Taşınmaz Satışında Yüzölçümü Eksikliği (TBK m.244): Tapudaki Metrekare, Sözleşmedeki Metrekare ve Tazminat
- TBK m.244/1’e göre aksine sözleşme yoksa, satılan taşınmaz satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı eksiği için alıcıya tazminat öder.
- Ancak ikinci fıkra kuralı büyük ölçüde tersine çevirir: taşınmaz, resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış yüzölçümünü içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminatla yükümlü değildir.
- Türkiye’de tapudaki yüzölçümleri kadastro ve parselasyon ölçümlerine dayandığından, uygulamada davaların çoğu birinci fıkraya değil ikinci fıkraya göre çözülür.
- “Özellikle üstlenme”, satıcının yüzölçümü eksik çıkarsa tazminat ödeyeceğini ayrıca ve açıkça taahhüt etmesidir; sözleşmede metrekarenin yazılı olması tek başına bu anlama gelmez.
- Bu nedenle “sözleşmede 465 m² yazıyordu, 400 m² çıktı” demek, tek başına tazminat kazandırmaya yetmez.
- Katalog, broşür ve örnek daire üzerinden yapılan satışlarda ölçüt, mimarî projede yer alan brüt alandır; proje ölçüsüne uygun inşa edilen bağımsız bölümde ayıptan söz edilemeyeceği kabul edilmektedir.
- Sözleşmede yalnızca brüt alan taahhüt edilmişse, net kullanım alanının broşürdekinden küçük çıkması kural olarak eksik ifa sayılmamaktadır.
- Eksik metrekare iddiası yerleşik uygulamada açık ayıp kabul edildiğinden, TBK m.223 uyarınca gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğü zamanında yerine getirilmelidir.
- TBK m.244/3’e göre bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın, satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.
- Eksiklik satıcının beyanından değil tapu kaydının hatalı tutulmasından kaynaklanıyorsa, TMK m.1007 uyarınca Devletin kusursuz sorumluluğu gündeme gelir.
- TMK m.1007 davalarında davalı sıfatı Hazineye aittir; davanın tapu müdürlüğüne yöneltilmesi temsilcide yanılma sayılır ve tek başına davanın reddini gerektirmez.
- Bu davalarda zarar, kural olarak 3402 sayılı Kanun’un 41. maddesine göre yapılan düzeltme kesinleştiğinde doğar; tapudaki miktar hâlâ eski hâliyle duruyorsa henüz doğmuş bir zarardan söz edilemez.
- 3402 sayılı Kanun’un 41. maddesi 7/5/2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla değiştirilerek “fark”, “yanılma sınırı (tecviz)” ve “hata” kavramları tanımlanmıştır; artık her sapma hata değildir.
- TMK m.719 uyarınca tapu plânları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa asıl olan plândaki sınırdır; aplikasyon sonucu bulunan ölçü tek başına tapuyu geçersiz kılmaz.
- Satış tüketici işlemi niteliğindeyse alıcı, 6502 sayılı Kanun m.11’deki seçimlik haklara da dayanabilir.
Tapuda 465 metrekare yazan bir arsayı satın alırsınız, bir süre sonra harita mühendisine aplikasyon yaptırırsınız ve zeminin 430 metrekare olduğu ortaya çıkar. Ya da inşaat hâlindeki bir projeden daire alırsınız; katalogda 130 metrekare yazmaktadır, taşındığınızda evin gözle görülür biçimde küçük olduğunu fark edersiniz. İki durumda da ilk refleks aynıdır: “Eksik metrekarenin parasını satıcıdan geri alırım.” Oysa Türk Borçlar Kanunu’nun 244. maddesi, bu refleksi doğrulayan bir hükümle başlayıp hemen ardından onu büyük ölçüde geri alan bir fıkra içerir.
Bu yazıda, taşınmazın sözleşmede ya da tapuda yazılı yüzölçümünden küçük çıkması hâlinde kimin neyden sorumlu olduğu ele alınmaktadır. Sözleşmedeki metrekare ile tapudaki metrekare arasındaki farkın neden belirleyici olduğu, “özellikle üstlenme” koşulunun ne anlama geldiği, konut ve iş yeri satışlarında brüt-net tartışmasının nasıl çözüldüğü, eksikliğin kadastro kaynaklı olduğu hâllerde devreye giren Devlet sorumluluğu ve bu davalarda en sık kaybedilen usul noktaları Yargıtay kararları üzerinden incelenmektedir.
