Ortak Yerlerde Değişiklik, Yenilik ve İlaveler: Hangi Karar Hangi Çoğunlukla Alınır?
- Kat malikleri anagayrimenkulün bakımına, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur (KMK m. 19/1).
- Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişik renkte dış badana veya boya için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır (m. 19/2).
- Mimari projeyi değiştiren tadilat projeleri, bağımsız bölüm ilavesi ve çekme katın tam kata çevrilmesi oybirliği ile yapılabilir.
- Oybirliği sağlanmadan hazırlanan tadilat projesi geçersizdir; sırf belediye onayı onu geçerli hâle getirmez.
- 4/5 çoğunlukla yapılabilecek değişikliğin dört sınırı vardır: mimari projede esaslı değişiklik yapmamak, mülkiyet hakkını ihlal etmemek, diğer kat maliklerinin bağımsız bölüm ve eklentiden yararlanmasını engellememek ve ana yapının statiğine zarar vermemek.
- Ortak yerleri daha kullanışlı hâle getiren ya da faydayı çoğaltan yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır (m. 42).
- Bu tür işlerin gideri, yeniliklerden faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir.
- Engellilerin yaşamı için zorunluluk gösteren proje tadilinde özel bir usul ve sayı ile arsa payı çoğunluğu öngörülmüştür.
- Isı yalıtımı ve yakıt dönüşümü sayı ve arsa payı çoğunluğuyla; 2.000 m² ve üzeri binalarda merkezî sistemden ferdî sisteme geçiş oybirliğiyle yapılır.
- Kat ilavesi, çekme kat yerine tam kat yapımı gibi işlemler için m. 44 oybirliği ve arsa paylarının yeniden belirlenmesini şart koşar.
- Ortak yer ve tesisteki bozukluğun acil onarımı ya da anayapının güçlendirilmesi mahkemece tespit edilmişse kat maliklerinin rızası aranmaz.
- Kat maliki kendi bağımsız bölümünde de anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.
- Ortak yere müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme, müdahale devam ettiği sürece yapıldığı tarihe bakılmaksızın her zaman dava edilebilir.
- Yapı kayıt belgesi, projeye aykırı imalatları kat mülkiyeti hukuku bakımından kanuna uygun hâle getirmez.
Apartman ve sitelerde en çok dava üreten konu, ortak alanda yapılan bir tadilattır: teras kapatılmış, çatıya çıkış açılmış, bahçeye duvar örülmüş, cephe boyası değiştirilmiştir. Tartışma neredeyse her zaman aynı noktada düğümlenir — bu iş için hangi çoğunluk gerekiyordu?
Kat Mülkiyeti Kanunu tek bir nisap öngörmez; işin niteliğine göre oybirliği, beşte dört ve sayı ile arsa payı çoğunluğu arasında derecelendirme yapar. Aşağıda bu derecelendirmeyi, 4/5 çoğunluğun sınırlarını, eski hâle getirme davasının süreye tabi olup olmadığını ve yapı kayıt belgesinin etkisini Yargıtay kararlarıyla ele alıyoruz.
Kanunî dayanak
KMK m. 19 – Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk: “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz…”
KMK m. 42 – Yenilik ve ilaveler: “Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır… Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.”
KMK m. 42/4 – Isıtma sistemi: “Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır.”
KMK m. 44 – Kat ilavesi: “Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için: a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi; b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre… bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi… şarttır.”
Hangi iş, hangi çoğunluk?
