Apartman Ortak Gideri ve Aidat Borcu: Kimden İstenir, Gecikme Tazminatı Ne Kadardır?
Kısaca
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; diğer ortak giderlere arsa payı oranında katılınır (KMK m.20).
- Kullanma hakkından vazgeçerek veya “ihtiyacım yok” diyerek gider payından kaçınılamaz.
- Gecikme tazminatı aylık yüzde beştir; bu oran emredicidir.
- Kat malikleri kurulu, oy birliği olmadıkça yasal oranın üstünde gecikme tazminatı kararlaştıramaz.
- Kiracı ve sürekli faydalanan kişiler ortak giderden müteselsilen sorumludur (KMK m.22).
- Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.
- Borç bu yolla da alınamazsa bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilir.
- Ortak gider alacağı önceliklidir; ipotek tescil edilmemiş olsa bile öncelik devam eder.
- Yönetim planında bir bağımsız bölümü plan dışında tutan hüküm mutlak butlanla batıldır.
- Kurul kararına karşı iptal davası kural olarak bir ay, her hâlde altı ay içinde açılır; yok veya mutlak butlan hâlinde süre aranmaz.
Apartman ve site yönetimlerinde çıkan uyuşmazlıkların büyük çoğunluğu iki kelimeye indirgenebilir: aidat ve yetki. Kim ne kadar ödeyecek, ödemezse ne olacak, yönetici hangi kararı tek başına alabilir?
Bu yazıda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak gider rejimini, kiracının sorumluluğunu, gecikme tazminatının sınırını ve kurul kararlarının iptali usulünü Yargıtay kararlarıyla ele alıyoruz.
Ortak giderlere katılma yükümlülüğü
KMK m.20: “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.”
| Gider türü | Katılma ölçüsü |
|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi | Eşit olarak |
| Sigorta primi, ortak yerlerin bakım-onarımı, yönetici aylığı | Arsa payı oranında |
| Ortak tesislerin işletme giderleri | Arsa payı oranında |
| Kusurlu davranıştan doğan gider | Ödeyenlerin rücu hakkı vardır |
Maddenin başındaki “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesi, katılma ölçüsünün yönetim planıyla veya oy birliğiyle alınmış bir kararla değiştirilebileceğini gösterir. Ancak gecikme tazminatının oranı bu esnekliğin dışındadır.
Gecikme tazminatı: aylık %5 sınırı
Kanun, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat malikini geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatına mahkûm eder. Uygulamada yönetimlerin sık başvurduğu “geciktirene aylık %10 uygulanmasına” biçimindeki kararlar ise geçerli değildir: yasal oranın üstünde bir oran belirlenmesi, tüm kat maliklerince oy birliğiyle alınmış bir karar olmadıkça mümkün değildir.
Dikkat: Gecikme tazminatı bir faiz değil, kanunun öngördüğü götürü tazminattır. Ayrıca temerrüt faizi istenmesi gündeme gelmez; borçlu, aidatın ödenmediği günler için bu oran üzerinden sorumludur.
Kimden istenir? Kiracının ve sürekli faydalananın sorumluluğu
KMK m.22: “Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. … Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.”
Bu maddedeki “başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar” ifadesi geniş yorumlanır: kiracı dışında, taşınmazı taksitle satın alıp teslim almış kişiler de ortak giderden kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu tutulur. Ortak gideri ödeyen kat maliki, ödediği tutarı bu kişiden rücuen isteyebilir.
| Kim | Sorumluluk |
|---|---|
| Kat maliki | Asıl borçlu, tam sorumlu |
| Kiracı | Müteselsil; kira bedeliyle sınırlı, ödediği kiradan düşülür |
| Sükna hakkı sahibi / sürekli faydalanan | Müteselsil sorumlu |
| Yeni malik | Devir tarihinden önceki borçlardan da sorumludur (KMK m.22 sistematiği) |
Kanuni ipotek ve alacağın önceliği
Borç, malikten ve sürekli faydalananlardan tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilen borç tutarı için bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir. Ancak kanunun tanıdığı öncelik, ipoteğin tescilinden ayrı ve bağımsız bir haktır: ipotek hiç tescil edilmemiş olsa bile ortak gider alacağı sıra cetvelinde öncelikli sayılır.
Kurul kararlarına karşı dava
KMK m.33/1: “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.”
Bu ayrım pratikte belirleyicidir. Sıradan bir usul sakatlığı iptal sebebidir ve süreye tabidir; buna karşılık kanunun emredici hükmüne aykırı bir karar yok hükmünde veya mutlak butlanla batıl sayılır ve süreye bakılmaksızın her zaman ileri sürülebilir.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Yönetim planını ve varsa işletme projesini temin edin; katılma ölçüsü önce bu belgelerden okunur.
