Parselasyon ve Düzenleme Ortaklık Payı (DOP): Arsamdan Ne Kadar Kesilir?
Kısaca
- Parselasyon (imar uygulaması), kadastral parselleri imar planına uygun, yapı yapmaya elverişli imar parsellerine dönüştüren idari işlemdir. Maliklerin muvafakati aranmaz.
- Yol, park, yeşil alan gibi umumi hizmet alanları, maliklerin parsellerinden bedelsiz olarak kesilen “düzenleme ortaklık payı” (DOP) ile kamuya kazandırılır.
- DOP, düzenlemeye giren arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez. Bu oran daha önce %40 idi.
- Bir parselden bir defadan fazla DOP alınmaması esastır. İstisnası: plan kararıyla yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, ilk uygulamadaki oranı %45’e tamamlamak üzere ilave kesinti.
- DOP aynı düzenleme sahasındaki bütün parsellerden eşit oranda alınmalıdır. Bir kısım parseli muaf tutmak eşitlik ilkesine aykırıdır.
- Tahsis öncelikle taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün değilse en yakınındaki eşdeğer alandan yapılır.
- Müstakil parsel verilmesi mümkünken hisselendirme yapılması, parselasyonun iptali sebebidir.
- Mevcut yapılar nedeniyle DOP alınamayan hâllerde pay bedele dönüştürülebilir; alınan bedel, fazladan kesinti yapılmak zorunda kalınan diğer maliklere ödenir.
- Belediye veya valilik, parselasyon planlarını imar planının kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde yapmakla yükümlüdür.
Yıllardır elinizde tuttuğunuz 1.000 m²’lik arsanın bir gün “imar uygulamasına girdiğini” öğreniyorsunuz. Tapuya baktığınızda parsel numarası değişmiş, yüzölçümü 560 m²’ye düşmüş, üstelik daha önce tek başınıza malik olduğunuz yerde şimdi başka isimlerle birlikte hissedar görünüyorsunuz. İlk tepki genellikle aynıdır: “Arsamın yarısını aldılar, hem de bir kuruş ödemeden.”
Bu işlemin adı parselasyon, kesintinin adı ise düzenleme ortaklık payı. Hukuken bedelsizdir; çünkü karşılığı para değil, planla gelen değer artışıdır. Ancak bu bedelsizliğin de sınırları, kuralları ve denetim ölçütleri vardır. Bu yazıda DOP’un nasıl hesaplandığını, hangi hâllerde ikinci kez kesinti yapılabileceğini, tahsisin nereden ve nasıl yapılması gerektiğini ve parselasyonun hangi hatalarda iptal edildiğini Danıştay içtihadıyla ele alıyoruz.
Parselasyon nedir, amacı nedir?
3194 sayılı İmar Kanunu m.18/1: “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.”
Danıştay’ın vurguladığı üzere parselasyonun asıl amacı, imar planına ve yönetmeliğe uygun olarak üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parselleri oluşturmaktır. Yol ve yeşil alan gibi kamusal alanların bedelsiz olarak kamuya geçmesi ise bu amacın yanında gerçekleşen ikinci sonuçtur. Bu sıralama önemlidir: bir parselasyon, kamuya bedava alan kazandırıyor diye hukuka uygun sayılmaz; asıl ölçüt, maliklere yapılaşabilir ve hakkaniyete uygun parsel verilip verilmediğidir.
Düzenleme ortaklık payı: oran ve sınırlar
3194 sayılı Kanun m.18/2: “Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında ‘düzenleme ortaklık payı’ olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.”
DOP hangi kullanımlar için ayrılabilir? Kanun bunu tek tek sayar ve “bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz” der: yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Millî Eğitim Bakanlığına bağlı eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakımevleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, su yolu, bölgenin geneline hizmet veren spor alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları, ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı ve mesire alanları, resmî kurum alanı ve otogar alanı.
Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle DOP’a ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır — yani belediyenin zaten elinde olan yol fazlaları, önce DOP havuzuna sayılır.
