Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri: TBK m.322 ve m.323 Farkı
- TBK m.322 alt kirayı, m.323 ise kira sözleşmesinin devrini düzenler; ikisi farklı kurumlardır.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez.
- Alt kirada asıl kiracı ilişkiden çıkmaz; devirde devreden kiracı çıkar ve devralan onun yerine geçer.
- İşyeri kiralarında devreden kiracı, sözleşme bitimine kadar ve en fazla iki yıl devralanla müteselsilen sorumludur.
- Alt kiracının kullanma hakkı bağımsız değildir; asıl kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanır.
- Asıl kira sözleşmesi sona erince alt kira da kendiliğinden sona erer.
- Alt kiracı, kira bedellerini kendi kiraya verenine ödemek zorundadır.
“Dükkânı devrettim”, “birlikte işletiyoruz”, “başkasına kiraya verdim” — bu üç cümle hukuken üç ayrı sonuç doğurur ve ikisi tahliye sebebidir.
Ayrımın merkezinde iki madde vardır: TBK m.322 ve m.323.
İki ayrı kurum
| Alt kira (m.322) | Sözleşmenin devri (m.323) | |
|---|---|---|
| Ne olur | Kiracı, kiralananı üçüncü kişiye kiralar | Kiracı, kira ilişkisini devreder |
| İlk kiracı | İlişkide kalır | İlişkiden çıkar |
| Sorumluluk | Kiracı, kiraya verene karşı sorumlu | Devralan sorumlu olur |
| Şart | Kiraya verenin yazılı rızası | Kiraya verenin yazılı rızası |
| İşyerinde ek kural | — | Devreden, en fazla iki yıl müteselsil sorumlu |
TBK m.322 metni
“Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”
Alt kiraya verme yetkisi verilmiş olması, sözleşmenin devri yetkisinin de verildiği anlamına gelmez. Sözleşmede yalnızca alt kiraya verme yetkisi tanınmışsa, kiracının yaptığı işlem devir niteliğindeyse geçerli sayılmaz.
Rıza nasıl verilir?
- Rıza yazılı olmalıdır; sözlü veya örtülü rıza kural olarak yeterli değildir.
- Sözleşmede “kiralanan kısmen veya tamamen devir veya ciro edilemez” kaydı varsa bu hüküm tarafları bağlar.
- Kira bedellerinin üçüncü kişi tarafından kiraya verenin hesabına ödenmesi, devre onay verildiğini göstermez.
- Buna karşılık, alt kira sözleşmesinde asıl kiraya verenin imzasının bulunması, m.322/2 anlamında yazılı rızanın varlığı olarak kabul edilir.
Alt kiracının konumu: bağlı yetki
Alt kiracının kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır; çünkü alt kiracının kullanımı bağımsız bir hakka değil, asıl kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanır.
Bunun üç sonucu vardır:
- Alt kira sözleşmesi, asıl kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir.
- Asıl sözleşmenin feshi ya da sona ermesiyle alt kira kendiliğinden sona erer.
- İcra takibinde alt kiracı, borçluya tebaan mecurda bulunduğundan İİK m.276/son anlamında üçüncü kişi sayılmaz ve tahliyesine karar verilir.
Kira bedeli kime ödenir?
Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi varken alt kiracının, kendi kiraya vereni yerine asıl kira sözleşmesinin kiraya verenine yaptığı ödeme, onu kendi kiraya verenine karşı sorumluluktan kurtarmaz. Alt kiracı yalnızca kendi kiraya verenine karşı kira bedellerini ödemekle sorumludur.
Ne yapmalı?
- Sözleşmede devir ve alt kira yasağı bulunup bulunmadığını kontrol edin.
- Rızayı yazılı alın ve neyin (alt kira mı, devir mi) izinlendiğini açıkça yazın.
- Alt kira sözleşmesini asıl kiraya verene de imzalatmayı değerlendirin.
- Kiraya verenseniz, izinsiz devir öğrenince gecikmeden harekete geçin.
- Alt kiracıysanız, asıl kira ilişkisinin durumunu araştırın; hakkınız ona bağlıdır.
- Kira bedelini kendi kiraya verenize ödeyin; farklı hesaba ödeme sizi kurtarmaz.
