Apartman Kararı Nasıl İptal Ettirilir? Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali (KMK m.33)
- Kat malikleri kurulu kararının iptali davası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesinde düzenlenmiştir.
- Görevli mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir; yetki de aynı yere bağlıdır.
- Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.
- Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir.
- Bu süreler hak düşürücü süredir; zamanaşımı değildir, hâkim tarafından resen gözetilir, def’i olarak ileri sürülmesi gerekmez.
- Tek istisna: karar yok hükmünde ya da mutlak butlanla hükümsüz ise süre koşulu hiç aranmaz.
- Süreler geçmişse mahkeme yalnızca yokluk ve mutlak butlan incelemesi yapabilir; olağan iptal sebeplerine giremez.
- Yargıtay, süre geçtikten sonra açılan davalarda alınan her bir kararın ayrı ayrı yokluk veya mutlak butlan yönünden değerlendirilmesi gerektiğini belirtmektedir.
- Bir karar iptal edilinceye kadar geçerli sayılır; yalnızca kanuna aykırı olması onu kendiliğinden yok hükmünde yapmaz.
- Yönetim planı değişikliği için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (KMK m. 28); bu nisap toplantıya katılanlar üzerinden değil, tüm kat malikleri üzerinden hesaplanır.
- Olağanüstü toplantı için özel usul vardır: kat maliklerinin üçte birinin istemi, en az on beş gün önce imzalı çağrı veya taahhütlü mektup, toplantı sebebinin bildirilmesi (KMK m. 29/2).
- Toplantı yeter sayısı sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazladır; ikinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (KMK m. 30).
- Her kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir; birden çok bağımsız bölümü olan malikin oyu toplam oyların üçte birini aşamaz (KMK m. 31).
- Kendisini doğrudan ilgilendiren kararın görüşülmesinde kat maliki hazır bulunabilir ama oy kullanamaz.
Kısa cevap: Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir (KMK m.33); görevli mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Karar yok hükmünde ya da mutlak butlanla hükümsüz ise süre koşulu hiç aranmaz.
Apartman veya site genel kurulundan çıkan bir karar çoğu zaman tartışmayı bitirmez, başlatır. Aidat sistemi değişmiştir, ortak alana bir kullanım getirilmiştir, yönetici seçimi tartışmalıdır. Karara katılmayan kat maliki bu noktada tek bir soru sorar: bu karar iptal ettirilebilir mi?
Cevap Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesinde, ama asıl mesele o maddedeki sürelerdedir. Uygulamada iptal davalarının çok büyük kısmı esasa hiç girilmeden, yalnızca süre yönünden reddedilir. Aşağıda süre rejimini, yokluk ve mutlak butlan istisnasını, nisap tartışmalarını ve dava açmadan önce yapılması gerekenleri Yargıtay kararlarıyla birlikte ele alıyoruz.
Kanunî dayanak
KMK m. 33/1 – İptal davası: “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.”
KMK m. 28 – Yönetim planı: “Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir… Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.”
KMK m. 29 – Toplantı zamanı: “Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır… Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.”
KMK m. 30 – Yeter sayı: “Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.”
KMK m. 31 – Oya katılma: “Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir… onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz… Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.”
KMK m. 32 – Kararlar: “Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler… Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.”
Hangi süre kime uygulanır?