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Azami DOP oranı | %45 (önceden %40) | m.18/2 |
| Kesinti sayısı | Bir parselden bir defadan fazla alınmaması esastır | m.18/7 |
| İlave kesinti şartı | Plan kararıyla yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış + değerin azalmaması | m.18/7 |
| İfraz/tevhitle terk yapılmış parseller | Farkı tamamlayacak kadar DOP alınır | m.18/9 |
| 2981 s.K. m.10 uygulamaları | Tamamlayıcı kesinti mükerrer sayılmaz; toplam %45’i geçemez | m.18/8 |
| DOP’u aşan umumi hizmet alanı | Kamulaştırma vb. yöntemlerle kamuya geçirilir | m.18/5 |
| Tahsis yeri | Öncelikle bulunduğu yer, mümkün değilse en yakın eşdeğer alan | m.18/13 |
| Parselasyon süresi | İmar planının kesinleşmesinden itibaren 5 yıl | m.18/10 |
İkinci kez DOP alınabilir mi?
Bu, uygulamada en çok tartışılan konudur. Kanun net bir kural ve dar bir istisna koyar.
3194 sayılı Kanun m.18/7: “Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler dikkate alınmak suretiyle ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.”
Bu hükmün mantığı şudur: eski planda emsal 0,60 ve iki kat iken yeni planla emsal 0,80 ve beş kata çıkarılmışsa, parsel yeni bir değer artışı elde etmiştir. O hâlde önceki uygulamada örneğin %35 kesinti yapılmışsa, bu kez %45’e kadar tamamlamak üzere yaklaşık %10 daha kesinti yapılabilir. Ancak burada iki şart birlikte aranır: yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması, ve uygulama sonucunda oluşan değerin önceki değerden az olmaması.
Danıştay’ın bu alanda çıkardığı ve içtihatta tekrar tekrar sıralanan genel ilkeler şunlardır:
- DOP, düzenleme alanında bulunan tüm parsellerden eşit şekilde alınmalıdır.
- Herhangi bir parselden bir defadan fazla DOP alınmaması esastır.
- Yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış hâlinde, değerin azalmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki oranı %45’e tamamlamak üzere ilave kesinti yapılabilir.
- Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden de, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranını, yeni parselasyondaki DOP oranına tamamlayan fark kadar DOP alınabilir.
- Düzenleme sahaları (uygulama etapları) belirlenirken DOP miktarının etaplara dağılımında hakkaniyet gözetilmeli, DOP’un büyük çoğunluğunun belli etaplarda yığılması önlenmelidir.
Tahsis: nereden, ne kadar ve müstakil mi?
DOP kesildikten sonra kalan hakedişinizin size nasıl verileceği, parselasyonun en az kesinti oranı kadar önemli boyutudur.
3194 sayılı Kanun m.18/13: “Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.”
Aynı maddenin on dördüncü fıkrası: “Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir.”
Dağıtım esaslarını düzenleyen yönetmelik hükmü de üç ilkeyi sıralar: (a) oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır; (b) plan ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi sağlanır; (c) tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilmemesi hâlinde, imar adaları veya parselleri kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirilebilir.
Buradaki sıralama bağlayıcıdır: hisselendirme istisnadır, kural müstakil tahsistir. Danıştay, müstakil parsel tahsisi olanağı bulunmasına rağmen hisseli tahsis yapılmasını parselasyonun iptali sebebi saymaktadır.
Mevcut yapı varsa: bedele dönüştürme
Üzerinde yapı bulunan parsellerden fiilen DOP kesilemediği hâllerde kanun bir çözüm getirir: bu payın miktarı bedele dönüştürülebilir. 2024 yılında yapılan değişiklikle, parselasyonu onaylayan idarenin aldığı bu bedelin fazladan DOP kesintisi yapılmak zorunda kalınan diğer parsel sahiplerine ödeneceği açıkça düzenlenmiştir. Bedel takdiri, 2942 sayılı Kanun’un 11. maddesindeki bedel tespiti esasları da gözetilerek lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları veya idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit edilir; tespit edilen bedel ödenmedikçe tapuda işlem tesis edilemeyeceği tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazılır ve bedelin tamamı tescil tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde ödenir.
Ne yapmalı?
- Belediye encümeni kararını, parselasyon planı paftasını, düzenleme sahası krokisini ve dağıtım (tahsis) cetvellerini idareden yazılı olarak isteyin. Bu belgeler olmadan hiçbir değerlendirme yapılamaz.