- Aidatın hangi kalemden (eşit / arsa payı) hesaplandığını kalem kalem ayrıştırın.
- Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılıp yapılmadığını, hazirun ve karar defterini inceleyin.
- İtiraz edeceğiniz karara toplantıda aykırı oy kullanın ve bunu tutanağa geçirtin.
- İptal davasını bir aylık süre içinde, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açın.
- Karar emredici hükme aykırıysa yokluk/mutlak butlan iddiasını ileri sürün; bu hâlde süre aranmaz.
- Yönetici olarak takip başlatacaksanız borcu ay ay ve kalem kalem gösteren tablo hazırlayın.
- Gecikme tazminatını aylık %5 üzerinden hesaplayın; fazlası talep edilirse itiraz edilir.
- Kiracıya başvururken sorumluluğun kira bedeliyle sınırlı olduğunu gözetin.
- Kiracının ödediği tutarın kira borcundan düşüleceğini yazılı olarak bildirin.
- Tahsil edilemeyen borç için kanuni ipotek tescilini talep edin.
- Sıra cetveli düzenlenmişse, ortak gider alacağının doğum tarihlerini belirterek öncelik iddiasını ileri sürün.
Yargı kararları ne diyor?
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2025/2102, K. 2025/7760, 15.05.2025
Kat malikleri kurulu, oy birliği olmadıkça yasal %5 oranının üstünde gecikme tazminatı kararlaştıramaz; böyle bir karar yok hükmündedir ve süreye bakılmaksızın iptal edilir. Altı kat malikinden beşinin oyuyla “geciktirenlerden aylık %10 gecikme zammı alınmasına” karar verilmiş, diğer kararlar bakımından ise bir aylık süre geçirilmişti. Bölge Adliye Mahkemesi, KMK m.20/2’yi anarak “yasal oranın üzerinde gecikme tazminatı oranı belirlenmesi Kanunun emredici hükmüne aykırı olduğundan geçersiz olduğu, zira aidat borçlarını süresinde ödemeyen kat malikinin ödemede geciktiği günler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlü kılınması asıl olup, tüm kat maliklerince oy birliği ile alınmış bir karar olmadıkça kat malikinin yasal oranın üstünde gecikme tazminatından sorumlu tutulmasının mümkün olmadığı” sonucuna varmış; %10’luk kararı yok hükmünde sayıp iptal etmiş, kalan kararlar yönünden davayı süreden reddetmişti. Daire bu kararı “usul ve kanuna uygun” bularak oy birliğiyle onamıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/5500, K. 2024/3146, 17.10.2024
Bağımsız bölümü taksitle satın alarak ondan faydalanan kişi, kat maliki ile birlikte ortak giderden müteselsilen sorumludur; ödeme yapan malik bu tutarı rücuen isteyebilir. Daire, KMK m.20 ve m.22’yi ayrıntısıyla aktardıktan sonra somut olayı şöyle değerlendirmiştir: “özellikle taraflar arasında geçerli olan gayrimenkul satış sözleşmesinin 6. maddesi uyarınca davalı alıcının, 634 sayılı Kanun’da öngörülen ortak giderlerden, sözleşmeye konu bağımsız bölüme isabet eden miktarları, toplu yapı alanındaki ortak yer ve tesislere ilişkin gider payı ile birlikte bağımsız bölümün teslim edildiği aydan geçerli olmak üzere her ay toplu yapı yönetimine ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğinin; davacı idarenin dava konusu bağımsız bölümün maliki olup, bağımsız bölümü taksitle satın almak suretiyle ondan faydalanan davalının da 634 sayılı Kanun’un 22 nci maddesi gereğince ortak gider ve avans bedelinden kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunun … anlaşılmasına göre” hüküm usul ve kanuna uygun bulunmuş; itirazın iptaline dair karar oy birliğiyle onanmıştır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2022/9197, K. 2023/1235, 15.02.2023
Yönetim planının bir bağımsız bölümü plan kapsamı dışında tutan hükmü mutlak butlanla batıldır; kat mülkiyeti kurulmuş bir anataşınmazda hiçbir bağımsız bölüm yönetim planı dışında bırakılamaz. Alışveriş merkezinde iki bağımsız bölümün kiracı sıfatıyla sürekli faydalananı olan şirket, yönetim planına dayanılarak ortak giderden muaf tutulmuştu. Daire bu kabulü reddetmiştir: “yönetim planının davalının sürekli faydalananı olduğu katın yönetim planı haricinde tutulması mutlak butlanla batıl bir madde olup kat mülkiyeti tesis edilmiş bir ana taşınmazda hiçbir bağımsız bölümün yönetim planı harici tutulması mümkün değildir.” Planda süpermarkete ayrıcalık tanınabileceği yazılı olsa da bu yönde alınmış bir kurul veya yönetim kurulu kararının dosyaya sunulmadığını da belirten Daire şu sonuca varmıştır: “davalının ortak gider borcundan sorumlu olduğunun kabulü ile … ödemekle yükümlü olunan ortak gider alacağının tespiti ile bu miktar üzerinden itirazın iptaline karar verilmesi gerekirken aksi düşünce ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” Karar oy birliğiyle bozulmuştur.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2023/1145, K. 2023/4121, 07.12.2023
