Oturduğum Ev Satıldı, Yeni Malik Beni Çıkarabilir mi? Kiralananın Satılması (TBK m.310, 351)
- Satım kirayı bozmaz: yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Yeni sözleşme gerekmez.
- Kira bedeli, süre ve tüm hükümler değişmeden devam eder.
- Yeni malik gereksinim sebebiyle tahliye isteyecekse: 1 ay içinde yazılı bildirim + 6 ay sonra dava.
- Alternatif yol: sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava.
- Gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
- Tahliyeden sonra 3 yıl başkasına kiraya verilemez; aykırılıkta 1 yıllık kira tutarında tazminat.
- Yeni malik dava açacağını süresinde yazılı bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m.353).
- Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354).
- Yeniden inşa ve imar için boşaltılan taşınmazda eski kiracının öncelik hakkı vardır; yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır (TBK m.355).
- Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırlarında oturmaya elverişli konutu varsa kiraya veren, bilmiyorsa sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir (TBK m.352/3).
Kısa cevap: Satım kirayı bozmaz: yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310) ve kira bedeli, süre ve tüm hükümler değişmeden devam eder. Yeni malik gereksinim sebebiyle tahliye isteyecekse 1 ay içinde yazılı bildirim yapmalı ve 6 ay sonra dava açmalıdır; tahliyeden sonra 3 yıl başkasına kiraya verilemez.
Oturduğunuz daire satıldı ve yeni malik “bir ay içinde çıkın” diyor. Ya da bir konut satın aldınız, içinde kiracı var ve oturmak istiyorsunuz. Türk Borçlar Kanunu her iki tarafı da korur: satış kira sözleşmesini sona erdirmez — ama yeni malike özel bir tahliye yolu tanır.
Uygulamadaki yanlış anlama şudur: yeni malik “ben aldım, sözleşme bitti” diyemez. Ancak kiracı da “satış beni ilgilendirmez” diyerek gereksinim sebebiyle tahliye riskini görmezden gelemez. İki tarafın da bilmesi gereken, sürelerdir.
Temel kural: “satım kirayı bozmaz”
TBK m.310 uyarınca, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
- Yeni bir sözleşme yapılmasına gerek yoktur; mevcut sözleşme aynı şartlarla devam eder.
- Kira bedeli, süre ve tüm hükümler değişmeden geçerlidir. Yeni malik “ben aldım, kira şu kadar oldu” diyemez.
- Devir yalnızca satışla değil; bağış, miras, cebri icra yoluyla satış ve benzeri her el değiştirmede geçerlidir.
- Depozito ve güvenceler kural olarak yeni malike geçer; kiracının depozito alacağı yeni malike yöneltilir.
Yeni malikin gereksinim sebebiyle tahliye hakkı
TBK m.351 uyarınca kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, sözleşmeyi sona erdirebilir.
| Yol | Bildirim | Dava |
|---|---|---|
| 1. Edinme sonrası | Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim | Bildirimden 6 ay sonra |
| 2. Sözleşme sonu | Bildirim gerekmez | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde |
Birinci yoldaki bir aylık yazılı bildirim şarttır ve kaçırılırsa o yol kapanır; geriye yalnızca sözleşme sonunu bekleyen ikinci yol kalır. Bildirim noter aracılığıyla yapılmalıdır — ispat, tamamen bildirimin varlığına ve tarihine bağlıdır.
Gereksinimin nitelikleri
Yargıtay uygulamasında gereksinim üç ölçütü taşımalıdır:
| Ölçüt | Anlamı | Çürüten olgu |
|---|---|---|
| Gerçek | Göstermelik değil, fiilen var olmalı | Tahliye sonrası taşınmazın boş bırakılması |
| Samimi | Yüksek bedelle yeniden kiraya verme amacı taşımamalı | Tahliye sonrası başkasına kiralanması |
| Zorunlu | Daha iyi seçenek arayışı değil, ihtiyaç düzeyinde olmalı | Aynı yerde boş ve elverişli başka konutun bulunması |
Davacının aynı yerde boş ve oturmaya elverişli başka konutunun bulunması, gereksinim iddiasını çürüten en güçlü olgudur.