- Kendi parselinize uygulanan DOP oranını hesaplayın: (kesilen alan ÷ düzenlemeden önceki yüzölçümü) × 100.
- Dağıtım cetvelinde diğer parsellere uygulanan oranları karşılaştırın. Bir kısım parselden hiç kesinti yapılmamışsa veya oranlar farklıysa eşitlik ilkesi ihlal edilmiş olabilir.
- Parseliniz daha önce parselasyona girmiş mi, terk veya bağış yapılmış mı araştırın. Önceki kesinti oranı, ilave kesintinin sınırını belirler.
- Yeni imar planında yapılaşma koşulunun ve nüfusun gerçekten arttığını kontrol edin. Artış yoksa ikinci kesintinin yasal dayanağı yoktur.
- Uygulama sonrası taşınmazınızın değerinin önceki değerinden az olup olmadığını değerlendirin; kanun bunu ilave kesintinin açık şartı olarak arar.
- Tahsisin nereden yapıldığına bakın: kadastral parselinizin bulunduğu yerde imar parseli oluşmuş mu, oluşmuşsa size mi tahsis edilmiş, yoksa uzaktaki maliklere mi verilmiş?
- Müstakil tahsis imkânı olup olmadığını araştırın: hakedişiniz asgari parsel büyüklüğünü karşılıyor mu? Karşılıyorsa hisselendirmenin teknik veya hukuki gerekçesini idareden sorun.
- Parselinizde ruhsatlı ve korunması mümkün bir yapı varsa, bu yapının tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilip ettirilmediğini kontrol edin.
- Dava süresini kaçırmayın; parselasyon işlemi bireysel bir işlem olduğundan tebliğ veya öğrenme tarihinden itibaren idari dava açma süresi işler. Dava dilekçenizde keşif ve bilirkişi incelemesi talep edin — bu uyuşmazlıklar teknik incelemeyle çözülür.
Danıştay içtihadı ne diyor?
Danıştay 6. Daire, E. 2022/1577, K. 2022/11168, 13.12.2022
Aynı düzenleme sahasında kimi parselden %44,80, kimi parselden sıfır DOP kesmek eşitliğe aykırıdır. Antalya’da bir uygulama imar planı revizyonuyla yapılaşma koşulları E:0,60 ve iki kattan E:0,80 ve beş kata çıkarılmış; buna bağlı olarak DOP oranı %44,80 belirlenmişti. Ancak düzenleme sınırına daha önce parselasyon görmüş bir kısım alanlar da dâhil edilmiş ve bu parsellerden “ikinci kez parselasyona konu edildikleri gerekçesiyle” hiç kesinti yapılmayarak DOP oranı sıfır olarak belirlenmişti. Daire, önceki parselasyonun DOP üst sınırının %40 olduğu dönemde yapıldığını ve daha düşük yapılaşma koşullarına dayandığını saptadıktan sonra, kanunun ilave kesintiye izin veren hükmünü hatırlattı: yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olan parsellerden, değerin azalmaması kaydıyla, önceki terk ve kesintiler dikkate alınarak ilk uygulamadaki oranı %45’e tamamlamak üzere ilave DOP kesilebilir. Kararda, kesinti yapılmayan parsellerin “imar planı ile getirilen yüksek yapılaşma koşullarının ve ilave donatı alanlarının getirdiği değer artışından faydalanmış ancak bu değer artışının karşılığı olan DOP oranının söz konusu parsellere isabet eden kısmından muaf tutulmuş” olduğu, böylece %44,80 kesinti yapılan parsellerin yükü tümüyle üstlendiği belirtildi. Daire, “parsel malikleri arasında eşitlik ilkesine aykırı şekilde işlem tesis edildiği” sonucuna vararak davanın reddi yolundaki kararı bozdu. Aynı kararda düzenleme sahaları belirlenirken DOP’un etaplara dağılımında hakkaniyet gözetilmesi ve belli etaplarda yığılmasının önlenmesi gerektiği de vurgulandı.
