Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir ve yetki taşınmazın bulunduğu yerdedir — Bursa’daki bir taşınmaz için dava Bursa’da açılır, tarafların nerede oturduğu değiştirmez. 1 Eylül 2023’ten itibaren kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; yalnızca İcra ve İflas Kanunu’ndaki ilamsız icra yoluyla tahliye bunun dışındadır.
Tahliyeye giden yollar
| Temerrüt (TBK m.315) | Kira ödenmezse, konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün süre veren yazılı ihtar + fesih uyarısı. Süre tebliğ tarihinden işler. |
|---|---|
| İki haklı ihtar (TBK m.352/2) | Bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar → kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava. |
| İhtiyaç (TBK m.350) | Kiraya verenin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut/işyeri gereksinimi. Sürenin bitiminden itibaren 1 ay. |
| Yeni malik (TBK m.351) | Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim + 6 ay sonra dava; ya da sözleşme süresi sonunda 1 ay içinde. |
| Yeniden inşa/imar (TBK m.350/2) | Esaslı onarım kullanımı imkânsız kılıyorsa. Ruhsat ve proje sunulur. |
| On yıllık uzama (TBK m.347) | On yıllık uzama süresinin sonunda, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimle, sebep göstermeksizin. |
| İlamsız icra yoluyla tahliye | İİK m.269. Bu yolda arabuluculuk dava şartı aranmaz. |
Süre verilmeyen ihtar sonuç doğurmaz. Uygulamadaki en sık hata, ihtarnamede yalnızca “borcunuzu ödeyiniz” denip ödeme süresi ile süre sonunda sözleşmenin feshedileceği uyarısının yazılmamasıdır. İki unsurdan biri eksikse ihtar, temerrüt nedeniyle tahliye davasına dayanak yapılamaz. Ayrıca otuz günlük süre ihtarın tebliğ tarihinden itibaren hesaplanır — ihtarnamenin yazıldığı tarihten değil. Erken açılan dava reddedilir.
Kira bedelinin belirlenmesi
- Beş yıla kadar: artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344). Sözleşmede daha yüksek oran yazsa dahi bu sınır uygulanır.
- Beş yıldan sonra: hâkim; endeksi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bedele karar verir.
- Otuz gün kuralı (TBK m.345): dava yeni dönem başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde artış iradesini yazılı olarak bildirmişse, belirlenecek bedel yeni dönemin başından geçerli olur. Aksi hâlde bir yıl kaybedilir.
- Keşif ve bilirkişi hemen her dosyada yapılır; taşınmaz yerinde incelenir ve emsallerle karşılaştırılır.
- Dava sürerken kiracı mevcut bedeli ödemeye devam etmelidir; ödemeyi kesmek temerrüt ve tahliye sebebi doğurur.
İlgili dilekçe örnekleri
Kira borcu ihtarnamesi ve tahliye dilekçesi · ihtiyaç nedeniyle tahliye · kira bedelinin tespiti · ecrimisil (haksız işgal tazminatı). Kira alacağı için başlatılan takibe itiraz edilmişse itirazın iptali, taşınmazdaki hasarın tespiti için delil tespiti örneklerine bakınız.
Sıkça sorulan sorular
Bursa’da kira davası hangi mahkemede açılır?
Sulh Hukuk Mahkemesinde. Yetki, taşınmazın bulunduğu yerdedir; Bursa’daki bir taşınmaz için dava Bursa Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Kiraya verenin ya da kiracının başka bir ilde oturuyor olması bu sonucu değiştirmez.
Kira uyuşmazlığında arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamındadır; arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Tek istisna, İcra ve İflas Kanunu’ndaki ilamsız icra yoluyla tahliye yoludur. Başvuru adliyedeki arabuluculuk bürosuna ya da e-Devlet üzerinden yapılır; anlaşmazlık hâlinde alınan son tutanak dava dilekçesine eklenir.
Kiracı kirayı ödemiyor, en hızlı yol hangisi?
İki yol paralel işletilebilir. Birincisi ilamsız icra yoluyla tahliye (İİK m.269): kira alacağı için takip başlatılır, ödeme emrindeki süre içinde ödenmez ve itiraz da edilmezse icra mahkemesinden tahliye istenir — bu yolda arabuluculuk aranmaz. İkincisi temerrüt nedeniyle tahliye davası: otuz gün süreli ihtarname çekilir, süre dolunca dava açılır. Hangisinin daha hızlı sonuç vereceği, kiracının itiraz edip etmeyeceğine göre değişir.
Ev sahibim “kendim oturacağım” diyerek çıkarmak istiyor, haklı mı?
Gereksinim iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır; beyan tek başına yeterli değildir. Ayrıca gereksinim ileri sürülebilecek kişiler kanunda sayılmıştır: kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler — kardeş veya yeğen için gereksinim ileri sürülemez. Kiraya verenin gereksinimi karşılayabilecek boş başka bir taşınmazı varsa zorunluluk koşulu gerçekleşmez. Tahliyeden sonra taşınmaz haklı sebep olmaksızın üç yıl içinde başkasına kiralanırsa, eski kiracı bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir (TBK m.355).
Sözleşmede yazan yüksek artış oranı geçerli mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında hayır. TBK m.344 uyarınca artış oranı, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez; bu emredici bir sınırdır ve sözleşmeye konulan daha yüksek oran bu sınıra kadar uygulanır. Fazladan ödenen tutarların iadesi ayrıca istenebilir.
Kira sözleşmem yazılı değil, hakkımı arayabilir miyim?
Evet. Kira sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlı değildir; sözlü sözleşme de geçerlidir. Yazılı sözleşme yoksa kira ilişkisinin varlığı ve bedeli; banka dekontları, tanık beyanları, elektrik–su–doğalgaz abonelik kayıtları ve taraflar arasındaki yazışmalarla ispatlanır. Bu nedenle kira ödemelerinin banka üzerinden ve açıklama yazılarak yapılması, ileride en güçlü delili oluşturur.
Bursa’da diğer konularBursa Adliyesi ve Mahkemeleri · Bursa’da Boşanma Davası · Bursa’da İşçilik Alacakları ve İşe İade · Bursa’da İcra Takibi ve İtiraz · Bursa’da Miras Davaları · Bursa’da Ceza Soruşturması ve Savunma
Bursa’da dosyanız varsa
Büromuz Bursa merkezlidir ve Türkiye genelindeki adliyelerde dava takibi yürütür. Hak düşürücü süreler, dava şartı arabuluculuk ve görevli–yetkili mahkeme hataları sonradan düzeltilemediği için, dosyanızın ilk değerlendirmesinin gecikmemesi önemlidir. İletişim sayfasından ulaşabilir, sürecin nasıl işlediğini Çalışma İlkelerimiz ve Sıkça Sorulan Sorular sayfalarından okuyabilirsiniz. Dilekçe hazırlarken dilekçe örnekleri ve hesaplama araçları bölümlerimiz yol gösterir.