| Durum | Sürenin başlangıcı | Süre | Üst sınır |
|---|---|---|---|
| Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki | Karar tarihi | 1 ay | — |
| Toplantıya katılmayan kat maliki | Kararı öğrenme tarihi | 1 ay | Karar tarihinden 6 ay |
| Toplantıya katılıp olumlu oy kullanan kat maliki | Kural olarak iptal davası açamaz | ||
| Kararın yok hükmünde olduğu iddiası | Süre koşulu aranmaz | ||
| Kararın mutlak butlanla hükümsüz olduğu iddiası | Süre koşulu aranmaz | ||
| Sürelerin hukuki niteliği | Hak düşürücü süre; hâkim resen gözetir | ||
| Görevli mahkeme | Anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi | ||
| Süre geçtikten sonra yapılabilecek inceleme | Yalnızca yokluk ve mutlak butlan; her karar ayrı ayrı | ||
| Kararın süre içindeki hükmü | İptal edilinceye kadar geçerlidir ve bağlayıcıdır | ||
Kritik nokta: “Karar kanuna aykırı, o hâlde yok hükmündedir” akıl yürütmesi Yargıtay tarafından kabul edilmemektedir. Kanuna aykırılık, kural olarak iptal edilebilirlik sebebidir; kararı kendiliğinden yok hükmünde ya da mutlak butlanla hükümsüz kılmaz. 20. Hukuk Dairesinin ifadesiyle toplantıda alınan kararlar iptal edilinceye kadar geçerli kararlar niteliğindedir. Bu yüzden bir ve altı aylık süreler geçtikten sonra açılan davalarda “karar zaten batıldı” savunması genellikle sonuç vermez; mahkeme her bir kararı ayrı ayrı inceleyip yokluk veya mutlak butlan sebebi bulamazsa davayı süre yönünden reddeder.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Karar tarihini ve öğrenme tarihini belgeleyin. Toplantıya katıldıysanız süre karar tarihinden, katılmadıysanız öğrenme tarihinden işler. Öğrenme tarihini ispatlayacak bir belge (tebligat, e-posta, karar defteri fotokopisi talebi) saklayın.
- Toplantıda aykırı oy kullandıysanız bunu deftere yazdırın. KMK m. 32 uyarınca aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imza koyar. Bu kayıt, dava hakkınızın dayanağıdır.
- Karar defterinin noter tasdikli olup olmadığını kontrol edin. Kanun, kararların sayfa numaralı ve her sayfası noter mühürlü bir deftere yazılmasını arar.
- Süreyi bir aya göre planlayın, altı aya güvenmeyin. Toplantıya katılmayan malik için altı ay üst sınırdır; kararı daha erken öğrenmişseniz bir aylık süre çoktan işlemeye başlamıştır.
- Çağrı usulünü inceleyin. Olağanüstü toplantıda, toplantıdan en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalı çağrı ya da taahhütlü mektup gönderilmiş ve toplantı sebebi bildirilmiş olmalıdır.
- İlk ve ikinci toplantı arasındaki süreyi kontrol edin. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve ilk çağrıda yeri ile tarihi belirtilmiş olmalıdır; iki toplantı arasında en az yedi gün bulunmalıdır.
- Nisabı doğru tabana göre hesaplayın. Yönetim planı değişikliği için beşte dört çoğunluk, toplantıya katılanlar üzerinden değil bütün kat malikleri üzerinden aranır. Bunun için siteye ait tüm kat maliklerini gösteren tapu kaydı dosyaya alınmalıdır.
- Oy hesabındaki sınırları gözden geçirin. Bir kat malikinin oy sayısı toplam oyların üçte birini aşamaz; vekâletle kullanılan oylarda da sınırlamalar vardır.
- İlgili kat malikinin oy kullanıp kullanmadığına bakın. Kararı doğrudan kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmede bulunabilir ama oy kullanamaz; bu kurala aykırılık iptal sebebi olabilir.
- Kararları tek tek ayırın. Bir toplantıda alınan kararların bir kısmı olağan iptal sebebine, bir kısmı yokluk veya mutlak butlana konu olabilir. Dilekçede her karar maddesi ayrı ayrı numaralandırılmalı ve gerekçesi ayrı yazılmalıdır.
- Toplu yapıda hangi rejimin uygulandığını belirleyin. Toplu yapı yönetimine geçilmemiş, genel hükümlere göre ortak yönetim oluşturulmuş sitelerde uygulanacak kurallar farklılaşabilir; yönetim planının niteliği ve kooperatif geçmişi varsa ilgili mevzuat da devreye girer.
