Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi: Başvuru, Süreler, Yenileme ve İptal
- 3194 sayılı İmar Kanunu m.21 uyarınca, m.26’daki istisna dışında kalan bütün yapılar için belediyeden veya valilikten yapı ruhsatı alınması zorunludur.
- Ruhsat alınmış bir yapıda sonradan değişiklik yapılması da yeniden ruhsata bağlıdır; tadilat ruhsatı ayrı bir işlemdir.
- Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplaması, elektrik ve sıhhi tesisat tamiri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması ruhsata tabi değildir.
- Başvuru dilekçesine tapu, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesaplar ile röperli ya da ebatlı kroki eklenir.
- İdare, eksik ve yanlış bulmazsa başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde ruhsatı vermek zorundadır.
- Eksiklik varsa on beş gün içinde bütün eksik ve yanlışların tek seferde yazıyla bildirilmesi gerekir; eksikler giderildikten sonra on beş gün içinde ruhsat verilir.
- Yapıya başlama süresi ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır; yapı, başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmezse ruhsat hükümsüz hâle gelir.
- Ruhsatın hükümsüz kalması hâlinde yeniden ruhsat alınması zorunludur; ancak başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır.
- Süresi içinde yapılan yenileme başvurusu, ilk ruhsatın verildiği tarihteki mevzuat ve imar planı koşullarına tabidir.
- Ruhsat yenilenmesi ve plan tadilinde ayrıca harç alınmaz; inşaat alanı ya da bağımsız bölüm niteliği değişirse fark harç hesaplanır.
- Yapı bittiğinde, kısmen kullanılabilecek bölümler tamamlandığında ise o bölümler için yapı kullanma izin belgesi alınması mecburidir.
- İdare, yapı kullanma izni başvurusunu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır; aksi hâlde izin verilmiş sayılır.
- Ortak alanı ilgilendiren tadilat ruhsatlarında kat maliklerinin oybirliği aranır; idarenin bu nisabı denetlememesi hizmet kusuru doğurabilir.
- Yapı kullanma izni, yapı sahibini kanuna ve ruhsat eklerine aykırılıktan doğacak sorumluluktan ya da vergi, resim ve harç yükümlülüğünden kurtarmaz.
- Ruhsat ve ekleri ile yapı kullanma izni işlemleri idari işlemdir; iptalleri için altmış gün içinde idare mahkemesinde dava açılır.
Bir arsanın üzerine kazma vurulmasından önce alınan ilk belge yapı ruhsatıdır; binanın kullanılabilmesini sağlayan son belge ise yapı kullanma izin belgesidir. Arada geçen süreç boyunca idare, yapı sahibi, müteahhit, şantiye şefi, fenni mesul ve proje müellifleri arasında birbirine bağlı bir sorumluluk zinciri kurulur. Uygulamada dosyaların büyük kısmı bu zincirin bir halkasının koptuğu anda mahkemeye taşınır: ruhsat verilmez, verilen ruhsat iptal edilir, süre kaçırılır ya da bitmiş yapıya iskân verilmez.
Bu yazıda 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21, 22, 29 ve 30. maddeleri çerçevesinde yapı ruhsatının nasıl alındığı, idarenin hangi sürelerde karar vermek zorunda olduğu, ruhsatın ne zaman hükümsüz hâle geldiği, yenileme başvurusunun hangi tarihteki mevzuata tabi olduğu ve yapı kullanma izninin hangi hâllerde verilmiş sayılacağı Danıştay kararlarıyla birlikte ele alınmaktadır.