Kanunî dayanak
| Konu | Dayanak | Yargıtay yaklaşımı |
|---|---|---|
| Sözleşmede yazılı metrekarenin eksik çıkması | TBK m.244/1 | Aksine sözleşme yoksa satıcı eksiği için tazminatla yükümlüdür; ancak bu fıkra ikinci fıkranın kapsamadığı hâllerde uygulanır. |
| Tapudaki yüzölçümünün resmî ölçüme dayanması | TBK m.244/2 | Satıcı, eksiklik hâlinde tazminat ödemeyi özellikle üstlenmemişse sorumlu tutulmaz; sözleşmede bildirilen metrekare satıcıyı bağlamaz. |
| “Özellikle üstlenme”nin ispatı | TBK m.244/2 | Üstlenmenin açık olması aranır; yüzölçümünün sözleşmeye yazılmış olması üstlenme sayılmaz ve ispat yükü alıcıdadır. |
| Katalog ve örnek daire üzerinden satış | TBK m.219, m.244 | Ölçüt, bağımsız bölümün mimarî projedeki brüt alanıdır; projeye ve resmî kayıtlara uygun inşa edilen bölümde ayıp bulunmadığı kabul edilir. |
| Brüt alan – net alan ayrımı | TBK m.219, m.244 | Sözleşmede yalnız brüt alan taahhüt edilmişse, net kullanım alanının broşürdekinden küçük olması eksik ifa sayılmaz. |
| Eksik metrekarenin ayıp niteliği | TBK m.222, m.223 | Eksik metrekare iddiası yerleşik uygulamada açık ayıp kabul edilir; gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğü süresinde yerine getirilmelidir. |
| Yapı ayıbında zamanaşımı | TBK m.244/3 | Mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yıl, satıcının ağır kusuru hâlinde yirmi yıl uygulanır. |
| Eksikliğin kadastro kaydından kaynaklanması | TMK m.1007 | Tapu ve kadastro işlemleri bir bütün sayıldığından kayıttaki hatadan Devlet kusursuz olarak sorumludur; zarar bu kapsamda değerlendirilir. |
| Husumetin yanlış yöneltilmesi | TMK m.1007, HMK m.124 | Davalı sıfatı Hazineye aittir; tapu müdürlüğünün gösterilmesi temsilcide yanılma sayılır ve davanın reddini gerektirmez. |
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Tapu kaydının ve varsa çaplı krokinin (imar çapının) örneğini alın; taşınmazın tapuda kayıtlı yüzölçümünü ve bu yüzölçümünün hangi ölçüme dayandığını belirleyin.
- Satış işlemine esas alınan tüm belgeleri bir araya getirin: resmî senet, varsa taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, harici sözleşme, ödeme plânı, katalog, broşür, kat plânı ve tanıtım yazışmaları.
- Sözleşmede yazılı metrekarenin kaynağını tespit edin; bu rakamın tapu kaydından mı, projeden mi, yoksa satıcının beyanından mı geldiğini ayırt edin.
- Sözleşmede yüzölçümü eksikliği hâlinde tazminat ödeneceğine dair açık bir taahhüt bulunup bulunmadığını arayın; “özellikle üstlenme” koşulu bu belgede aranır.
- Bina ve bağımsız bölüm satışlarında taahhüdün brüt alana mı net alana mı ilişkin olduğunu belirleyin; sözleşmedeki tanım ile katalogdaki rakamın çeliştiği noktaları not edin.
- Yetkili bir harita mühendisine aplikasyon yaptırın veya mahkemeden delil tespiti isteyin; ölçümü, mimarî proje ve yapı kullanma izin belgesiyle karşılaştırın.
- Eksikliği fark ettiğiniz anda satıcıya noter aracılığıyla ihtarname gönderin; ayıp bildirimini geciktirmek, yerleşik uygulamada açık ayıp sayılan bu iddiada hak kaybına yol açar.
