Kira İlişkisinin Devri (TBK m. 323): İşyeri Devrinde Kiracılık
- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez.
- İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
- Yazılı rızayla devir gerçekleşirse devralan, sözleşmede kiracının yerine geçer.
- Devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
- Ancak işyeri kiralarında devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl müteselsilen sorumlu kalır.
- Kira ilişkisinin devri, alt kira ve kullanım hakkının devrinden farklıdır.
- Alt kirada kiracı sözleşmenin tarafı olarak kalır; devirde ise taraf değişir.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira için de yazılı rıza aranır.
- Rızanın alındığı, devir iddiasında bulunan tarafça ispatlanmalıdır.
- İspat edilemezse sözleşme ayakta kalır ve eski kiracı sıfatını korur.
- Ticarî işletme, malvarlığı unsurlarının ayrı ayrı devrine gerek olmaksızın bir bütün hâlinde devredilebilir.
- Aksi öngörülmemişse devir sözleşmesinin kiracılık hakkını da içerdiği kabul edilir.
- Bu hâlde kiracılık ilişkisi, kiraya verenin ayrıca rızası aranmaksızın devralana geçer.
- Ruhsatın başka bir kişi adına düzenlenmesi tek başına devir anlamına gelmez.
- Kiraya veren, sonraki davranışlarıyla duruma zımnen rıza göstermiş sayılabilir.
İşyerini devreden kiracının ilk sorusu hep aynıdır: kira sözleşmesi de devredilebilir mi, yoksa yeni bir sözleşme mi gerekir?
Kanun bu soruya net bir cevap verir; ancak ticarî işletmenin bütün hâlinde devri söz konusu olduğunda tablo değişir. Aşağıda yazılı rıza şartını, işyeri kirasındaki haklı sebep sınırını, devredenin iki yıllık sorumluluğunu ve ticarî işletme devrinin etkisini güncel Yargıtay kararlarıyla ele alıyoruz.
Kanunî dayanak
TBK m. 323: “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.”
TBK m. 322: “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. … Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”
TTK m. 11/3: “Ticari işletme, içerdiği malvarlığı unsurlarının devri için zorunlu tasarruf işlemlerinin ayrı ayrı yapılmasına gerek olmaksızın bir bütün hâlinde devredilebilir ve diğer hukuki işlemlere konu olabilir. Aksi öngörülmemişse, devir sözleşmesinin duran malvarlığını, işletme değerini, kiracılık hakkını, ticaret unvanı ile diğer fikrî mülkiyet haklarını ve sürekli olarak işletmeye özgülenen malvarlığı unsurlarını içerdiği kabul olunur.”
Üç kurum sık karıştırılır; sonuçları birbirinden farklıdır:
| Ölçüt | Kira ilişkisinin devri (m. 323) | Alt kira / kullanım devri (m. 322) |
|---|---|---|
| Sözleşmenin tarafı | Devralan kiracı olur | Kiracı taraf olarak kalır |
| Rıza | Yazılı rıza şart | Konut ve çatılı işyerinde yazılı rıza şart |
| Rızadan kaçınma | İşyerinde haklı sebep gerekir | Kanunda ayrı sınır yok |
| Eski kiracının durumu | Borçlardan kurtulur | Sorumlu olmaya devam eder |
| Süreli sorumluluk | İşyerinde en fazla iki yıl | Söz konusu değil |
| Kiraya verenin hakları | Devralana karşı kullanılır | Alt kiracıya karşı da kullanılabilir |
| Şekil | Yazılı rıza | Yazılı rıza |
| İspat yükü | Devri iddia edende | Rızayı iddia edende |
| Ticarî işletme devri | Kiracılık hakkı bütüne dâhildir | Ayrı değerlendirilir |
Kritik nokta: Ticarî işletmenin bir bütün hâlinde devri, kira ilişkisinin devrinden ayrı bir rejime tabidir. Türk Ticaret Kanunu, aksi öngörülmedikçe devir sözleşmesinin kiracılık hakkını da içerdiğini kabul eder. Yargıtay bu düzenlemeye dayanarak, ticarî işletmenin bütün hâlinde devrinde kiracılık hakkının kiraya verenin ayrıca rızası aranmaksızın devralana geçtiğini kabul etmiştir. Sözleşmedeki “devir yasağı” kaydı, bu hâlde tek başına sonucu değiştirmemektedir.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- İşlemin türünü belirleyin. Alt kira mı, kullanım devri mi, kira ilişkisinin devri mi?
- Sözleşmeyi okuyun. Devir yasağı ve muvafakat şartı hangi maddede düzenlenmiş?
- Rızayı yazılı alın. Sözlü onay veya sessiz kalma ispat sorunu doğurur.
- Haklı sebebi tartışın. İşyeri kirasında kiraya veren keyfî olarak rıza vermekten kaçınamaz.
- İki yıllık sorumluluğu hesaba katın. Devreden kiracı, işyeri kirasında bu süreyle bağlıdır.
- Ticarî işletme devrini ayırın. Bütün hâlinde devirde kiracılık hakkı devre dâhildir.
- Devir sözleşmesini yazılı yapın. Ticarî işletmeyi konu alan devir sözleşmeleri yazılı şekle tabidir.
- Tescil ve ilanı unutmayın. Bu sözleşmeler ticaret siciline tescil ve ilan edilir.
- Fiilî durumu belgeleyin. İşletmeyi kimin yönettiği, devrin gerçekleşip gerçekleşmediğini gösterir.
- Zımnî rızayı değerlendirin. Kira tahsili, ruhsat ve vergi işlemleri rıza göstergesi sayılabilir.
- Cezaî şart riskini ölçün. İzinsiz devir için sözleşmede öngörülen ceza tartışma yaratır.
- Tahliye şartlarını gözden geçirin. Akde aykırılıktan tahliyede süre verme zorunluluğu vardır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.10.2025 T., 2025/3400 E., 2025/4478 K.
Ticarî işletmenin bütün hâlinde devrinde kiracılık hakkı da geçer. Yirmi dokuz süpermarketten oluşan işletme bir bütün olarak devredilmiş, kiraya verenin mirasçısı sözleşmedeki devir yasağına dayanarak tahliye ve ecrimisil istemişti. Daire ölçütü şöyle koymuştur: “Davalılardan … Market İşletmeciliği San. Tic. A.Ş.’nin kiracısı olduğu taşınmazda faaliyet gösteren ticari işletme bir bütün olarak diğer davalı … A.Ş.’ne devredilmiştir. Bu devir davacı kiracı ile devreden şirket arasındaki kira sözleşmesi ile meydana gelen kira ilişkisininde devrini kapsamına alır. Ticari işletmenin bir bütün halindeki devrinde kanundaki düzenlemeye göre kiracılık ilişkisinin devri TTK m.11/3 maddesi gereği olup kiraya veren tarafından … kira ilişkisinin devrine … vermemek için haklı bir sebebin varlığı da iddia edilmediği gibi kanıtlanamamıştır.” Daire sonucu şöyle özetlemiştir: “ticari işletmenin devri durumunda, kiracılık hakkı da kiraya verenin rızasına gerek olmaksızın, ticari işletmeye dahil diğer malvarlığı unsurlarıyla birlikte devredilmiş olacağı”. Karar oy birliğiyle onanmıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.01.2025 T., 2024/653 E., 2025/264 K.
Yazılı muvafakat ispatlanamazsa kiracı sıfatı devam eder. Beş yıllığına kiraladığı işyerini aynı yıl içinde üçüncü kişiye devrettiğini ileri süren şirket, artık kiracı olmadığının tespitini istemişti. Sözleşmenin üçüncü maddesinde “Kiracı, kiralananı kısmen veya tamamen üçüncü kişilere devredemez, ancak kiraya verenin yazılı muvafakati ile devredebilir. Kiraya veren haklı bir neden olmaksızın devre karşı çıkamaz” hükmü yer alıyordu. Daire sonucu şöyle kurmuştur: “gerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 322 ve 323. maddeleri, gerekse kira sözleşmesinin (3.) maddesi uyarınca davacı tarafça davalı kiraya verenin yazılı muvafakati alınmak suretiyle kiralananın üçüncü kişiye devredilmiş olduğu hususunun ispatlanamadığı, bu sebeple taraflar arasında yapılmış olan kira sözleşmesinin ayakta olduğu ve davacının halen kiracı sıfatını taşıdığı”. Karar oy birliğiyle onanmıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 14.05.2025 T., 2024/3415 E., 2025/2813 K.
Ruhsatın başka ad altında düzenlenmesi tek başına devir değildir. Belediye, ihaleyle kiraladığı büfenin kiracının ortağı olduğu şirkete devredildiğini ileri sürerek sözleşmedeki on katlık cezaî şartı istemişti. Daire önce kuralı hatırlatmıştır: “kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. İşyeri kiraları bakımından kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Yine, işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam edecektir.” Somut olayda kira bedellerinin kiracı tarafından ödendiği, işletmenin fiilen onun tarafından yürütüldüğü ve idarenin ruhsat ile vergi işlemleriyle duruma rıza gösterdiği belirlenerek devir bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Karar oy birliğiyle onanmıştır.
Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, 12.05.2022 T., 2021/1520 E., 2022/3797 K.
İşyerini teslim taahhüdünü yerine getirmeyen taraf dönme cezasından sorumludur. İşyerinin 160.000 TL karşılığında devri kararlaştırılmış, peşinat ödenmiş, ancak devir gerçekleşmemişti. Yerel mahkeme, mülk sahibinin devre onay vermemesi nedeniyle ifanın imkânsızlaştığını kabul ederek cezaî şart istemini reddetmişti. Daire bu değerlendirmeyi kabul etmemiştir: “Davalının, sözleşme ile iş yerini 01.12.2014 tarihinde boşaltmayı ve teslim etmeyi taahhüt etmesine rağmen, bu taahhüdünü yerine getirmediği anlaşılmakla, geçerli sözleşmede belirlenen dönme cezası koşullarının oluştuğu göz önüne alınarak, davacı tarafından cezai şart istenebileceğinin kabulüyle sonucuna göre karar verilmesi gerekir.” Karar oy çokluğuyla bozulmuştur. Karşı oyda, kiraya verenin muvafakati bulunmadığından akdin ifa edilemediği ve TBK m. 182/2 uyarınca cezaî şart istenemeyeceği savunulmuştur; bu görüş Dairenin kararı değildir.
Dört karar birlikte okunduğunda devir tartışması şu halkalara oturur.
Birinci halka – kurumu doğru adlandırın. Alt kira, kullanım devri ve kira ilişkisinin devri farklı sonuçlar doğurur; dilekçedeki isimlendirme davanın yönünü belirler.
İkinci halka – yazılı rıza esastır. Ocak 2025 tarihli karar, muvafakatin ispatlanamaması hâlinde sözleşmenin ayakta kaldığını ve eski kiracının sıfatını koruduğunu göstermiştir.
Üçüncü halka – işyerinde rıza keyfî olarak reddedilemez. Kiraya veren ancak haklı sebep gösterebiliyorsa devre karşı çıkabilir.
Dördüncü halka – devreden hemen kurtulmaz. İşyeri kiralarında devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl müteselsilen sorumludur.
Beşinci halka – ticarî işletme devri ayrı bir yoldur. Ekim 2025 tarihli karar, işletmenin bütün hâlinde devrinde kiracılık hakkının rızaya gerek olmaksızın geçtiğini kabul etmiştir.
Altıncı halka – fiilî durum belirleyicidir. Mayıs 2025 tarihli karar, ruhsatın başka ad altında düzenlenmesine rağmen işletmenin fiilen kiracı tarafından yürütülmesini devir saymamıştır.
Yedinci halka – zımnî rıza gündeme gelir. Kira bedelinin tahsili, ruhsat işlemleri ve vergi tahakkukları kiraya verenin durumu kabul ettiğine karine sayılabilir.
Sekizinci halka – devir sözleşmesindeki ceza ayrıca tartışılır. Mayıs 2022 tarihli karar, teslim taahhüdünü yerine getirmeyen taraf yönünden dönme cezası koşullarının oluştuğunu kabul etmiştir. Alt kira ve kullanım hakkının devri, kiralananın satılması ve işyeri kirasında tahliye sebepleri yazılarımız süreci tamamlar.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Neden yanlış? | Doğrusu |
|---|---|---|
| Sözlü muvafakate güvenmek | Kanun yazılı rıza arar | Muvafakati yazılı alın |
| Devir ile alt kirayı karıştırmak | Sonuçları farklıdır | İşlemi doğru adlandırın |
| Devirle borçtan kurtulduğunu sanmak | İşyerinde iki yıllık sorumluluk sürer | Süreyi hesaba katın |
| Rızayı keyfî reddetmek | İşyerinde haklı sebep gerekir | Gerekçenizi yazılı bildirin |
| İşletme devrini gözden kaçırmak | Kiracılık hakkı devre dâhildir | TTK m. 11/3’ü inceleyin |
| Devir sözleşmesini şekle uydurmamak | Yazılı şekil ve tescil aranır | Yazılı yapıp tescil ettirin |
| Ruhsatı devir delili saymak | Tek başına yeterli değildir | Fiilî işletmeyi ortaya koyun |
| Zımnî rızayı hesaba katmamak | Sonraki davranışlar rıza sayılabilir | Tahsilat ve yazışmaları inceleyin |
| Süre vermeden tahliye istemek | Akde aykırılıkta süre verilir | İhtar ve süre şartını yerine getirin |
Kira sözleşmesi devredilebilir mi?