Kanunî dayanak
| Konu | Yapı ruhsatı (m.21-22, m.29) | Yapı kullanma izin belgesi (m.30) |
|---|---|---|
| İşlevi | İnşaata başlama ve inşaatı sürdürme yetkisi verir | Biten yapının ya da biten kısmın kullanılmasına izin verir |
| Başvuran | Yapı sahibi veya kanuni vekili | Mal sahibi |
| Ekler | Tapu, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesaplar, kroki | Yapının ruhsat ve eklerine uygunluğu ile fen bakımından sakınca bulunmadığının tespiti |
| İdarenin karar süresi | Eksik yoksa en geç otuz gün; eksiklik bildirimi on beş gün | En geç otuz gün |
| Sürenin geçmesinin sonucu | Kanunda zımni kabul öngörülmemiştir; sessizlik zımni ret sayılır | Sürenin sonunda kullanma izni verilmiş sayılır |
| Geçerlilik süresi | Başlama iki yıl, bitirme başlama süresiyle birlikte beş yıl | Süreye bağlı değildir |
| Yenileme | Süresi içinde yenilenebilir; ayrıca harç alınmaz | Yenileme kurumu yoktur |
| Kısmi işlem | Kısmi ruhsat kural değildir; yapının tamamı için düzenlenir | Kullanılabilir kısımlar için kısmi izin verilebilir |
| Sorumluluğa etkisi | Ruhsata uygun yapı hukuka uygun kabul edilir | Ruhsat ve eklerine aykırılıktan doğan sorumluluğu kaldırmaz |
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Taşınmazın imar durumunu belediyeden yazılı olarak alın; yapılaşma koşullarının, çekme mesafelerinin ve emsal değerinin başvuru anında yürürlükte olan plana göre belirlendiğini unutmayın.
- Tapu kaydını, varsa şerhleri, irtifak haklarını ve kat mülkiyeti durumunu kontrol edin; ortak alanı ilgilendiren bir tadilat söz konusuysa kat maliklerinin oybirliğiyle verilmiş yazılı muvafakatini baştan toplayın.
- Mimari, statik, elektrik ve tesisat projelerini yetkili müelliflere hazırlatın; proje müelliflerinin ve fenni mesulün mevzuatın aradığı yetki belgelerine sahip olduğunu doğrulayın.
- Başvuru dilekçesini evrak kaydından geçirip tarih ve sayı alın; otuz günlük ve on beş günlük süreler bu kayıt tarihinden işlemeye başlar.
- İdare eksiklik bildirirse bildirimin yazılı olmasını ve bütün eksikleri tek seferde göstermesini talep edin; parça parça eksiklik bildirimiyle sürenin sürekli yeniden başlatılması Kanun’un lafzına aykırıdır.
- Otuz gün içinde yanıt gelmezse başvurunun zımnen reddedildiğini kabul edip altmış günlük dava açma süresini işletin; beklemeye devam etmek hak düşürücü süreyi durdurmaz.
- Ruhsat alındıktan sonra inşaata fiilen başladığınızı belgeleyin: şantiye tabelası, hafriyat ve nakliye faturaları, beton dökümüne ilişkin belgeler ve yapı denetim tutanakları dosyanızda bulunsun.
- İki yıllık başlama süresi dolmadan yenileme gerekiyorsa dilekçeyi süre içinde verin; süre içinde verilen yenileme başvurusunun ilk ruhsat tarihindeki mevzuata tabi olduğunu gerekçenizde açıkça belirtin.
- Beşinci yıl içinde yapı bitmeyecekse, beşinci yıl dolmadan ruhsat yenileme başvurusu yapın; süresi içinde yenilenmeyen ruhsata dayalı yapı, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir.
- Yapı tamamlandığında ya da kullanılabilir bir bölüm bittiğinde yapı kullanma izni için yazılı başvuru yapın; otuz günlük sürenin sonunda yanıt verilmezse iznin verilmiş sayıldığını dayanak göstererek durumu yazıyla tespit ettirin.
- Ruhsatın ya da yapı kullanma izninin reddine, iptaline veya geri alınmasına ilişkin işlemlere karşı tebliğden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açın; yürütmenin durdurulması talebini ayrıca ve gerekçeli olarak ileri sürün.
- Hukuka aykırı bir ruhsat işlemi nedeniyle zarara uğradıysanız tam yargı davasını iptal davasıyla birlikte veya iptal kararının tebliğinden sonra açın; kendi kusurunuzun tazminattan indirileceğini hesaba katın.
Danıştay 6. Daire, 10.01.2023 T., 2020/3880 E., 2023/62 K.