| İşin niteliği | Gereken karar | Dayanak |
|---|---|---|
| Mimari projeyi değiştiren tadilat projesi | Oybirliği | KMK m. 19 / içtihat |
| Bağımsız bölüm ilavesi, çekme katın tam kata çevrilmesi | Oybirliği + arsa paylarının yeniden tespiti | KMK m. 44 |
| Ortak yerde inşaat, onarım, tesis | Kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası | KMK m. 19/2 |
| Değişik renkte dış badana veya boya | Kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası | KMK m. 19/2 |
| Ortak yeri daha kullanışlı kılan yenilik ve ilave | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK m. 42/1 |
| Isı yalıtımı, yakıt dönüşümü, sistem değişikliği | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK m. 42/4 |
| 2.000 m² ve üzeri binada merkezîden ferdî ısıtmaya geçiş | Sayı ve arsa payı olarak oybirliği | KMK m. 42/4 |
| Engellinin yaşamı için zorunlu proje tadili | Sayı ve arsa payı çoğunluğu; özel usul | KMK m. 42/2 |
| Mahkemece tespit edilen acil onarım veya güçlendirme | Kat maliklerinin rızası aranmaz | KMK m. 19/2, ikinci cümle |
| Bağımsız bölüm içinde anayapıya zarar veren değişiklik | Hiçbir çoğunlukla yapılamaz | KMK m. 19/3 |
Kritik nokta: Beşte dört çoğunluk her şeyi mübah kılmaz. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 22.12.2025 tarihli kararına göre 4/5 rıza ile yapılabilecek değişikliklerin dört şartı birlikte bulunmalıdır: değişiklik mimari projede oybirliği gerektirecek nitelikte esaslı bir değişiklik olmamalı, kat maliklerinin mülkiyet hakkını ihlal etmemeli, diğer kat maliklerinin bağımsız bölüm ve eklentilerinden yararlanmalarını engellememeli ve rahatsız etmemeli, bağımsız bölüm içinde yapılan değişiklikler ise ana yapının statiğine zarar vermemelidir. Bu şartlardan biri eksikse 4/5 kararı sonucu geçerli kılmaz.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Önce alanın niteliğini belirleyin. Yapılan iş ortak yerde mi, eklentide mi, bağımsız bölüm içinde mi? KMK m. 4’teki ortak yer tanımı ve onaylı mimari proje birlikte incelenmelidir.
- Geçerli mimari projeyi tespit ettirin. Kat irtifakına esas proje ile sonraki tadilat projeleri, onay tarihleriyle birlikte tapu müdürlüğü ve belediyeden getirtilmelidir.
- Tadilat projesinin geçerliliğini sorgulayın. Tadilat projesinin onay tarihindeki tüm kat maliklerinin rıza gösterip göstermediği araştırılmalıdır; oybirliği yoksa proje geçerli değildir.
- Belediye onayına güvenmeyin. Belediyenin projeyi onaylamış olması, kat maliklerinin oybirliği eksikliğini gidermez.
- İşin esaslı olup olmadığını tartışın. Mimari projede esaslı değişiklik yaratan bir imalat 4/5 ile yapılamaz; bu tespit uzman bilirkişi raporuyla yapılmalıdır.
- Rızanın yazılı olmasına dikkat edin. KMK m. 19/2 “yazılı rıza” arar; sözlü muvafakat ya da fiilî hoşgörü yeterli değildir.
- Nisap eksikliği ile çağrı eksikliğini ayırın. Kanunun aradığı karar nisabıyla alınmayan karar butlanla hükümsüzdür ve dava için süre yoktur; toplantıya çağrı eksikliği ise iptal sebebidir ve bir ve altı aylık hak düşürücü sürelere tabidir.
- Eski hâle getirme davasında süre kaygısı taşımayın. Ortak yere müdahale ve projeye aykırılık mevcut olduğu sürece, yapıldığı tarihe bakılmaksızın her zaman dava edilebilir.
- Yapı kayıt belgesini savunma olarak yeterli görmeyin. Yapı kayıt belgesi imar mevzuatı bakımından sonuç doğursa da projeye aykırı imalatı kat mülkiyeti hukuku bakımından kanuna uygun hâle getirmez.
- Eski hâle getirmenin statik etkisini inceletin. Yıkım kararı verilmeden önce, eski hâle getirme işlemlerinin binanın statiğine zarar verip vermeyeceği statik uzmanı bilirkişiye tespit ettirilmelidir.
- Bilirkişi raporunu krokiye bağlatın. Aykırılıklar tek tek belirlenip krokiye işlenmezse hüküm infazda tereddüt yaratır ve bozma sebebi olur.
