İşyeri Kirasında Tahliye: Gereksinim, Yeniden İnşa ve Yeni Malik
- Kiraya veren, gereksinim ya da yeniden inşa ve imar sebebiyle dava yoluyla tahliye isteyebilir (TBK m.350).
- Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinmeden altı ay sonra dava açabilir (m.351).
- Bir aylık bildirim zorunludur ve sonradan giderilemez.
- Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart değildir; sözleşme sonuna kadar açılabilir.
- İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır; geçici veya henüz doğmamış ihtiyaç tahliye sebebi olmaz.
- İhtiyaç, dava tarihinde var olmalı ve yargılama boyunca devam etmelidir.
- Yeniden inşa ve imar sebebinde tadilatın esaslı ve imar amaçlı olması, o sırada kiralananda oturmanın fennen mümkün olmaması ve projenin onaylı ve uygulanabilir olması gerekir.
İşyeri kirasında tahliye, konut kirasına göre daha çetin bir alandır: kiracının işletmesi taşınmaza bağlıdır ve mahkemeler tahliye sebeplerini dar yorumlar.
Bu nedenle davanın kaderi çoğu kez usul ve bilirkişi raporunda belirlenir.
Tahliye yolları
| Sebep | Dayanak | Kritik nokta |
|---|---|---|
| Kiraya verenin gereksinimi | m.350/1 | Gerçek, samimi, zorunlu |
| Yeniden inşa ve imar | m.350/2 | Esaslı + imar amaçlı + oturulamaz |
| Yeni malikin gereksinimi | m.351 | 1 ay bildirim + 6 ay bekleme |
| Tahliye taahhüdü | m.352/1 | Yazılı ve teslimden sonraki tarihli |
| İki haklı ihtar | m.352/2 | Bir kira yılı içinde |
| On yıllık uzama | m.347 | Uzama yılı sonu + 3 ay bildirim |
Yeni malikin yolu (m.351)
Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı edinen kimsenin iki seçeneği vardır:
- Eski malik ile kiracı arasındaki sözleşmeye dayanarak, sözleşmenin sonunda bir ay içinde dava açmak.
- m.351 uyarınca, edinme günü de dâhil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle dava açmak.
Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart değildir; sözleşme sonuna kadar açılabilir. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içinde bildirimin tebliği zorunludur ve bu eksiklik sonradan giderilemez.
“Olduğu gibi kullanma” şartı
Edinmeye dayalı olarak işyeri ihtiyacına dayanan yeni malik, edindiği yeri olduğu gibi ihtiyacında kullanma isteği hâlinde tahliye hakkına sahiptir.
Yani yeni malik, taşınmazı yıkıp yeniden inşa ederek kullanmayı planlıyorsa, kiralanan hâlihazır durumuyla ihtiyaca tahsis edilemeyeceğinden m.351’e dayalı dava reddedilir. Bu hâlde başvurulacak yol m.350/2‘dir.
İhtiyacın nitelikleri
- Gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
- Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye sebebi yapılamaz.
- Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı ihtiyaç kabul edilmez.
- Dava tarihinde var olması yeterli değildir; yargılama sırasında da devam etmelidir.
Yeniden inşa ve imar (m.350/2)
Bu sebebe dayalı davada tahliye kararı verilebilmesi için dört koşul birlikte aranır:
- Yapılmak istenen tamirat, tadilat ve genişletmenin imar amaçlı olması
- Bu işlerin esaslı surette olması
- İşlerin yapılması sırasında kiralananda oturmanın mümkün olmadığının fennen tespit edilmesi
- Projenin yetkili makamlarca onanmış ve uygulama kabiliyetinin bulunması
Bilirkişi raporunun yalnızca “esaslı tadilat gerekiyor” ya da “proje onaylanmıştır” demesi yeterli değildir. Raporda ayrıca tadilatın imar amaçlı olup olmadığı, bu aşamada kiralananda ikametin fennen mümkün olup olmadığı ve tahliyenin gerekip gerekmediği açıklanmalıdır; aksi hâlde rapor hüküm kurmaya elverişli sayılmaz.
Ayrıca projenin dava tarihinden sonra ibrazı mümkündür; mahkemenin proje ibrazı için makul bir süre vermesi, ibraz edilmezse davayı reddetmesi gerekir. Gönderilen ihtarnamede yeniden inşaat ve esaslı tamirden bahsedilmemiş olması da dava açılmasına engel değildir.
Ne yapmalı?
- Yeni malikseniz tapu tescil tarihini esas alın ve bir aylık bildirimi kaçırmayın.
- Bildirimi noter aracılığıyla yapın; tebliğ tarihi belirleyicidir.