Süresi içinde yapılan yenileme başvurusu ilk ruhsat tarihindeki mevzuata tabidir; ancak yenileme ruhsatının verilebilmesi için de yapının o koşullara uygun olması gerekir. Daire, 3194 sayılı Kanun’un 20, 21, 22 ve 29. maddeleri ile dava tarihinde yürürlükte olan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği m.12’yi birlikte değerlendirerek şu sonuca varmıştır: “ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaasına başlanmayan veya başlanıp da her ne sebeple olursa olursa olsun başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmeyen ve süresi içinde ruhsat yenilemesi de yapılmayan yapılara verilen ruhsatın hükümsüz sayılacağı, ruhsatsız sayılan yapılar hakkında yeniden ruhsat alma tarihindeki yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümlerinin, ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olmayan yapılar için ruhsat yenilemesinin beşinci yıl içinde yapılacağı, bu yapılar hakkında ise ruhsat alma tarihindeki yürürlükteki mevzuat hükümlerinin uygulanacağı anlaşılmaktadır.” Daire, başvurunun yeni ruhsat talebi değil yenileme talebi olarak nitelendirilmesi gerektiğini belirtmiş, ancak somut olayda akaryakıt istasyonları arasındaki asgari mesafe koşulunun sağlanmaması nedeniyle davacıya yapı ruhsatı verilmesinin mümkün olmadığını, bu nedenle yenileme ruhsatının da verilemeyeceğini tespit etmiştir. Sonuç: karar düzeltme istemi kabul edilerek Dairenin önceki bozma kararı kaldırılmış ve davanın reddine ilişkin İdare Mahkemesi kararı 10/01/2023 tarihinde oybirliğiyle ONANMIŞTIR. Kararda yer alan Danıştay Tetkik Hâkimi düşüncesi ile tarafların iddia ve savunmaları Dairenin gerekçesi değildir.
Danıştay 6. Daire, 11.01.2024 T., 2021/1079 E., 2024/196 K.
Ortak alanı ilgilendiren tadilat ruhsatında bütün kat maliklerinin oybirliği aranır; idarenin bu nisabı denetlemeden ruhsat vermesi hizmet kusurudur. Karar, ortak alan niteliğindeki çatı üzerinde yapılan değişiklik için verilen tadilat ruhsatını konu almaktadır. Daire, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 ile Türk Medeni Kanunu m.702/2’ye dayanarak ortak yer üzerinde tasarruf için bütün paydaşların oybirliğinin gerektiğini, idarenin ruhsat verirken bu muvafakatin varlığını araştırmak zorunda olduğunu ve bu denetimi yapmamasının idareyi tazminle sorumlu kılacağını belirtmiştir. Daire kararında 3194 sayılı Kanun’un 21 ve 22. maddeleri ile ruhsata aykırı yapılara ilişkin 32. maddesi de aktarılmıştır. Daire ayrıca, doğan zarardan davacının kendi kusuru oranında indirim yapılması gerektiğini vurgulamıştır. Sonuç: temyize konu karar 11/01/2024 tarihinde oybirliğiyle BOZULMUŞ, kararın kesin olduğu belirtilmiştir.
Danıştay 6. Daire, 16.02.2022 T., 2018/4999 E., 2022/1616 K.
Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni formlarından yapı sahibi, müteahhit, şantiye şefi, yapı denetçileri ve proje müelliflerinin ıslak imzalarının kaldırılması hukuka aykırıdır. Daire, imzaların kaldırılmasıyla ortaya çıkan sonucu şöyle ifade etmiştir: “yapının inşa aşamasından kullanımına kadar olan zincirleme süreçte bir kopukluk da meydana gelmektedir.” Kararda 3194 sayılı Kanun’un 28. maddesinin beşinci fıkrasındaki fenni mesulün yapı kullanma iznini imzalama mecburiyeti ile onuncu fıkrasındaki, yapı müteahhidinin vergi veya sigorta borcu gibi sebeplerle yapı kullanma izin belgesi tamamlanamayan yapılarda yapı müteahhidi olmayan yapı sahibinin talebiyle durumun idarece tespit edilerek belgenin verileceği kuralı da dayanak alınmıştır. Sonuç: dava konusu düzenlemenin ilgili kısımları 16/02/2022 tarihinde oybirliğiyle İPTAL edilmiştir.
