Kiralananın İcra Yoluyla Tahliyesi (İİK m.269): Örnek 13 Ödeme Emri ve Temerrüt
Kısaca
- Kira alacağının tahsili ile kiracının tahliyesi, mahkemeye gitmeden icra dairesi üzerinden tek takipte birleştirilebilir. Bunun yolu İİK m.269 uyarınca tahliye ihtarlı (örnek 13 numaralı) ödeme emri göndermektir.
- Kritik ilk şart: alacaklının takip talebinde tahliyeyi de açıkça istemiş olmasıdır. Takip talebinde tahliye istenmemişse, sonradan icra mahkemesinden tahliye talep edilemez ve talep reddedilir.
- Kiracının itiraz süresi yedi gündür. İtirazında kira sözleşmesini ve varsa imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır.
- Ödeme (ihtar) süresi konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gün, adi kiralarda TBK m.315’e göre en az on gün, hasılat kiralarında ise altmış gündür.
- İtiraz edilmez ve ödeme süresinde kira borcu ödenmezse, alacaklı ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir (m.269/a).
- Hukuk Genel Kurulu 02.07.2025 tarihli kararında, kira bedeli süresinde ödense bile sözleşmeyle kiracıya yüklenmiş yan giderlerin (elektrik, su, ortak gider) ödenmemesinin de temerrüt oluşturduğunu ve tahliyeye karar verilmesi gerektiğini kabul etmiştir.
- Ödemenin ispatı serbest delille yapılamaz: m.269/c uyarınca noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış belge, alacaklının ikrarı ya da resmî makamların verdiği makbuz aranır.
- İcra dairesine yapılan itirazda ileri sürülmeyen sebepler, itirazın kaldırılması aşamasında genişletilemez (m.269/d yollamasıyla m.63).
- Kira süresi sona ermişse ayrı bir yol vardır: sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde icra dairesine ibrazıyla tahliye istenir ve on beş günlük tahliye emri gönderilir (m.272).
- İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak tefhim veya tebliğden itibaren on gün geçmesi gerekir.
Kira alacağını tahsil etmek ve kiracıyı çıkarmak isteyen kiraya veren, çoğu zaman iki ayrı yol arasında seçim yapar: sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak ya da icra dairesinde tahliye talepli takip başlatmak. İkinci yol daha hızlıdır, çünkü tahliye kararını dar yetkili icra mahkemesi verir ve karar kesinleşmeden infaz edilebilir.
Ancak bu hız, usule sıkı bağlılık karşılığında elde edilir. Takip talebine tek bir kutu işaretlenmediği için tahliye talebi reddedilen, ödeme emrindeki süre yanlış yazıldığı için tüm takip boşa giden dosyalar uygulamada azımsanmayacak sayıdadır. Aşağıda bu yolun adımlarını, sürelerini ve son dönemde dengeyi değiştiren Hukuk Genel Kurulu kararını ele alıyoruz.
İki ayrı sebep, iki ayrı usul
| Ölçüt | Kira bedelinin ödenmemesi (m.269 vd.) | Kira süresinin bitmesi (m.272 vd.) |
|---|---|---|
| Gönderilen belge | Tahliye ihtarlı ödeme emri (örnek 13) | Tahliye emri |
| Başvuru zamanı | Kira muaccel olduktan sonra | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde |
| İtiraz süresi | 7 gün | 7 gün |
| Kiracıya tanınan süre | Ödeme için 30 gün (konut ve çatılı işyeri) | Tahliye ve teslim için 15 gün |
| Dayanak belge | Yazılı veya sözlü kira ilişkisi | Yazılı kira sözleşmesi ya da tahliye taahhüdü |
| Tahliye kararını veren | İcra mahkemesi | İcra mahkemesi |
Temerrüt yolu: adım adım
İİK m.269/1–2: “Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder. Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır.”
- Takip talebi. Alacaklı, kira alacağının tahsilini ve ayrıca tahliyeyi talep eder. Talep formunda tahliye kutusunun doldurulması zorunludur.
- Örnek 13 ödeme emri. İcra dairesi, tahliye ihtarını içeren ödeme emrini kiracıya tebliğ eder. Ödeme emrinde ödeme süresi, itiraz süresi ve tahliye ihtarı doğru yazılmış olmalıdır.