- Hüküm fıkrasının infaza elverişli olmasını isteyin. Hangi müdahalenin nasıl giderileceği, hangi bağımsız bölüm yönünden hüküm kurulduğu açık ve tereddütsüz yazılmalıdır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2022/1553, K. 2022/4751, 16.03.2022
Nisap taksonomisi ve süre: ortak yere müdahale mevcut olduğu sürece her zaman dava edilebilir. Ortak alanlara müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme istenmiş; mahkeme, tespit edilen aykırılıkların daha önceki bir davanın açıldığı tarihten önce yapıldığı gerekçesiyle davayı usulden reddetmiştir. Daire önce nisapları sıralamıştır: “Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Yine mimari proje değişiklikleri, diğer ifadesi ile tadilat projeleri, bağımsız bölüm ilavesi, çekme katın tam kata çevrilmesi gibi işlemler ise tüm kat maliklerinin oybirliği ile yapılabilir.” Ardından süre sorununu çözmüştür: “Buna göre, ortak yerlere her bir müdahalenin önlenmesi veya projeye aykırı her bir ilave inşaat veya tesisin projeye uygun eski hale getirilmesi, mevcut olduğu sürece yapıldığı tarihe bakılmaksızın her zaman dava edilebilir.” Sonuç olarak hüküm bozulmuş ve karar oybirliğiyle verilmiştir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/2825, K. 2024/5880, 14.05.2024
Nisaba uygun alınan 4/5 kararı geçerlidir; çağrı eksikliği ise süreye tabi bir iptal sebebidir. Kat malikleri kurulunda 4/5 çoğunlukla “çatıya çıkış için pencere yapılması” kararı alınmış; davacılar hem bu kararın hem de ortak alana yapılan imalatların iptalini ve eski hâle getirilmesini istemiştir. Uyulan bozma ilamında iki ayrım net biçimde yapılmıştır. Birincisi çağrı eksikliği bakımından: olağanüstü toplantı için davet yapılmamış olması “634 sayılı Kanun’un 33 üncü maddesine göre yok veya butlan sebebi olmayıp, iptal edilene kadar geçerlidir. Toplantıya davet şartından toplantının veya bütün kararlarının iptaline karar verilebilmesi için davanın 1 ve 6 aylık hak düşürücü süreler içerisinde açılması gerekir.” İkincisi nisap bakımından: kararın kanunun aradığı nisapla alınmaması hâlinde m. 33’e göre butlanla hükümsüz olacağından dava için süre bulunmadığı belirtilmiştir. Somut olayda çatının ortak alan olduğu, mimari projede ve yönetim planında davacıların kullanımına hasredilmediği ve kararın yönetim planına ve KMK m. 19’a uygun 4/5 çoğunlukla alındığı saptanmıştır. Sonuç olarak bozmaya uyularak verilen karar onanmış ve hüküm 14.05.2024 tarihinde oy birliğiyle verilmiştir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/5416, K. 2025/3985, 25.03.2025
Önce geçerli proje belirlenmeli; yapı kayıt belgesi aykırılığı gidermez ve yıkımın statik etkisi incelenmelidir. Kat maliki, ortak yer olan terasa mutfak, yatak odası ve banyo inşa ederek müdahale etmiş; ilk derece mahkemesi davayı kabul etmiştir. Onanan ilk derece gerekçesinde, onaylı mimari proje değişikliği gerektiren müdahalenin ancak tüm kat maliklerinin muvafakatiyle yapılabileceği, terasa yalnızca davalının bağımsız bölümünden ulaşılabilmesinin ve fiilen onun kullanımında olmasının ortak alan vasfını ortadan kaldırmadığı ve “15.08.2018 tarihli yapı kayıt belgesinin onaylı mimari projesine aykırı yapılan imalatları kanuna uygun hale getiremeyeceği” belirtilmiştir. Daire