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 12.06.2023 T., 2022/2151 E., 2023/1351 K.
Kurul, ıslak imzaların kaldırılmasına ilişkin düzenlemenin iptaline dair Daire kararını onamıştır. Kararın sonuç fıkrası şöyledir: “1.Davalı idarelerin temyiz istemlerinin reddine, 2.Dava konusu düzenlemelerin yukarıda özetlenen gerekçeyle iptaline ilişkin Danıştay Altıncı Dairesinin 16/02/2022 tarih ve E:2018/4999, K:2022/1616 sayılı kararının ONANMASINA, 3.Kesin olarak…” Sonuç: karar 12/06/2023 tarihinde, ıslak imzaların kaldırılmasına ilişkin değişiklik yönünden oyçokluğu, diğer kısımlar yönünden oybirliğiyle verilmiş ve KESİN olduğu belirtilmiştir. Kararda yer alan karşı oy, 3194 sayılı Kanun’da yapı ruhsatının bu kişilerce imzalanmasını öngören bir hüküm bulunmadığı görüşündedir; bu görüş Kurul çoğunluğunun kabulü değildir ve bağlayıcı değildir.
İkinci halka bu kuralın sınırı. Yenileme başvurusunun ilk tarihteki mevzuata tabi olması, her hâlde ruhsat verileceği anlamına gelmiyor; yapının o tarihteki koşullara da uygun olması gerekiyor. Aynı kararda, iki akaryakıt istasyonu arasındaki asgari mesafe koşulu sağlanmadığı için hem yeni ruhsatın hem de yenileme ruhsatının verilemeyeceği sonucuna varılmış durumda.
Üçüncü halka ispat. Mahkeme, iki yıllık süre içinde fiilen inşaata başlanıp başlanmadığını ara kararıyla araştırmış ve sunulan sosyal güvenlik kaydını tek başına yeterli görmemiş. Bu, dosyaya konulacak delilin niteliğine ilişkin son derece pratik bir uyarıdır: başlamayı gösteren belge, işin fiilen yapıldığını gösteren belge olmalıdır.
Dördüncü halka özel mülkiyet ilişkisinin idari işleme etkisi. Ortak alanı ilgilendiren tadilatlarda kat maliklerinin oybirliği aranması, Kat Mülkiyeti Kanunu ile İmar Kanunu’nun kesiştiği noktadır; idare, önüne gelen muvafakatin nisaba uygun olup olmadığını denetlemekle yükümlüdür.
Beşinci halka sorumluluk. Bu denetimin yapılmaması hizmet kusuru olarak nitelendirildiğinde idare tazminle yükümlü hâle geliyor; buna karşılık zarar gören kişinin kendi kusuru varsa tazminattan indirim yapılıyor. Ruhsat dosyasında kusurun paylaşıldığı bir tablo ortaya çıkıyor.
Altıncı halka zincirin kendisi. Islak imza kararında Danıştay’ın kullandığı “zincirleme süreç” ifadesi, yapı ruhsatının salt bir izin kâğıdı değil, kimin neyden sorumlu olduğunu kayıt altına alan bir belge olduğunu gösteriyor. İmzaların kaldırılması, ileride sorumluluk aranacak kişinin belirlenmesini güçleştirdiği için hukuka aykırı bulunmuş durumda.
Yedinci halka bu zincirin kopma noktalarının nasıl yönetileceği. Müteahhidin vergi ya da sigorta borcu nedeniyle yapı kullanma izni tamamlanamadığında, kusuru bulunmayan yapı sahibi Kanun’un 28. maddesinin onuncu fıkrasına dayanarak durumun idarece tespitini isteyebiliyor. Ruhsata aykırı yapılar bakımından uygulanacak süreç ise ayrı bir başlık: yapı tatil zaptı ve iptali ile inşaat durdurma ve yıkım kararlarına itiraz bu aşamayı düzenliyor.