Danıştay 6. Daire, E. 2021/302, K. 2024/5553, 15.10.2024
Yakındaki adadan tahsis imkânı varken uzaktaki maliklere yer verilmesi dağıtım ilkelerine aykırıdır. Davacının kadastral parselinin büyük bir kısmı kamusal alanda kaldığından tahsisin tamamı bulunduğu yerden yapılamamıştı; bir kısmı yakındaki adalardan müstakil olarak verilmiş, kalan 650 metrekarelik hakediş ise kadastral parsele uzak konumda bir parselden karşılanmıştı. Bölge idare mahkemesi, “davacıya en yakın nereden ve ne şekilde imar parseli tahsis edilebileceğine ilişkin somut bir tespit olmadığı” gerekçesiyle davayı reddetmişti. Daire, dosyadaki düzenleme sahası ve dağıtım cetvellerini bizzat inceleyerek somut tespiti kendisi yaptı: davacıya tahsis edilen parselin güneyinde tahsise elverişli parseller varken, bunların kadastral parselleri imar planında eğitim tesisi alanı ile yol alanında kalan ve “yakın konumda bulunmayan” maliklere verildiğini, üstelik uzaktan tahsis edilen parselle bu parsellerin yüzölçümlerinin birbirine yakın olduğunu saptadı. Daire, “davacının kadastral parselinin doğusunda bulunan imar adasından davacıya imar parseli tahsis etme imkanı var iken bu adadaki imar parsellerinin bu parsellere yakın konumda olmayan kadastral parsel maliklerine tahsis edilmesine ilişkin parselasyon işleminde dağıtım ilkeleri yönünden uygunluk bulunmadığı” sonucuna vararak kararı bozdu.
Danıştay 6. Daire, E. 2021/4961, K. 2023/7154, 04.10.2023
Müstakil parsel tahsisi olanağı varken hisseli tahsis yapılması parselasyonu sakatlar. Bu dosyada bilirkişi raporu, davacıya yapılan tahsislerin fiilî kullanım durumuna uygun ve eşdeğer nitelikte olduğunu, dağıtım ve tahsis ilkelerine uygun bulunduğunu belirtmiş; ancak aynı raporda “davacıya müstakil parsel tahsisi olanağı da bulunmakla birlikte davacının uygulamaya bu yönde bir itirazının olmadığı” tespitine de yer verilmişti. Alt mahkemeler bu tespite rağmen davayı reddetmişti. Daire, ilgili mevzuatın hisselerin mümkün olduğunca azaltılmasını, müstakil parseller oluşturulmasını ve imar parseli tahsis edilemeyecek büyüklükteki hisselerin bedele dönüştürülmesini amaçladığını belirterek, “bilirkişi raporunda anılan tespit uyarınca davacıya müstakil parsel tahsis olanağı bulunmasına karşın hisseli tahsis yapılması nedeniyle dava konusu parselasyon işleminde mevzuata, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına uyarlık bulunmadığı” sonucuna vardı ve kararı bozdu. Kararın önemi şuradadır: malikin itiraz etmemiş olması, idarenin müstakil tahsis yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Danıştay 6. Daire, E. 2021/597, K. 2024/6753, 19.11.2024
İptal sonrası yapılan yeni parselasyonda “yer aynı, sadece numara değişti” savunması yeterli değildir. Önceki parselasyon, Hazine hisselerinin bölünerek üzerinde yapı bulunan parsellerden hisse tahsisi yapılması nedeniyle dağıtım ilkelerine aykırı bulunarak mahkemece iptal edilmiş, ardından yeni bir parselasyon yapılmıştı. Davacı, parselinin yerinin kaydırıldığını ve kendisine yapılaşmaya uygun olmayan parsel verildiğini ileri sürdü. Mahkeme, “önceki işlemle tahsis edilen taşınmazların bulunduğu alandan tahsis yapıldığı, yalnızca parsel numaralarının değiştiği” gerekçesiyle davayı reddetti. Daire ise iptal edilen 2003 tarihli parselasyonda “herhangi bir kamu ortaklık payı hesaplanmadığı”, davacının 354 metrekarelik hakedişinin 17 metrekaresinin farklı bir parselden hisseli tahsis edildiği ve yeni işlemde de aynı yöntemin sürdürüldüğü hâlde, “17 metrekarenin herhangi bir kamu ortaklık payı hisselendirilmesi de olmaksızın neden farklı bir parselden verildiği ve hisse tahsisi yapılan bu parselin değer olarak davacının kadastral parseline denk olup olmadığı yönünde bir inceleme yapılmadığı” tespitini yaptı. Ayrıca müstakil tahsis edilen parsel üzerindeki yapının ruhsatlı olup olmadığı ve davacıya ait olup olmadığı konusunda dosyada bilgi bulunmadığını belirterek, gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması gerektiği sonucuna vardı ve eksik incelemeye dayanan kararı bozdu.