- Dava dilekçesinde talepleri sıra numarasıyla yazın. Birden fazla talep varsa hükmün her talep hakkında ayrı ayrı ve açık biçimde kurulması gerekir; aksi hâlde karar bozma sebebi olur.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/3064, K. 2017/6690, 21.09.2017
Kanuna aykırı karar kendiliğinden yok hükmünde değildir; altı aylık süre geçmişse dava reddedilir. Kat maliki, çağrı usulüne ve toplantı yeter sayılarına uyulmadan yapılan olağanüstü toplantıda ortak giderlere arsa payı yerine eşit katılım kararı alındığını, kanuna aykırı bu kararın iptalinin her zaman istenebileceğini ileri sürmüştür. Yerel mahkeme, kararın yönetim planı değişikliği niteliğinde olduğunu ve beşte dört çoğunluk sağlanmadığı için mutlak butlanla batıl ya da yok hükmünde sayılacağını kabul ederek davayı kabul etmiştir. Daire, KMK m. 33’ü olduğu gibi aktardıktan sonra somut olayda davacının toplantıya katılmadığını ve davanın karar tarihinden iki yıldan fazla süre sonra açıldığını saptamıştır: “Toplantıda alınan kararlar iptal edilinceye kadar geçerli kararlar niteliğinde olup kararların yok hükmünde olmasını veya mutlak butlanla hükümsüz sayılmasını gerektiren bir neden de bulunmadığından, anılan madde uyarınca 6 aylık hak düşürücü sürenin dolmasından sonra açılmış olan davanın bu nedenle reddine karar verilmesi gerekirken, kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.” Sonuç olarak hüküm, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle ve oy birliği ile bozulmuştur.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2020/7921, K. 2021/481, 25.01.2021
Süre geçmişse mahkeme yalnızca yokluk veya mutlak butlan incelemesi yapabilir ve bunu her karar için ayrı ayrı yapmalıdır. Kat maliki, toplantıda yeter sayının sağlanmadığını, sahte imzalar atıldığını ve çağrı tebligatlarının yapılmadığını ileri sürerek kurul kararının iptalini istemiş; sulh hukuk mahkemesi toplantının ve alınan kararların tümünün iptaline karar vermiştir. Daire, kararın 30.09.2011 tarihli, davanın ise 04.06.2012 tarihinde açıldığını saptayarak süre rejimini uygulamıştır: “davacının eldeki davayı 04/06/2012 tarihinde açtığı gözetilerek yasada öngörülen 1 ve 6 aylık hak düşürücü süreler geçmiş bulunduğundan Mahkemece ancak yokluk ya da mutlak butlanla batıl kararların incelemesi yapılabilecektir. Bu nedenle alınan kararların her birinin ayrı ayrı mutlak butlan yahut yoklukla malul olup olmadıklarının değerlendirilmesi, böyle bir kararın bulunmaması halinde ise davanın süresinde açılıp açılmadığı hakkında bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme sonucu yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne şeklinde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.” Sonuç olarak hüküm, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle ve oybirliğiyle bozulmuştur.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2020/7738, K. 2021/2006, 23.02.2021
Yönetim planı değişikliğinde beşte dört nisabı, toplantıya katılanlar üzerinden değil bütün kat malikleri üzerinden hesaplanır. Bağımsız bölüm maliki şirket, kat maliklerinin usulüne uygun davet edilmediği bir toplantıda alınan kararların tamamının yoklukla malul olduğunu ileri sürmüştür. Mahkeme kararların iki maddesini yoklukla malul sayıp iptal etmiş, kalan talepleri hak düşürücü süreden reddetmiştir. Daire, KMK m. 33’ü aktardıktan sonra süre geçtiği için yalnızca yokluk ve mutlak butlan incelemesi yapılabileceğini belirtmiş; ardından nisap hesabındaki hatayı ortaya koymuştur: “mahkemece iptaline karar verilen 