İşletme Projesi, Aidat ve Gecikme Tazminatı (KMK 20 ve 37): 2026 Değişikliğiyle Yeni Düzen
- İşletme projesi, anagayrimenkulün bir yıllık tahminî gelir-giderini ve her kat malikinin ödeyeceği avans tutarını gösteren belgedir (KMK m. 37).
- 7/5/2026 tarihli değişiklikle kural değişti: işletme projesi artık kat malikleri genel kurulunda onaylanır.
- Onaylanmış proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar; bu proje en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanır.
- Eski metindeki “yedi gün içinde itiraz” cümlesi yürürlükten kaldırılmıştır; itiraz artık genel kurul aşamasında yapılır.
- Mevcut bir proje varsa, geçici projedeki bedel yeniden değerleme oranını aşamaz.
- Kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İİK m. 68/1 kapsamında belge sayılır.
- Bu belgeler, geçersizliği genel mahkemede ispatlanmadıkça ilamsız takibe konu edilebilir ve itirazın kaldırılmasını sağlar.
- Yönetimin kendi hesap ekstresi, genel kurul tutanağı veya tahminî bütçesi tek başına bu nitelikte belge değildir.
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kat malikleri eşit; diğer ortak giderlere arsa payı oranında katılır (KMK m. 20).
- Ortak yerden yararlanmadığını ileri sürerek gider ve avans payından kaçınılamaz.
- Ödemede geciken kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder.
- Gecikme tazminatının işlemesi için kat malikinin toplantıya katılmış ya da kararın veya projenin kendisine tebliğ edilmiş olması aranır.
- Kiracı ve sükna hakkı sahibi gider borcundan müteselsilen sorumludur; sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır (KMK m. 22).
- Borç bu yolla da alınamazsa bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanunî ipotek tescil edilir.
- Toplu yapıda henüz toplu yapı yönetimine geçilmemişse Kat Mülkiyeti Kanunu değil, genel hükümler uygulanır.
Apartman ve site uyuşmazlıklarının büyük bölümü tek bir belgede düğümlenir: işletme projesi. Yönetim aidatı bu projeye dayanarak ister, ödemeyen kat maliki hakkında bu projeye dayanarak icra takibi başlatır, icra mahkemesi de itirazın kaldırılıp kaldırılmayacağını yine bu belgeye bakarak karara bağlar. Belge usulüne uygun değilse takip çöker.
2026 yılında yapılan değişiklikle bu belgenin oluşum usulü esaslı biçimde değişti: işletme projesi artık genel kurulda onaylanan bir belge hâline geldi, yöneticinin tek başına yaptığı proje ise “geçici” nitelik kazandı ve üç aylık bir süreye bağlandı. Aşağıda yeni düzeni, aidat ve gecikme tazminatının hesabını ve Yargıtay’ın aradığı belgesel şartları ele alıyoruz.
Kanunî dayanak
KMK m. 37 — İşletme projesinin yapılması (7/5/2026 tarihli değişiklikten sonraki metin)
“İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle: a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları; b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar; c) Her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; gösterilir. Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak … Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve yukarıda belirlenen usulde kat malikleri kuruluna sunulur.”
KMK m. 20 — Ortak giderlere katılma ve gecikme tazminatı
“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.”
KMK m. 22 — Kiracının sorumluluğu ve kanunî ipotek
“Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir… Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.”
KMK m. 66 — Toplu yapı
“Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır…”
Aidat takibinde hangi belge işe yarar?