Son halka ise dosyanın hangi yoldan yürüyeceği. Ruhsatın reddi, iptali ya da geri alınması idari işlemdir ve iptal davasına konudur; ruhsata aykırılık tespit edildiğinde ise imar para cezası ve itiraz yolu devreye girer. Bu iki hattı birbirine karıştırmamak, sürelerin doğru işletilmesi bakımından belirleyicidir.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Sonucu | Doğrusu |
|---|---|---|
| İki yıllık sürede yalnızca yenileme dilekçesi verip inşaata başlamamak | Yenileme başvurusu reddedilir, ruhsat hükümsüz kalır | Süre içinde fiilen başlanmalı ve başlama belgelenmelidir |
| Beş yıllık süreyi iki yılın bitiminden itibaren saymak | Ruhsat, hesaplananın iki yıl öncesinde hükümsüz hâle gelir | Beş yıl, başlama süresiyle birlikte ruhsat tarihinden işler |
| Başvuruyu evrak kaydından geçirmeden elden vermek | Otuz günlük sürenin başlangıcı ispat edilemez | Tarih ve sayı taşıyan kayıt alınmalıdır |
| Sözlü olarak bildirilen eksikliklerle yetinmek | Eksiklik bildiriminin yapılıp yapılmadığı tartışmalı hâle gelir | Bildirimin yazılı ve eksiklerin tamamını kapsar olması istenmelidir |
| Ortak alan tadilatında kat maliklerinden çoğunluk muvafakati almak | Ruhsat iptal edilir, idare hizmet kusuruyla sorumlu olabilir | Ortak yerlerde oybirliği aranır |
| İdarenin sessiz kalmasını bekleyip dava süresini kaçırmak | Zımni ret üzerine altmış günlük süre işler ve dolar | Otuzuncu günün sonunda dava süresi takvime alınmalıdır |
| Ruhsat eklerinde değişiklik yapıp tadilat ruhsatı almamak | Yapı ruhsata aykırı sayılır, m.32 ve m.42 uygulanır | Her proje değişikliği için yeniden ruhsat alınmalıdır |
| Yapı kullanma izni alınmadan yapıyı kullanmaya başlamak | Abonelikler bağlanmaz, ceza ve tespit işlemleriyle karşılaşılır | Biten kısımlar için kısmi izin talep edilebilir |
| Yapı kullanma iznini her türlü aykırılığı örten bir belge saymak | Ruhsata aykırılıktan doğan sorumluluk devam eder | Kanun, iznin sorumluluğu kaldırmadığını açıkça belirtir |
Yapı ruhsatı hangi durumlarda alınmak zorunda değildir?
3194 sayılı Kanun m.26’da belirtilen kamu kurum ve kuruluşlarına ait yapılar bakımından özel bir rejim öngörülmüştür. Bunun dışında m.21’in üçüncü fıkrası, derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılmasını ruhsattan muaf tutmuştur. Ayrıca ilgili imar yönetmeliklerinde belirtilecek, taşıyıcı unsuru etkilemeyen tadilat ve tamiratlar da ruhsata tabi değildir. Taşıyıcı sisteme dokunan her müdahale ise ruhsat gerektirir.
Belediye başvurumu kaç gün içinde sonuçlandırmak zorunda?
Ruhsat ve ekleri incelendiğinde eksik ve yanlış bulunmuyorsa, başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatının verilmesi gerekir. Eksik ya da yanlış varsa, başvuru tarihinden itibaren on beş gün içinde bütün eksik ve yanlışların yazıyla bildirilmesi zorunludur. Eksikler giderildikten sonra yapılacak başvurudan itibaren en geç on beş gün içinde ruhsat verilir. Bu süreler Kanun’un 22. maddesinde açıkça yazılıdır.
İdare eksiklikleri parça parça bildirirse ne yapmalıyım?
Kanun, eksik ve yanlışların “ilgili bütün eksik ve yanlışlar” olarak bildirileceğini söylüyor. Her eksiklik bildiriminde sürenin baştan başlatılması, bu kurala uygun düşmez. Böyle bir durumda, ilk bildirimde gösterilmeyen eksikliklerin sonradan ileri sürülemeyeceğini belirten yazılı bir başvuru yapmak ve yazışmaları saklamak gerekir. Sürüncemede kalan başvurular bakımından zımni ret üzerine iptal davası açma imkânı vardır.