- Teslim tutanağı imzalanmışsa metnini dikkatle okuyun; “eksiksiz ve ayıpsız teslim alındı” ibaresinin bulunup bulunmadığı ve tutanağa hangi eksikliklerin yazıldığı sonucu etkiler.
- Eksikliğin tapu kaydındaki hatadan kaynaklandığını düşünüyorsanız kadastro müdürlüğüne başvurarak 3402 sayılı Kanun m.41 kapsamında düzeltme isteyin ve düzeltmenin kesinleşmesini bekleyin.
- Talebinizi doğru muhataba yöneltin: satıcıya karşı TBK m.244 ve ayıp hükümlerine, tapu kaydının hatalı tutulmasına karşı ise Hazineye yönelik TMK m.1007 davasına dayanın.
- Zamanaşımını en baştan hesaplayın; yapı ayıbında TBK m.244/3’teki beş yıllık süre ile ayıptan doğan davalardaki TBK m.231 süresinden hangisinin uygulanacağını dosyanın niteliğine göre değerlendirin.
- Talep türünü netleştirin: bedelden indirim, tazminat veya sözleşmeden dönme seçeneklerinden hangisinin somut olayda karşılığı olduğunu belirleyip dava dilekçesini buna göre kurun.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 28.05.2025 T., 2024/2969 E., 2025/3126 K.
Yüzölçümü eksikliği hâlinde tazminat ödeneceği açıkça ve özellikle üstlenilmemişse satıcı sorumlu tutulamaz. Alıcı, inşaat şirketinin satış ofisi yanındaki örnek daireyi gördüğünü, kendisine katalog verildiğini ve satın alacağı bölümün katalog ile birebir aynı yüzölçümünde olacağının söylendiğini ileri sürmüş; katalogda 130,20 m² yazmasına karşılık gerçek alanın çok daha küçük olduğunu iddia ederek bedelden indirim ve gecikme tazminatı istemiştir. İlk derece mahkemesi, bilirkişi raporuna dayanarak alanın vaat edilenden 27,66 m² küçük olduğunu kabul edip davayı kısmen kabul etmiştir. Bölge adliye mahkemesi ise binada farklı ölçülerde dokuz adet benzer bağımsız bölüm bulunduğunu, davacının satın aldığı bölümün ne örnek dairede ne de katalogda yer aldığını, bölümün mimarî projesine ve resmî kayıtlardaki ölçülerine uygun inşa edildiğini, yapı kullanma izninin alındığını belirterek davayı reddetmiştir. Daire, uygulanacak hükmün Kanun’un “Taşınmaz Satışında Sorumluluk” başlığını taşıyan 244. maddesi olduğunu saptamış ve “Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye ve özellikle dairenin yüz ölçümünün eksik olması halinde tazminat ödeneceğinin açıkça ve özellikle üstlenilmediğinin anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun kararın onanmasına karar verilmiştir.” demiştir. Bölge adliye mahkemesinin davanın reddine ilişkin kararı 28.05.2025 tarihinde oy birliğiyle onanmıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.04.2022 T., 2022/1294 E., 2022/3837 K.
Tapudaki yüzölçümü resmî bir ölçüme dayanıyorsa, sözleşmede satışı bildirilen metrekare tutarı satıcıyı bağlamaz. Alıcı, 464,54 m² yüzölçümlü taşınmaza ilişkin satış vaadi ve kaparo alma sözleşmesi imzalayıp bedeli ödediğini, buna karşın kendisine yalnızca 400 m²’ye denk gelen payın devredildiğini, kalan kısmın daha önce başkasına devredilmiş olduğunu öğrendiğini ileri sürerek fazladan ödediği tutar için başlattığı icra takibine vaki itirazın iptalini istemiştir. İlk derece mahkemesi, sözleşmede taşınmazın tamamının satışının taahhüt edildiği gerekçesiyle davayı kısmen kabul etmiş; bölge adliye mahkemesi, kullanım alanının taahhüt edilenden küçük olmasını açık ayıp sayarak istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Daire ise taşınmazın tapuda 464,54 m² olarak kayıtlı bulunduğunu, devredilen payın karşılığının 400 m² olduğunu ve tapudaki yüzölçümünün resmî bir ölçüme dayandığını saptamış; “TBK’nın 244/2. maddesi gereğince, söz konusu sözleşme ile taşınmazın yüz ölçümünün eksik olması halinde tazminat ödeneceğinin açıkça ve özellikle üstlenilmediği, sözleşmede satışı yapılacağı bildirilen yüzölçümü tutarının davalıları bağlamayacağı gözetilerek değerlendirme yapılması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile davanın kabulü yönünde hüküm tesisi usul ve kanuna aykırıdır.” demiştir. Bölge adliye mahkemesi kararı kaldırılmış, ilk derece mahkemesi kararı 20.04.2022 tarihinde oy birliğiyle davalılar yararına bozulmuştur.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 28.11.2016 T., 2016/10407 E., 2016/11385 K.