Bu dört karar birlikte okunduğunda parselasyon denetiminin dört ayrı ekseni ortaya çıkıyor. Birincisi eşitlik: aynı düzenleme sahasındaki bütün parsellere aynı DOP oranı uygulanmalıdır. Antalya kararı, “bu parsel zaten bir kez parselasyona girmişti” gerekçesiyle bazı parsellerin muaf tutulmasını, geri kalan malikler üzerine haksız yük bindirdiği için eşitlik ilkesine aykırı bulmuştur. Buradaki ayrım incedir ve iyi anlaşılmalıdır: kanun ikinci kesintiyi kural olarak yasaklar, ancak yapılaşma koşulu ve nüfus artmışsa ilave kesintiye izin verir. Yani daha önce parselasyon görmüş bir parsel, yeni planla değer kazanıyorsa tamamen muaf tutulamaz; önceki kesintisi dikkate alınarak %45’e kadar tamamlanır. İkinci eksen yer: kanun, tahsisin öncelikle taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün değilse en yakınındaki eşdeğer alandan yapılmasını emreder. 2024 tarihli karar, bu denetimin ne kadar somut yapıldığını gösteriyor — Daire, dağıtım cetvellerini kalem kalem inceleyip hangi parselin kime verildiğini karşılaştırmış ve yakındaki maliklere uzaktan, uzaktaki maliklere yakından tahsis yapıldığını saptamıştır. Alt mahkemenin “somut tespit yok” gerekçesi de bu yüzden kabul görmemiştir: tespiti yapmak, davacının değil dosyayı inceleyen yargı yerinin işidir. Üçüncü eksen müstakillik: hisselendirme istisnadır ve teknik ya da hukuki bir zorunluluğa dayanmalıdır. 2023 tarihli karar, malikin uygulamaya itiraz etmemiş olmasının bile idarenin müstakil tahsis yükümlülüğünü ortadan kaldırmadığını göstermesi bakımından dikkat çekicidir. Dördüncü eksen eşdeğerlik: verilen yerin eskisiyle aynı numarada veya aynı bölgede olması yetmez; değer olarak denk olması ve yapılaşmaya elverişli bulunması gerekir. 2024 tarihli son karar, iptal edilmiş bir parselasyonun ardından yapılan yeni uygulamada bile bu incelemenin yeniden ve tam olarak yapılması gerektiğini ortaya koyuyor. Pratikte bu, parselasyon davalarının kâğıt üzerinden değil, keşif ve bilirkişi incelemesiyle çözüldüğü anlamına gelir; dava dilekçesinde bu talebin açıkça yer alması, dosyanın kaderini belirleyebilir.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Sonucu | Doğrusu |
|---|---|---|
| Yalnızca “arsam küçüldü” diyerek dava açmak | Somut hukuka aykırılık gösterilemez | DOP oranı, dağıtım ve eşdeğerlik ayrı ayrı tartışılmalıdır |
| Dağıtım cetvellerini hiç istememek | Eşitlik karşılaştırması yapılamaz | Encümen kararı, pafta, düzenleme sahası krokisi ve cetveller temin edilmelidir |
| DOP’un bedelsizliğini “kamulaştırma” sanmak | Yanlış talep kurulur | DOP bedelsizdir; karşılığı değer artışıdır, ayrı bir bedel talebi doğurmaz |
| İkinci kesintiyi mutlak yasak sanmak | Haklı olmayan iddia ileri sürülür | Yapılaşma ve nüfus artışı varsa %45’e tamamlayıcı kesinti mümkündür |
| Önceki terk ve bağışları hesaba katmamak | Toplam oran yanlış hesaplanır | Önceki terk/kesinti oranları belgelenip toplama dâhil edilmelidir |
| Müstakil tahsis imkânını araştırmamak | Güçlü bir iptal sebebi kaçırılır | Asgari parsel büyüklüğü ve hakediş karşılaştırılmalıdır |
| Keşif ve bilirkişi talep etmemek | Teknik iddialar ispatlanamaz | Dilekçede açıkça talep edilmelidir |
| Parselasyon davasında imar planını da dava etmemek | Plandan kaynaklanan sorunlar incelenemez | Sorun plandan geliyorsa plan da dava konusu edilmelidir |
| Dava süresini kaçırmak | Esas incelenmez | Tebliğ/öğrenme tarihinden itibaren süre işler; gecikilmemelidir |
Sık sorulan sorular
Parselasyon için benim onayım gerekmez mi?