| Belge | İİK m. 68/1 belgesi sayılır mı? | Sonuç |
|---|---|---|
| Kesinleşmiş işletme projesi | Sayılır | İtirazın kaldırılması istenebilir |
| Kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararı | Sayılır | İtirazın kaldırılması istenebilir |
| Yönetimin düzenlediği hesap ekstresi | Tek başına sayılmaz | Talep reddedilir; genel mahkemede dava gerekir |
| Kooperatif genel kurul toplantı tutanağı | Sayılmaz | Talep reddedilir |
| Yıllık tahminî bütçe | Sayılmaz | Talep reddedilir |
| Kat malikine tebliğ edilmemiş proje | Kesinleşmiş sayılmaz | Gecikme tazminatı başlangıcı değişir |
| Yöneticinin yaptığı geçici işletme projesi | Genel kurul kararına bağlanmadıkça tartışmalıdır | Üç ay içinde genel kurul kararı aranır |
| Toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitede alınan karar | KMK hükümleri uygulanmaz | Genel hükümlere göre değerlendirilir |
| İmzalı borç ikrarı içeren senet | Sayılır | Genel İİK kuralı uyarınca |
Kritik nokta: Aidat takibinde iki ayrı sorunun karıştırılmaması gerekir. Birincisi, alacağın varlığı; ikincisi, elde İİK m. 68/1 anlamında bir belge bulunup bulunmadığıdır. Aidat gerçekten doğmuş olsa bile, yönetimin elinde kesinleşmiş işletme projesi ya da kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararı yoksa itirazın kaldırılması istemi reddedilir; bu durumda alacak ancak genel mahkemede açılacak bir davayla (örneğin itirazın iptali) elde edilebilir. Aynı şekilde aylık yüzde beş gecikme tazminatı otomatik işlemez: kat malikinin borcu doğuran karardan haberdar olduğunun ortaya konması gerekir.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Yönetimdeyseniz, işletme projesini genel kurul gündemine alın ve onay kararını tutanağa açıkça geçirin.
- Onaylanmış proje yoksa geçici projeyi gecikmeksizin hazırlayın ve üç aylık süre içinde genel kurulun kararına sunun.
- Projeyi kat maliklerine ve bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirin; tebliğ belgelerini saklayın.
- Mevcut bir proje varken geçici proje yapıyorsanız bedeli yeniden değerleme oranı sınırı içinde belirleyin.
- Gider paylaşımını KMK m. 20’ye göre ayırın: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit, diğerleri arsa payı oranında.
- Takip başlatmadan önce elinizdeki belgenin kesinleşmiş proje ya da kurul kararı olup olmadığını kontrol edin; ekstre tek başına yetmez.
- Gecikme tazminatını isterken, kat malikinin toplantıya katıldığını veya kararın kendisine tebliğ edildiğini gösteren belgeyi dosyaya koyun.
- Bu belge yoksa gecikme tazminatını ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren talep edin.
- Kiracıdan talepte bulunacaksanız sorumluluğun kira miktarıyla sınırlı olduğunu ve ödemenin kira borcundan düşüleceğini gözetin.
- Tahsil edilemeyen borç için bağımsız bölüm üzerine kanunî ipotek tescilini talep edin.
- Sitede birden fazla parsel varsa, toplu yapı yönetimine geçilip geçilmediğini yönetim planı ve tapu kayıtlarından belirleyin.
- Geçilmemişse KMK m. 20’deki yüzde beşi değil, genel hükümlere göre temerrüt faizini talep edin.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2015/23291, K. 2015/24107, 13.10.2015
Hesap ekstresi, genel kurul tutanağı ve tahminî bütçe İİK m. 68/1 belgesi değildir. Site işletme kooperatifi, aidat, sıcak-soğuk su ve sayaç okuma bedelinden oluşan alacak için ilamsız takip başlatmış; borçlunun itirazı üzerine icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemiştir. Daire, önce genel kuralı ortaya koymuştur: “Anılan madde hükmüne göre, kat malikleri kurulu kararları ve kesinleşmiş işletme projeleri, İİK’nun 68/1. maddesinde yazılı belgelerden olup, geçersizliği genel mahkemelerde açılacak bir dava ile kanıtlanmadığı sürece ilamsız takibe konu edilebilir.” Ardından somut belgeyi denetlemiştir: “alacaklı kooperatifin 2012 yılı olağan genel kurul tutanağı ve 2013 yılı tahmini bütçesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesinde belirtilen kesinleşmiş işletme projesi veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararlarından da değildir.” Bu nedenle itirazın kaldırılması isteminin reddi gerektiği belirtilmiştir. Daire, karar düzeltme isteminin kabulü ile önceki onama ilamının kaldırılmasına ve mahkeme kararının BOZULMASINA, 13.10.2015 tarihinde oy birliğiyle karar vermiştir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2014/8461, K. 2014/11297, 17.04.2014