Eksiklik kadastro ve parselasyon çalışmasındaki hatadan kaynaklanıyorsa, alıcının zararı tapu sicilinin tutulmasından doğan zarar kapsamında değerlendirilir. Alıcı, 465 m² yüzölçümlü olarak satın aldığı taşınmazın aplikasyon sonucunda 429,70 m² olduğunun belirlendiğini, farkın parselasyon plânı çalışmaları sırasında parsel alanının hatalı hesaplanmasından kaynaklandığının belediyece bildirildiğini ve tapu müdürlüğünce yüzölçümünün düzeltildiğini belirterek hem satıcıdan hem de idareden tazminat istemiştir. Yerel mahkeme davayı reddetmiş, Daire başlangıçta bu kararı onamış, alıcının karar düzeltme istemi üzerine dosya yeniden ele alınmıştır. Daire, TMK m.1007’nin tapu sicilinin aleniliği ve sicile güven ilkelerinin sonucu olduğunu, Devletin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk niteliği taşıdığını belirterek “Satılan taşınmazın yüzölçümünün tapu sicilinde yazılandan daha az çıkması halinde alıcının doğan zararının da bu kapsamda değerlendirilmesi gerekir.” demiştir. Kararda ayrıca bu tür davalarda davalı sıfatının Hazineye ait olduğu, davanın tapu müdürlüğüne yöneltilmesinin temsilcide yanılma sayılacağı ve bunun davanın reddi gibi ağır bir sonuç doğurmayacağı vurgulanmıştır. Karar düzeltme istemi kabul edilerek önceki onama kararı kaldırılmış ve yerel mahkeme kararı 28.11.2016 tarihinde oy birliğiyle bozulmuştur.
Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, 06.12.2023 T., 2022/3358 E., 2023/7112 K.
Sözleşmede yalnız brüt alan taahhüt edilmişse net kullanım alanının küçük çıkması eksik ifa sayılmaz; eksik metrekare iddiası ise açık ayıp kabul edilir. Alıcı, satış vaadi sözleşmesiyle aldığı bağımsız bölümün sözleşmede belirtilenden küçük olduğunu ileri sürerek fazla ödenen bedelin iadesini ve gecikme tazminatı istemiştir. İlk derece mahkemesi, sözleşmedeki 161,28 m²’nin brüt, katalogdaki 125,51 m²’nin net alan olduğunu, yerinde yapılan ölçümle net alanın daha küçük bulunduğunu kabul ederek davayı kısmen kabul etmiştir. Bölge adliye mahkemesi ise sözleşmede bağımsız bölüm tanımlanırken yalnızca brüt yüzölçümünün belirtildiğini, satıcının net yüzölçümü konusunda bir taahhüdü bulunmadığını, dolayısıyla eksik ifanın söz konusu olamayacağını belirtmiş; ayrıca alıcının “eksiksiz ve ayıpsız teslim alındı” kaydını taşıyan teslim tutanağını imzaladığını, metrekare eksikliğini yaklaşık dokuz ay sonra ihtarnameyle bildirdiğini saptayarak “taşınmazlarda eksik metrekare iddiasının yerleşik içtihatlarda açık ayıp olarak nitelendirildiği, davacının muayene ve ihbar yükümlülüğünü yasal sürede yerine getirmediği” gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Alıcı temyiz dilekçesinde, bağımsız bölümün kaba inşaat hâlinde teslim edildiğini ve metrekare eksikliğinin gizli ayıp sayılması gerektiğini ileri sürmüş; Daire bu iddiaları bozma sebebi görmemiştir. Bölge adliye mahkemesinin davanın reddine ilişkin kararı oy birliğiyle onanmıştır.
