Tapusuz Yerime El Atıldı, Ne Yapabilirim? Zilyetliğin Korunması Davası ve İki Aylık Süre

Yargıtay kararlarıyla

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/4626, K. 2024/131, 11.01.2024

Korumanın gerekçesi ve iki aylık süre: Daire, zilyetliğin neden korunduğunu şöyle açıklamıştır: “Bu kişi o şeyin mâliki olabileceği gibi kiracısı da olabilir, hatta o şeyi herhangi bir hakka dayanmadan da elinde bulunduruyor olabilir… kanun koyucu zilyetliği kimi durumlarda koruma altına almıştır. Bu korumanın sebebi zilyetliğin kimi durumlarda hakka karine olması, kimi durumlarda ise böyle bir niteliği olmasa bile zilyetliği korumanın kamu düzeninin devamı adına önemli olmasıdır. Bu koruma yollarından birisi de el atmanın önlenmesi davasıdır.” Kararda TMK m. 983 ve 984 hükümleri esas alınarak, saldırıda bulunanın şey üzerinde hak iddia etmesinin dava açılmasına engel olmadığı ve dava hakkının fiil ile failin öğrenilmesinden başlayarak iki ay, her hâlde bir yıl geçmekle düşeceği vurgulanmıştır. Sonuç: Bölge adliye mahkemesi kararı ONANMIŞTIR (oy birliği).

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/6630, K. 2023/1018, 21.02.2023

Zilyetlik davasında hak tartışılmaz, karar geçicidir: Hazine adına kayıtlı taşınmazın bir bölümüne ilişkin uyuşmazlıkta Daire önce ayrımı kurmuştur: tapu kaydına ya da bir hakka dayanan zilyet mülkiyet hakkının korunmasından yararlanarak istihkak ya da el atmanın önlenmesi davası açabilir; “salt zilyetliğe dayanan kişiler ise, TMK’nın 981 ve devamı maddeleri uyarınca zilyetliğin korunması hükümlerinden yararlanarak zilyetliğin korunması davası açabilirler.” 09.10.1946 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararına dayanarak da: “bir taşınmazda zilyetliği tecavüze uğrayan kimsenin bu hakkının korunması için açacağı davada; şeye malik olduğunu veya zilyetlik hakkını beyana lüzum olmadan sadece zilyetlik sıfatını değiştirerek tecavüzü ispat etmesi yeter… Bu karar zilyetlik konusunda kesin hüküm meydana getirmez. Zilyede mülkiyet hakkı vermez.” Kararların niteliği bakımından: “Zilyet davaları sonunda verilen mahkeme kararları tamamen geçici bir etkiye sahip olup, mülkiyet sorunu çözümlenmediğinden mülkiyet yönünden kesin hüküm teşkil etmezler.” Sonuç: Hüküm ONANMIŞTIR (oy birliği).

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/1560, K. 2023/3145, 08.11.2023

Hakka dayanan zilyetlik iddiası davayı hak davasına çevirir: Rödevans sözleşmesiyle işlettiği ocaktan mermer blokların götürüldüğünü ileri süren kiracı şirket, TMK m. 981 vd. uyarınca dava açmıştı. Daire önce koruma rejimini özetlemiştir: “zilyetliğin korunması davasıyla zilyet, zilyetliğin hakka dayandığını ispat külfetine katlanmadan sadece zilyetliğini öne sürerek sulh hukuk mahkemelerinde uygulanan basit yargılama usulünün sağladığı kolaylıklardan yararlanır. Zilyet, zilyetliğin arkasında bulunan ayni veya şahsi bir hakka dayandığı takdirde dava bir hak davası niteliğini kazanır.” Somut olayda davacının kira sözleşmesine, davalının ise fesih savunmasına dayandığı belirtilerek “somut uyuşmazlığın şahsi hak doğuran kira sözleşmesinden kaynaklandığı” saptanmış ve işin esasının kira hükümlerine göre incelenmesi gerektiği belirtilmiştir. Kararda ayrıca ilk derece mahkemesinin, iade kararı verilebilmesi için “iadesi istenen şeyin davalının zilyetliğinde bulunması gerektiği” yönündeki tespiti de yer almaktadır. Sonuç: Hüküm davacı yararına BOZULMUŞTUR (oy birliği).

Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, E. 2018/265, K. 2021/637, 02.02.2021

İdarî yol ve dava birlikte kullanılabilir; kötü niyet korunmaz: Zilyetliği devraldığı 2/B taşınmazına el konulması üzerine davacı önce kaymakamlığa 3091 sayılı Kanun uyarınca başvurmuş, men kararı alınıp infaz edildiği hâlde müdahale sürünce dava açmıştı. Daire, korumanın amacını şöyle ifade etmiştir: “TMK’nın (zilyetliğin korunmasına ilişkin) 981 ve devamı maddelerinde söz konusu edilen, kişinin o an için ihlal edilen üstün zilyetliğinin korunmasıdır. Bununla güdülen amaç, o an için bozulan kamu düzeninin sağlanması ve eski haline getirilmesidir. Davacı, anılan yasanın zilyede vermiş olduğu haklardan, idari yoldan koruma (3091 sayılı Kanun’a göre) ve dava hakkını süresi içerisinde kullanmış”tır. Zilyetliği daha önce devretmiş olan satıcının aynı yeri ikinci kez satmasına ilişkin senede değer verilemeyeceği, davalıların zilyetliğinin haklı sebebe dayanmadığı ve tutumlarının kötü niyetli olduğu belirtilerek, kanun hükmünün lafzî yorumunun “TMK’nun 2. maddesine aykırı olacak şekilde bir hakkın açıkça kötüye kullanılması durumunun hukuk düzenince korunması sonucunu doğuracağı” vurgulanmıştır. Sonuç: Hüküm BOZULMUŞTUR (oy birliği).