6. maddenin yönetim planı değişikliğine yönelik olup, bir kısım ortak alan düzenlemeleri bulunduğu anlaşıldığından, yasanın yönetim planı değişikliği için aradığı 4/5 çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı hususunun siteye ait tüm kat maliklerini içerir tapu kaydı dosya içine alınmak sureti ile kanunun aradığı nisapla alınmadı ise iptaline karar verilmesi gerekirken, toplantıya katılanların 4/5 inin hesaplandığı uzman bilirkişi raporuna itibar edilerek iptaline karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.” Daire ayrıca yönetim ve denetim kurulunun görev süresine ilişkin maddenin yokluk sebebi taşımadığını, o madde bakımından davanın hak düşürücü süreden reddi gerektiğini belirtmiştir. Sonuç olarak hüküm oybirliğiyle bozulmuştur.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/6662, K. 2025/10202, 01.07.2025
Hak düşürücü süre resen incelenir; her toplantı için ayrı ayrı değerlendirme yapılması gerekir. Bağımsız bölüm maliki, toplu yapı yönetimine geçilmemiş bir sitede yönetim planının, yönetim kurulunun ve 2004-2015 yılları arasındaki genel kurul kararlarının iptalini istemiştir. Dosya, ilk tur temyizde bozulmuştur; bozma ilamında, hazirun listelerinin, çağrı davetiyelerinin, toplantı gündeminin ve oy ile vekâlet listelerinin site yönetiminden temin edilmesi, uzman bilirkişi kurulundan denetime elverişli rapor alınması, “davacının kat malikleri kurulu toplantılarına katılıp katılmadığı tespit edilip 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33 üncü maddesi uyarınca öngörülen süreler içerisinde davanın açılıp açılmadığının, her bir toplantı için ayrı ayrı değerlendirilmesi” ve olağanüstü toplantı usullerine uyulup uyulmadığının tespiti gerektiği belirtilmiştir. Bozmaya uyularak verilen ret kararının onanan gerekçesinde ise, dava tarihinin 10.11.2016 olduğu ve iptali istenen kararların 2004-2015 yıllarına ait bulunduğu gözetilerek “yasadaki sürenin hak düşürücü süre olduğu, bu nedenle iptal davalarının bir aylık hak düşürücü süre içerisinde açılıp açılmadığının resen incelenmesi gerektiği” saptanmıştır. Sonuç olarak davacının temyiz itirazları reddedilerek karar onanmış ve hüküm 01.07.2025 tarihinde oy birliğiyle verilmiştir.
Bu dört karar birlikte okunduğunda kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılan davaların neden büyük ölçüde süre üzerinden çözüldüğü anlaşılıyor. KMK m. 33 iki cümleden oluşur; ama bu iki cümle bir davanın kaderini esasa hiç girilmeden belirleyebilir.
Birinci halka, sürelerin kime göre işlediğidir. Kanun kat malikini üç kategoriye ayırır: toplantıya katılıp aykırı oy kullanan, toplantıya katılmayan ve toplantıda olumlu oy kullanan. Birincisi karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açar. İkincisi kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açar. Üçüncüsü, kendi katıldığı karara karşı kural olarak iptal davası açamaz. Bu ayrım, toplantı tutanağındaki tek bir imzanın ya da tek bir şerhin ne kadar önemli olduğunu gösterir — KMK m. 32 aykırı oy verenin aykırılığın sebebini belirterek imza koymasını ayrıca öngörür.
İkinci halka, sürelerin hukuki niteliğidir. Bunlar zamanaşımı değil hak düşürücü süredir. Sonucu şudur: karşı taraf ileri sürmese bile hâkim süreyi kendiliğinden gözetir, süre kesilmez ve durmaz. 5. Hukuk Dairesinin 2025 tarihli kararında onanan gerekçe bunu açıkça yazmaktadır — iptal davalarının bir aylık hak düşürücü süre içinde açılıp açılmadığı resen incelenir. Bu nedenle “davalı süre itirazında bulunmadı” savunmasının pratik değeri yoktur.
