşmesiyle mülkiyet hakkının kendiliğinden (ipso iure) doğduğu yönündedir. Nitekim m.713/5‘in son cümlesi bunu açıkça hükme bağlamıştır.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2021/379, K.2023/746, 12.07.2023 Gayri sabit sınırlı tapu miktarıyla geçerlidir; zilyetlik ekonomik olmalıdır. Kadastro çalışmasında 89.282 m² yüzölçümlü parsel, zilyedin aynı çalışma alanında kuru arazide edindiği miktarın 100 dönümü geçtiği belirtilerek Hazine adına tespit edilmişti. Davacı, 1943 tarihli tapu kaydına ve eklemeli olarak 100 yıla yakın zilyetliğe dayanmıştı. Kurul önce 3402 sayılı Kanun m.20/C‘yi uyguladı: sınırları değişebilir ve genişletilmeye elverişli nitelikteki kayıtlarda gösterilen miktara itibar olunur; yani “tapu kaydı sabit sınırlı değilse kayıt üzerinde yazılı olan miktar kadar geçerlidir”. Uygulanan kayıt 1.000 dönüm olduğu hâlde, sabit sayılabilecek yoldan itibaren dava konusu yere ulaşma imkânı bulunmadığından taşınmazın kayıt kapsamında kaldığı kabul edilmedi. Ayrıca davacının keşiflerdeki çelişkili beyanları (bir kez kardeşleriyle taksim, bir kez babasından bağış), taşınmazın konumu ve fotoğraflar birlikte değerlendirilerek ekonomik amaca uygun zilyetliğin bulunmadığı ve bitişik mera parseliyle arasında ayırıcı bir unsur olmadığı saptandı; direnme kararı bozuldu.
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E.2016/18055, K.2018/13473, 31.05.2018 Ölüm hâlinde tescil kararı tespit niteliğindedir. Dava, TMK m.713/1‘e dayalı kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği ile m.713/2‘deki “ölüm” hukuki sebebine dayanıyordu. Daire, tapulu taşınmazın olağanüstü zamanaşımıyla iktisabının kural olarak mümkün olmadığını, ancak m.713/2‘nin ayrık hâllerden biri olduğunu belirtti. Bu fıkraya dayalı tescil için üç unsur arandı: malikin ya da paydaşın ölmüş olması, koşullara uygun biçimde en az yirmi yıl zilyet olunması ve bu süre içinde tapu kaydının intikal görmemesi. Kararın en önemli sonucu şudur: “belirtilen koşulların tamamlanmasıyla mülkiyet kendiliğinden zilyede geçmiş olur. Mahkemece, sonradan verilen iptal ve tescile ilişkin karar yenilik doğurucu (inşai) nitelikte olmayıp, önceden doğmuş mülkiyet hakkının belirlenmesi niteliğindedir.”
20 yıl kullandığım tarlayı adıma tescil ettirebilir miyim?
Taşınmaz tapuda kayıtlı değilse ve koşullar sağlanıyorsa evet. TMK m.713/1 uyarınca zilyetliğin malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl sürmüş olması gerekir. Ayrıca taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması, kazanımını yasaklayan bir hüküm bulunmaması ve kanunen Devlete kalan yerlerden olmaması aranır. 3402 sayılı Kanun m.14’teki miktar sınırı da gözetilir. Tapuda kayıtlı bir taşınmaz ise kural olarak bu yolla kazanılamaz.
Mera ya da orman zilyetlikle kazanılır mı?
Hayır. Mera, yaylak ve kışlak gibi orta malları, orman sayılan yerler ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar zamanaşımıyla kazanılamaz. Bu nedenle sınırında mera bulunan parsellerde mahkeme mutlaka mera araştırması yapar, taşınmazın öncesinin mera olup olmadığını yerel bilirkişi ve tanıklara sorar ve ziraat mühendislerinden rapor alır. Mera parseliyle arasında dere, yol ya da set gibi bir ayırıcı unsur bulunmaması, taşınmazın mera niteliğinden ayrılmadığı sonucunu doğurabilir.
Zilyetliği nasıl ispatlarım?
Zilyetlik bir maddi olgudur ve her türlü delille ispatlanabilir. 3402 sayılı Kanun m.14 belgeleri, bilirkişi ve tanık beyanlarını açıkça sayar. Uygulamada vergi kayıtları, ecrimisil ihbarnameleri, tarımsal destekleme ödemeleri, köy senetleri, eski hava fotoğrafları ve keşif sırasında çekilen fotoğraflar kullanılır. Tanıkların yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen ve davada yararı bulunmayan kişilerden ve gerektiğinde komşu köylerden seçilmesi istenir. İspat yükü zilyetlikten yararlanan taraftadır.
