Maketten Ev Alırken Nelere Dikkat Edilir? Ön Ödemeli Konut Satışı ve Cayma (TKHK m.40-46)
Kısaca
- Ön ödemeli konut satışı, bedelin önceden peşin veya taksitle ödendiği, konutun sonra devredildiği sözleşmedir (TKHK m.40/1).
- Halk arasında “maketten konut alımı” denilen işlem hukuken bu başlık altında düzenlenmiştir.
- Sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmesi zorunludur (m.40/2).
- Yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (m.40/3).
- Satışın tapuya tescili, satış vaadinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur (m.41/1).
- Şekle uyulmamışsa satıcı, geçersizliği tüketicinin aleyhine ileri süremez.
- Satıcı, geçerli sözleşme yapılmadan tüketiciden ödeme isteyemez, borç altına sokan belge alamaz (m.41/2).
- Tüketici, on dört gün içinde gerekçe göstermeden ve cezaî şart ödemeden cayabilir (m.43/1).
- Ayrıca sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçesiz dönme hakkı vardır (m.45/1).
- Dönmede satıcının isteyebileceği tazminat, süreye göre sözleşme bedelinin %2 ile %8’i arasında sınırlıdır.
- Satıcı yükümlülüğünü hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse hiçbir bedel talep edemez (m.45/2).
- İade süresi, dönme bildiriminin ulaşmasından itibaren en geç yüz seksen gündür (m.45/3).
- Teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren her hâlde kırk sekiz ayı geçemez (m.44, 7392 s.K. ile değişik).
- Tüketiciden alınan senetler nama yazılı ve her taksit için ayrı düzenlenmelidir; aksi hâlde tüketiciye karşı geçersizdir (m.4/5).
- Uyuşmazlıklarda görevli mahkeme tüketici mahkemesidir (m.73).
Kısa cevap: Ön ödemeli konut satışı, bedelin önceden peşin veya taksitle ödendiği, konutun sonra devredildiği sözleşmedir (TKHK m.40/1); halk arasında “maketten konut alımı” denen işlem hukuken bu başlık altında düzenlenmiştir. Yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz ve satış vaadinin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.
Henüz inşa edilmemiş bir konutun bedelini peşin veya taksitle ödemek, tüketici açısından ciddi bir risk taşır. Kanun koyucu bu riski, sözleşmenin şekline, satıcının teminat yükümlülüğüne ve tüketiciye tanınan geniş dönme hakkına ilişkin emredici kurallarla dengelemeye çalışmıştır.
Aşağıda ön ödemeli konut satış sözleşmesinin geçerlilik şartları, cayma ile dönme arasındaki fark, geçersiz sözleşmede ödenenlerin iadesi ve tüketiciden alınan senetlerin akıbeti, güncel Yargıtay kararları üzerinden ele alınmıştır.
Kanunî dayanak
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.40 ve m.41 — Tanım ve şekil şartı
“MADDE 40- (1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. (2) Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır. (3) Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. MADDE 41- (1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. (2) Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.”
6502 sayılı Kanun m.43 ve m.45 — Cayma ve sözleşmeden dönme
“MADDE 43- (1) Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür. MADDE 45- (1) Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmidört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. … (2) Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. … (3) Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüzseksen gün içinde tüketiciye geri verilir.”
Değişiklik uyarısı — Teslim süresi ve dönme süresi
Teslim süresini düzenleyen m.44, 24.03.2022 tarihli ve 7392 sayılı Kanun’un 6. maddesiyle değiştirilmiştir. Yürürlükteki metne göre teslim süresi sözleşmede kararlaştırılır; ancak bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez ve kat irtifakının tüketici adına tescili ile birlikte zilyetliğin devri de teslim sayılır. Sözleşmeden dönmeyi düzenleyen m.45/1 ise 2/1/2017 tarihli 684 sayılı KHK’nın 8. maddesiyle değiştirilmiş ve 1/2/2018 tarihli 7074 sayılı Kanun’un 8. maddesiyle aynen kabul edilmiştir; bu değişiklikle “devir veya teslim tarihine kadar” ifadesi yerine yirmi dört aylık süre getirilmiştir. Eski tarihli sözleşmelerde, sözleşme tarihinde yürürlükte olan metin uygulanır.