Üçüncü halka, süresiz iptal kapısıdır: yokluk ve mutlak butlan. Kanun bu iki hâlde süre koşulu aramaz. Ancak uygulamada bu kapı sanıldığı kadar geniş değildir. 20. Hukuk Dairesinin 2017 tarihli kararı sınırı net çizer: toplantıda alınan kararlar iptal edilinceye kadar geçerli kararlar niteliğindedir. Yani kanuna aykırılık iddiası tek başına kararı yok hükmüne getirmez; yokluk, kararın hiç doğmamış sayılmasını gerektiren ağır bir eksikliğe (örneğin hiç toplantı yapılmamış olmasına) bağlıdır. Dava dilekçesinde “karar yok hükmündedir” demek yetmez; hangi unsurun bulunmadığı somut olarak gösterilmelidir.
Dördüncü halka, incelemenin ölçeğidir. 5. Hukuk Dairesinin 25.01.2021 tarihli kararı önemli bir usul kuralı koyar: süreler geçmişse mahkeme yalnızca yokluk ya da mutlak butlan incelemesi yapabilir ve bunu her bir karar için ayrı ayrı yapmalıdır. Bir toplantıda beş karar alınmışsa beşi birden toptan iptal edilemez; her maddenin kendi nisabı, kendi konusu ve kendi hukuki niteliği vardır. Aynı yaklaşım 5. Hukuk Dairesinin 23.02.2021 tarihli kararında da görülür: aynı toplantının bir maddesi yönetim planı değişikliği niteliğinde olduğu için ayrı bir nisap denetimine tabi tutulurken, yönetim kurulunun görev süresine ilişkin diğer madde bakımından hak düşürücü sürenin geçtiği kabul edilmiştir.
Beşinci halka, nisap hesabının tabanıdır ve pratikte en çok hata yapılan noktadır. KMK m. 28, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu şart koşar. Buradaki “bütün kat malikleri” ibaresi kelimesi kelimesine uygulanır: nisap, o toplantıya katılanlar üzerinden değil, anagayrimenkuldeki tüm kat malikleri üzerinden hesaplanır. 5. Hukuk Dairesi bu yüzden, toplantıya katılanların beşte dördünü hesaplayan bilirkişi raporuna itibar edilmesini bozma sebebi saymış ve siteye ait tüm kat maliklerini içeren tapu kaydının dosyaya alınmasını istemiştir. Bir kararın konusu ortak alan düzenlemesi ise, o kararın yönetim planı değişikliği sayılıp sayılmayacağı ayrıca değerlendirilmelidir.
Altıncı halka, toplantı ve karar yeter sayılarının birbirinden ayrılmasıdır. KMK m. 30’a göre kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Bu esneklik yalnızca genel karar nisabı içindir; kanunun ayrıca nisap öngördüğü hâller — yönetim planı değişikliği gibi — saklıdır ve ikinci toplantıda da düşmez.
Yedinci halka, çağrı usulüdür. Olağan toplantı, yönetim planında gösterilen zamanda; gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayında yapılır. Olağanüstü toplantı ise yöneticinin, denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin istemiyle, toplantıdan en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı ya da taahhütlü mektupla ve toplantı sebebi bildirilerek yapılabilir. 5. Hukuk Dairesinin 2025 tarihli kararında bozma ilamı, yönetim planındaki tarihlerde yapılmayan toplantılar bakımından KMK m. 29/2’deki olağanüstü toplantı usullerine uyulup uyulmadığının tespitini ayrıca istemiştir. Çağrı belgeleri ve hazirun cetvelleri bu nedenle dosyanın en kritik delilleridir.