- Yedi günlük itiraz. Kiracı itirazını icra dairesine bildirir. İtiraz takibi durdurur.
- Ödeme süresi. Konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gün; bu süre ödeme emrinin tebliğini izleyen günden işler.
- Tahliye talebi. İtiraz edilmemiş ve borç ödenmemişse, ihtar süresinin bitimini takip eden altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenir.
- İtiraz varsa. Alacaklı, itirazın kaldırılması ve tahliye talebiyle icra mahkemesine başvurur; itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde istemezse aynı alacak için bir daha ilamsız takip yapamaz.
İİK m.269/a: “Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.”
Yan giderler tahliye sebebi olur mu?
Uzun süre tartışılan bu soru, Hukuk Genel Kurulu’nun 02.07.2025 tarihli kararıyla açıklığa kavuşmuştur. Tartışmanın kaynağı, İİK m.269/a’nın yalnızca “kira borcu”ndan söz etmesine karşılık TBK m.315’in “kira bedeli veya yan gider” demesidir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315/1: “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür.”
Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu, kira bedeli ile yan giderlerin ödenmemesinin TBK m.315 bakımından aynı hukuki sonucu doğurduğunu; kiracının süresinde ödeme emrine itiraz etmemesiyle yan gider borcunun ve miktarının kesinleştiğini kabul etmiştir. Buna göre, kira bedeli otuz günlük süre içinde ödenmiş olsa dahi sözleşmeyle kiracıya yüklenmiş yan giderler ödenmemişse temerrüt gerçekleşir ve tahliyeye karar verilir.
Karar oy çokluğuyla verilmiştir. Karşı oy, kanun koyucunun m.269/a’da bilinçli olarak yalnızca “kira borcu” ifadesini tercih ettiğini, yan giderlerin asıl kira borcunun eklentisi olduğunu ve bunların ödenmemesinin icra mahkemesinin görev alanına giren temerrüt nedeniyle tahliye sebebi sayılamayacağını savunmuştur.
Ödemeyi nasıl ispat edeceksiniz?
İİK m.269/c: “Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemiyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeğe mecburdur.”
Bu, dar yetkili icra mahkemesinin en katı kuralıdır. Elden ödeme, tanık beyanı veya karşı tarafın kabul etmediği adi yazılı makbuz burada delil olarak kullanılamaz. Buna karşılık banka dekontu, ödemenin alacaklının hesabına yapıldığını gösterdiği ölçüde uygulamada kabul görmektedir.
Bir başka kritik nokta ödemenin zamanıdır. Ödeme emriyle verilen süre dolduktan sonra yapılan ödemeler temerrüt olgusunu ortadan kaldırmaz; borç sonradan ödense bile tahliye kararı verilebilir.
İtiraz sebepleri genişletilemez
İİK m.269/d, genel haciz yolundaki bazı hükümleri bu takibe de uygulanabilir kılar. Bunların en önemlisi m.63’tür: borçlu, icra dairesine yaptığı itirazda bildirmediği sebepleri itirazın kaldırılması aşamasında ileri süremez.
Uygulamadaki sonucu şudur: icra dairesine verilen itiraz dilekçesinde yalnızca “borca itiraz ediyorum” denmişse, sonradan icra mahkemesinde “kira sözleşmesindeki imza bana ait değil” veya “aramızda kiracılık ilişkisi yok” denemez. Kira sözleşmesine ve imzaya itiraz, mutlaka yedi günlük süre içinde ve icra dairesine yapılmalıdır.
Kısmi itiraz hâlinde ne olur?
Kiracı borcun bir kısmını kabul edip kalanına itiraz ederse, itiraz edilmeyen kısım yönünden takip kesinleşir. Bu durumda kiraya veren, kesinleşen alacak için itirazın kaldırılmasına gerek olmaksızın doğrudan tahliye isteyebilir. Kabul edilen tutar ödeme süresinde ödenmemişse temerrüt gerçekleşmiş sayılır.
Tahliye kararının infazı
İİK m.269/c son fıkra: “İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren ongün geçmesi lazımdır. Borçlu tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden faydalanabilir.”
Kiracı, istinaf başvurusuyla birlikte İİK m.36 uyarınca icranın geri bırakılmasını (tehir-i icra) talep edebilir. Bu talep kabul edilirse teminat karşılığında tahliye durdurulur.