ise iki eksiklik saptamıştır: hükme esas alınan raporda dayanılan güçlendirme projesinin geçerliliği tartışılmamıştır ve “ana taşınmazda mimari projede değişiklik yapılmasını gerektirecek hususlarda tüm kat maliklerinin oybirliğiyle bu değişiklik projesine onay vermesi ve projenin de belediye tarafından onaylanması gerekir”. Daire ayrıca eski hâle getirme işlemlerinin binanın statiğine zarar verip vermeyeceğinin uzman inşaat bilirkişisine tespit ettirilmesi gerektiğini belirtmiştir. Sonuç olarak bölge adliye mahkemesi kararı ortadan kaldırılmış, ilk derece kararı bozulmuş ve hüküm oy birliğiyle verilmiştir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2025/7122, K. 2025/18133, 22.12.2025
Beşte dört çoğunluğun dört sınırı vardır; oybirliği olmadan hazırlanan tadilat projesi geçersizdir. Site yönetimi, kat maliklerinin mimari projeye aykırı değişikliklerinin eski hâle getirilmesini istemiş; dosya iki kez bozulmuştur. Daire üçüncü incelemede kuralı bütün hâlinde ortaya koymuştur: “ana taşınmazın mimari projesinin değiştirilmesine yönelik tadilat projesi, tüm kat maliklerinin muvafakatı ile yapılabilir. Oybirliği sağlanmadan hazırlanan tadilat projeleri geçerli değildir ve sırf belediye onayı da geçerli hale getirmez. Bununla birlikte, 634 sayılı Kanun’un 19 uncu maddesine göre, ana taşınmazda bir kısım değişiklikler kat maliklerinin 4/5 rızası ile yapılabilecek ise de bu değişikliklerin, öncelikle mimari projede oybirliği gerektirecek şekilde esaslı değişiklik yapmaması, kat maliklerinin mülkiyet hakkını ihlal etmemesi, yapılacak değişikliklerin diğer kat maliklerinin bağımsız bölüm ve eklentisinden istifadelerini engellememesi ve rahatsız etmemesi, bağımsız bölüm içerisinde yapılan değişikliklerin ise ana yapının statiğine zarar vermemesi gerekir.” Daire ayrıca hüküm fıkrasında projeye aykırılıkların ve müdahalelerin neler olduğunun ve ne şekilde eski hâle getirileceğinin infazda tereddüt yaratmayacak biçimde gösterilmesi gerektiğini belirtmiştir. Sonuç olarak mahkeme kararı bozulmuş ve hüküm 22.12.2025 tarihinde oy birliğiyle verilmiştir.
Bu dört karar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerlere ilişkin nisap sistemini ve bu sistemin nasıl denetlendiğini gösteriyor. Kanun tek bir eşik koymaz; işin ağırlığına göre üç kademeli bir yapı kurar ve her kademede farklı bir menfaat dengesi gözetir.
Birinci kademe sayı ve arsa payı çoğunluğudur. KMK m. 42, ortak yerlerin düzgün ya da kullanımının daha rahat hâle getirilmesine veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilaveleri bu çoğunluğa bağlar. Buradaki mantık şudur: iş anagayrimenkulün yapısını değiştirmiyor, yalnızca mevcut ortak yerin kullanımını iyileştiriyorsa basit çoğunluk yeterlidir. Maddenin devamı bu kademeye ilişkin bir de gider kuralı getirir: bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir — yani herkesten eşit katkı istenemez.
İkinci kademe beşte dört yazılı rızadır. KMK m. 19/2, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya için bu nisabı arar. Maddedeki “yazılı” ibaresi önemlidir; sözlü muvafakat ya da yıllarca ses çıkarmama bu şartı karşılamaz. 5. Hukuk Dairesinin 2022 tarihli kararı bu kademeyi üçüncüsünden ayırt ederek sıralar.