Sekizinci ve son halka, dilekçe tekniğidir. Aynı 2025 tarihli dosyada ilk bozma sebeplerinden biri, dava dilekçesindeki taleplerin birden fazla olmasına rağmen her talep hakkında ayrı ayrı ve sıra numarası altında hüküm kurulmamış olmasıdır. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında talepler çoğu kez iç içe geçer — yönetim planının iptali, yönetim kurulunun iptali, tek tek karar maddelerinin iptali, ödenen aidatların iadesi. Bunların her biri ayrı bir talep olarak yazılmalı ve hüküm de aynı düzende kurulmalıdır; aksi hâlde esasa girilmiş olsa bile karar bozulur.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Doğrusu |
|---|---|
| “Karar kanuna aykırı, süresiz iptal isterim” demek | Kanuna aykırılık kural olarak iptal sebebidir; süresizlik yalnızca yokluk ve mutlak butlanda |
| Altı aylık süreye güvenip beklemek | Kararı öğrenen malik için bir aylık süre işlemeye başlar; altı ay üst sınırdır |
| Aykırı oyu tutanağa yazdırmamak | KMK m. 32 uyarınca aykırı oy verenler sebebini belirterek imza koyar |
| Bütün kararların toptan iptalini istemek | Her karar maddesi ayrı ayrı değerlendirilir; dilekçede de ayrı ayrı gerekçelendirilmelidir |
| Yönetim planı değişikliği nisabını katılanlar üzerinden hesaplamak | Beşte dört çoğunluk bütün kat malikleri üzerinden hesaplanır |
| İkinci toplantıda her kararın salt çoğunlukla alınabileceğini sanmak | Kanunun ayrıca nisap öngördüğü hâller saklıdır |
| Olağanüstü toplantıda çağrı belgelerini saklamamak | On beş günlük süre, imzalı çağrı veya taahhütlü mektup ve sebep bildirimi ispat konusudur |
| Kendisini ilgilendiren kararda oy kullanmak | İlgili kat maliki görüşmede bulunabilir ama oy kullanamaz |
| Asliye hukuk mahkemesinde dava açmak | Görevli mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir |
Kat malikleri kurulu kararının iptali davası nerede açılır?
KMK m. 33 uyarınca dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır. Bu hem görev hem yer bakımından belirleyicidir; kat maliklerinin ikametgâhı ya da yönetimin adresi esas alınmaz. Yanlış mahkemede açılan dava usul yönünden reddedilir ve bu sırada hak düşürücü süre işlemeye devam eder.
İptal davası açma süresi ne kadardır?
Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir. Bu iki süre birlikte işler; öğrenme geç olsa bile altı aylık üst sınır aşılamaz.
Bu süreler zamanaşımı mıdır?
Hayır, hak düşürücü süredir. Sonuç olarak süre kesilmez ve durmaz, taraflarca ileri sürülmese bile hâkim tarafından resen gözetilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2025 tarihli kararında onanan gerekçede, iptal davalarının bir aylık hak düşürücü süre içinde açılıp açılmadığının resen incelenmesi gerektiği belirtilmiştir.
Süre geçtikten sonra hiç dava açılamaz mı?
Açılabilir, ancak yalnızca kararın yok hükmünde ya da mutlak butlanla hükümsüz olduğu iddiasıyla. KMK m. 33 bu iki hâlde süre koşulu aramaz. Bu durumda mahkeme olağan iptal sebeplerini inceleyemez; yalnızca yokluk veya mutlak butlan bulunup bulunmadığını, üstelik her bir karar için ayrı ayrı değerlendirir.
Kanuna aykırı bir karar kendiliğinden yok hükmünde midir?
Hayır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, toplantıda alınan kararların iptal edilinceye kadar geçerli kararlar niteliğinde olduğunu belirtmiştir. Kanuna aykırılık kural olarak iptal edilebilirlik sebebidir. Yokluk için kararın hiç doğmamış sayılmasını gerektiren nitelikte bir eksiklik bulunmalı ve bu somut olarak ortaya konmalıdır.
Toplantıda olumlu oy kullandım, sonradan iptal isteyebilir miyim?
KMK m. 33 iptal davası açma hakkını, toplantıya katılıp aykırı oy kullanan ve toplantıya katılmayan kat maliklerine tanımıştır. Olumlu oy kullanan kat maliki kural olarak kendi katıldığı karara karşı iptal davası açamaz. Kararın yok hükmünde veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu hâller bunun dışındadır.
Yönetim planı değişikliği için hangi çoğunluk gerekir?