Hayır. 3194 sayılı Kanun m.18/1 açıkça “malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın” der. Parselasyon, idarenin kamu gücüne dayanarak tek taraflı olarak tesis ettiği bir idari işlemdir. Buna karşılık işlem yargısal denetime tabidir ve hukuka aykırıysa iptal edilir.
Arsamdan en fazla ne kadar kesilebilir?
Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez. Bu üst sınır daha önce yüzde kırktı; mevzuat değişikliğiyle yüzde kırk beşe çıkarılmıştır. Bu nedenle dosyanızda hangi tarihte hangi oranın geçerli olduğunu kontrol etmek gerekir.
DOP karşılığında bana para ödenmesi gerekmez mi?
Hayır, DOP bedelsizdir. Karşılığı para değil, imar planıyla parselinize gelen değer artışıdır. Buna karşılık düzenleme sahasında umumi hizmetler için ayrılması gereken alanların toplamı DOP oranını aşıyorsa, aşan kısım kamulaştırma gibi yöntemlerle kamuya geçirilir; yani her şey bedelsiz alınamaz.
Arsamdan daha önce yol için terk yapmıştım. Yine kesinti yapılabilir mi?
Kanun bu durumu ayrıca düzenler: parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranını, yeni parselasyondaki DOP oranına tamamlayan farkı kadar DOP alınır. Yani önceki terkiniz sıfırlanmaz, toplamdan düşülür.
Parselim daha önce parselasyona girmişti. İkinci kez DOP kesilmesi hukuka aykırı mı?
Kural olarak bir parselden bir defadan fazla DOP alınmaz. Ancak her türlü imar planı kararıyla yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olmuşsa, uygulama sonucunda oluşan değerin önceki değerden az olmaması kaydıyla, önceki terk ve kesintiler dikkate alınarak ilk uygulamadaki oranı %45’e tamamlamak üzere ilave kesinti yapılabilir. Her iki artış şartı da yoksa ikinci kesinti hukuka aykırıdır.
Komşumdan hiç DOP kesilmemiş, benden %44 kesilmiş. Ne yapabilirim?
Bu, eşitlik ilkesinin en tipik ihlalidir. Danıştay 6. Dairesi, aynı düzenleme sahasında kimi parselden %44,80 kesinti yapılırken kimi parselin muaf tutulmasını, muaf tutulan parsellerin değer artışından yararlanıp karşılığını ödememesi ve yükün diğer maliklere yıkılması nedeniyle eşitliğe aykırı bulmuştur. Dağıtım cetvellerini alarak oranları karşılaştırın ve bu iddiayı dava dilekçenizde açıkça ileri sürün.
Bana arsamdan çok uzakta bir yerden parsel verildi. Buna itiraz edebilir miyim?
Evet. Kanun, verilecek parsellerin öncelikle taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyorsa en yakınındaki eşdeğer alandan verilmesini emreder. Danıştay, kadastral parselinizin bulunduğu veya yakınındaki adadan tahsis imkânı varken bu parsellerin uzaktaki maliklere verilmesini dağıtım ilkelerine aykırı bulmaktadır.
Tek başıma malik iken hissedar yapıldım. Bu hukuka uygun mu?
Hisselendirme istisnaîdir. Kural, hakedişiniz asgari parsel büyüklüğünü karşılıyorsa müstakil parsel verilmesidir. Müstakil tahsis olanağı bulunmasına rağmen hisseli tahsis yapılması, parselasyonun mevzuata, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına aykırı hâle gelmesine yol açar. Üstelik uygulamaya itiraz etmemiş olmanız, idarenin bu yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Parselimde ruhsatlı bir evim var. Yıkılır mı?