Ortak gider alacağının önceliği, kanuni ipoteğin tescilinden ayrı bir haktır; ipotek hiç tescil edilmemiş olsa bile öncelik devam eder. Site yönetiminin aidat, ortak gider ve kıdem tazminatı fonundan doğan alacakları sıra cetvelinde ipotek alacağının arkasına konulmuştu. Daire bu sıralamayı bozmuştur: “Hükümde öngörülen öncelik KMK’nın 22/2. maddesinde öngörülen kanuni ipoteğin tescilini istemekten ayrı bir hak olup ipotek tescil edilmemiş olsa bile ortak gider alacağının önceliği bulunmaktadır.” Bunun uygulamaya çevrilişini de göstermiştir: “şikayetçinin takibe konu Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi kapsamında belirlenen alacaklarının doğduğu tarihlerin belirlenerek ipotekten önce doğan alacak var ise ipotek alacağından önce ödenmesi, ipotekten sonra doğan aidat alacaklarının ise ipotekten sonra ancak sıra cetvelinde yer alan diğer alacaklardan önce ödenmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış”. Karar oy birliğiyle bozulmuştur.
Dört karar birlikte okunduğunda kat mülkiyeti rejiminin belirgin bir eğilimi ortaya çıkıyor: ortak gider yükümlülüğü sözleşmeyle daraltılmaya son derece dirençli, buna karşılık yaptırımı kanunun çizdiği sınırla kayıtlı. 15.02.2023 tarihli karar bu direncin en net örneği — yönetim planına konulmuş bir muafiyet maddesi bile bir bağımsız bölümü sistemin dışına çıkaramıyor; çünkü kat mülkiyeti bütün bağımsız bölümleri kapsayan bir düzen. 17.10.2024 tarihli karar aynı mantığı kişi yönünden genişletiyor: yükümlülük yalnızca tapudaki malikle sınırlı değil, taşınmazdan sürekli faydalanan herkes zincire dâhil. 07.12.2023 tarihli karar ise korumayı icra aşamasına taşıyor; ortak gider alacağının önceliği ipotek tesciline bağlı olmadığı için, yönetimin ipotek koydurmamış olması sıra cetvelinde hak kaybına yol açmıyor — yalnızca alacakların doğum tarihleri ile ipoteğin tarihi karşılaştırılıyor. Madalyonun diğer yüzünü 15.05.2025 tarihli karar gösteriyor: yönetimin elindeki yaptırım aracı sınırsız değil. Aidatı geciktirene uygulanacak oran kanunla aylık %5’e sabitlenmiş durumda ve bunu çoğunlukla yükseltmek mümkün değil; böyle bir karar sıradan bir iptal sebebi de sayılmıyor, doğrudan yok hükmünde kabul edilip bir aylık süreye bakılmaksızın iptal ediliyor. Pratik özet: aidattan kaçış yok, ama cezalandırmanın da tarifesi var.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Doğrusu |
|---|---|
| “Asansörü kullanmıyorum, ödemem” demek | Kullanma hakkından vazgeçerek gider payından kaçınılamaz |
| Tüm aidatı arsa payına göre hesaplamak | Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderleri eşit paylaşılır |
| Gecikmeye %10 veya daha fazla uygulamak | Oran aylık %5’tir; artırım oy birliği gerektirir |
| Kiracıdan sınırsız tahsil istemek | Kiracının sorumluluğu kira bedeliyle sınırlıdır |
| Kiracının ödediğini kiradan düşmemek | Yaptığı ödeme kira borcundan düşülür |
| İptal davasını asliye hukukta açmak | Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir |
| Bir aylık süreyi kaçırmak | Süre geçerse yalnızca yokluk/mutlak butlan iddiası kalır |
| İpotek yok diye önceliği ileri sürmemek | Öncelik, ipotek tescilinden bağımsız bir haktır |
| Borcu kalem ve dönem göstermeden takibe koymak | Alacak ay ay ve kalem kalem gösterilmelidir |
Sık sorulan sorular
Aidatı ödemezsem ne olur?
Diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici, yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve genel hükümlere göre size karşı dava açabilir veya icra takibi başlatabilir. Ayrıca geciktiğiniz günler için aylık %5 gecikme tazminatı işler.