KMK m. 28 uyarınca yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, bu nisabın toplantıya katılanlar üzerinden değil, siteye ait tüm kat maliklerini içeren tapu kaydı esas alınarak hesaplanması gerektiğini belirtmiş; katılanların beşte dördünü hesaplayan bilirkişi raporuna itibar edilmesini bozma sebebi saymıştır.
Ortak giderlerin paylaşımını değiştiren karar yönetim planı değişikliği sayılır mı?
Yönetim planında ortak giderlere arsa payı oranında katılım öngörülmüşken bunu eşit katılıma çeviren bir karar, içerik olarak yönetim planını değiştirmektedir. Bu nitelendirme yapılırsa KMK m. 28’deki beşte dört nisabı aranır. Ancak nitelendirme somut karar metnine ve yönetim planı hükmüne göre yapılır; her ortak gider kararı otomatik olarak yönetim planı değişikliği sayılmaz.
Toplantı ve karar yeter sayıları nedir?
KMK m. 30 uyarınca kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Kanunun ayrıca nisap öngördüğü hâller saklıdır.
Olağanüstü toplantı nasıl çağrılır?
KMK m. 29/2 uyarınca önemli bir sebebin çıkması hâlinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı ya da taahhütlü mektupla ve toplantı sebebi bildirilerek kurul her zaman toplanabilir. İlk çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir.
Bir kat malikinin kaç oy hakkı vardır?
KMK m. 31 uyarınca her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkına sahip olmakla birlikte, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa bunları aralarından vekâlet verecekleri kişi temsil eder.
Kararın kendisini ilgilendirdiği kat maliki oy kullanabilir mi?
Hayır. KMK m. 31 uyarınca alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. Bu kurala aykırı kullanılan oy, nisap hesabında dikkate alınmamalıdır ve karar iptal sebebi doğurabilir.
Karar defterinin noter tasdikli olması şart mıdır?
KMK m. 32 uyarınca kat malikleri kurulu kararları, birden başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılarak toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imza koyar. Bu şekle uyulmaması ispat bakımından ciddi sorun doğurur.
Bir toplantıda alınan kararların hepsi birlikte mi incelenir?
Hayır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, hak düşürücü süreler geçtikten sonra açılan davada alınan kararların her birinin ayrı ayrı mutlak butlan ya da yoklukla malul olup olmadığının değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir. Aynı şekilde birden çok toplantı dava konusu ise, her toplantı için sürenin ayrı ayrı hesaplanması gerekir.
Dava dilekçesinde birden fazla talep varsa nasıl yazılmalı?
Talepler sıra numarası altında, açık ve tereddüt uyandırmayacak biçimde yazılmalıdır; hüküm de her talep hakkında ayrı ayrı kurulur. Yargıtay incelemesine konu bir dosyada, taleplerin birden fazla olmasına rağmen her biri hakkında ayrı hüküm kurulmaması bozma sebebi sayılmıştır. Yönetim planının iptali, yönetim kurulunun iptali, tek tek karar maddelerinin iptali ve ödenen bedellerin iadesi ayrı talepler olarak ele alınmalıdır.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 27 – Anagayrimenkulün yönetimi
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28 – Yönetim planı ve değiştirilmesi
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 29 – Kat malikleri kurulunun toplantı zamanı
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 30 – Toplantı ve karar yeter sayısı
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 31 – Oya katılma
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 32 – Kararlar ve karar defteri
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 – İptal davası ve hâkimin müdahalesi
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 34-38 – Yönetici ve sorumluluğu
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 42 – Yenilik ve ilaveler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 66 vd. – Toplu yapılara ilişkin özel hükümler
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 297 – Hükmün kapsamı
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m. 689 – Paydaşların yönetim kararları
Konuyla bağlantılı diğer yazılarımız: kat mülkiyeti, apartman ortak gider ve aidat borcu, site yöneticisinin sorumluluğu, yönetim planı ve komşuluk hukuku.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları sonucu değiştirebilir.