Dağıtım esaslarına göre plan ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi sağlanır. Kanun ayrıca kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapıların kamulaştırılmadıkça yıktırılamayacağını; bu alanlardaki ağaç ve yapıların belediye veya valilikçe bedeli ya da enkaz bedeli ödenerek sökülüp yıkılacağını düzenler.
Üzerinde yapı olduğu için benden DOP kesilememiş. Bir yükümlülüğüm var mı?
Evet. Mevcut yapılar nedeniyle parsellerden DOP alınamadığı hâllerde bu payın miktarı bedele dönüştürülebilir. 2024 değişikliğiyle, idarenin aldığı bu bedelin fazladan kesinti yapılmak zorunda kalınan diğer parsel sahiplerine ödeneceği düzenlenmiştir. Bedel ödenmedikçe tapuda işlem tesis edilemeyeceği beyanlar hanesine yazılır; bedelin tamamı tescilden itibaren en geç bir yıl içinde ödenir, ödenmedikçe devir yapılamaz ve yapı ruhsatı verilemez.
Belediye planı yaptı ama yıllardır parselasyon yapmıyor. Yükümlülüğü yok mu?
Var. Kanun, belediye veya valiliğin parselasyon planlarını imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapmasını ve onaylamasını esas alır; parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işleminden belediyeler veya valilikler sorumlu tutulur.
Parselasyon mahkemece iptal edildi. Eski tapuma geri döner miyim?
Kural olarak geri dönüşüm işlemleri yapılarak uygulama öncesi kök parsellere dönülür. Ancak kanun, hukuki veya fiilî imkânsızlık hâllerini ayrıca düzenler: davaya konu parselin umumi ve kamu hizmet alanlarına denk gelmesi veya iptal edilen uygulamayla tahsis edilmiş parsellerde yapı yapılmış olması gibi nedenlerle kök parsellere dönülemeyeceği yetkili onay merciince tespit edilirse, öncelikle tescilli imar parselleri üzerinden mahkeme kararını yerine getirmeye yönelik yeni bir imar uygulaması yapılabilir. Bu da mümkün değilse, hak sahibinin muvafakatiyle uygun bir yer tahsis edilir veya anlaşma olmazsa kök parseldeki yer dikkate alınarak DOP kesintisi düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli ödenir.
Parselasyon davası ne kadar sürer, nasıl kazanılır?
Bu davalar idare mahkemelerinde görülür ve neredeyse istisnasız keşif ile bilirkişi incelemesi gerektirir; bu nedenle uzun sürebilir. Kazanma ihtimalini artıran şey, dilekçede somut ve teknik iddialar ileri sürmektir: kesinti oranının karşılaştırmalı hesabı, dağıtım cetvellerinden çıkarılan yer tespitleri, müstakil tahsis imkânı ve eşdeğerlik. Genel nitelikte mağduriyet anlatımları, teknik denetime elverişli veri sağlamadığı için sonuç doğurmaz.
İlgili mevzuat
- 3194 sayılı İmar Kanunu m.18 (parselasyon planlarının hazırlanması ve düzenleme ortaklık payı), m.13 (kamu hizmetine ayrılan alanlar), m.15–16 (ifraz ve tevhit), m.19 (tescil)
- Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik (imar parsellerinin oluşturulması ve dağıtım esasları, ferdileştirme)
- 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun m.10, Ek m.1
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.11 (bedel tespiti esasları)
- 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7 (dava açma süresi), m.27 (yürütmenin durdurulması), m.28 (kararların uygulanması)
Konuyla bağlantılı diğer yazılarımız: plan aşamasındaki itiraz ve süreler için imar planı değişikliğine itiraz ve askı süresi, planın esastan denetimi için imar planının iptali davası, bölme ve birleştirme işlemleri için ifraz ve tevhit, kamu eline geçiş için kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma yazılarımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Parselasyon uyuşmazlıkları teknik incelemeye dayanır ve her dosyada düzenleme sahası, dağıtım cetvelleri ile önceki uygulamaların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir.