Arsa Payı Düzeltim Davası: Oransız Paylar Nasıl Düzeltilir?

KMK m.3 uyarınca her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Dava, arsa payı değişecek tüm bağımsız bölüm maliklerine yöneltilmelidir; zira verilecek karar tapu kaydında tüm payları etkiler. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava sırasında bağımsız bölümünü devreden taraflar bakımından taraf sıfatı sorunu doğabileceğinden, tapu kayıtlarının güncel tutulması gerekir.

Kat irtifakı kurulmuşsa kat irtifakının kurulduğu tarih, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmişse kat mülkiyetinin kurulduğu tarih esas alınır. Bugünkü rayiç değer ölçüt değildir. Bu tarihten sonraki imar durumu değişiklikleri, cins ve manzara değişiklikleri ile bakım ve onarım çalışmalarından doğan değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Bu nedenle dosyada kuruluş tarihinin tam olarak belirlenmemesi tek başına bozma sebebidir.

Rapor, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kuruluş tarihini esas almalı; her bağımsız bölümün binadaki yerini ve yüzölçümünü göstermeli; o tarihteki değeri etkileyen cins, kat, alan, ısınma, aydınlanma, mimari kullanım, konum, cephe ve manzara gibi unsurları tek tek yazmalı; her bölümün değerini ayrı ayrı hesaplamalı ve tapuda kayıtlı paylarda düzeltilmesi gereken bir yanlışlık bulunduğunu açıkça saptamalıdır. Soyut ve genel ifadeli raporlar hükme esas alınamaz.

Oransızlığın çarpıcı görünmesi tek başına yeterli değildir. Yargıtay, bodrum kattaki bir depoya 68/230 pay verilip kalan on sekiz bağımsız bölüme toplam 162/230 pay düştüğü bir dosyada dahi, kuruluş tarihi belirlenmeden ve her bölüm için ayrı değer hesabı yapılmadan verilen kabul kararını bozmuştur. Bu nedenle davanın kazanılması, oransızlığın kuruluş tarihindeki değerler üzerinden ve usulüne uygun bir raporla ortaya konmasına bağlıdır.

Dava hak düşürücü süreye tabi değildir; ancak geçen süre uygulamada aleyhe değerlendirilmektedir. Yargıtay, kat mülkiyetinin kurulmasından bu yana uzun süre geçmiş ve arsa paylarına hiçbir itiraz ileri sürülmemiş olmasını, düzeltmeyi gerektirir bir yanlışlık bulunmadığı yönündeki değerlendirmeyi destekleyen bir olgu olarak ele almaktadır. Bu nedenle geç açılan davalarda orantısızlığın somut ve haklı nedenlerinin daha güçlü biçimde ortaya konması gerekir.

Arsa payı, ortak yerlerdeki mülkiyet oranını, genel giderlere katılma paylarını, kat malikleri kurulunda ağırlığı ve en önemlisi kentsel dönüşüm ile arsa payı karşılığı inşaat uygulamalarında elde edilecek payı belirler. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı süreçlerinde kararlar hisse çoğunluğuna göre alındığından, orantısız bir arsa payı hem oy gücünü hem de yeni yapıdan alınacak bağımsız bölümü doğrudan etkiler. Bu nedenle düzeltim davası çoğu kez dönüşüm öncesinde açılır.

Hükümde her bağımsız bölüm için belirlenen yeni arsa payının yanı sıra değişen payların eski hâli de açıkça gösterilmelidir. Yargıtay, eski payların hükümde gösterilmemesini başlı başına bozma sebebi saymaktadır. Bunun nedeni kararın tapu müdürlüğünce doğrudan uygulanabilir olması gerekliliğidir. Ayrıca payların toplamının anataşınmazın tam payını vermesi ve kesirlerin tutarlı bir payda üzerinden ifade edilmesi gerekir.

Bu, uygulamada en sık rastlanan durumdur ve davanın tipik konusudur. Ancak dava, müteahhidin kötüniyetli olduğunun ispatına değil, arsa paylarının kuruluş tarihindeki değerlerle oransız dağıtıldığının ispatına dayanır. Bu nedenle iddia, ilgili bağımsız bölümün cinsi, katı, alanı, aydınlanması ve konumu gibi somut ölçütler üzerinden ve o tarihteki değer üzerinden ortaya konmalıdır. Ayrıca sözleşmeden doğan talepler ayrı bir davanın konusu olabilir.