Üç yıl yeniden kiralama yasağı
Gereksinim sebebiyle tahliye sağlanmışsa, kiralanan haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez.
Bu yasağa aykırı davranan malik, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.
Bu hüküm, “gereksinim var” denilerek yapılan göstermelik tahliyelerin en etkili yaptırımıdır. Tahliye edilen kiracının, taşınmazın sonraki durumunu bir süre izlemesi yerinde olur: tapu kaydı, ilan siteleri ve kapı zili/isimlik kontrolü basit ama etkili yöntemlerdir.
Kira sözleşmesinin tapuya şerhi
TBK m.312’ye göre taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir. Şerh, kiracılık hakkının tapu kütüğünde görünmesini sağlar; bu nedenle uzun süreli kiralarda sözleşme kurulurken şerh konusunun sözleşmeye yazılması yararlıdır.
Şerhin yeni malikin TBK m.351’deki gereksinim hakkına etkisi kanun metninde ayrıca düzenlenmemiştir; somut olayda şerhin kapsamı ve güncel içtihat ayrıca değerlendirilmelidir.
Tahliye taahhüdüne dikkat
Kiracıdan alınan tahliye taahhüdü, ayrı bir tahliye sebebidir. Ancak geçerliliği sıkı şartlara bağlıdır:
- Taahhüt yazılı olmalıdır.
- Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır — sözleşmeyle birlikte veya kira başlangıcında alınan taahhütler geçersizdir.
- Tahliye tarihi belirli olmalıdır.
- Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır.
Örnek olay
Kiracı, iki yıldır oturduğu dairede sözleşmesini bir yıl önce yenilemiş. Daire 10 Mart’ta satılıyor. Yeni malik 20 Nisan’da noterden ihtar çekerek “kendim oturacağım” diyor.
- Bildirim, edinme tarihinden itibaren bir ayı aşmıştır (10 Mart – 20 Nisan). Birinci yol kapanmıştır.
- Yeni malik, gereksinim sebebiyle tahliye hakkını ancak sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı davayla kullanabilir.
- Kiracı bu süre içinde kirayı yeni malike ödemeye devam etmelidir.
- Dava açılırsa mahkeme gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını inceler.
- Tahliye gerçekleşirse yeni malik, üç yıl boyunca taşınmazı başkasına kiraya veremez.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2017/1540, K.2021/878, 29.06.2021 Kuralı bütün olarak ortaya koyar. TBK m.351 uyarınca kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, sözleşmeyi altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Alternatif yol da vardır: yeni malik dilerse bu hakkı sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla kullanabilir. Kararda ayrıca “Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının ayrıca kanıtlanması gerekir” denilerek aynı ilkelerin Hukuk Genel Kurulu’nun 2002, 2009 ve 2015 tarihli kararlarında da benimsendiği belirtilmiştir.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2017/8814, K.2018/1198, 19.02.2018 En kritik ayrıntıyı vurgular: “Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.” Buna karşılık dava, altı ayın sonunda hemen açılmak zorunda değildir; sözleşme sonuna kadar açılabilir. Kararda ayrıca TBK m.353 uyarınca kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını yazılı bildirmişse davanın bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabileceği; dava açma süresinin kamu düzenine ilişkin olduğu ve mahkemece resen gözetileceği belirtilmiştir.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2014/1969, K.2014/4380, 03.04.2014 Süre hesabını somut tarihlerle gösterir: kiralanan 21.05.2012’de edinilmiş, ihtar 13.06.2012’de tebliğ edilmiş — bir aylık koşul sağlanmıştır. Ayrıca sözleşmenin yenilenmeyeceği de bildirildiğinden davacı yenilenen dönemin sonuna kadar dava açabilecek; 24.07.2013’te açılan dava süresinde sayılmıştır. Daire, esasa girilmeden verilen ret kararını bozmuştur. Görüldüğü üzere iki bildirim birlikte kullanıldığında dava penceresi genişlemektedir.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2015/12499, K.2016/6132, 24.10.2016 Yeni malikin hakkının kapsam sınırını çizer: “yeni malik sıfatıyla açılacak davalar kiralananın olduğu gibi kullanılması koşulu ile açılabilir”; yani yeni malik edindiği taşınmazı ancak mevcut hâliyle ihtiyacı için kullanabilir. Olayda dava, yenileme alanı projesinin gerçekleştirilmesi amacıyla açılmıştır; Daire, bunun yeniden inşa sebebi olduğunu ve bu davanın sözleşme süresi sonunda açılması gerektiğini belirterek gerekçeyi değiştirmiştir.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2012/3232, K.2012/6061, 17.04.2012 Yeni malikin seçimlik hakkını açıklar: eski malik ile kiracı arasındaki sözleşmeye dayanarak sözleşme sonunda dava açabileceği gibi, edinmeye dayalı özel süreden de yararlanabilir ve “Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır.” Kararda ayrıca dilekçenin “konu” bölümündeki nitelendirmenin bağlayıcı olmadığı, dilekçenin içeriğine bakılacağı vurgulanmıştır.
