Kira Hukuku Avukatı
Kısa cevap: Kira hukuku avukatı; kiracı veya kiraya veren adına kira sözleşmesini inceler, ihtarname hazırlar, kira tespiti ve uyarlama, tahliye ve kira alacağı davalarını takip eder. Kira uyuşmazlıklarında hak düşürücü süreler kısadır: örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır (TBK m.350). Ayrıca kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
Kira hukuku avukatı hangi konularda görev alır?
- Tahliye davaları: temerrüt, iki haklı ihtar, konut veya işyeri ihtiyacı, tahliye taahhüdü, yeniden inşa ve imar, on yıllık uzama süresi (kiracı tahliye davası).
- Kira bedelinin tespiti ve uyarlama: yenilenen kira dönemlerinde bedelin belirlenmesi ve artış sınırı (kira tespit davası, fahiş kira artışı).
- Kira alacağı ve icra takibi: ödenmeyen kira ve yan giderlerin tahsili; ilamsız icra yoluyla tahliye (İİK m.269 vd.; kiralananın icra yoluyla tahliyesi).
- Depozito iadesi ve teslim sonrası uyuşmazlıklar: güvence bedelinin iadesi, hor kullanma ve onarım talepleri (depozito).
- Ayıplı kiralanan: ayıbın giderilmesi, kira bedelinden indirim, fesih ve tazminat (kiralananın ayıplı olması).
- Kiralananın satılması ve yeni malik: yeni malikin ihtiyaç iddiası ve kiracının hakları (kiralananın satılması).
- Sözleşme hazırlama ve inceleme: kiracı aleyhine kanuna aykırı hükümlerin tespiti ve alt kira, devir, kefalet gibi konular (kira sözleşmesinde kefil).
Kiracı hangi sebeplerle tahliye edilebilir?
| Sebep | Dayanak | Dikkat edilecek süre ve koşul |
|---|---|---|
| Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) | TBK m.315 | Kiraya veren yazılı süre verir; süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, diğerlerinde en az on gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işler |
| İki haklı ihtar | TBK m.352/2 | Bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kiracıya yazılı iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava |
| Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı | TBK m.350/1 | Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava |
| Yeniden inşa veya imar | TBK m.350/2 | Esaslı onarım, genişletme veya değiştirme gerekli ve bu işler sırasında kullanım imkânsızsa; aynı bir aylık dava süresi |
| Yeni malikin ihtiyacı | TBK m.351 | Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim; sözleşme altı ay sonra açılacak davayla sona erdirilir |
| Tahliye taahhüdü | TBK m.352/1 | Kiralananın teslim edilmesinden sonra, belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmayan kiracıya karşı, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurulur veya dava açılır |
| On yıllık uzama süresi | TBK m.347 | On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir |
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır; kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347/1). Bu nedenle tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür.
Dava açmadan önce arabuluculuk
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; aynı kural taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklara ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklara da uygulanır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir. Ayrıntı için kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.
Kira artışı ve kira bedelinin belirlenmesi
Taraflar yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşabilir; ancak bu anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, aynı oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda ise hâkim, emsal kira bedellerini de gözeterek bedeli hakkaniyete uygun biçimde belirler (TBK m.344).
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; ancak mahkemece belirlenen bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde artış bildirimi yapılmış olması koşuluyla yeni kira dönemi sonuna kadar açılması gerekir (TBK m.345). Güncel TÜFE oranları için TÜİK verileri esas alınır.
Depozito (güvence bedeli)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır (TBK m.342). Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir.
Kiralananın ayıplı olması
Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür; bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.301). Önemli ayıplarla teslim hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere başvurabilir (m.304). Uygulamada kiracının ayıbı kiraya verene yazılı olarak ve uygun sürede bildirmesi büyük önem taşır; aşağıdaki karar bu noktayı göstermektedir:
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2017/1595, K.2017/5397, 18.04.2017 Kiracının seçimlik hakları ve kira indirimi. Daire; TBK m.301 uyarınca kiraya verenin kiralananı “kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla” yükümlü olduğunu belirtir. m.304-305‘e göre kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, ayıpların giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir; önemli ayıp hâlinde fesih hakkı saklıdır. m.307 ise indirimin süresini belirler: ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre. Somut olayda kiracı kiralananın elverişli durumda bulundurulmadığını ileri sürdüğünden, mahkemenin m.307 kapsamında kira bedelinin indirilip indirilmeyeceğini değerlendirmesi gerekirdi. Kararda ayrıca sözleşmedeki aylık %3 temerrüt faizi kaydının TBK m.120 sınırları içinde denetleneceği belirtilmiştir.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2017/7137, K.2019/3472, 17.04.2019 Teslim, “amaca elverişli” olmalıdır. Daire, yükümlülüğün içeriğini somutlaştırır: “Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir.” Kiralananın ayıplı teslimi nedeniyle kullanımda imkânsızlık ya da derecesinde düşüklük doğmuşsa, kiracıdan TBK m.123 ve 125 dairesinde hareket ederek ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Karar, kira bedelinin indirilmesi talebinin bu çerçevede ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2015/6863, K.2016/2522, 30.03.2016 Hak kullanılmazsa kira borcu işlemeye devam eder. Daire önce kapsamı genişletir: “Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır.” Ancak sonuç kiracı aleyhine çıkmıştır: kiracı, kiralananın m.301’e uygun teslim edilmediğini ileri sürerek ödediği kira ve aidatların iadesini istemiş; fakat seçimlik haklarından hiçbirini kullanmamış, sözleşmeyi feshetmemiş ve kira indirimi davası açmamıştır. Daire, tahliye tarihine kadar kira ve aidat ödeme yükümlülüğünün devam ettiğini belirterek davanın reddi gerektiğine hükmetti.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2014/4387, K.2015/258, 15.01.2015 Bilerek kullanmaya devam etmek “kabul” sayılabilir. Kiracı, imara aykırı imalatlar hakkında belediye encümenince yıkım kararı verilmesi üzerine kiralananı haklı sebeple tahliye ettiğini savunmuştu. Daire kuralı hatırlatır: “Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hâli ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hâli ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.” Somut olayda kiracı, sözleşme başlangıcından ihtarname tarihine kadar yaklaşık iki yıl imara aykırılıkları bilerek kullanmış ve ayıp ihbarında bulunmamıştı; mahkeme tarafları %50 oranında kusurlu kabul etmiştir.