İkinci ayrım, eksikliğin nereden kaynaklandığıyla ilgilidir. Satıcı tapudaki kaydı esas alarak satış yapmış, hata ise kadastro veya parselasyon aşamasında doğmuşsa, alıcının muhatabı satıcı değil Devlettir. 20. Hukuk Dairesinin 2016 tarihli kararı bu zararın TMK m.1007 kapsamında değerlendirileceğini açıkça ortaya koymaktadır. Bu davaların usulüne ilişkin ayrıntılar için tapu sicilinin tutulmasından Devletin sorumluluğu yazımıza, kaydın düzeltilmesi yollarını merak edenler tapu kaydının düzeltilmesi davası ve kadastro tespitine itiraz davası yazılarımıza bakabilir.
Aynı konuda kaynak gösterilmeyen iki karar da yol göstericidir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 01.07.2020 tarihli, 2017/10368 E., 2020/2313 K. sayılı kararında, taşınmazını tapuda kayıtlı 2.000 m² üzerinden satan malikin, sonradan yapılan düzeltmeyle taşınmazın gerçekte yaklaşık 3.974 m² olduğunun anlaşılması üzerine zarara uğradığı kabul edilmiş; malikin hem sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak alıcıya, hem de TMK m.1007’ye dayanarak Hazineye dava açabileceği, dilerse her iki sebebe birlikte dayanabileceği belirtilerek hüküm oy birliğiyle bozulmuştur. Yani yüzölçümü hatasından yalnızca alıcı değil, eksik ölçüye güvenerek satış yapan malik de zarar görebilmektedir.
Aynı Dairenin aynı tarihli, 2020/1590 E., 2020/2309 K. sayılı kararı ise zamanlamanın önemini gösterir: tapuda 7.000 m² olarak kayıtlı parselin aplikasyonda çok daha küçük çıktığı ileri sürülmüş, ancak dava tarihi itibarıyla tapudaki miktar hâlâ eski hâliyle durduğundan zararın henüz doğmadığı kabul edilmiş ve davanın reddine ilişkin hüküm gerekçesi değiştirilerek oy birliğiyle onanmıştır. Karara göre zarar, 3402 sayılı Kanun m.41 uygulaması kesinleştiğinde doğar. Uygulamada sık karşılaşılan diğer bağlantılı meseleler için arsa payı düzeltim davası ve ayıplı malda iade ve değişim hakkı yazılarımız incelenebilir.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Neden sorun çıkarır | Doğrusu |
|---|---|---|
| Sözleşmede metrekarenin yazılı olmasını “taahhüt” saymak | TBK m.244/2 açık ve özel bir üstlenme arar; rakamın sözleşmede geçmesi bu koşulu karşılamaz | Sözleşmede eksiklik hâlinde tazminat ödeneceğine dair ayrı bir kayıt bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır |
| Tapudaki yüzölçümünün kaynağını araştırmadan dava açmak | Rakam resmî ölçüme dayanıyorsa uygulanacak fıkra değişir ve talep temelsiz kalır | Çaplı kroki, parselasyon plânı ve kadastro kayıtları önceden incelenmelidir |
| Katalog ve broşürdeki rakamı sözleşme hükmü gibi kullanmak | Sözleşmede bağımsız bölüm farklı tanımlanmışsa tanıtım belgesi tek başına sonuç doğurmaz | Sözleşme metni, kat plânı, ödeme plânı ve katalog birlikte değerlendirilmelidir |
| Brüt ile net alanı aynı şey sanmak | Taahhüt brüt alana ilişkinse net alandaki küçüklük eksik ifa sayılmaz | Sözleşmedeki tanımın hangi alanı kapsadığı baştan netleştirilmelidir |
| Ayıp bildirimini geciktirmek | Eksik metrekare yerleşik uygulamada açık ayıp sayıldığından bildirim gecikmesi hak kaybına yol açar | Eksiklik öğrenilir öğrenilmez noter ihtarnamesiyle bildirilmelidir |
| Teslim tutanağını okumadan imzalamak | “Eksiksiz teslim alındı” kaydı sonraki iddiaları önemli ölçüde zayıflatır | Tespit edilen eksiklikler tutanağa yazdırılmalı, imzadan kaçınılamıyorsa şerh düşülmelidir |
| Davayı tapu müdürlüğüne yöneltip husumetten ret riskine girmek | TMK m.1007 davalarında davalı sıfatı Hazineye aittir | Dava Hazineye yöneltilmeli; yanlışlık varsa temsilcide yanılma hükümlerinden yararlanılmalıdır |
| Kadastro düzeltmesi kesinleşmeden tazminat davası açmak | Tapudaki miktar değişmemişse zararın doğduğundan söz edilemez | Önce 3402 sayılı Kanun m.41 kapsamında düzeltme yaptırılıp kesinleşmesi beklenmelidir |
| Yalnız aplikasyon krokisine dayanmak | TMK m.719 uyarınca plân ile zemin çelişirse asıl olan plândaki sınırdır | Aplikasyon, tapu plânı ve resmî kayıtlarla birlikte değerlendirilmeli, gerekirse delil tespiti yaptırılmalıdır |
Aldığım arsa tapuda yazandan küçük çıktı; satıcıdan parayı geri alabilir miyim?