Tahliye sırasında taşınmazda kiracıdan başka biri bulunursa m.276 devreye girer: işgalde haklı olduğuna dair resmî belge gösteremeyen kişi derhal çıkarılır. Ancak sözleşme tarihinden önceki bir zamandan beri orayı işgal ettiğini beyan eder ve bu beyan icra memurunun yerinde yapacağı araştırmayla doğrulanırsa tahliye ertelenip durum icra mahkemesine bildirilir. Borçlunun eşi, altsoyu ve üstsoyu, ikinci dereceye kadar hısımları ve iş ortakları ile borçluya tabi olarak orada oturanlar bu madde bakımından üçüncü kişi sayılmaz.
Ne yapmalı?
- Takip talebini doldururken tahliye talebini mutlaka yazın; bu tek eksiklik tahliye talebinin reddine yol açar.
- Ödeme emrinin örnek 13 numaralı olduğunu ve tahliye ihtarını içerdiğini tebliğ öncesi kontrol edin.
- Ödeme süresinin doğru yazıldığını denetleyin: konut ve çatılı işyerinde otuz gün, hasılat kirasında altmış gün.
- Tebligatın usulüne uygun yapıldığını takip edin; ödeme emri tebliğ edilmedikçe ödeme süresi işlemez ve temerrüt doğmaz.
- Yan giderleri de talep edecekseniz sözleşmedeki dayanak maddeyi ve tutarları takip talebinde açıkça gösterin.
- Kiracıysanız yedi günlük itiraz süresini kaçırmayın; kira ilişkisine veya imzaya itirazınız varsa bunu açık ve kesin biçimde yazın.
- Kiracıysanız ödemelerinizi banka üzerinden ve açıklama yazarak yapın; m.269/c’nin belge şartı elden ödemeyi ispatlanamaz kılar.
- Ödeme süresi içinde kalın; süre dolduktan sonra yapılan ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz.
- Kısmi itiraz yapacaksanız kabul ettiğiniz tutarı süre içinde ödeyin; aksi hâlde o kısım üzerinden tahliye istenebilir.
- Alacaklıysanız altı aylık süreyi takvime alın: itiraz yoksa ihtar süresinin bitiminden, itiraz varsa itirazın tebliğinden itibaren.
- Kira süresi bitmişse m.272 yolunu değerlendirin; ancak sözleşmeyi bitimden itibaren bir ay içinde icra dairesine ibraz etmeniz gerekir.
- Tahliye kararı aldıysanız infaz için on günlük sürenin geçmesini bekleyin; kiracıysanız aynı süre içinde tehir-i icra yoluna başvurun.
Yargı kararlarından
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2024/785, K. 2025/426, 02.07.2025
Kira bedeli süresinde ödense bile yan giderlerin ödenmemesi temerrüt oluşturur ve tahliye sebebidir. Kiraya veren, kira alacağı yanında ortak gider katılım payı, elektrik altyapı servis bedeli, su kullanım bedeli ve elektrik tüketim yansıtma bedelini de içeren tahliye talepli takip başlatmış; kiracı ödeme emrine itiraz etmemiş ve otuz günlük süre içinde yalnızca kira bedeline karşılık gelen 172.000 TL’yi yatırmıştı. İlk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi, mutabakat sağlanamayan yan giderler nedeniyle tahliyeye karar verilemeyeceği görüşündeydi. Hukuk Genel Kurulu ise şu sonuca varmıştır: “Kiralanan çatılı iş yeri olup, takibe dayanak kira sözleşmesinde elektrik ve su kullanım bedellerinin, ortak gider katılım payı alacağının kiracı tarafından kiraya verene ödeneceği düzenlenmiştir. Borçlu yasal süresinde ödeme emrine itiraz etmediğinden yan gider borcu ve miktarı kesinleşmiştir. TBK’nın 315. maddesi gereğince kiracı tarafından kira bedelini veya yan giderleri ifada temerrüde düşülmesi hâlinde karşılaşılacak olan hukuki sonuç aynıdır. Bu durumda İİK’nın 269 ve TBK’nın 315. maddeleri gereğince otuz günlük temerrüt süresi içinde yan gider borcu ödenmediği için temerrüt olgusunun gerçekleştiğinin kabulü zorunludur.” Direnme kararı oy çokluğuyla ve kesin olarak bozulmuştur. Karşı oy, m.269/a’nın yalnızca “kira borcu”ndan söz ettiğini ve yan giderlerin eklenti niteliğinde olduğunu savunmuştur.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2024/3885, K. 2024/7058, 11.09.2024