Otuz gün geçti, belediye hiç cevap vermedi. Ruhsat verilmiş mi sayılır?
Hayır. Kanun, zımni kabul sonucunu yalnızca yapı kullanma izni bakımından öngörmüştür. Yapı ruhsatında idarenin sessiz kalması, İdari Yargılama Usulü Kanunu çerçevesinde zımni ret olarak değerlendirilir ve buna karşı dava açılır. Bu ayrımın gözden kaçırılması, dava süresinin kaçırılmasına yol açan en yaygın hatalardan biridir.
Ruhsat aldım ama inşaata başlayamadım. Ne kadar sürem var?
Yapıya başlama süresi ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu süre içinde başlanmazsa ruhsat hükümsüz hâle gelir ve yeniden ruhsat alınması zorunlu olur. Süre dolmadan yenileme başvurusu yapılabilir; ancak Danıştay kararlarında, yenilemenin kabul edilebilmesi için fiilen inşaata başlanmış olması da aranmaktadır. Salt dilekçe vermek yeterli görülmemektedir.
Beş yıllık süre ne zaman başlar?
Kanun’un 29. maddesi, yapıya başlanıp da “başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde” bitirilmemesi hâlinde ruhsatın hükümsüz sayılacağını söylüyor. Yani beş yıl, iki yıllık başlama süresinin sonundan değil, ruhsat tarihinden itibaren hesaplanır. Uygulamada bu, inşaatın bitirilmesi için ruhsat tarihinden itibaren toplam beş yıllık bir süre bulunduğu anlamına gelir.
Ruhsat yenilemesi için harç ödeyecek miyim?
Kanun’un 29. maddesine göre ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış olması ya da bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişiklik olması hâlinde harç yeniden hesaplanır ve daha önce ödenen tutar bundan düşülür. Yeni hesaplanan harç daha düşük çıkarsa iade yapılmaz. Diğer kanunlardaki muafiyet hükümleri saklıdır.
Yenileme başvurusu hangi tarihteki mevzuata tabi olur?
Süresi içinde yapılan yenileme başvurusu, ilk ruhsatın verildiği tarihteki mevzuat hükümleri ile imar planı koşullarına tabidir. Buna karşılık süresi içinde yenilenmeyen ve bu nedenle ruhsatsız sayılan yapılar bakımından, yeniden ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümleri uygulanır. Bu ayrım, plan değişikliği yaşanan parsellerde sonucu doğrudan belirler.
Çatı ya da bahçe gibi ortak alanda tadilat için kimin izni gerekir?
Ortak yerler üzerinde tasarruf, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Medeni Kanunu hükümleri uyarınca bütün kat maliklerinin oybirliğini gerektirir. Danıştay, idarenin tadilat ruhsatı verirken bu nisabı denetlemek zorunda olduğunu, denetlememesi hâlinde hizmet kusurunun doğacağını kabul etmiştir. Çoğunluk kararıyla alınmış muvafakate dayanan ruhsatlar bu nedenle iptal edilebilir.
Yapı kullanma izni başvuruma cevap verilmezse ne olur?
Kanun’un 30. maddesine göre belediyeler ve valilikler, mal sahiplerinin başvurularını en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır. Aksi hâlde bu sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Bu, yapı ruhsatından farklı bir sonuçtur; burada kanun koyucu zımni kabul öngörmüştür. Yine de durumun yazılı olarak tespit ettirilmesi uygulamada kolaylık sağlar.
Binanın tamamı bitmeden bir kısmı için iskân alabilir miyim?
Evet. Kanun, kısmen kullanılması mümkün kısımlar tamamlandığında bu kısımlar için izin alınabileceğini açıkça düzenlemiştir. Kısmi yapı kullanma izni verilebilmesi için ilgili bölümün ruhsat ve eklerine uygun olması ve kullanılmasında fen bakımından sakınca bulunmadığının tespit edilmesi gerekir. Ortak alanların bitmemiş olması, kısmi iznin kapsamına göre değerlendirilir.