- İşyeri devrinde iki yıllık müteselsil sorumluluğu hesaba katın.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2017/5282, K.2017/16600, 28.11.2017 Kira ödemesi devre onay sayılmaz. Kiraya verenlerle dava dışı kiracı arasındaki 05.07.2010 başlangıç tarihli sözleşmenin hususi şartlar 5. maddesinde kiracının kiralananı kısmen veya tamamen devir veya ciro edemeyeceği kararlaştırılmıştı. Daire önce kavramları ayırdı: alt kira, kiraya verenin yazılı izniyle kiracının kiralananı üçüncü kişiye kiralaması; kiracılığın devri ise kiraya veren, kiracı ve devralan üçüncü kişi arasında yapılan bir sözleşmedir ve “kiracılığın devrinde ilk kiracı devreden çıkar ilk kiracının tüm hak ve yükümlülükleri devralan kiracıya geçer.” Somut olayda davalı, devrin kiraya verenlerin yazılı rızasıyla yapıldığını ispat edememişti. Daire ayrıca kritik bir tespit yaptı: “Kira bedellerinin davalı tarafından davacıların banka hesabına ödenmesi de davacının sözleşmenin devrine onay verdiğini göstermez.” Kaldı ki ödemelerin çoğunda eski kiracının adına düzenlenmiş “kira ödemesi” şerhi vardı. Bu nedenle davalının fuzuli şagil olduğunun kabulü gerekirdi.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2024/3407, K.2025/2532, 30.04.2025 Alt kiracı ödemeyi kendi kiraya verenine yapmak zorundadır. Daire, geçerli bir kira sözleşmesinin karşılıklı olarak veya mahkeme kararıyla sona erdirilmedikçe tarafları bağladığını belirterek şu kuralı koydu: “Alt kira sözleşmesinin kiracısı, kira bedellerini kendi kiraya verenine ödemek zorundadır. Taraflar arasında geçerli kira sözleşmesi varken, alt kiracı tarafça kendi kiraya vereni yerine, asıl kira sözleşmesinin kiraya verenine yapılan ödeme, alt kiracıyı kendi kiraya verenine karşı sorumluluktan kurtarmaz.” Buna karşılık alt kiracının konumunun sınırı da çizildi: “alt kiracının kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlı olup, alt kiracının kullanımı bağımsız bir hakka değil, asıl kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Bunun bir sonucu olarak, alt kira sözleşmesi asıl kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir.” Bu nedenle uyuşmazlıkta asıl kira ilişkisinin devam edip etmediğinin belirlenmesi öncelikli görüldü.
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E.2021/7663, K.2022/2719, 03.03.2022 Kiraya verenin imzası rızadır; alt kiracı üçüncü kişi sayılmaz. Alt kira sözleşmesinin tarihi üst kira sözleşmesinden önceydi ve üzerinde asıl kiraya verenin imzası bulunuyordu. Daire, bunun sözleşmenin alt kira niteliğini değiştirmediğini, aksine m.322/2 gereğince “bu imzanın, kiralananın üst kiracı tarafından alt kiraya verilmesinde asıl kiraya verenin yazılı rızasının bulunduğuna ilişkin atıldığının kabulünü gerektirir” dedi. Bunun sonucu olarak asıl kiraya verenin, alt kiracıdan doğrudan kira isteyip aleyhine takip başlatması veya tahliye talep etmesi de mümkün değildi. Bağlılık ilkesi yinelendi: “alt kira sözleşmesi ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir. İlk kira sözleşmesinin feshi ya da sona ermesi ile ikinci (alt) kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer.” Asıl sözleşme sona erdiğinden, alt kiracının borçluya tebaan mecurda bulunduğu kabul edilerek İİK m.276/son uyarınca üçüncü kişi sayılamayacağı ve tahliyesine karar verilmesi gerektiği belirtildi.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2015/72, K.2015/9581, 09.11.2015 Alt kiracı, asıl malikle sözleşme yapmaya zorlanamaz. Kiraya veren (asıl kiracı), 09.08.2012 tarihli ihtarla taşınmazı alt kiraya verme yetkisine dayanarak kiraladığını, ancak 01.08.2012‘den itibaren bu yetkinin kaldırıldığını bildirmiş ve alt kiracıdan bundan sonra kira bedellerini asıl maliklerin hesabına yatırmasını istemişti. Alt kiracı cevabi ihtarında, asıl kiraya verenlerle sözleşme yapması hâlinde stopaj ödeyeceğini, bunun kira ilişkisini kendisi açısından çekilmez hâle getireceğini belirterek sözleşme yapmayacağını ve mecuru boşaltacağını bildirmiş; anahtar 22.12.2012‘de teslim edilmişti. Mahkeme alt kiracıyı makul süre tazminatıyla sorumlu tutmuştu. Daire bunu bozdu: davacı kiraya verenin, alt kiracıyı bir başkasıyla sözleşme yapmaya zorladığı anlaşılmaktaydı ve “hiç kimse, kiracısını, bir başkasıyla sözleşme yapmaya zorlayamaz.” Bu durumda alt kiracının sözleşmeyi feshedip kiralananı tahliye etmesi haklı görüldü.
Alt kira ile devir arasındaki fark nedir?
Alt kirada kiracı ilişkiden çıkmaz; kiralananı üçüncü kişiye kiralar ve kiraya verene karşı sorumlu olmaya devam eder. Devirde ise kiracı ilişkiden çıkar, tüm hak ve yükümlülükleri devralana geçer ve devralan kiraya verene karşı sorumlu olur. Her ikisi de konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. İşyeri kiralarında devreden kiracı ayrıca sözleşme bitimine kadar ve en fazla iki yıl müteselsilen sorumlu kalır.