Kararlar birlikte okunduğunda zilyetlik korumasının beş temel özelliği belirginleşir. Birincisi korumanın hakka bağlı olmamasıdır. Zilyet, bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kişidir; malik olabilir, kiracı olabilir, hatta hiçbir hakka dayanmadan o şeyi elinde bulunduruyor olabilir. Kanun koyucunun bu fiilî durumu koruma sebebi ikilidir: zilyetlik çoğu zaman hakka karine oluşturur; oluşturmadığı hâllerde bile fiilî durumun keyfî olarak bozulmasını önlemek kamu düzeninin gereğidir. Kendini haklı gören kişiler bile başkasının fiilî hâkimiyetine belli bir çerçeve içinde saygı göstermek zorundadır — hakkını kendi eliyle almak, hukuk düzeninin izin verdiği bir yol değildir.

İkincisi gasp ile saldırı ayrımıdır. Zilyetlik tamamen elden alınmışsa gasp, kullanım engellenmiş ya da rahatsız edilmişse saldırı söz konusudur. Gaspta dava şeyin geri verilmesine, saldırıda ise saldırının sona erdirilmesine ve sebebinin önlenmesine yönelir; her ikisinde de zararın giderilmesi istenebilir. Gaspta çok güçlü bir kural vardır: gasbeden, o şey üzerinde üstün bir hakka sahip olduğunu iddia etse bile onu geri vermekle yükümlüdür. Bu kuralın tek istisnası, davalının geri almayı gerektirecek üstün hakkını derhâl ispat etmesidir. Buradaki “derhâl” sözcüğü, uzun bir yargılamaya girişilmeksizin, hemen ortaya konulabilir bir ispatı anlatır. Ayrıca iade kararı verilebilmesi için, iadesi istenen şeyin gerçekten davalının zilyetliğinde bulunması gerekir.

Üçüncüsü süredir ve pratikte en çok hak kaybına yol açan noktadır. Dava hakkı, zilyedin fiili ve failini öğrenmesinden başlayarak iki ay, her hâlde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu bir zamanaşımı değil, hak düşürücü süredir: hâkim tarafından resen dikkate alınır, kesilmez ve durmaz. Buradaki tek rahatlatıcı nokta, her yeni el atmanın ayrı bir davanın konusunu oluşturmasıdır; ilk tecavüz için süresi kaçırılmış olsa bile sonradan gerçekleşen yeni bir tecavüz için yeniden dava açılabilir. İdarî yol da bu tabloyu tamamlar: 3091 sayılı Kanun uyarınca kaymakamlığa ya da valiliğe yapılan başvuru hızlı sonuç verebilir; men kararı alınmasına rağmen müdahale sürüyorsa dava yolu kapanmaz.

Dördüncüsü kararın geçici etkisidir. Zilyetlik davalarının en belirgin özelliği, davada hakkın tartışılmaması ve davayı kazanmanın ya da kaybetmenin mevcut olabilecek hak üzerinde etkisinin bulunmamasıdır. Mahkeme yalnızca eski zilyetlik durumunu yeniden kurar. Bu karar zilyetlik konusunda kesin hüküm oluşturmaz, zilyede mülkiyet hakkı vermez ve karşı tarafın mülkiyet iddiasıyla yetkili mercilerde dava açma hakkına dokunmaz. Uygulamadaki karşılığı şudur: zilyetlik davasını kazanmak “buranın sahibi benim” demek değildir; yalnızca fiilî durumun kendi elinizle değil mahkeme kararıyla değiştirilmesini sağlamaktır.

Beşincisi dilekçenin niteliğidir ve dosyanın kaderini burası belirler. Salt zilyetliğe dayanıldığında dava, sulh hukuk mahkemesinde basit yargılama usulüyle görülen bir zilyetlik davasıdır. Buna karşılık zilyetlik iddiası aynî ya da şahsî bir hakka — tapu kaydına, kira sözleşmesine, satış vaadine — dayandırıldığında dava bir hak davası niteliği kazanır ve tümüyle o hakkın hükümlerine göre çözülür. Bu nedenle dava açmadan önce verilmesi gereken karar nettir: hızlı ve geçici bir koruma mı isteniyor, yoksa ilişkiyi kökten çözecek bir hak davası mı? Elinde yazılı sözleşmesi bulunan bir kiracı için ikinci yol çoğu zaman daha kalıcı bir sonuç verir; hiçbir belgesi olmayan bir zilyet içinse birinci yol tek pratik imkândır.