Takip talebinde tahliye istenmemişse tahliye talebi reddedilir. Daire, takip talebinin şartlarını açıkladıktan sonra kuralı net biçimde ortaya koymuştur: “Kiralayan alacaklı, ilamsız tahliye takip talebinde kiranın ödenmesinden başka, kiracının tahliyesini İ.İ.K.’nun 269/1. maddesi gereğince istemek zorundadır… Takip talebi örneğinin 7 nolu bölümünün karşısındaki boşyere tahliye talebinin yazılması gerekir. Alacaklının İİK’nın 269/a maddesine göre tahliye talebi üzerine icra mahkemesi ilk önce alacaklının ilâmsız tahliye takip talebinin kanuna uygun olup olmadığını inceler. Takip talebi kanuna uygun değilse, özellikle alacaklı takip talebinde tahliye istememişse, icra mahkemesi tahliye talebinin reddine karar verir.” Somut olayda takip talebinde yalnızca haciz istenmiş, tahliye talebi yer almamıştı; buna rağmen örnek 13 ödeme emri gönderilmişti. Daire, “Mahkemece tahliye talebinin reddi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup, bozulması gerekmiştir” diyerek kararı bozmuştur.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2022/13430, K. 2023/1127, 23.02.2023
İcra dairesine yapılan itirazda ileri sürülmeyen imza itirazı sonradan dinlenmez. Kiracı, icra dairesine yaptığı itirazda yalnızca borca ve fer’ilerine itiraz etmiş; icra mahkemesinde ise takip dayanağı kira sözleşmesindeki imzanın kendisine ait olmadığını ve taşınmazın kapıcı dairesi olduğunu ileri sürmüştü. Daire, m.269/d’nin yollamasıyla uygulanan m.63 uyarınca “borçlunun icra müdürlüğüne yaptığı borca itiraz sırasında ileri sürmediği imza itirazının, itirazın kaldırılması aşamasında dinlenemeyeceğinin, borçlunun kapıcılık ilişkisine dair iddialarının ise, borca itirazda takibe dayanak yazılı kira sözleşmesindeki imza inkar edilmediğinden, taraflar arasında kiracılık ilişkisinin varlığının kabulü gerektiğinden dinlenemeyeceğinin” anlaşıldığını belirterek itirazın kaldırılması ve tahliye kararını onamıştır.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2023/3915, K. 2023/4409, 22.06.2023
Süre geçtikten sonra yapılan ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz; kısmi itirazda kesinleşen kısım için doğrudan tahliye istenebilir. Kiracı, takip konusu borcun bir kısmını kabul edip kalanına itiraz etmiş, sonradan sunduğu dekont ve makbuzlarla borcun ödendiğini ileri sürmüştü. Daire, ödeme belgelerinin tarihlerinin ödeme emriyle verilen süreden sonra olduğunu ve bu nedenle temerrüt olgusunu değiştirmediğini; ayrıca “icra müdürlüğüne yapılan itirazın kısmi itiraz olması nedeniyle, itirazsız kesinleşen alacak yönünden tahliye isteminde bulunulmuş olmakla, bu durumda itirazın kaldırılmasından bahsedilemeyeceğinden, borçlunun, itirazın kaldırılmasına karar verilmedikçe tahliyeye hükmedilemeyeceğine dair temyizinin yerinde olmadığının” anlaşıldığını belirtmiştir. Tahliye kararı oybirliğiyle onanmıştır.