İcra mahkemesi, borçlu kat malikini bağlayan bir belge bulunup bulunmadığını araştırmak zorundadır. Site aidat alacağına dayalı ilamsız takibe itiraz edilmiş, icra mahkemesi herhangi bir araştırma yapmadan itirazın kaldırılmasına karar vermiştir. Daire, KMK m. 37’nin tam metnini aktardıktan sonra somut denetimi yapmıştır: “takibe dayanak yapılan 06.09.2012 tarihli aidat alacağı hususunda mahkemece herhangi bir araştırma yapılmadan itirazın kaldırılması isteminin kabulüne karar verildiği görülmektedir.” Yapılması gerekeni ise şöyle göstermiştir: “mahkemece, borçlu kat malikini bağlayıcı belge bulunup bulunmadığı ve alacaklının Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre takip hakkı olup olmadığı araştırılarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.” Daire, mahkeme kararının BOZULMASINA, 17.04.2014 tarihinde oy birliğiyle karar vermiştir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2015/5709, K. 2016/2278, 11.02.2016
Gecikme tazminatı, kat malikinin karardan haberdar olmasına bağlıdır. Mantolama işine ilişkin demirbaş alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın iptali istenmiş; mahkeme aidatların ödenmesi gereken aydan itibaren gecikme tazminatına hükmetmiştir. Daire bu yaklaşımı benimsememiştir: “Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20.maddesine göre; gecikme tazminatı uygulanabilmesi için bağımsız bölüm malikinin kat malikleri kurulu toplantısına katılmış ya da vekille temsil edilmiş olması veya bu kararın yada bu karar doğrultusunda işletme projesinin kendisine tebliğ edilmiş olması şartına bağlıdır.” Kararda, dosyada ilgili kurul kararının bulunmadığı belirtilerek bu kararın getirtilmesi, davalının toplantıya katılıp katılmadığının ve karara ilişkin tebligatın araştırılması gerektiği; “davalı alınan karardan veya yapılan masraflardan haberdar olmamış ise ancak ödeme emri tebliği tarihi itibariyle gecikme tazminatından sorumlu olması gerekir” denilmiştir. Daire, hükmün BOZULMASINA, 11.02.2016 tarihinde oy birliğiyle karar vermiştir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/3412, K. 2017/9787, 21.11.2017
Toplu yapı yönetimine geçilmemişse aylık yüzde beş değil, genel hükümlere göre temerrüt faizi uygulanır. Birden fazla ada ve parsel üzerinde kurulu bir sitenin ortak gider alacağı için başlatılan takibe itirazın iptali istenmiş; mahkeme KMK m. 20 uyarınca aylık yüzde beş gecikme tazminatı hesaplayan rapora göre hüküm kurmuştur. Daire bu noktada bozma yapmıştır: “Birden fazla ada ve parsel üzerinde kurulu bulunan sitenin ortak gider alacağının tahsiline ilişkin davada, 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununun 66. ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediğinden uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanununun hükümleri değil, genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir.” Sonuç olarak “6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 120. maddesine göre temerrüt/gecikme faizinin hesaplanması gerekirken, Kat Mülkiyeti Kanunun 20.maddesi gereğince aylık %5 gecikme tazminatı hesaplayan rapora göre hüküm kurulması doğru görülmemiştir.” Daire, hükmün BOZULMASINA, 21.11.2017 tarihinde oy birliği ile karar vermiştir.
İlk halka, belgenin niteliği. Kat Mülkiyeti Kanunu, yalnızca iki belgeye ayrıcalık tanır: kesinleşmiş işletme projesi ve kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararı. Bunlar İİK m. 68/1 kapsamında sayıldığı için ilamsız takipte itirazın kaldırılmasını mümkün kılar. Yönetimin kendi düzenlediği hesap ekstresi ya da yıllık tahminî bütçe bu ayrıcalıktan yararlanmaz.
İkinci halka, belgenin geçerliliğinin nerede tartışılacağı. Bu belgeler, geçersizliği genel mahkemede açılacak bir davayla kanıtlanmadıkça takibe konu edilebilir. Yani icra mahkemesi belgenin içeriğini esastan tartışmaz; onun işi belgenin kanunun aradığı nitelikte olup olmadığını denetlemektir.
Üçüncü halka, icra mahkemesinin araştırma yükümlülüğü. Alacaklının elinde bir belge bulunduğunu söylemesi yetmez. Mahkeme, borçlu kat malikini bağlayan bir belge bulunup bulunmadığını ve alacaklının Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre takip hakkı olup olmadığını araştırmak zorundadır. Bu yapılmadan verilen kararlar eksik incelemeye dayalı sayılır.