| Ölçüt | Cayma hakkı (m.43) | Sözleşmeden dönme (m.45) |
|---|---|---|
| Süre | On dört gün | Sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar |
| Gerekçe | Aranmaz | Aranmaz |
| Satıcının tazminat hakkı | Yoktur; cezaî şart ödenmez | Süreye göre bedelin %2 ila %8’i |
| Satıcı kusurluysa | Zaten bedel istenemez | Hiçbir bedel talep edilemez (m.45/2) |
| Bilgilendirme ispatı | Satıcıya aittir | Yükümlülüklerin ifası satıcıda |
| İade süresi | Satıcının iadesinden sonra tüketici on gün | Bildirimden itibaren en geç yüz seksen gün |
| Bağlı kredi | Cayma süresi sonunda yürürlüğe girer | Ayrıca değerlendirilir |
| Şekil eksikse | Kullanım süresi tartışmalı hâle gelir | Geçersizlik ve iade hükümleri devreye girer |
| Uygulamada sonuç | Kısa süreli, hızlı çıkış | Asıl kullanılan yol |
Kritik nokta
Sahada en sık karşılaşılan tablo şudur: taraflar noterde düzenleme yapmadan adi yazılı bir “daire satış sözleşmesi” imzalar, tüketici ödemeleri yapar, konut teslim edilmez ve iş uyuşmazlığa döner. Bu durumda satıcı, kendi uymadığı şekil kuralını tüketicinin aleyhine ileri süremez (m.41/1). Uygulamada mahkemeler geçersiz sözleşme nedeniyle ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesine karar vermekte, geçersiz sözleşmedeki cezaî şart, kesinti ve tazminat kayıtlarını da geçersiz saymaktadır. Satıcının “harçtan kaçınmak için adi yazılı istendi” savunması, kanunun emredici şekil kuralı karşısında sonuç doğurmamaktadır.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Sözleşmenin ön ödemeli konut satışı olup olmadığını belirleyin: bedel önce, teslim sonra ise m.40 kapsamındadır.
- Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığını ve tapuya şerh/tescil bulunup bulunmadığını kontrol edin.
- Sözleşme tarihinde yapı ruhsatının alınmış olup olmadığını ilgili belediyeden müzekkere ile sorun.
- Ön bilgilendirme formunun sözleşmeden en az bir gün önce verilip verilmediğini araştırın.
- Projenin bina tamamlama sigortası veya Bakanlıkça belirlenen teminat kapsamında olup olmadığını inceleyin (m.42).
- Cayma süresi içindeyseniz bildirimi yazılı ve ispatlanabilir biçimde satıcıya ulaştırın.
- Dönme hakkını kullanacaksanız noter ihtarnamesiyle bildirin; tebliğ tarihini saklayın.
- Satıcının teslim yükümlülüğünü ihlal ettiğini gösteren belgeleri toplayın; m.45/2 ile bedel kesintisini bertaraf edin.
- Satıcı “teslime davet mektubu gönderdim” diyorsa, mektubun size tebliğ edilip edilmediğini tartışmaya açın.
- Ödemelerin tamamını banka dekontu, makbuz ve sözleşme metniyle belgeleyin; elden ödemelerde tanık delilini hazırlayın.
- İmzaladığınız senetler emre yazılı ve toplu düzenlenmişse m.4/5 uyarınca tüketici yönünden geçersizliğini talep edin.
- Davayı tüketici mahkemesinde açın; yabancı para üzerinden yapılan sözleşmelerde alacağı döviz olarak talep edin.
Yargıtay ne diyor?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 17.10.2022 T., 2022/5915 E., 2022/7814 K.