Ekonomik amaca uygun zilyetlik ne demek?
Taşınmazın fiilen ve niteliğine uygun biçimde kullanılmasıdır: tarım arazisinde ekim ve dikim, çayırda ot biçimi, bahçede bakım ve sulama, sınırların çevrilmesi gibi. Salt taşınmazın civarında bulunmak ya da ara sıra uğramak yeterli görülmez. Mahkeme bu değerlendirmeyi keşifte taşınmazın konumu, eylemli durumu, bitki örtüsü ve fotoğraflar üzerinden yapar. Ekonomik amaca uygun zilyetliğin bulunmadığı saptanırsa süre koşulu sağlansa bile dava reddedilir.
Zilyetlik süresi devredilebilir mi?
Evet, buna eklemeli zilyetlik denir. TMK m.996 uyarınca zilyetliği devralan kişi, önceki zilyedin süresini kendi süresine ekleyebilir; bu devir miras, satış ya da bağış yoluyla olabilir. Böylece kuşaklar boyu süren kullanımlar tek bir zilyetlik olarak değerlendirilir. Ancak eklemenin kabulü için devrin ve devir tarihinin ispatı gerekir; keşiflerde birbiriyle çelişen beyanlarda bulunulması bu iddiayı zayıflatır ve zilyetliğin niteliği yönünden aleyhe değerlendirilir.
Miktar sınırı nedir, aşarsam ne olur?
3402 sayılı Kanun m.14 uyarınca aynı çalışma alanı içindeki toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan taşınmazlar zilyet adına tespit edilir. Bu sınır kişi başına ve çalışma alanı bazında uygulanır; aşan kısım Hazine adına tespit edilir. Uygulamada “miktar fazlası” olarak Hazine adına yazılan parseller, kadastro tespitine itiraz davalarının en yaygın konusudur. Bu nedenle dava açmadan önce aynı alandaki toplam miktarın hesaplanması gerekir.
Tescil kararı mülkiyeti ne zaman doğurur?
TMK m.713/5’in son cümlesi uyarınca mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Yargıtay da koşulların tamamlanmasıyla mülkiyetin kendiliğinden zilyede geçtiğini, sonradan verilen tescil kararının yenilik doğurucu değil, önceden doğmuş mülkiyet hakkını belirleyici nitelikte olduğunu kabul etmektedir. Bunun pratik sonucu, koşulların tamamlandığı tarihten sonraki devir ve tasarrufların değerlendirilmesinde ortaya çıkar.
Eski tapu kaydım var, doğrudan tescil olur mu?
Kaydın sınır niteliğine bağlıdır. 3402 sayılı Kanun m.20/C uyarınca harita, plan ve krokiye dayanmayan, sınırları değişebilir ve genişletilmeye elverişli nitelikteki kayıtlarda gösterilen miktara itibar olunur; yani kayıt sabit sınırlı değilse yalnızca üzerinde yazılı miktar kadar geçerlidir. Bu nedenle keşifte kaydın mahalline uygulanması, kapsamının miktarına göre belirlenmesi ve aynı kayıt kapsamındaki diğer taşınmazların akıbetinin araştırılması gerekir. Kapsam dışında kalan yerler için zilyetlik koşulları ayrıca incelenir.
- 4721 sayılı TMK m.712 — Olağan zamanaşımı
- 4721 sayılı TMK m.713 — Olağanüstü zamanaşımı
- 4721 sayılı TMK m.715 — Sahipsiz yerler ve yararı kamuya ait mallar
- 4721 sayılı TMK m.973 vd. — Zilyetlik
- 4721 sayılı TMK m.996 — Zilyetliğin devri ve eklenmesi
- 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.14 — Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların tespiti
- 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.18 — Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler
- 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.20 — Kayıt ve belgelerin kapsamı
- 6831 sayılı Orman Kanunu
Bağlantılı başlıklar için tapu iptal ve tescil davası, tapu tahsis belgesi ve tapu şerh türleri yazılarımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayın koşulları farklı sonuçlar doğurabilir.
Mevzuat değişebildiğinden, işlem yapmadan önce yürürlükteki metin doğrulanmalıdır.