Devredilebilir; ancak kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez.
Kiraya veren rıza vermezse ne olur?
İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Devirden sonra eski kiracının durumu ne olur?
Yazılı rızayla devir gerçekleşirse devralan kiracının yerine geçer ve devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
Eski kiracının sorumluluğu tamamen biter mi?
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Alt kira ile devir arasındaki fark nedir?
Alt kirada kiracı sözleşmenin tarafı olarak kalır ve kiraya verene karşı sorumluluğu sürer; devirde ise devralan sözleşmede kiracının yerine geçer.
Konut kirasında alt kira mümkün mü?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez.
Rızanın alındığını kim ispatlar?
Uygulamada devrin geçerli biçimde yapıldığını ileri süren taraf, yazılı muvafakatin alındığını ispatla yükümlüdür.
İspat edilemezse ne olur?
Yargıtay kararlarında bu hâlde kira sözleşmesinin ayakta olduğu ve devrettiğini iddia eden tarafın hâlen kiracı sıfatını taşıdığı kabul edilmektedir.
İşyerimi devrettim, kira sözleşmesi de geçer mi?
Ticarî işletme bir bütün hâlinde devredilmişse, aksi öngörülmedikçe devir sözleşmesinin kiracılık hakkını da içerdiği kabul edilir.
Bu hâlde kiraya verenin rızası gerekir mi?
Yargıtay, ticarî işletmenin devri durumunda kiracılık hakkının kiraya verenin rızasına gerek olmaksızın diğer malvarlığı unsurlarıyla birlikte devredilmiş olacağını kabul etmiştir.
İşletme devri sözleşmesi nasıl yapılır?
Ticarî işletmeyi bir bütün hâlinde konu alan devir sözleşmeleri yazılı olarak yapılır, ticaret siciline tescil ve ilan edilir.
Ruhsatın başkası adına alınması devir sayılır mı?
Tek başına sayılmaz. Yargıtay, işletmenin fiilen kiracı tarafından yürütüldüğü olayda ruhsatın ortak olunan şirket adına düzenlenmesini devir kabul etmemiştir.
Kiraya veren duruma sessiz kalırsa ne olur?
Kira bedellerinin tahsili, ruhsat işlemleri ve vergi tahakkukları gibi davranışlar, kiraya verenin oluşan hukukî ilişkiye rıza gösterdiğine karine sayılabilmektedir.
İzinsiz devirde cezaî şart istenebilir mi?
Sözleşmede öngörülmüşse gündeme gelir; ancak devrin gerçekleşip gerçekleşmediği ve ifanın engellenip engellenmediği ayrıca değerlendirilir.
İzinsiz devir tahliye sebebi midir?
Akde aykırılık nedeniyle tahliye yoluna gidilebilir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz gün süre verilerek aykırılığın giderilmesinin istenmesi gerekir.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 310 – Kiralananın el değiştirmesi
- 6098 sayılı Kanun m. 316 – Kiralananın özenle kullanılması
- 6098 sayılı Kanun m. 322 – Alt kira ve kullanım hakkının devri
- 6098 sayılı Kanun m. 323 – Kira ilişkisinin devri
- 6098 sayılı Kanun m. 324 – Kiralananın kullanılmaması
- 6098 sayılı Kanun m. 179 vd. – Cezaî şart
- 6098 sayılı Kanun m. 182 – Cezaî şartın sınırı
- 6098 sayılı Kanun m. 347 vd. – Konut ve çatılı işyeri kiralarında sona erme
- 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m. 11 – Ticarî işletme ve devri
- 6102 sayılı Kanun m. 15 – Ticarî işletmeye ilişkin hükümler
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 269 – Kiralananın tahliyesi
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 190 – İspat yükü
İlgili yazılarımız: alt kira ve kullanım hakkının devri, kiralananın satılması ve yeni malik, işyeri kirasında tahliye sebepleri, cezaî şart, kiralananın icra yoluyla tahliyesi.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir olaya ilişkin hukukî görüş veya tavsiye niteliği taşımaz. Devir uyuşmazlıklarında sonuç, işlemin niteliğine ve rızanın belgelenmesine göre değişir.