Teslim, hor kullanma ve cezai şartlar
- Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür; aykırılık hâlinde konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren en az otuz gün süre vererek yazılı ihtarda bulunur (TBK m.316).
- Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m.334).
- Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346).
- Kiraya veren, gereksinim nedeniyle boşalttırdığı taşınmazı haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz; aksi hâlde son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355).
İlamsız icra yoluyla tahliye
Kira alacağı nedeniyle başlatılan ilamsız takipte ödeme emri, ihtar süresi geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanandan çıkarılabileceği tebliğini de içerir; borçlu yedi gün içinde itiraz sebeplerini bildirmek zorundadır (İİK m.269). Borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a). Bu yolda arabuluculuk dava şartı aranmaz.
Kira avukatı seçerken ve ücret
- Baro kaydı: hukuki işleri yapma yetkisi baroda yazılı avukatlara aittir (Avukatlık Kanunu m.35); Bursa Barosu sayfamızda avukat sorgulama bilgileri bulunur.
- Yazılı ücret sözleşmesi: avukatlık ücreti taraflar arasındaki sözleşmeyle belirlenir; avukatlık asgari ücret tarifesi altında kararlaştırılamaz ve yüzdelik ücret yüzde yirmibeşi aşamaz (Avukatlık Kanunu m.164). Tarife her yıl yenilendiğinden güncel tutar için yürürlükteki tarifeye bakılmalıdır.
- Karşı tarafa yüklenen vekâlet ücreti: dava sonunda kararla tarifeye dayanılarak karşı tarafa yüklenen vekâlet ücreti avukata aittir (Avukatlık Kanunu m.164); harç, bilirkişi ve tebligat gibi yargılama giderleri ayrıca yargılama sonunda haksız çıkan tarafa yükletilir.
- Süreçte kapsam: ihtarname, arabuluculuk, dava, istinaf ve icra aşamalarının ücrete dâhil olup olmadığı yazılı belirlenmelidir.
Bursa’da kira davaları
Kira uyuşmazlıklarına sulh hukuk mahkemeleri bakar. Bursa’da kira davalarının hangi mahkemede açılacağı, istinafta hangi dairede görüleceği ve arabuluculuk büroları için Bursa’da kira uyuşmazlıkları ve tahliye, Bursa kira avukatı, Bursa kiracı tahliye avukatı ve Bursa BAM iş bölümü sayfalarına bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?
Kira sözleşmesinin kurulması için kanunda genel olarak şekil şartı öngörülmemiştir; ancak ispat bakımından yazılı sözleşme büyük önem taşır; tahliye taahhüdü ise yazılı yapılmak zorundadır (TBK m.352/1). Sözlü sözleşme için kontratsız kiracı yazımıza bakabilirsiniz.
Ev sahibi kira artışını istediği oranda yapabilir mi?
Hayır. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez; bu sınırı aşan anlaşma geçerli değildir (TBK m.344). Beş yılı aşan sözleşmelerde hâkim emsal kira bedellerini de gözetir.
Kiracı depozitoyu ne zaman geri alır?
Güvence bedeli, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiraya veren tarafından kiracıya karşı dava açıldığı veya takibe girişildiği bankaya bildirilmemişse kiracının istemi üzerine bankadan geri alınır (TBK m.342). Güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Ev sahibi evi sattıysa kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır, yeni malik kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz. Ancak yeni malik, kendisi veya yakınları için konut veya işyeri ihtiyacı varsa edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir (TBK m.351).
Tahliye davası ne kadar sürer?
Süre dosyanın yoğunluğuna, keşif ve bilirkişi incelemesine ve istinaf aşamasına göre değişir; kesin bir süre söylemek mümkün değildir. İlamsız icra yoluyla tahliye ayrı bir usuldür ve yalnızca belirli koşullarda kullanılabilir.
Kaynak ve kontrol: TBK m.301, 304, 315, 316, 334, 342, 344, 345, 346, 347, 350, 351, 352, 355; 6325 sayılı Kanun m.18/B; İİK m.269; Avukatlık Kanunu m.35, 164. Madde metinleri 13.10.2026 tarihinde güncel mevzuattan doğrulanmıştır.