Oturduğum Ev Satıldı: Yeni Malik Beni Çıkarabilir mi?

Oturduğunuz daire satıldı ve yeni malik “bir ay içinde çıkın” diyor. Ya da bir konut satın aldınız, içinde kiracı var ve oturmak istiyorsunuz. Türk Borçlar Kanunu her iki tarafı da korur: satış kira sözleşmesini sona erdirmez — ama yeni malike özel bir tahliye yolu tanır.

Temel kural: “satım kirayı bozmaz”

TBK m.310 uyarınca, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu, kanundan doğan bir geçiştir:

• Yeni bir sözleşme yapılmasına gerek yoktur; mevcut sözleşme aynı şartlarla devam eder.
• Kira bedeli, süre ve tüm hükümler değişmeden geçerlidir. Yeni malik “ben aldım, kira şu kadar oldu” diyemez.
• Devir yalnızca satışla değil, bağış, miras, cebri icra yoluyla satış ve benzeri her el değiştirmede geçerlidir.
• Depozito ve güvenceler de kural olarak yeni malike geçer; kiracının depozito alacağı yeni malike yöneltilir.

Yeni malikin gereksinim sebebiyle tahliye hakkı (TBK m.351)

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunun için iki yoldan biri izlenir:

1. Bir ay + altı ay yolu. Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı bir davayla sözleşmeyi sona erdirebilir.
2. Sözleşme sonu yolu. Yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Birinci yoldaki bir aylık yazılı bildirim şarttır ve kaçırılırsa o yol kapanır; geriye yalnızca sözleşme sonunu bekleyen ikinci yol kalır. Bildirim noter aracılığıyla yapılmalıdır.

Gereksinimin nitelikleri

Yargıtay uygulamasında gereksinim şu üç ölçütü taşımalıdır:

• Gerçek olmalı — göstermelik değil, fiilen var olmalıdır.
• Samimi olmalı — kiracıyı çıkarıp yüksek bedelle yeniden kiraya verme amacı taşımamalıdır.
• Zorunlu olmalı — daha iyi bir seçenek arayışı değil, ihtiyaç düzeyinde olmalıdır.

Davacının aynı yerde boş ve elverişli başka konutunun bulunması, gereksinim iddiasını çürüten en güçlü olgudur.

Üç yıl yeniden kiralama yasağı

Gereksinim sebebiyle tahliye sağlanmışsa, kiralanan haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez. Bu yasağa aykırı davranan malik, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

Bu hüküm, “gereksinim var” denilerek yapılan göstermelik tahliyelerin en etkili yaptırımıdır. Tahliye edilen kiracının, taşınmazın sonraki durumunu bir süre izlemesi yerinde olur.

Kira sözleşmesinin tapuya şerhi

TBK m.312 uyarınca taşınmaz kiralarında sözleşme tapu siciline şerh verilebilir. Şerh verilmişse, yeni malik sözleşmeye uymak zorundadır ve gereksinim sebebiyle tahliye yolunu kullanamaz. Uzun süreli işyeri kiralarında şerh, kiracı için en güçlü güvencedir ve sözleşme kurulurken talep edilmelidir.

Kiracının yapması gerekenler

1. Kirayı yeni malike ödeyin. Tapu değişikliği öğrenildikten sonra eski malike yapılan ödemeler sorun yaratabilir; yeni malikin hesabına, açıklama yazarak ödeyin.
2. Bildirimin tarihini kontrol edin. Yazılı bildirim, edinme tarihinden itibaren bir ayı aşmışsa o yol kapanmıştır.
3. Kendiliğinden çıkmayın. Tahliye ancak mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleşir; sözlü baskıyla taşınmak, tazminat haklarınızı zayıflatır.
4. Tahliye taahhüdü imzalarken dikkat edin. Sözleşmeyle birlikte veya kira başlangıcında alınan taahhütler geçersizdir; taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.
5. Depozito ve demirbaş durumunu tutanakla tespit ettirin.

Yeni malikin yapması gerekenler

1. Satın almadan önce kiracının varlığını, sözleşme süresini ve tapuda şerh olup olmadığını kontrol edin.
2. Gereksinim sebebine dayanacaksanız bir aylık noter bildirimini geciktirmeyin.
3. Gereksinimi belgeleyin: mevcut konutunuzun durumu, aile yapısı, iş yeri değişikliği.
4. Kira bedelini tek taraflı artırmayın; artırım ancak sözleşme ve kanun sınırları içinde yapılır.
5. Tahliye sonrası üç yıl kuralını unutmayın.

Kiracının ölümü hâlinde sözleşmenin akıbeti için kiracının ölümü ve kira sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz. Alan bilgisi: Kira Hukuku.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez.