Kontratsız Kiracı – Kira Avukatı
Kontratsız Kiracı : Sözlü Kira Sözleşmesinde Bilmeniz Gerekenler
Türkiye’de kira ilişkileri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili hükümleri ile düzenlenmiştir. Kira sözleşmeleri, yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Uygulamada, yazılı sözleşmeler ispat kolaylığı sağladığı için yaygın olarak tercih edilse de, sözlü kira sözleşmeleri de kanunen geçerlidir ve taraflar açısından bağlayıcıdır. Peki, yazılı bir kontrat olmaksızın, sözlü anlaşma ile kiralanan bir taşınmazda oturan kiracıların (“kontratsız kiracı”) hakları nelerdir? Bu kapsamlı rehberde, kontratsız kiracıların haklarını, kiraya verenin sorumluluklarını, tahliye süreçlerini ve kira bedeli belirleme yöntemlerini detaylı bir şekilde ele alacağız.
Kontratsız Kiracı Kimdir?
Kontratsız kiracı, yazılı bir kira sözleşmesi olmaksızın, kiraya veren ile sözlü bir anlaşma yaparak bir taşınmazı (konut veya işyeri) kullanan kişidir. Bu durumda, kira ilişkisinin varlığı, kira bedeli, ödeme periyodu gibi hususlar, tarafların sözlü beyanlarına ve uygulamalarına göre belirlenir.
Önemli Not: Her ne kadar sözlü kira sözleşmeleri geçerli olsa da, ispat zorluğu nedeniyle yazılı kira sözleşmesi yapılması her zaman tavsiye edilir.
Kontratsız Kiracı Hakları Nelerdir?
Kontratsız kiracılar, yazılı bir kira sözleşmesi olmasa dahi, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde belirli haklara sahiptirler. Bu haklar, yazılı sözleşme ile kiracı olanların haklarından özü itibariyle farklı değildir.
Kontratsız Kiracının Başlıca Hakları:
- Kiralananı Kullanma Hakkı: Kiracı, kira bedelini ödediği ve sözlü anlaşma şartlarına uyduğu sürece, kiralananı kullanma hakkına sahiptir.
- Kiraya Verenden Ayıpların Giderilmesini Talep Etme Hakkı: Kiralananda, kullanımı engelleyen veya zorlaştıran ayıplar (kusurlar) ortaya çıkarsa, kiracı, kiraya verenden bu ayıpların giderilmesini talep edebilir. Örneğin, bozuk tesisatın onarılmasını, rutubetin giderilmesini isteyebilir.
- Kira Bedelinde İndirim Talep Etme Hakkı: Kiralanandaki ayıplar, kullanımı önemli ölçüde engelliyorsa, kiracı, kira bedelinde indirim yapılmasını talep edebilir.
- Kiralananın Teslimini Talep Etme Hakkı: Kiraya veren, sözlü anlaşmada kararlaştırılan tarihte kiralananı kiracıya teslim etmek zorundadır. Teslimde gecikme yaşanırsa, kiracı, gecikmeden kaynaklanan zararlarının tazminini talep edebilir.
- Kiralananın Üçüncü Kişilere Karşı Korunmasını Talep Etme Hakkı: Kiraya veren, kiralananı üçüncü kişilerin haksız müdahalelerine karşı korumakla yükümlüdür.
- Önemli Ayıplarda Sözleşmeyi Feshetme Hakkı: Kiralanandaki ayıp, kullanımı imkansız hale getiriyorsa veya önemli ölçüde engelliyorsa, kiracı, sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir.
- Kira Bedelini Ödeme Borcu: Kiracı, belirlenen kira bedelini, kararlaştırılan tarihlerde ödemekle yükümlüdür.
- Kiralananı Özenle Kullanma Borcu: Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır.
- Kiralanandaki Küçük Onarımları Yapma Borcu: Kiracı, kiralananda meydana gelen küçük çaplı onarımları (örneğin, musluk contası değiştirme, ampul değiştirme) yapmakla yükümlüdür.
- Kiralananı Geri Verme Borcu: Kira ilişkisi sona erdiğinde, kiracı, kiralananı, teslim aldığı şekilde, kiraya verene geri vermek zorundadır.
Önemli Not: Kontratsız kira ilişkilerinde, tarafların hak ve yükümlülükleri, aralarındaki sözlü anlaşmaya ve uygulamaya göre belirlenir. Bu nedenle, ispat sorunları yaşanmaması için, sözlü anlaşmanın tanıklar huzurunda yapılması ve kira ödemelerinin banka kanalıyla gerçekleştirilmesi önemlidir.