Doğrudan bir hak doğmaz. TBK m.244/2’ye göre tapudaki yüzölçümü resmî bir ölçüme dayanıyorsa satıcı, eksiklik hâlinde tazminat ödemeyi özellikle üstlenmedikçe sorumlu tutulmaz. Bu durumda asıl araştırılması gereken, eksikliğin tapu kaydındaki hatadan kaynaklanıp kaynaklanmadığı ve TMK m.1007 yolunun açık olup olmadığıdır.
“Özellikle üstlenme” ne demektir?
Satıcının, taşınmazın yüzölçümü eksik çıkarsa bunun bedelini ödeyeceğini ayrıca ve açıkça taahhüt etmesidir. Yargıtay, sözleşmede metrekarenin yazılı olmasını bu anlamda bir üstlenme saymamaktadır; taahhüdün sözleşmede bağımsız bir kayıt olarak yer alması beklenir.
Satış vaadi sözleşmesinde yazılı metrekare satıcıyı bağlamaz mı?
Tapudaki yüzölçümü resmî ölçüme dayanıyorsa bağlamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2022 tarihli kararında, sözleşmede satışı bildirilen yüzölçümü tutarının davalıları bağlamayacağı açıkça belirtilmiştir.
Katalogda yazan metrekare bağlayıcı mıdır?
Tek başına değildir. Sözleşmede bağımsız bölüm nasıl tanımlanmışsa esas olan odur. Bağımsız bölüm mimarî projesine ve resmî kayıtlara uygun inşa edilmişse, katalogdaki rakamın daha büyük olması tek başına ayıp oluşturmamaktadır.
Brüt alan ile net alan arasındaki fark davayı nasıl etkiler?
Belirleyici olur. Sözleşmede yalnızca brüt alan taahhüt edilmişse, net kullanım alanının broşürde gösterilenden küçük çıkması kural olarak eksik ifa sayılmamaktadır. Bu nedenle sözleşmedeki tanımın hangi alana ilişkin olduğu baştan saptanmalıdır.
Eksik metrekare açık ayıp mıdır, gizli ayıp mı?
Yerleşik uygulamada açık ayıp olarak nitelendirilmektedir. Bunun sonucu, TBK m.223’teki gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğünün işlemesidir. Kaba inşaat hâlinde teslim gibi durumlarda alıcılar gizli ayıp savunması ileri sürmekteyse de bu iddia her olayda kabul görmemektedir.
Teslim tutanağını imzaladım, hakkım tamamen bitti mi?
Tutanağın içeriği belirleyicidir. “Eksiksiz ve ayıpsız teslim alındı” kaydı taşıyan bir tutanak sonraki iddiaları önemli ölçüde zayıflatır; buna karşılık tutanakta tespit edilen eksikliklerin yazılı olması ya da şerh düşülmesi alıcının durumunu güçlendirir.
Yüzölçümü eksikliğinde zamanaşımı süresi kaç yıldır?
TBK m.244/3’e göre bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın, satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Ayıptan doğan davalarda genel süreyi düzenleyen TBK m.231 ise iki yıllık süreyi öngörür. Hangi sürenin uygulanacağı uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir.