- İhtiyacın gerçek ve süreklilik arz ettiğini gösteren belgeleri (ticaret sicil, faaliyet belgesi, mevcut yerin durumu) sunun.
- Yeniden inşa sebebine dayanacaksanız onaylı proje ve ruhsatı hazırlayın.
- Bilirkişi raporunda dört koşulun ayrı ayrı tartışılmasını talep edin.
- Kiracıysanız ihtiyacın samimi olmadığını gösteren delilleri toplayın.
- Yanlış sebebe dayanmayın: yıkıp yeniden yapacaksanız m.351 değil m.350/2.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2015/9648, K.2016/2573, 31.03.2016 Yıkıp yeniden yapacaksanız m.351 işlemez. Daire önce yeni malikin yolunu tarif eder: taşınmazı edinen kimse dilerse eski malikle kiracı arasındaki sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse m.351 uyarınca edinme günü de dâhil edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla altı ay sonra dava açabilir; “Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.” Somut olayda davacı şirket dilekçesinde yeni yapılacak inşaattan söz etmeyip yalnızca işyeri ihtiyacına dayanmıştı; oysa yargılamada, tahliyenin ardından yeni bir inşaat yapılacağı ve binanın göz hastanesi olarak kullanılacağı ortaya çıktı. Daire kuralı koydu: “iktisaba dayalı olarak işyeri ihtiyacına dayalı olarak dava açan yeni malik, iktisab edilen yeri; olduğu gibi ihtiyacında kullanma isteği halinde tahliye hakkına sahip olur.” Kiralanan hâlihazır durumuyla ihtiyaca tahsis edilemeyeceğinden davanın reddi gerekirdi.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2014/13439, K.2015/3372, 06.04.2015 İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı. Davalı şirket 01.03.1991 tarihli ve on yıl süreli sözleşmeyle kiracıydı; süre ek sözleşmelerle uzatılmış, son olarak 23.12.2011 tarihli protokolle 31.12.2011‘den itibaren on yıl olarak belirlenmişti. Davacı, taşınmazı 09.10.2012‘de satın alarak kiraya verenin halefi olmuş ve tadilat yaparak otel olarak işletme ihtiyacı bulunduğunu ileri sürmüştü. Mahkeme, şirketin çalışma konusunda otel işletmeciliği bulunmadığı ve ikinci bir iş yapma isteğinin zorunlu ihtiyaç sayılamayacağı gerekçesiyle davayı reddetti. Daire, ihtiyaç davalarının ölçütlerini sıraladı: “tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2015/2716, K.2015/4107, 22.04.2015 Onaylı proje ve ruhsat tek başına yetmez. 15.05.2003 başlangıç tarihli sözleşmeyle kiralanan yer kafeterya olarak kullanılıyordu; davacı, m.350/2‘ye dayanarak imar amaçlı esaslı tamir ve tadilat sebebiyle tahliye istemişti. 25.08.2014 tarihli bilirkişi raporunda mevcut yapının fonksiyonunu yitirdiği, davacı derneğin yapıyı güçlendirerek Yataklı Tedavi Merkezine dönüştürmeyi amaçladığı, projelerin 30.04.2010‘da onaylandığı ve 02.09.2013‘te inşaat ruhsatı alındığı belirtilmişti. Daire yine de raporu yetersiz buldu: “yapılacak onarım ve tadilatın esaslı ve imar amaçlı olup olmadığı, bu aşamada tahliye gerekip gerekmediği açıklanmamıştır. Bu itibarla bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli ve elverişli değildir.” Uzman bilirkişiyle yeniden keşif yapılarak, onaylı projenin uygulanması ve tadilat sırasında ikametin fennen mümkün olup olmadığı konusunda ayrıntılı rapor alınması gerekirdi.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2017/7211, K.2017/16601, 28.11.2017 Proje dava açıldıktan sonra da sunulabilir. Mahkeme, davacının onaylı projeyi dava tarihinde sunmamış olması nedeniyle istemi reddetmişti. Daire bunu bozdu: projenin dava tarihinden sonra ibrazı mümkün olduğuna göre mahkemece ilgili tarafa proje ibrazı için makul bir süre verilmesi, ibraz edilmemesi hâlinde davanın reddine karar verilmesi gerekirdi; davacıya herhangi bir kesin süre verilmeden istemin reddi doğru değildi. Kararda ikinci bir usul tespiti daha yapıldı: “gönderilen ihtarnamede yeniden inşaat ve esaslı tamirden bahsedilmemiş olması da tahliye davasının açılmasına engel değildir.” Bu iki tespit birlikte, m.350/2 davalarında usul eksikliklerinin çoğunun giderilebilir nitelikte olduğunu göstermektedir.
Yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. TBK m.351 uyarınca yeni malik, edinme günü de dâhil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra gereksinim nedeniyle dava açabilir. Bir aylık bildirim zorunludur ve sonradan giderilemez. Alternatif olarak eski malikle kiracı arasındaki sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde de dava açılabilir.
Altı ay dolunca hemen dava açmak zorunda mıyım?
Hayır. Yargıtay, davanın altı ayın sonunda hemen açılmasının şart olmadığını, sözleşme sonuna kadar açılabileceğini kabul etmektedir. Zorunlu olan tek süre, edinmeyi izleyen bir ay içinde bildirimin kiracıya tebliğ edilmesidir. Bu bildirim yapılmamışsa m.351 yolu kapanır ve yalnızca sözleşmenin sonunda bir ay içinde dava açma imkânı kalır.
Binayı yıkıp yeniden yapacağım, hangi maddeye dayanmalıyım?
TBK m.350/2’ye. Yargıtay, edinmeye dayalı işyeri ihtiyacına dayanan yeni malikin, edindiği yeri olduğu gibi ihtiyacında kullanma isteği hâlinde tahliye hakkına sahip olduğunu; kiralananın hâlihazır durumuyla ihtiyaca tahsis edilemeyeceği hâllerde m.351’e dayalı davanın reddi gerektiğini kabul etmektedir. Yıkım ve yeniden inşa planlanıyorsa dilekçede bu açıkça belirtilmeli ve onaylı proje ile ruhsat sunulmalıdır.
İhtiyacın samimi olduğunu nasıl ispatlarım?
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren somut belgelerle. Şirketler için ticaret sicil kaydı ve faaliyet konusu, mevcut işyerinin yetersizliğini gösteren belgeler, kira sözleşmesinin sona ereceğine dair kayıtlar, personel ve ciro verileri kullanılır. Geçici, henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun süreye bağlı ihtiyaçlar kabul edilmez. Ayrıca ihtiyacın yargılama boyunca devam ettiğinin de ortaya konması gerekir.
Bilirkişi raporunda neler bulunmalı?
Yeniden inşa ve imar sebebine dayalı davalarda rapor dört noktayı ayrı ayrı açıklamalıdır: yapılacak onarım ve tadilatın imar amaçlı olup olmadığı, bu işlerin esaslı nitelikte olup olmadığı, tadilat sırasında kiralananda ikametin fennen mümkün olup olmadığı ve bu aşamada tahliyenin gerekip gerekmediği. Yalnızca projenin onaylandığını veya esaslı tadilat gerektiğini bildiren raporlar hüküm kurmaya elverişli sayılmamaktadır.
Projeyi dava açarken sunmam şart mı?
Şart değildir. Yargıtay, onaylı projenin dava tarihinden sonra ibraz edilmesinin mümkün olduğunu, mahkemenin ilgili tarafa proje ibrazı için makul bir süre vermesi ve ibraz edilmemesi hâlinde davayı reddetmesi gerektiğini kabul etmektedir. Kesin süre verilmeden doğrudan ret kararı verilmesi bozma sebebidir. Ayrıca ihtarnamede yeniden inşaat ve esaslı tamirden söz edilmemiş olması da dava açılmasına engel değildir.
İşyeri kirasında on yıllık uzama nasıl işler?
TBK m.347 uyarınca belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Tahliye kararı verilirse yeniden kiralama yasağı var mı?
Evet. TBK m.355 uyarınca gereksinim nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye hâlinde ise bu süre, taşınmazın eski hâliyle kiralanması bakımından yine üç yıldır. Yeni yapı için eski kiracının öncelik hakkı bulunur. Bu kurallara aykırı davranan kiraya veren, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminatla sorumludur.
- 6098 sayılı TBK m.347 — Belirli ve belirsiz süreli kirada bildirim
- 6098 sayılı TBK m.350 — Gereksinim, yeniden inşa ve imar
- 6098 sayılı TBK m.351 — Yeni malikin gereksinimi
- 6098 sayılı TBK m.352 — Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar
- 6098 sayılı TBK m.353-354 — Dava süresi ve sınırlama
- 6098 sayılı TBK m.355 — Yeniden kiralama yasağı
- 6100 sayılı HMK m.4 — Sulh hukuk mahkemesinin görevi
Bağlantılı başlıklar için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, yeni ev sahibinin tahliye davası, 10 yıllık kiracının tahliyesi ve alt kira ve kullanım hakkının devri yazılarımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayın koşulları farklı sonuçlar doğurabilir.
Mevzuat değişebildiğinden, işlem yapmadan önce yürürlükteki metin doğrulanmalıdır.