Dördüncü halka, gecikme tazminatının koşulu. KMK m. 20’deki aylık yüzde beş, kanundan doğan ağır bir yaptırımdır ve borçlunun borçtan haberdar edilmiş olmasını gerektirir. Kat maliki ya karar toplantısına katılmış olmalı ya da karar veya proje kendisine tebliğ edilmiş olmalıdır. Aksi hâlde tazminat ancak ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren işler.
Beşinci halka, tebligatın delil değeri. Kanun, projenin imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmesini arar. Bu bildirim, hem projenin kesinleşme sürecinin hem de gecikme tazminatının dayanağıdır. Tebligat belgelerinin saklanmaması, yönetimin en sık düştüğü hatadır.
Altıncı halka, yapının hukukî statüsünün önceliği. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri, ancak o yapı bu kanuna tâbi hâle gelmişse uygulanır. Birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde henüz toplu yapı yönetimine geçilmemişse uyuşmazlık genel hükümlere tâbidir; bu durumda yüzde beşlik gecikme tazminatı değil, Türk Borçlar Kanunu’na göre temerrüt faizi hesaplanır.
Yedinci halka, 2026 değişikliğinin getirdiği yeni denge. Eski metinde yöneticinin hazırladığı proje, tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse kendiliğinden kesinleşiyordu. Yeni düzenlemede işletme projesinin genel kurulda onaylanması esas alınmış, yöneticinin hazırladığı proje “geçici” sayılmış ve en geç üç ay içinde genel kurul kararına bağlanması öngörülmüştür. Ayrıca mevcut proje varken yapılacak geçici projede bedel, yeniden değerleme oranıyla sınırlanmıştır. Bu değişiklik, yönetimin tek taraflı belirlediği aidatın kesinleşmesini zorlaştırmakta ve kat maliklerinin iradesini öne çıkarmaktadır.
Sekizinci halka, eski dosyalarda hangi metnin uygulanacağı. Yukarıdaki kararlar, yedi günlük itiraz kuralının yürürlükte olduğu döneme aittir ve o metni yorumlamaktadır. Belgenin niteliğine, araştırma yükümlülüğüne ve gecikme tazminatının koşullarına ilişkin tespitleri geçerliliğini korur; buna karşılık projenin kesinleşme usulü bakımından, işlemin yapıldığı tarihte yürürlükte olan metnin esas alınması gerekir.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Sonucu | Doğrusu |
|---|---|---|
| Projeyi genel kurul gündemine almamak | Proje kesinleşmez | Onay kararı tutanağa geçirilmeli |
| Geçici projeyi üç ay içinde kurula sunmamak | Belgesel dayanak zayıflar | Süre içinde genel kurul kararı alınmalı |
| Tebliğ belgelerini saklamamak | Gecikme tazminatı işletilemez | İmzalı bildirim veya taahhütlü mektup dosyalanmalı |
| Takibi hesap ekstresine dayandırmak | İtirazın kaldırılması reddedilir | Kesinleşmiş proje veya kurul kararı kullanılmalı |
| Kapıcı giderini arsa payına göre bölmek | Paylaşım hatalı olur | Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gideri eşit paylaşılır |
| Yüzde beşi her dosyada uygulamak | Bozma sebebi | Yapının KMK’ya tâbi olup olmadığı denetlenmeli |
| Kiracıdan kira tutarını aşan talepte bulunmak | Talep sınırı aşılır | Kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır |
| Gecikme tazminatının başlangıcını göstermemek | Hesap denetlenemez | Başlangıç günü açıkça saptanmalı |
| Ortak yerden yararlanmadığını ileri sürerek ödememek | Borç devam eder | KMK m. 20/c bu savunmayı kapatmıştır |
İşletme projesi nedir?
Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahminî gelir ve gider tutarlarını, her kat malikine düşecek tahminî miktarı ve ödenecek avans tutarını gösteren belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37’de düzenlenmiştir.
İşletme projesini kim yapar?
7/5/2026 tarihli değişiklikten sonra işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Onaylanmış proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar ve bu proje en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek kabul edilmek üzere karara bağlanır.
Yedi günlük itiraz süresi hâlâ var mı?
Yoktur. Eski metindeki, bildirimden itibaren yedi gün içinde projeye itiraz edilmesine ilişkin cümle 7/5/2026 tarihli değişiklikle yürürlükten kaldırılmıştır. İtiraz artık genel kurul aşamasında değerlendirilir. Daha eski işlemlerde ise o tarihte yürürlükte olan metin uygulanır.