Kontratsız Kiracıların Hukuki Koruması
Kontratsız kiracılar, TBK’nın kira sözleşmesine ilişkin genel hükümleri ve özel olarak konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerince korunurlar. Bu kiracılar da yazılı kontratı olan kiracılarla aynı hak ve yükümlülüklere sahiptir.
Ancak, sözlü kira sözleşmelerinde ispat sorunu yaşanabilir. Bu nedenle, kiracıların, kira ilişkisini ve şartlarını ispatlayabilecekleri delilleri (kira ödeme dekontları, tanık beyanları, yazışmalar vb.) saklamaları önemlidir.
Kontratsız Kiracıların Tahliyesi Nasıl Yapılır?
Kontratsız kiracıların tahliyesi, yazılı kira sözleşmesi olan kiracıların tahliyesine göre daha zor olabilir. Bunun nedeni, sözlü kira sözleşmelerinde, kira süresinin, kira bedelinin ve tahliye şartlarının ispatının güç olmasıdır.
Kontratsız Kiracının Tahliyesi İçin İzlenebilecek Yollar:
- Anlaşma Yoluyla Tahliye: Kiraya veren ve kiracı, anlaşarak kira ilişkisini sona erdirebilir ve kiracı, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı kabul edebilir. Bu durumda, tarafların anlaşmayı yazılı bir protokole bağlamaları, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önlemek açısından önemlidir.
- İhtarname Gönderme: Kiraya veren, kiracıya noter kanalıyla ihtarname göndererek, belirli bir süre içinde taşınmazı boşaltmasını talep edebilir. İhtarnamede, tahliye talebinin gerekçesi (örneğin, kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye) açıkça belirtilmelidir.
- Tahliye Davası Açma: Kiracının, ihtarnameye rağmen taşınmazı boşaltmaması durumunda, kiraya veren, Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir.
Kontratsız Kiracının Tahliyesinde İspat Sorunu:
Sözlü kira sözleşmelerinde, kira ilişkisinin varlığını, süresini, kira bedelini ve tahliye şartlarını ispat yükü kiraya verendedir. Kiraya veren, bu hususları ispatlamak için tanık deliline başvurabilir. Ancak, uygulamada, tanık delili her zaman yeterli olmayabilir.
Önemli Not: Kontratsız kiracının tahliyesi, yasal bir gerekçeye dayanmalıdır. Kiraya veren, keyfi olarak veya yasal dayanağı olmadan kiracıyı tahliye edemez.
Kontratsız Kiracının Tahliyesinde Haklı Nedenler
Kiraya veren, kontratsız kiracının tahliyesini talep ederken, haklı nedenlere dayanmalıdır. Bu nedenler, genel olarak şunlardır:
- Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracının, kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi. Bu durumda, kiraya veren, kiracıya önce yazılı bir ihtar göndererek, en az 30 günlük süre tanımalı ve bu süre içinde kira bedeli ödenmezse tahliye davası açabileceğini bildirmelidir.
- İki Haklı İhtar: Kiracının bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı ya da bir kira yılını aşan bir süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı yazılı ihtarda bulunulması.
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için tahliye talep etmesi. Ancak, bu durumda, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekir.
- Yeni Malikin İhtiyacı: Kiralananı yeni satın alan kişinin, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için tahliye talep etmesi.
- Kiralananın Esaslı Onarımı, İmarı veya Yıkımı: Kiralananın esaslı onarımı, imarı, genişletilmesi veya yıkılıp yeniden inşası gibi nedenlerle tahliye talep edilmesi.
- Kiracının Özen Yükümlülüğüne Aykırı Davranması: Kiracının, kiralananı özensiz kullanması, komşulara rahatsızlık vermesi, kiralanana zarar vermesi gibi durumlar.
- Kiracının Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçinde Konutunun Bulunması: Kiraya verenin, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda, kira 1 sözleşmesinin kurulduğu tarihte bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açması. 1. www.wipo.int www.wipo.int
Kontratsız Kira İlişkisinde Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Sözlü kira sözleşmelerinde, kira bedelinin tespiti ve artış oranları konusunda taraflar arasında uyuşmazlık yaşanabilir. Bu durumda, kira bedelinin tespiti davası açılabilir.
Kira Tespit Davasında Hakim:
- Tarafların beyanlarını dinler.
- Varsa, kira ödemelerine ilişkin dekontları inceler.
- Tanık beyanlarına başvurabilir.
- Gerekirse, bilirkişi incelemesi yaptırarak, emsal kira bedellerini araştırır.
- TÜİK tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) artış oranlarını dikkate alır.
Önemli Not: 5 yılı geçen kontratsız kira ilişkilerinde hakim, TÜFE oranı ile bağlı olmaksızın, hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirleyebilir.