Bu dört karar, icra yoluyla tahliyenin neden usul odaklı bir yol olduğunu gösterir. Süreç, alacaklının takip talebine tahliyeyi yazıp yazmadığı kadar basit bir noktada kilitlenebilir: bu tek eksiklik, ödeme emri örnek 13 olarak gönderilmiş ve tüm süreler işlemiş olsa dahi tahliye talebinin reddi sonucunu doğurmaktadır. Kiracı cephesinde ise belirleyici olan yedi günlük itiraz penceresidir; icra dairesine sunulan itiraz dilekçesinde yer verilmeyen sebepler icra mahkemesinde artık tartışılamamakta, özellikle kira ilişkisine ve imzaya itiraz edilmemişse kiracılık ilişkisinin varlığı kesinleşmiş sayılmaktadır. İspat rejimi de aynı ölçüde katıdır: ödeme iddiası yalnızca m.269/c’de sayılan nitelikli belgelerle kanıtlanabilir ve ödemenin süresi içinde yapılmış olması şarttır — süre dolduktan sonraki ödeme borcu sona erdirse de temerrüdü ortadan kaldırmaz. Hukuk Genel Kurulu’nun 2025 tarihli kararıyla birlikte tablo kiraya veren lehine bir adım daha genişlemiştir: sözleşmeyle kiracıya yüklenmiş elektrik, su ve ortak gider gibi yan giderler süresinde ödenmediğinde, kira bedelinin tam ve zamanında ödenmiş olması tahliyeyi engellememektedir. Bu nedenle kiracının otuz günlük süre içinde yalnızca kirayı değil, ödeme emrinde yer alan ve itiraz etmediği tüm kalemleri ödemesi gerekir.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Sonucu | Doğrusu |
|---|---|---|
| Takip talebinde tahliye istememek | Tahliye talebi reddedilir | Takip talebine tahliye talebini açıkça yazmak |
| Örnek 7 ödeme emri gönderilmesi | Tahliye ihtarı bulunmadığından tahliye istenemez | Örnek 13 ödeme emri düzenletmek |
| Ödeme süresinin eksik yazılması | Ödeme emri kanuna aykırı sayılır | Konut ve çatılı işyerinde 30 günü kontrol etmek |
| Altı aylık süreyi kaçırmak | Tahliye istenemez; itirazda aynı alacak için takip hakkı da düşer | Süreyi ihtar bitimi veya itiraz tebliğinden hesaplamak |
| İtirazda kira ilişkisine değinmemek | Kiracılık ilişkisi kabul edilmiş sayılır | Kira sözleşmesini ve imzayı açık ve kesin reddetmek |
| İtiraz sebeplerini sonradan eklemek | m.63 gereği dinlenmez | Tüm sebepleri yedi gün içinde icra dairesine bildirmek |
| Elden ödeme yapmak | m.269/c’nin belge şartı karşılanmaz | Banka üzerinden ve açıklamalı ödeme |
| Süre dolduktan sonra ödemek | Borç düşse de temerrüt sürer, tahliye verilir | Ödemeyi süre içinde tamamlamak |
| Yan giderleri ödemeden yalnızca kirayı yatırmak | HGK kararına göre temerrüt gerçekleşir | İtiraz edilmeyen tüm kalemleri süre içinde ödemek |
Tahliye için mahkemeye mi gitmeliyim, icraya mı?
Her iki yol da mümkündür. İcra yolu daha hızlıdır çünkü tahliye kararını dar yetkili icra mahkemesi verir ve karar kesinleşmeden infaz edilebilir. Ancak usul kuralları katıdır ve bir eksiklik tüm süreci boşa çıkarabilir.
Kiracı ödeme emrine itiraz ederse ne olur?
İtiraz takibi durdurur. Alacaklının, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi istemesi gerekir. Bu süre kaçırılırsa aynı alacak için bir daha ilamsız takip yapılamaz.
Kiracı kira sözleşmesini inkâr ederse?
İİK m.269/b uyarınca alacaklı, noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir sözleşmeye dayanıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. Aksi hâlde genel mahkemede dava açmak gerekir; bu durumda ihtarlı ödeme emri TBK m.315’teki ihtar yerine geçer.
Sözlü kira sözleşmesiyle bu yola gidilebilir mi?
Takip başlatılabilir; ancak kiracı kira ilişkisini açık ve kesin olarak reddederse, nitelikli belge bulunmadığından itirazın kaldırılması istenemez ve genel mahkemede dava açmak gerekir. Kiracı itirazında kira ilişkisini reddetmezse kabul etmiş sayılır.
Ödeme süresi ne zaman başlar?
Ödeme emrinin kiracıya tebliğ edildiği tarihi izleyen günden itibaren işler. Ödeme emri usulüne uygun tebliğ edilmemişse süre işlemez ve kiracı temerrüde düşürülemez.
Kira borcunu süre içinde ödedim, tahliye edilir miyim?