Üçüncü kademe oybirliğidir ve mimari projeye dokunan her işi kapsar. Tadilat projeleri, bağımsız bölüm ilavesi, çekme katın tam kata çevrilmesi bu gruptadır. KMK m. 44 kat ilavesi için oybirliğine ek olarak arsa paylarının yeniden ve oybirliğiyle tespitini de şart koşar. 5. Hukuk Dairesinin 2025 tarihli iki kararı bu kademeye ilişkin en pratik uyarıyı yapar: oybirliği sağlanmadan hazırlanan tadilat projesi geçersizdir ve belediye onayı bu eksikliği gidermez. Uygulamada sık görülen “belediye onayladı, artık sorun yok” savunması bu nedenle sonuç vermez.
Dördüncü halka, ikinci ve üçüncü kademe arasındaki sınırın nasıl çizileceğidir; asıl zorluk buradadır. 5. Hukuk Dairesinin 22.12.2025 tarihli kararı 4/5 ile yapılabilecek değişiklikler için dört şart sayar ve bunların birlikte bulunmasını arar. Bu şartların ilki doğrudan sınırı çizer: değişiklik, mimari projede oybirliği gerektirecek şekilde esaslı bir değişiklik yapmamalıdır. Diğer üçü ise komşuluk ve mülkiyet menfaatlerini korur: mülkiyet hakkı ihlal edilmemeli, diğer kat maliklerinin bağımsız bölüm ve eklentiden yararlanması engellenmemeli ve rahatsızlık verilmemeli, bağımsız bölüm içindeki değişiklikler anayapının statiğine zarar vermemelidir. Bu nedenle nisap tartışması, önce “bu iş esaslı mı” sorusuyla başlar ve bu soru uzman bilirkişiyle cevaplanır.
Beşinci halka, nisap eksikliğinin yaptırımıdır ve iptal davasının süresiyle doğrudan ilgilidir. 5. Hukuk Dairesinin 2024 tarihli kararında uyulan bozma ilamı bunu ikiye ayırır: kanunun aradığı karar nisabıyla alınmayan karar KMK m. 33’e göre butlanla hükümsüzdür ve bu iddia için süre yoktur; buna karşılık toplantıya çağrı yapılmamış olması yok ya da butlan sebebi değildir, iptal edilene kadar geçerlidir ve iptal için bir ve altı aylık hak düşürücü sürelere uyulması gerekir. Bu ayrım, dava dilekçesinin nasıl kurulacağını belirler: süre geçmişse iddia nisap eksikliğine dayandırılmalıdır.
Altıncı halka, eski hâle getirme davasının süreye tabi olmamasıdır. 5. Hukuk Dairesinin 2022 tarihli kararı bunu açıkça söyler: ortak yerlere her bir müdahalenin önlenmesi veya projeye aykırı her bir ilavenin eski hâle getirilmesi, mevcut olduğu sürece yapıldığı tarihe bakılmaksızın her zaman dava edilebilir. Bu, “bu tadilat yirmi yıl önce yapıldı, artık dava edilemez” savunmasını karşılar. Ancak dikkat: bu, kat malikleri kurulu kararının iptali için geçerli değildir; oradaki süreler ayrıdır.