Geçici işletme projesinde aidat serbestçe belirlenebilir mi?
Belirlenemez. Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici projede öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin Vergi Usul Kanunu uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir.
Aidat takibinde hangi belge kullanılır?
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları. Bunlar İcra ve İflas Kanunu m. 68/1’de belirtilen belgelerden sayılır ve itirazın kaldırılmasına dayanak olur.
Yönetimin gönderdiği ekstre yeterli midir?
Tek başına yeterli değildir. Yargıtay, hesap ekstresi, kooperatif genel kurul tutanağı ve yıllık tahminî bütçenin KMK m. 37’de belirtilen belgelerden sayılmadığını kabul etmiştir.
Aidatlar nasıl paylaştırılır?
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; sigorta primi, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesis işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılınır. Aksi kararlaştırılabilir.
Ortak yerleri kullanmıyorum, aidat ödemez miyim?
Ödersiniz. KMK m. 20/c uyarınca kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da bunlara ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gecikme tazminatı ne kadardır?
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder.
Gecikme tazminatı ne zaman işlemeye başlar?
Kat malikinin ilgili kurul toplantısına katılmış ya da vekille temsil edilmiş olması veya kararın ya da bu karar doğrultusunda işletme projesinin kendisine tebliğ edilmiş olması gerekir. Bunlar yoksa uygulamada tazminat ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren işletilir.
Kiracı aidattan sorumlu mudur?
Sorumludur. KMK m. 22 uyarınca kira akdine, sükna hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Borç hiç tahsil edilemezse ne yapılır?
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç tutarı için bağımsız bölüm üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle diğer kat malikleri lehine kanunî ipotek hakkı tescil edilir.
Kat malikleri kurulu kararına nasıl itiraz edilir?
KMK m. 33 uyarınca toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir. Yokluk ve mutlak butlan hâllerinde süre aranmaz.
Sitemde toplu yapı hükümleri uygulanır mı?
Toplu yapı, birden çok imar parseli üzerinde onaylı yerleşim planına göre yapılmış, yönetim bakımından birbirine bağlı yapıları ifade eder. Ancak fiilen toplu yapı yönetimine geçilmemişse Yargıtay, uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu değil genel hükümlerin uygulanacağını kabul etmektedir.
Toplu yapı yönetimine geçilmemişse faiz nasıl hesaplanır?
Bu hâlde aylık yüzde beşlik gecikme tazminatı uygulanmaz; Türk Borçlar Kanunu m. 120 çerçevesinde temerrüt faizi hesaplanır.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 — Ortak giderlere katılma ve gecikme tazminatı
- 634 sayılı KMK m. 22 — Kiracının sorumluluğu ve kanunî ipotek
- 634 sayılı KMK m. 33 — Kat malikleri kurulu kararının iptali ve hâkimin müdahalesi
- 634 sayılı KMK m. 34-40 — Yönetici, atanması, görev ve sorumlulukları
- 634 sayılı KMK m. 37 — İşletme projesinin yapılması (7/5/2026 tarihli değişiklik)
- 634 sayılı KMK m. 66-74 — Toplu yapılara ilişkin özel hükümler
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 68 — İtirazın kaldırılması ve dayanak belgeler
- 2004 sayılı İİK m. 67 — İtirazın iptali davası
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 120 — Temerrüt faizi oranı
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m. 893 — Kanunî ipotek hakkı
- 213 sayılı Vergi Usul Kanunu mükerrer m. 298 — Yeniden değerleme oranı
- 5711 sayılı Kanun — Kat Mülkiyeti Kanunu’nda değişiklik ve toplu yapı hükümleri
Kat mülkiyetine ilişkin diğer konular için apartman ortak gider ve aidat borcu, aidat ödemeyen kiracı, kat malikleri kurulu kararının iptali, yönetim planı ve ortak yerlerde değişiklik ve yenilikler yazılarımızı; icra aşaması için itirazın kaldırılması yazımızı inceleyebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. İşletme projesine ilişkin hükümler 7/5/2026 tarihinde değiştirilmiş olup somut dosyada uygulanacak metin, işlemin yapıldığı tarihe göre belirlenir. Her olayın kendi koşulları içinde değerlendirilmesi gerekir.