Şekil kamu düzenindendir; teslime davet mektubunun tebliği araştırılmalıdır. Alıcılar, 137.750 dolar bedelli bir bağımsız bölüm için adi yazılı sözleşme imzalayıp 93.279 dolar ödemiş, sonra sözleşmenin batıl olduğunu ileri sürerek ödediklerini geri istemişti. Daire önce genel kuralı koymuştur: “tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur … Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir.” Ardından somut olayda davalının yüklenici olması nedeniyle işlemin alacağın temliki niteliğinde ve geçerli olduğunu saptamış; TKHK m.40, 41 ve 45 hükümlerini aktardıktan sonra “taraflar arasındaki ön ödemeli konut satış sözleşmesinden teslim ve devir tarihine kadar davacı tarafın dönme hakkı bulunduğundan, davalı tarafça gönderildiği bildirilen teslime ilişkin 10.03.2017 tarihli teslim davet mektubunun davacılara tebliğ edilip edilmediğinin araştırılması önem arz etmektedir” demiştir. Sonuç: Bölge adliye mahkemesi kararının BOZULMASINA, 17.10.2022 tarihinde oy birliğiyle.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.06.2023 T., 2023/339 E., 2023/1942 K.
Geçersiz sözleşmede ödenen bedel iade edilir ama cezaî şart istenemez. Tüketici, 09.05.2015 tarihli harici satış sözleşmesiyle iki daire satın almış, 220.000 lira ödemiş; daireler kararlaştırılan tarihlerde teslim edilmeyince ödediği bedelin iadesi ve sözleşmedeki cezaî şart için icra takibi başlatmıştı. Bölge adliye mahkemesi, “davacının sözleşmeden dönme ve satış bedelinin iadesine yönelik talepte bulunduğu anlaşılmakla sözleşme uyarınca ifaya ekli cezai şartın istenmesine olanak bulunmaması” gerekçesiyle cezaî şart istemini reddetmiş, ödenen bedelin tamamı yönünden ise itirazın iptaline karar vermiştir. Kararda ilgili hukuk olarak TKHK m.11/5, m.40 ve m.41 hükümleri açıkça sayılmıştır. Daire, “kurulan hükmün usul ve kanuna uygun” olduğunu belirterek her iki tarafın temyizini de reddetmiştir. Sonuç: Bölge adliye mahkemesi kararının ONANMASINA, 15.06.2023 tarihinde oy birliğiyle.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.01.2024 T., 2023/860 E., 2024/281 K.
Yapı ruhsatı yoksa sözleşme geçersizdir; bankaya ciro edilen senetler tüketiciye karşı hüküm doğurmaz. Tüketici, 264.000 lira bedelli konut için düzenleme şeklinde satış vaadi imzalamış, peşinat ve kırk yedi adet senet vermiş, sekiz senedi ödedikten sonra cayma hakkını kullanmıştı. Senetler ise yüklenici tarafından bankaya ciro edilmişti. Belediyeden gelen müzekkere cevabına göre sözleşme tarihinde “henüz Belediyece onaylanmış yapı ruhsatı ve mimari projenin bulunmadığı” anlaşılmıştır. Daire, “söz konusu ön ödemeli konut sözleşmesinin geçersiz olduğu … geçersiz sözleşme kapsamında ödenen bedelin iadesine karar verilmesinin usul ve yasaya uygun olduğu” ve senetler yönünden “söz konusu senetlerin 6502 sayılı Kanun’un 4 üncü maddesinin beşinci fıkrası gereğince tüketici olan davacı yönünden geçersiz olduğu” sonucuna varmıştır. Ayrıca senetlerin tamamen iptali istenmiş olsa da “çoğun içinde az da vardır” kuralı gereğince yalnız tüketici yönünden geçersizliğe hükmedilmesi usule uygun bulunmuştur. Sonuç: Bölge adliye mahkemesi kararının ONANMASINA, 22.01.2024 tarihinde oy birliğiyle.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 17.12.2025 T., 2025/2893 E., 2025/6186 K.