Yedinci halka yapı kayıt belgesidir ve imar barışı sonrası uygulamanın en tartışmalı noktasıdır. 5. Hukuk Dairesinin 2025 tarihli kararında onanan gerekçe, yapı kayıt belgesinin onaylı mimari projeye aykırı imalatları kanuna uygun hâle getiremeyeceğini belirtir. Yapı kayıt belgesi idare ile yapı sahibi arasındaki ilişkiyi düzenler; kat malikleri arasındaki özel hukuk ilişkisini ve KMK m. 19’daki koruma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Sekizinci ve son halka, hükmün infaza elverişliliğidir ve bu dosyaların en sık bozulma sebebidir. Aykırılıklar tek tek belirlenip krokiye bağlanmadığında, hangi bağımsız bölüm yönünden hüküm kurulduğu yazılmadığında ya da eski hâle getirmenin nasıl yapılacağı gösterilmediğinde karar infaz edilemez hâle gelir. Buna bir de statik denetimi eklenir: yıkım kararı verilmeden önce, eski hâle getirme işlemlerinin binanın statiğine zarar verip vermeyeceğinin uzman inşaat bilirkişisince tespiti gerekir. Bu iki teknik gereklilik, davayı kazanmakla kararı uygulatmak arasındaki farkı belirler.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Doğrusu |
|---|---|
| Her ortak alan işini 4/5 ile yapılabilir sanmak | Mimari projeyi değiştiren işler oybirliği gerektirir |
| Belediye onayını yeterli görmek | Oybirliği olmadan hazırlanan tadilat projesi geçersizdir |
| Sözlü muvafakate güvenmek | KMK m. 19/2 yazılı rıza arar |
| Yapı kayıt belgesini savunma olarak kullanmak | Projeye aykırılığı kat mülkiyeti bakımından gidermez |
| Sadece davalının kullandığı yeri özel alan saymak | Fiilî kullanım, ortak alan vasfını ortadan kaldırmaz |
| “Yıllar önce yapıldı, dava edilemez” demek | Müdahale mevcut olduğu sürece her zaman dava edilebilir |
| Nisap eksikliği ile çağrı eksikliğini karıştırmak | Nisap eksikliği butlan (süresiz), çağrı eksikliği iptal (süreli) |
| Yıkım isterken statik etkisini incelettirmemek | Eski hâle getirmenin statiğe zararı ayrıca tespit ettirilmelidir |
| Bilirkişi raporunu krokiye bağlatmamak | Aykırılıklar tek tek belirlenip krokiye işlenmelidir |
Ortak alanda tadilat için hangi çoğunluk gerekir?
KMK m. 19/2 uyarınca ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Buna karşılık mimari projeyi değiştiren tadilat projeleri, bağımsız bölüm ilavesi ve çekme katın tam kata çevrilmesi gibi işlemler tüm kat maliklerinin oybirliğiyle yapılabilir.
Beşte dört çoğunlukla her değişiklik yapılabilir mi?
Hayır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesine göre 4/5 rıza ile yapılabilecek değişikliklerin mimari projede oybirliği gerektirecek şekilde esaslı değişiklik yapmaması, kat maliklerinin mülkiyet hakkını ihlal etmemesi, diğer kat maliklerinin bağımsız bölüm ve eklentisinden istifadelerini engellememesi ve rahatsız etmemesi, bağımsız bölüm içindeki değişikliklerin ise ana yapının statiğine zarar vermemesi gerekir.
Belediye tadilat projesini onayladıysa sorun kalmaz mı?
Kalır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 22.12.2025 tarihli kararında, oybirliği sağlanmadan hazırlanan tadilat projelerinin geçerli olmadığı ve sırf belediye onayının da bu projeyi geçerli hâle getirmediği belirtilmiştir. Belediye onayı imar mevzuatı bakımından sonuç doğurur; kat malikleri arasındaki ilişkide oybirliği eksikliğini gidermez.
Yapı kayıt belgesi projeye aykırılığı ortadan kaldırır mı?
Hayır. Yargıtay incelemesinden geçen bir kararda yapı kayıt belgesinin, onaylı mimari projesine aykırı yapılan imalatları kanuna uygun hâle getiremeyeceği kabul edilmiştir. Yapı kayıt belgesi idare ile yapı sahibi arasındaki ilişkiyi düzenler; kat mülkiyeti hukukundan doğan koruma yükümlülüğünü etkilemez.
Yenilik ve ilaveler için hangi karar gerekir?
KMK m. 42 uyarınca ortak yerlerin düzgün veya kullanımının daha rahat ve kolay hâle konulmasına ya da bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir.
Merkezî ısıtmadan ferdî ısıtmaya geçiş için hangi çoğunluk aranır?
KMK m. 42/4 uyarınca ısı yalıtımı, yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezîden ferdîye veya ferdîden merkezîye dönüştürülmesi sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezî ısıtma sisteminin ferdî sisteme dönüştürülmesi, sayı ve arsa payı olarak oybirliği gerektirir.
Engelli erişimi için proje tadili nasıl yapılır?
KMK m. 42/2 uyarınca engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde proje tadili, kat maliklerinin en geç üç ay içinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantı bu sürede yapılamaz veya talep çoğunlukla kabul edilmezse, ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildiren komisyon raporuna dayanarak ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliğine göre inşaat yapılır.