Eksikliğin kadastro hatasından geldiğini nasıl anlarım?
Belediyenin imar müdürlüğünden ve kadastro müdürlüğünden parselin oluşum geçmişi sorulur. Yargıtay kararına konu olayda, farkın parselasyon plânı çalışmaları sırasında parsel alanının hatalı hesaplanmasından kaynaklandığı belediye yazısıyla ortaya konmuştu.
TMK m.1007 davasında kimi davalı göstermeliyim?
Hazineyi. Tapu müdürlüğünün davalı gösterilmesi Yargıtay tarafından temsilcide yanılma olarak değerlendirilmekte ve bunun davanın reddi gibi ağır bir sonuç doğurmayacağı, mahkemece husumetin Hazineye yöneltilmesi için davacıya olanak tanınması gerektiği kabul edilmektedir.
Kadastro düzeltmesi yapılmadan dava açabilir miyim?
Açılabilir, ancak zararın doğmuş olması aranır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, tapudaki miktar hâlâ eski hâliyle duruyorken zararın doğduğundan söz edilemeyeceğini, zararın 3402 sayılı Kanun m.41 uygulamasının kesinleşmesiyle doğacağını belirtmiştir.
3402 sayılı Kanun m.41’deki değişiklik ne getirdi?
7/5/2026 tarihli 7579 sayılı Kanun’la maddeye “fark”, “yanılma sınırı (tecviz)” ve “hata” tanımları eklendi. Buna göre hata, farkın yanılma sınırını aştığı durumdur. Yanılma sınırı dışındaki farklar başvuru üzerine veya re’sen düzeltilir; yanılma sınırı içindeki farklar da aynı usulle düzeltilebilir.
Zeminde ölçtüğüm alan tapudan farklıysa hangisi esas alınır?
TMK m.719 uyarınca taşınmazın sınırları tapu plânları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir; bunlar birbirini tutmazsa asıl olan plândaki sınırdır. Bu kural, yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz.
Satıcı olarak ben de zarar görebilir miyim?
Evet. Taşınmazını tapudaki eksik yüzölçümüne göre satan malik, sonradan yapılan düzeltmeyle gerçek alanın çok daha büyük olduğu ortaya çıkarsa zarara uğramış olur. Yargıtay, bu durumda malikin hem sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak alıcıya hem de TMK m.1007’ye dayanarak Hazineye başvurabileceğini, dilerse her iki sebebe birlikte dayanabileceğini kabul etmiştir.
Satış tüketici işlemiyse durum değişir mi?
Alıcının dayanabileceği hükümler genişler. 6502 sayılı Kanun m.11, malın ayıplı çıkması hâlinde tüketiciye sözleşmeden dönme, bedelden indirim, ücretsiz onarım ve ayıpsız misliyle değiştirme seçimlik haklarını tanır; aynı maddenin son fıkrası bu haklardan biriyle birlikte Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre tazminat da istenebileceğini düzenler.
- TBK m.244 — II. Sorumluluk
- TBK m.237 — ÜÇÜNCÜ AYIRIM Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar, A. Şekil
- TBK m.245 — III. Yarar ve hasar
- TBK m.219 — III. Ayıptan sorumluluk, 1. Konusu, a. Genel olarak
- TBK m.222 — 3. Alıcının bildiği ayıplar
- TBK m.223 — 4. Gözden geçirme ve satıcıya bildirme, a. Genel olarak
- TBK m.227 — 7. Alıcının seçimlik hakları, a. Genel olarak
- TBK m.231 — 9. Zamanaşımı
- TMK m.719 — II. Sınırlar, 1. Sınırların belirlenmesi
- TMK m.1007 — 2. Sorumluluk
- 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.20 — Kayıt ve belgelerin kapsamını tayin
- 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.41 — Hatalar ve düzeltme işlemleri
İlgili yazılarımız: Zapttan sorumluluk (TBK m.214) · Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi · Tapu sicilinin tutulmasından Devletin sorumluluğu · Tapu kaydının düzeltilmesi davası · Ön ödemeli konut satış sözleşmesi
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayın koşullarına göre değerlendirme değişebilir ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.