Gecikme tazminatı gerçekten aylık %5 mi?
Evet. KMK m.20/2 açıkça “aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı” der. Yönetim kurulu veya çoğunlukla alınan kurul kararıyla bu oran yükseltilemez; yükseltilirse karar yok hükmünde sayılır.
Kurul oy birliğiyle karar alırsa oran artırılabilir mi?
Yargı kararlarında, tüm kat maliklerince oy birliğiyle alınmış bir karar bulunmadıkça kat malikinin yasal oranın üstünde gecikme tazminatından sorumlu tutulamayacağı belirtilmektedir.
Aidatı kiracı mı malik mi öder?
Asıl borçlu kat malikidir; ancak kiracı ve sürekli faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Yönetim ikisinden birine ya da her ikisine birden başvurabilir.
Kiracı ne kadarından sorumlu?
Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kira bedelini aşan aidat borcu için kiracıya gidilemez.
Boş duran daire için aidat ödenir mi?
Evet. Kat maliki, bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla ortak yer ve tesislerden faydalanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Kalemin niteliğine göre kısmi indirim ancak yönetim planı veya kurul kararıyla mümkündür.
Daireyi satın aldım, eski borçlardan sorumlu muyum?
Ortak gider alacağı bağımsız bölüme bağlı bir yük olarak düzenlenmiştir; yeni malik önceki döneme ait ortak gider borçlarından da sorumlu tutulur ve ödediği tutarı eski malike rücu edebilir. Satış öncesi borcu yoktur yazısı almak en güvenli yoldur.
Kanuni ipotek nasıl kurulur?
Borç malikten ve sürekli faydalananlardan tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilen borç tutarı için varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir.
Sıra cetvelinde aidat alacağının yeri nedir?
Ortak gider alacağı önceliklidir ve bu öncelik ipotek tescil edilmemiş olsa bile geçerlidir. Uygulamada alacakların doğum tarihleri belirlenir; ipotekten önce doğanlar ipotek alacağından önce, sonra doğanlar ise diğer alacaklardan önce ödenir.
Kurul kararına nasıl itiraz edilir?
Toplantıya katılıp aykırı oy kullandıysanız karar tarihinden, katılmadıysanız kararı öğrenmenizden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz.
Süreyi kaçırdım, hiçbir şey yapamaz mıyım?
Karar yok hükmünde veya mutlak butlanla hükümsüzse süre koşulu aranmaz. Kanunun emredici hükmüne aykırı kararlar (örneğin yasal oranın üstünde gecikme tazminatı) bu kapsamda değerlendirilebilir.
Yönetim planı aidattan muafiyet getirebilir mi?
Katılma ölçüsü yönetim planıyla farklı düzenlenebilir; ancak bir bağımsız bölümü tamamen yönetim planı dışında tutan hüküm mutlak butlanla batıldır. Kat mülkiyeti kurulmuş bir anataşınmazda hiçbir bağımsız bölüm sistemin dışında bırakılamaz.
İşletme projesi zorunlu mu?
Kanun, yöneticinin gelir ve giderleri gösteren bir işletme projesi yapmasını öngörür. Projenin usulüne uygun hazırlanmaması ve tebliğ edilmemesi, borçlandırmaya karşı ileri sürülebilecek önemli bir itirazdır.
Yöneticiye karşı dava nasıl açılır?
Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kurul kararlarının iptaline ilişkin davalar da kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir; yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur.
Aidat alacağında zamanaşımı ne kadar?
Ortak gider ve avans alacakları dönemsel edim niteliğinde olduğundan Türk Borçlar Kanunu m.147 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir. Takipte bu savunma sıkça ileri sürülür.
İlgili mevzuat
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 — anagayrimenkulün genel giderlerine katılma
- 634 sayılı KMK m.22 — ortak giderlerin teminatı ve kanuni ipotek
- 634 sayılı KMK m.27 ve m.29 — kat malikleri kurulu ve toplantı usulü
- 634 sayılı KMK m.32 — kurul kararlarının bağlayıcılığı
- 634 sayılı KMK m.33 — hâkimin müdahalesi ve iptal davası süreleri
- 634 sayılı KMK m.34, m.35 ve m.38 — yönetici, görevleri ve sorumluluğu
- 634 sayılı KMK m.37 — işletme projesi
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.893 — kanuni ipotek hakkı
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.147 — beş yıllık zamanaşımı
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.67 — itirazın iptali davası
- 2004 sayılı İİK m.140 vd. — sıra cetveli
Gayrimenkul hukukuyla ilgili diğer yazılarımız: kat mülkiyeti kanunu, apartman ve site yönetim planı ve aidat ödemeyen kiracı.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yönetim planı ve karar defteri belirleyicidir; somut durumunuz için bir avukata başvurmanız yerinde olur.