Hiçbir zorunlu şart yerine getirilmemişse tüketici her zaman cayabilir; alacak dövizse döviz olarak istenir. Yabancı uyruklu tüketici, 137.000 dolar bedelli daire için adi yazılı sözleşme imzalayıp 119.557 dolar ödemiş, tapu devredilmeyince cayarak ödediğinin iadesi için takip başlatmıştı. Satıcılar, konutun fiilen teslim edildiğini, tüketicinin daireyi satamayınca kötü niyetle şekil şartına dayandığını ve sözleşmedeki %20 kesinti kaydının uygulanması gerektiğini savunmuştu. İlk derece mahkemesi, “taraflar arasındaki sözleşmede 6502 sayılı Kanunun 40 … maddesinde düzenlenen hiç bir zorunlu şartın yerine getirilmediği, bu sebeple tüketicinin sözleşmeden cayma hakkının her zaman bulunduğu” gerekçesiyle davayı kabul etmiştir. Daire, bölge adliye mahkemesinin gerekçesini benimseyerek “yazılı olarak yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmesi 6502 sayılı Kanunun 40. maddesindeki şekil şartına uygun olarak düzenlenmediğinden geçersiz olup geçersiz sözleşme gereğince davacının ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalılardan talep etmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına” ve sözleşme yabancı para üzerinden yapıldığından alacağın döviz olarak istenebileceğine değinmiştir. Sonuç: Bölge adliye mahkemesi kararının ONANMASINA, 17.12.2025 tarihinde oy birliğiyle.
Bu dört karar birlikte okunduğunda ne çıkıyor?
Birinci halka — şekil kuralı tek yönlü çalışır. TKHK m.41/1 satıcının geçersizliği tüketicinin aleyhine ileri sürmesini yasaklar. Bu, geçersizliğin tüketici bakımından bir savunma değil bir imkân olduğu anlamına gelir. Uygulamada satıcının “adi yazılıyı sen istedin” ya da “üç yıl sonra geçersizlik ileri sürmen kötü niyettir” savunmaları bu hüküm karşısında kabul görmemektedir.
İkinci halka — geçersizlik, sözleşmedeki bütün kayıtları da götürür. Sözleşme şekle aykırılık nedeniyle geçersizse, içindeki cezaî şart, “cayma hâlinde %20 kesinti” gibi kayıtlar da geçersizdir. 15.06.2023 tarihli karara konu uyuşmazlıkta ifaya ekli cezaî şart bu nedenle istenememiş; 17.12.2025 tarihli olayda ise %20 kesinti savunması sonuç doğurmamıştır.
Üçüncü halka — yapı ruhsatı bağımsız bir geçersizlik sebebidir. m.40/3 açık bir yasak koyar. 22.01.2024 tarihli karara konu dosyada belediyeden gelen cevap, sözleşme tarihinde ruhsat ve onaylı mimari proje bulunmadığını göstermiş ve bu tek başına sonucu belirlemiştir. Dosya açılırken ruhsat tarihinin belediyeden sorulması, uygulamada en verimli ilk adımdır.
Dördüncü halka — ödenenler sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilir. Geçersiz sözleşmede taraflar aldıklarını iade ile yükümlüdür. Sözleşme yabancı para üzerinden kurulmuş ve Türk lirası ödemelerin döviz karşılığı olduğu açıkça yazılmışsa, tüketici alacağını döviz olarak isteyebilmektedir. Alacak likit olduğunda icra inkâr tazminatının şartları da gerçekleşebilmektedir.
Beşinci halka — teslim savunması belgeye bağlıdır. Satıcı çoğu dosyada “teslime hazırdı, davet mektubu gönderdim” savunması yapar. 17.10.2022 tarihli karar, bu savunmanın tek başına yeterli olmadığını, mektubun tüketiciye tebliğ edilip edilmediğinin araştırılması gerektiğini göstermektedir. Tebligat belgesi yoksa savunma çökmektedir.
Altıncı halka — senetler ayrı bir cephedir. TKHK m.4/5, tüketici işlemlerinde yalnız nama yazılı ve her taksit için ayrı senet düzenlenmesine izin verir. Emre yazılı ve toplu düzenlenen senetler tüketici yönünden geçersizdir; bu geçersizlik, senedi ciro yoluyla devralan bankaya karşı da tüketici bakımından ileri sürülebilmektedir. Konuyla bağlantılı olarak ayıplı mal, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tüketici hakem heyeti kararının iptali yazıları incelenebilir.