Kiraya verenin sözlü izni yeterli mi?
Kural olarak yeterli değildir; TBK m.322 ve m.323 yazılı rıza arar. Sözleşmede devir ve alt kira yasağı varsa bu hüküm tarafları bağlar. Rızanın varlığını ispat, devri ya da alt kirayı ileri sürene düşer. Buna karşılık alt kira sözleşmesinde asıl kiraya verenin imzasının bulunması, m.322/2 anlamında yazılı rızanın varlığına delil sayılmaktadır.
Kirayı yeni kişi ödüyorsa devre onay verilmiş sayılır mı?
Sayılmaz. Yargıtay, kira bedellerinin devralan tarafından kiraya verenin banka hesabına ödenmesinin, kiraya verenin sözleşmenin devrine onay verdiğini göstermediğini açıkça kabul etmiştir. Özellikle ödeme dekontlarında eski kiracının adına düzenlenmiş “kira ödemesi” şerhi bulunması, ödemenin eski kiracı hesabına yapıldığını gösterir. Yazılı rıza bulunmadıkça devralan fuzuli şagil konumundadır.
Asıl kira bitince alt kiracının durumu ne olur?
Alt kira da kendiliğinden sona erer. Alt kiracının kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkıyla sınırlıdır; kullanımı bağımsız bir hakka değil, asıl kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanır. Bu nedenle ilk sözleşmenin feshi ya da ortadan kalkmasıyla alt kira sözleşmesi de son bulur. İcra aşamasında alt kiracı, borçluya tebaan mecurda bulunduğundan İİK m.276/son anlamında üçüncü kişi sayılmaz ve tahliyesine karar verilir.
Alt kiracı olarak kirayı kime ödemeliyim?
Kendi kiraya vereninize, yani sizinle alt kira sözleşmesi yapan asıl kiracıya. Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi varken, kendi kiraya vereniniz yerine asıl kiraya verene yaptığınız ödeme sizi sorumluluktan kurtarmaz. Bu nedenle asıl kiraya verenden gelen “bana öde” talimatlarına, kendi sözleşmeniz usulünce sona erdirilmedikçe uyulmamalıdır; aksi hâlde aynı dönem için iki kez ödeme riski doğar.
İzinsiz devir tahliye sebebi midir?
Evet. Kiraya verenin yazılı rızası olmadan yapılan devir veya alt kira, sözleşmeye aykırılık oluşturur ve akde aykırılık nedeniyle tahliye davasına dayanak yapılabilir. Ayrıca rıza bulunmadığından üçüncü kişi kiracı sıfatı kazanmaz ve fuzuli şagil sayılır. Konut ve çatılı işyeri kirasında, pek fena kullanım oluşturmayan aykırılıklarda kiracıya en az otuz gün süre verilerek aykırılığın giderilmesinin istenmesi gerekir.
Alt kiracı sözleşmeye aykırı kullanırsa kim sorumlu?
TBK m.322/3 uyarınca alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Ayrıca kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları doğrudan alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. Bu nedenle alt kiraya veren asıl kiracı, alt kira sözleşmesinde kullanım amacını ve sınırlarını asıl sözleşmeyle uyumlu biçimde düzenlemelidir.
Kiraya veren alt kira iznini geri alabilir mi?
İzin verilmiş bir alt kira ilişkisinde kiraya veren, alt kiracıyı kendisiyle sözleşme yapmaya zorlayamaz. Yargıtay, alt kiraya verme yetkisini sonradan kaldırıp alt kiracıdan kira bedellerini asıl maliklere yatırmasını isteyen kiraya verenin bu davranışını, alt kiracıyı bir başkasıyla sözleşme yapmaya zorlama olarak nitelendirmiş ve “hiç kimse, kiracısını, bir başkasıyla sözleşme yapmaya zorlayamaz” demiştir. Bu hâlde alt kiracının sözleşmeyi feshedip tahliye etmesi haklıdır.
- 6098 sayılı TBK m.299 — Kira sözleşmesinin tanımı
- 6098 sayılı TBK m.316 — Özenle kullanma ve komşulara saygı
- 6098 sayılı TBK m.322 — Alt kira ve kullanım hakkının devri
- 6098 sayılı TBK m.323 — Kira ilişkisinin devri
- 6098 sayılı TBK m.327-328 — Sürenin dolması ve fesih bildirimi
- 6098 sayılı TBK m.315 — Temerrüt nedeniyle fesih
- 2004 sayılı İİK m.276 — Tahliyede üçüncü kişinin durumu
Bağlantılı başlıklar için kiracının tahliyesi, kiralananın satılması ve yeni malik, kira bedelinin tespiti davası ve kiracı hakları yazılarımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayın koşulları farklı sonuçlar doğurabilir.
Mevzuat değişebildiğinden, işlem yapmadan önce yürürlükteki metin doğrulanmalıdır.