- Kiracı: eski malike ödemeye devam etmek. Tapu değişikliği öğrenildikten sonra ödeme yeni malike yapılmalıdır.
- Kiracı: sözlü baskıyla taşınmak. Tahliye ancak mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleşir; kendiliğinden çıkmak tazminat haklarını zayıflatır.
- Kiracı: kira başlangıcında tahliye taahhüdü imzalamak. Teslimden önce alınan taahhüt geçersizdir, ama tartışma yaratır.
- Kiracı: şerh imkânını hiç düşünmemek. Kiracılık hakkının tapu siciline şerhi sözleşmede kararlaştırılabilir (TBK m.312).
- Yeni malik: bir aylık bildirimi geciktirmek. Süre kaçarsa sözleşme sonu beklenir.
- Yeni malik: gereksinimi belgelememek. Soyut beyan yeterli görülmez.
- Yeni malik: üç yıl kuralını unutmak. Bir yıllık kira tutarında tazminat doğurur.
- Yeni malik: kira bedelini tek taraflı artırmak. Artırım ancak sözleşme ve kanun sınırları içinde yapılır.
Kiracının yapması gerekenler
- Kirayı yeni malike ödeyin. Yeni malikin hesabına, açıklama yazarak ödeyin; dekontları saklayın.
- Bildirimin tarihini kontrol edin. Edinme tarihinden itibaren bir ayı aşmışsa o yol kapanmıştır.
- Tapu kaydını inceleyin. Edinme tarihi buradan tespit edilir.
- Kendiliğinden çıkmayın. Tahliye mahkeme kararı veya icra yoluyla olur.
- Tahliye taahhüdü imzalarken dikkat edin. Teslimden sonra verilmiş olmalıdır.
- Depozito ve demirbaş durumunu tutanakla tespit ettirin.
- Tahliye olduysa üç yıl kuralını izleyin; ihlâl hâlinde tazminat isteyin.
Yeni malikin yapması gerekenler
- Satın almadan önce kiracının varlığını, sözleşme süresini ve tapuda şerh olup olmadığını kontrol edin.
- Gereksinim sebebine dayanacaksanız bir aylık noter bildirimini geciktirmeyin.
- Gereksinimi belgeleyin: mevcut konutunuzun durumu, aile yapısı, iş yeri değişikliği, kira sözleşmeniz.
- Kira bedelini tek taraflı artırmayın.
- Tahliye sonrası üç yıl kuralına uyun.
Oturduğum ev satıldı, çıkmak zorunda mıyım?
Hayır. TBK m.310 uyarınca kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; sözleşme aynı şartlarla devam eder ve yeni bir sözleşme yapılmasına gerek yoktur. Kira bedeli, süre ve diğer hükümler değişmez. Yeni malik ancak kanunda öngörülen sebeplere dayanarak tahliye isteyebilir; bunların başında konut veya işyeri gereksinimi gelir ve bu da belirli sürelere ve dava yoluna bağlıdır.
Yeni malik ne kadar sürede tahliye davası açabilir?