Yedinci halka — süreler sözleşme tarihine göre belirlenir. Dönme hakkının süresi 2017’de, teslim süresi ise 2022’de değişmiştir. Bu nedenle eski tarihli sözleşmelerde yürürlükteki metin değil, sözleşme tarihindeki metin uygulanır. Dilekçe hazırlanırken önce sözleşme tarihi, sonra o tarihteki hüküm tespit edilmelidir.
Sekizinci halka — görev ve sıfat baştan netleşmelidir. Satıcının yüklenici, alıcının tüketici olduğu hâllerde görevli mahkeme tüketici mahkemesidir. Satıcının “biz müteahhit değiliz, asliye hukuk görevlidir” itirazı, satışın konut amaçlı ve alıcının tüketici olduğu dosyalarda kabul görmemektedir.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Sonucu | Doğrusu |
|---|---|---|
| Adi yazılı sözleşmeyle ödeme yapmak | Sözleşme geçersiz, süreç uzar | Noterde düzenleme şeklinde yapılmasını istemek |
| Yapı ruhsatını sormamak | Ruhsatsız projede baştan geçersiz sözleşme | Sözleşme öncesi belediyeden ruhsat tarihini teyit etmek |
| Ön bilgilendirme formunu saklamamak | m.40/2 ihlali ispatlanamaz | Formu tarihli biçimde almak ve saklamak |
| Cayma bildirimini sözlü yapmak | On dört günlük süre ispatlanamaz | Noter veya iadeli taahhütlü ile bildirmek |
| Dönme hakkını süresinde kullanmamak | Kesinti oranı yükselir | Süre dilimlerini takip edip erken bildirim yapmak |
| Satıcının kusurunu gündeme getirmemek | Bedelden kesinti yapılır | m.45/2’ye dayanarak kesintiyi bertaraf etmek |
| Toplu emre yazılı senet imzalamak | Senetler üçüncü kişiye ciro edilir | Nama yazılı ve her taksit için ayrı senet istemek |
| Elden ödeme yapıp belge almamak | Ödeme ispatlanamaz | Banka havalesi kullanmak, makbuzu imzalatmak |
| Döviz sözleşmede alacağı TL istemek | Kur farkı kaybı doğar | Sözleşmedeki para birimi üzerinden talepte bulunmak |
Sık sorulan sorular
Ön ödemeli konut satışı nedir?
Tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın bedelini peşin veya taksitle önceden ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen ya da kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Uygulamada maketten konut alımı bu kapsamdadır.
Sözleşme noterde yapılmadıysa ne olur?
Sözleşme geçersizdir. Ancak satıcı bu geçersizliği tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. Tüketici ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir.
Yapı ruhsatı olmadan yapılan sözleşme geçerli midir?
Değildir. TKHK m.40/3 yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılmasını açıkça yasaklar. Uygulamada ruhsatın sözleşme tarihinde bulunup bulunmadığı belediyeden sorularak tespit edilmektedir.
Cayma hakkı ile dönme hakkı arasındaki fark nedir?
Cayma hakkı on dört gün içinde kullanılır ve tüketici hiçbir bedel ödemez. Dönme hakkı ise sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar kullanılabilir; bu hâlde satıcı süreye göre sözleşme bedelinin %2 ile %8’i arasında tazminat isteyebilir.
Dönme hâlinde satıcı her zaman kesinti yapabilir mi?
Hayır. TKHK m.45/2 uyarınca satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Konut teslim edilmemişse kesinti savunması sonuç doğurmaz.
Ödediğim para ne zaman iade edilir?
Dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde. Tüketiciyi borç altına sokan belgeler de aynı süre içinde geri verilir. Satıcının iadesinden sonra tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.
Konutun teslim süresi en fazla ne kadar olabilir?