Bina güçlendirmesi için kat maliklerinin rızası gerekir mi?
KMK m. 19/2’nin ikinci cümlesi bir istisna getirir: ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması hâlinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz.
Kendi dairemde istediğim değişikliği yapabilir miyim?
Tamamen serbest değilsiniz. KMK m. 19/3 uyarınca kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Ayrıca tavan, taban veya duvarla birbirine bağlantılı bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde yapılacak değişiklikler için o bölüm maliklerinin ortak rızası gerekir.
Sadece benim kullandığım teras ortak alan sayılır mı?
Onaylı mimari projede ve yönetim planında size özgülenmemişse evet. Yargıtay incelemesinden geçen bir kararda, çatıdaki yere yalnızca davalının bağımsız bölümü üzerinden ulaşılabilmesinin ve fiilen onun kullanımında olmasının ortak alan vasfını ortadan kaldırmadığı belirtilmiştir.
Eski hâle getirme davası süreye tabi midir?
Hayır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesine göre ortak yerlere her bir müdahalenin önlenmesi veya projeye aykırı her bir ilave inşaat ya da tesisin projeye uygun eski hâle getirilmesi, mevcut olduğu sürece yapıldığı tarihe bakılmaksızın her zaman dava edilebilir.
Kurul kararının iptali de süresiz mi istenebilir?
Hayır, burada ayrım yapmak gerekir. Karar kanunun aradığı nisapla alınmamışsa KMK m. 33 uyarınca butlanla hükümsüzdür ve dava için süre yoktur. Buna karşılık toplantıya çağrı yapılmaması gibi bir usulsüzlük yok ya da butlan sebebi olmayıp iptal edilene kadar geçerlidir; iptal için bir ve altı aylık hak düşürücü sürelere uyulmalıdır.
Yıkım kararı verilmeden önce ne incelenmelidir?
Yargıtay, mimari projeye aykırı imalatlar tespit edildikten sonra eski hâle getirme işlemlerinin binanın statiğine zarar verip vermeyeceğinin, statikten anlayan uzman inşaat bilirkişisine tespit ettirilmesi gerektiğini belirtmiştir. Bu inceleme yapılmadan kurulan hüküm bozma sebebidir.
Bilirkişi raporunda neler bulunmalıdır?
Geçerli mimari projenin belirlenmesi, uyuşmazlık konusu alanın projedeki tanım ve ölçülerinin gösterilmesi, varsa aykırılıkların fiilî durumla birlikte tespit edilip krokiye bağlanması ve her bir aykırılığın hangi çoğunluğu gerektirdiğinin ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir. Soyut ifadelerle hazırlanan rapor hüküm kurmaya elverişli sayılmaz.
Kat ilavesi için ne gerekir?
KMK m. 44 uyarınca kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi, yeni ilaveler dâhil bütün bağımsız bölümlere tahsis olunacak arsa paylarının usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi ve yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde resmî senetle kat irtifakı kurularak tescil edilmesi şarttır.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4 – Ortak yerler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 16 – Ortak yerlerden yararlanma
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18 – Kat maliklerinin borçları
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19 – Anagayrimenkulün bakımı ve korunması
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28 – Yönetim planının bağlayıcılığı
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 – İptal davası ve hâkimin müdahalesi
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 42 – Yenilik ve ilaveler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 43 – Çok masraflı ve lüks yenilikler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 44 – Kat ilavesi ve arsa paylarının yeniden tespiti
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 45 – Temliki tasarruflar ve önemli işler
- 3194 sayılı İmar Kanunu geçici m. 16 – Yapı kayıt belgesi
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m. 683 – Mülkiyet hakkının içeriği
Konuyla bağlantılı diğer yazılarımız: kat malikleri kurulu kararının iptali, ortak alana müdahalenin önlenmesi, yönetim planı, ortak gider ve aidat borcu ve imar affı ve imar barışı.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları sonucu değiştirebilir.