Müteahhidin borcu yüzünden iskân alamıyorum. Çözüm nedir?
3194 sayılı Kanun m.28’in onuncu fıkrası bu durumu düzenlemiştir. Yapı müteahhidinin vergi ya da sigorta borcu bulunması gibi sebeplerle yapı kullanma izin belgesi tamamlanamayan yapılarda, yapı müteahhidi olmayan yapı sahibinin talebi üzerine durum idarece tespit edilerek yapı kullanma izin belgesi verilir. Bu hüküm, kusuru bulunmayan yapı sahibini müteahhidin borçlarının sonucundan korumaya yöneliktir.
Yapı kullanma izni aldım, artık her şey yasal mı sayılır?
Hayır. Kanun’un 30. maddesi, bu maddeye göre verilen iznin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak sorumluluktan kurtarmayacağı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme yükümlülüğünden de kurtarmayacağını açıkça belirtmiştir. Sonradan ortaya çıkan ruhsata aykırılıklar bakımından idare tespit ve yaptırım uygulamaya devam edebilir.
Ruhsatın iptali için nereye, ne kadar sürede dava açılır?
Yapı ruhsatı bir idari işlemdir; iptali istemiyle, işlemin tebliğ edildiği veya öğrenildiği tarihten itibaren altmış gün içinde yetkili idare mahkemesinde dava açılır. Komşu parsel maliki gibi menfaati etkilenen üçüncü kişiler de dava açabilir. Zımni ret hâlinde süre, otuz günlük cevap süresinin bitiminden itibaren işler. Yürütmenin durdurulması talebi dilekçede ayrıca ve gerekçeli biçimde ileri sürülmelidir.
Hukuka aykırı ruhsat işlemi nedeniyle uğradığım zararı isteyebilir miyim?
Evet. İdarenin ruhsat verirken mevzuatın aradığı denetimi yapmaması hizmet kusuru oluşturabilir ve tam yargı davasına konu olur. Danıştay, ortak alan muvafakatinin denetlenmemesi örneğinde idarenin sorumluluğunu kabul etmiş, ancak zarar görenin kendi kusuru oranında tazminattan indirim yapılması gerektiğini de belirtmiştir. Tam yargı davası iptal davasıyla birlikte ya da iptal kararının tebliğinden sonra açılabilir.
- 3194 sayılı İmar Kanunu m.20 — yapının imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun yapılması zorunluluğu
- 3194 sayılı İmar Kanunu m.21 — yapı ruhsatı alma mecburiyeti ve ruhsata tabi olmayan işler
- 3194 sayılı İmar Kanunu m.22 — ruhsat alma şartları, başvuru ekleri ve otuz/on beş günlük süreler
- 3194 sayılı İmar Kanunu m.26 — kamu kurum ve kuruluşlarına ait yapılarda istisna
- 3194 sayılı İmar Kanunu m.27 — köy yerleşik alanlarında ruhsat rejimi
- 3194 sayılı İmar Kanunu m.28 — müteahhit, şantiye şefi ve fenni mesul sorumluluğu, yapı kullanma izninde özel hâl
- 3194 sayılı İmar Kanunu m.29 — ruhsat müddeti, yenileme ve harç
- 3194 sayılı İmar Kanunu m.30 — yapı kullanma izni ve otuz günlük zımni kabul
- 3194 sayılı İmar Kanunu m.32 — ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılarda yapı tatil tutanağı ve yıkım
- 3194 sayılı İmar Kanunu m.42 — imar mevzuatına aykırılıkta idari para cezaları
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 ve m.19 — ortak yerler ve ortak yerlerde değişiklik nisabı
- 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7, m.10 ve m.11 — dava açma süresi, idareye başvuru ve üst makama itiraz
İlgili yazılarımız: iskân nedir, nasıl alınır · kaçak yapı cezası, şikâyet ve itiraz · yapı denetim kuruluşunun faaliyetinin durdurulması · imar affı ve imar barışı · kat karşılığı inşaat sözleşmesi
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayın koşullarına göre değerlendirme değişebilir ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.