Kural olarak hayır; ödeme süresi içinde kira borcunu tamamen ödeyen kiracı hakkında tahliyeye karar verilemez. Ancak Hukuk Genel Kurulu’nun 2025 tarihli kararına göre, sözleşmeyle üstlendiğiniz ve itiraz etmediğiniz yan giderleri ödememeniz hâlinde temerrüt yine gerçekleşmiş sayılabilir.
Yan gider derken neler kastediliyor?
Sözleşmede kiracıya yüklenmiş elektrik, su, ortak gider katılım payı, altyapı servis bedeli gibi kalemler. Bunların sözleşmede açıkça düzenlenmiş olması ve takip talebinde gösterilmesi önemlidir.
Kısmen itiraz edersem tahliye durur mu?
Hayır. İtiraz edilmeyen kısım yönünden takip kesinleşir ve bu kısım süre içinde ödenmezse tahliye istenebilir. Bu durumda ayrıca itirazın kaldırılmasına gerek bulunmaz.
Ödemeyi tanıkla ispat edebilir miyim?
Hayır. m.269/c, ödemenin noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış belgeyle, alacaklının ikrarıyla ya da resmî makamların verdiği makbuzla ispatını arar. Tanık beyanı ve adi makbuz bu şartı karşılamaz.
Tahliye kararı hemen uygulanır mı?
Kesinleşmesi beklenmez; ancak kararın tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir. Kiracı bu süre içinde İİK m.36 uyarınca icranın geri bırakılmasını talep edebilir.
Kira süresi bittiği için tahliye istiyorum, aynı yol mu?
Hayır, ayrı bir yol vardır. İİK m.272 uyarınca sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde sözleşmeyi icra dairesine ibraz ederek tahliye istenir; icra memuru on beş günlük tahliye emri gönderir ve kiracının itiraz süresi yedi gündür.
Evde kiracıdan başka biri oturuyorsa tahliye yapılabilir mi?
İİK m.276 uyarınca işgalde haklı olduğuna dair resmî belge gösteremeyen kişi derhal çıkarılır. Sözleşme tarihinden önceden beri orada oturduğunu beyan eder ve bu icra memurunca doğrulanırsa tahliye ertelenip durum icra mahkemesine bildirilir. Kiracının eşi, çocukları, yakın hısımları ve iş ortakları üçüncü kişi sayılmaz.
Takip masrafları ve vekâlet ücreti ödenmezse tahliye olur mu?
Bu konuda görüş ayrılığı bulunmaktadır. Hukuk Genel Kurulu kararındaki karşı oy, kira alacağının fer’ilerinin ödenmemesinin temerrüde esas teşkil etmeyeceğini savunmaktadır. Riski ortadan kaldırmak için ödeme emrindeki tüm kalemleri süre içinde yatırmak en güvenli yoldur.
Tahliye kararına karşı ne yapabilirim?
İcra mahkemesi kararına karşı istinaf yoluna başvurulabilir ve aynı zamanda İİK m.36 uyarınca teminat karşılığında icranın geri bırakılması talep edilebilir. Bu talep on günlük süre içinde değerlendirilmelidir.
İlgili mevzuat
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.36 (icranın geri bırakılması), m.62–63 (itiraz ve itiraz sebeplerinin genişletilememesi), m.68 (itirazın kaldırılması), m.269 (adi ve hasılat kiralarında ödeme emri ve itiraz), m.269/a (itiraz etmemenin sonuçları), m.269/b (itiraz ve kaldırılması usulü), m.269/c (kira akdi dışındaki itirazlar ve tahliye), m.269/d (kıyasen uygulanacak maddeler), m.272 (tahliye emri), m.276 (kiralananda üçüncü şahıs bulunması)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.313–314 (kira bedeli ve yan giderler), m.315 (kiracının temerrüdü), m.362 (ürün kirasında temerrüt)
- İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliği m.35 (ödeme emrinin içeriği)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (istinaf ve temyiz hükümleri)
Bağlantılı yazılarımız: iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesi nedir, kira bedelinin ödenmesi, ferilerinin ödenmemesi ve işyeri kirasında tahliye sebepleri.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. İcra yoluyla tahliyede sonucu belirleyen unsurlar takip talebinin içeriği, ödeme emrinin türü ve süreleri ile itirazın kapsamıdır. Tek bir usul eksikliği sürecin tümünü etkileyebilir.