Sonuç
Kontratsız kiracılık, her ne kadar yasal olarak mümkün olsa da, ispat zorlukları ve olası uyuşmazlıklar nedeniyle riskli bir durumdur. Hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından, kira ilişkisinin başlangıcında yazılı bir kira sözleşmesi yapılması ve kira bedeli, artış oranları, depozito, tahliye şartları gibi hususların açıkça belirlenmesi büyük önem taşır. Kontratsız kira ilişkilerinde, tarafların haklarını koruyabilmeleri için, kira ödemelerini belgelemeleri, tanık beyanlarını dikkate almaları ve hukuki danışmanlık alarak süreci doğru bir şekilde yönetmeleri gerekmektedir.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2023/3093, K.2024/1132, 13.03.2024 İspat yükünün paylaşımı. Daire önce şekil kuralını koyar: “Kira sözleşmesinin düzenlenmesinde şekil şartı bulunmayıp yazılı olarak düzenlenen sözleşmenin aksinin yine yazılı belge ile kanıtlanması gerekmektedir.” Ardından yükü paylaştırır: “kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti kiraya verene, kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise kiracıya düşer.” Yıllık kira bedeli HMK m.200‘deki senetle ispat sınırının üzerindeyse kesin delil aranır; kanıtlanamazsa “kiracının kabulünde olan kira bedeli esas alınmalıdır.” Kararda ayrıca yalnız son sayfası imzalanan sözleşmede ilk sayfalarda imza bulunmamasının geçerliliği etkilemeyeceği belirtilmiştir.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2017/6904, K.2017/17818, 19.12.2017 Başlangıç tarihi de kiraya verence ispatlanır. Kiraya veren sözlü kiranın 01.02.2001‘de başladığını, kiracı ise 17.08.2008 olduğunu ileri sürmüştü — fark, on yıllık uzama süresinin dolup dolmadığını belirlediği için sonucu doğrudan etkiliyordu. Daire, “Kural olarak kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ispat yükü kiraya verene aittir” dedi ve iddia edilen yıllık kira miktarına göre tanık dinlenme olanağı bulunmadığını belirtti. Üstelik kiraya verenin kendi gönderdiği 28.10.2011 tarihli ihtarnamede sözlü kira ilişkisinin 17.08.2008’de başladığı yazılıydı; bu nedenle kiracının bildirdiği tarih esas alınarak dava reddedilmelidir.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2017/7430, K.2019/3928, 30.04.2019 Her belge “yazılı delil başlangıcı” sayılmaz. Mahkeme, dosyaya sunulan bonoları delil başlangıcı kabul ederek taraf tanıklarını dinlemiş ve beyanları hükme esas almıştı. Daire tanımı hatırlattı: delil başlangıcı, “iddia konusu hukuki işlemin tamamen ispatına yeterli olmamakla birlikte, söz konusu hukuki işlemi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilmiş veya gönderilmiş belgedir.” Alacaklısı ve borçlusu dava dışı üçüncü kişiler olan bonolar ise “davalının elinden çıkmış yazılı delil başlangıcı sayılabilecek nitelikte bir belge değildir”; bu nedenle tanık dinlenmesi usule aykırı bulunmuştur.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2023/1374, K.2024/1335, 05.03.2024 Kabul edilen ödemeler kira ilişkisini gösterir; kullanan kişi işgalci sayılmaz. Malikler, taşınmazı kullananın haksız işgalci olduğunu ileri sürmüş; karşı taraf sözlü kira sözleşmesine dayanmıştı. Yazılı sözleşme yoktu; ancak “her bir davacıya kira ödemesi adı altında ödemelerin gerçekleştirildiği ve davacıların da ilgili ödemeleri benimsediği”, bu ödemelerin iade edilmediği ve kullanıma itiraz edilmediği saptandı. Daire sonucu şöyle bağladı: “davalının kira ödemesi altında yapılan ve davacılar tarafından itiraza uğramaksızın kabul gördüğü anlaşılan ödeme tarihine kadar olan süreç için taşınmazda fuzuli şagil olduğu söylenemez” — önceki dönem zımni muvafakat, sonraki dönem ise esaslı unsurları oluşan sözlü kira sözleşmesi kapsamında değerlendirilmiştir.
Hukuki danışmanlık almak istemeniz halinde veya herhangi bir sorunla karşılaşmanız durumunda LegaPro Hukuk Bürosu olarak size yardımcı olabiliriz. Uzman Avukat haklarınızı korumanıza destek olacaktır. 📞 0507 606 15 14
🚨 Whatsapp’tan bize ulaşabilirsiniz! 🚨
https://legapro.net/