Sözleşmede kararlaştırılan süre esastır; ancak bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Bu sınır 2022 yılında 7392 sayılı Kanun’la getirilmiştir.
Kat irtifakı tapusu verilirse teslim yapılmış sayılır mı?
Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin de devredilmesi hâlinde devir ve teslim yapılmış sayılır. Yalnızca tapu verilip fiilî teslim yapılmamışsa bu şart gerçekleşmez.
Sözleşmedeki cezaî şart kaydı beni bağlar mı?
Sözleşme şekle aykırılık nedeniyle geçersizse içindeki cezaî şart kaydı da geçersizdir. Ayrıca sözleşmeden dönme hâlinde ifaya ekli cezaî şartın istenmesi mümkün görülmemektedir.
Verdiğim senetleri banka istiyor, ne yapabilirim?
Tüketici işlemlerinde senetler nama yazılı ve her taksit için ayrı düzenlenmek zorundadır. Bu kurala aykırı düzenlenen senetler tüketici yönünden geçersizdir; uygulamada senedi ciro yoluyla devralan banka bakımından da bu geçersizlik tüketici lehine hüküm doğurmaktadır.
Satıcı “teslime davet mektubu gönderdim” diyor, yeterli mi?
Tek başına yeterli değildir. Mektubun tüketiciye tebliğ edilip edilmediği araştırılır. Tebligat belgesi sunulamıyorsa teslim savunmasına itibar edilmemektedir.
Bina tamamlama sigortası her projede zorunlu mudur?
Hayır. Bakanlıkça konut adedi ya da proje bedeli ölçütüne göre belirlenen büyüklüğün üzerindeki projeler için zorunludur. Bu kapsamda sağlanan güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczedilemez.
Alacağımı döviz olarak isteyebilir miyim?
Sözleşme yabancı para üzerinden kurulmuş ve Türk lirası ödemelerin döviz karşılığı olduğu sözleşmede açıkça belirtilmişse isteyebilirsiniz. Uygulamada bu durumda alacağın döviz üzerinden hükmedilmesi kabul edilmektedir.
Hangi mahkemede dava açmalıyım?
Tüketici mahkemesinde. Satıcının yüklenici, alıcının tüketici olduğu ön ödemeli konut uyuşmazlıklarında TKHK m.73 uyarınca görevli mahkeme tüketici mahkemesidir.
Satıcı benim kötü niyetli olduğumu iddia ediyor, sonucu değiştirir mi?
Uygulamada değiştirmemektedir. Şekil kuralına satıcı zaten uymak zorundadır ve kanun geçersizliği tüketicinin aleyhine ileri sürmesini yasaklamıştır. Tüketicinin sonradan geçersizliğe dayanması tek başına dürüstlük kuralına aykırılık sayılmamaktadır.
İlgili mevzuat
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.4 — Temel ilkeler ve senet düzenleme kuralı
- 6502 sayılı Kanun m.11 — Tüketicinin seçimlik hakları ve bedelin iadesi
- 6502 sayılı Kanun m.40 — Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri
- 6502 sayılı Kanun m.41 — Şekil şartı
- 6502 sayılı Kanun m.42 — Bina tamamlama sigortası ve teminat
- 6502 sayılı Kanun m.43 — Cayma hakkı
- 6502 sayılı Kanun m.44 — Konutun teslimi (7392 s.K. ile değişik)
- 6502 sayılı Kanun m.45 — Sözleşmeden dönme (684 s. KHK ile değişik, 7074 s.K. ile aynen kabul)
- 6502 sayılı Kanun m.73 — Tüketici mahkemeleri
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.706 — Taşınmaz mülkiyetinin devrinde şekil
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.183 ve devamı — Alacağın devri
- Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik
İlgili yazılar: kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, geç teslim tazminatı, ayıplı mal, tüketici hakem heyeti kararının iptali, arsa payı düzeltim davası.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşme tarihi, şeklî durumu ve ödeme belgeleri sonucu değiştirebileceğinden hukukî danışmanlık yerine geçmez.