İki yol vardır. Birincisinde yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. İkincisinde ise gereksinim sebebiyle sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla kullanabilir. Bir aylık yazılı bildirim şarttır; kaçırılırsa birinci yol kapanır ve sözleşme sonu beklenir.
Kirayı kime ödemeliyim?
Tapu değişikliğini öğrendikten sonra kira, yeni malike ödenmelidir; çünkü yeni malik kanun gereği sözleşmenin tarafı olmuştur. Ödemelerin yeni malikin hesabına, hangi aya ait olduğu açıklama kısmına yazılarak yapılması ve dekontların saklanması gerekir. Eski malike yapılan ödemeler, yeni malike karşı borcu sona erdirmeyebilir ve iki haklı ihtar ya da temerrüt sebebiyle tahliye riski doğurabilir.
Gereksinim iddiası nasıl çürütülür?
Yargıtay gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olmasını arar. Davacının aynı yerde boş ve oturmaya elverişli başka konutunun bulunması, iddiayı çürüten en güçlü olgudur. Bunun yanında tahliye sonrası taşınmazın boş bırakılması ya da başkasına ve daha yüksek bedelle kiraya verilmesi samimiyeti ortadan kaldırır. Kiracı, davacının tapu kayıtlarını, ikamet durumunu ve varsa ilan kayıtlarını delil olarak sunabilir.
Tahliye edildikten sonra ev başkasına kiralanırsa ne olur?
Gereksinim sebebiyle tahliye sağlanmışsa kiralanan, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez. Bu yasağa aykırı davranan malik, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Bu nedenle tahliye edilen kiracının taşınmazın sonraki durumunu izlemesi yerinde olur; ilan siteleri, tapu kaydı ve kapı isimliği basit ama etkili takip yöntemleridir.
Kira sözleşmesini tapuya şerh ettirebilir miyim?
TBK m.312’ye göre taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir. Şerhin sözleşmede önceden kararlaştırılması gerektiğinden, özellikle uzun süreli kiralarda sözleşme kurulurken bu konuda hüküm konulması yararlıdır. Şerhin yeni malikin gereksinim sebebiyle tahliye hakkına etkisi kanunda ayrıca düzenlenmediğinden somut olayda güncel içtihat taranmalıdır.
Yeni malik dava süresini uzatabilir mi?
Evet. TBK m.353’e göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. TBK m.354 uyarınca dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez.
Yeniden inşa için boşaltılan yerde eski kiracının hakkı var mı?
TBK m.355’e göre yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır; bu hakkın kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir. Aykırılıkta son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir.
Kiracının başka konutu varsa tahliye istenebilir mi?
TBK m.352/3’e göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Tahliye taahhüdü imzaladım, geçerli mi?
Geçerliliği şartlara bağlıdır. Taahhüdün yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması ve tahliye tarihinin belirli olması gerekir. Sözleşmeyle birlikte veya kira başlangıcında, yani teslimden önce alınan taahhütler geçersizdir; uygulamada en çok tartışılan nokta budur. Ayrıca taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılması veya dava açılması gerekir, aksi hâlde taahhüde dayanılamaz.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.310 — Kiralananın el değiştirmesi (satım kirayı bozmaz)
- 6098 sayılı TBK m.311 — Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması
- 6098 sayılı TBK m.312 — Kira sözleşmesinin tapu siciline şerhi
- 6098 sayılı TBK m.350, 351 — Gereksinim, yeniden inşa ve imar; yeni malikin gereksinimi
- 6098 sayılı TBK m.352 — Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar
- 6098 sayılı TBK m.355 — Yeniden kiralama yasağı ve tazminat
- 6098 sayılı TBK m.347 — On yıllık uzama süresi sonunda bildirimle fesih
Kiracının ölümü hâlinde sözleşmenin akıbeti için kiracının ölümü ve kira sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz. Alan bilgisi: Kira Hukuku.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayın koşulları farklı sonuçlar doğurabilir.
Mevzuat değişebildiğinden, işlem yapmadan önce yürürlükteki metin doğrulanmalıdır.