İstanbul Kira Hukuku Avukatı – İstanbul Kira Avukatı

İstanbul Kira Hukuku Avukatı: Kiracı ve Ev Sahibi İçin Kira Uyuşmazlıkları

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar; tahliye, kira bedelinin belirlenmesi, kira alacağı, depozito ve kira sözleşmesinin hazırlanması gibi birbirinden farklı konularda ortaya çıkar. Bu sayfada İstanbul’da kira davası açmayı ya da kira davasına cevap vermeyi düşünen kiracı ve kiraya veren için sürecin nasıl işlediği, hangi sürelerin kaçırılmaması gerektiği ve hangi hâllerde hangi yolun izlendiği güncel mevzuata göre anlatılmıştır. LegaPro Hukuk Bürosu, Bursa merkezli olup Türkiye genelinde kira uyuşmazlıklarında hem kiracı hem kiraya veren adına dosya yürütür.

Kira Uyuşmazlıkları Hangi Konularda Çıkar?

• Tahliye: ihtiyaç, yeni malik, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kira borcu nedeniyle kiracının çıkarılması (kiracı tahliye davası).
• Kira bedeli: yeni kira döneminde uygulanacak bedelin tespiti ve uyarlama istemleri (kira bedelinin tespiti, kira uyarlama davası).
• Kira alacağı: ödenmeyen kiranın ilamsız takip veya dava ile tahsili.
• Depozito: güvence bedelinin iadesi ve bankadaki hesaptan geri alınması (depozito).
• Kiralananın durumu: ayıp, hasar, tadilat ve boşaltma sırasındaki uyuşmazlıklar (kiralananın ayıplı olması).
• Sözleşme: kira sözleşmesinin hazırlanması, devri, alt kira ve kefalet düzenlemeleri.

İstanbul İçin Kira Davası Nerede ve Nasıl Açılır?

Görevli mahkeme. Kira ilişkisinden doğan davalara, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri bakar (HMK m.4/1-a). Kira alacağı davaları da bu kapsamdadır; yalnızca kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi İcra ve İflas Kanunu hükümlerine tabidir. Sulh hukuk mahkemelerinin davaları basit yargılama usulüne göre görülür (HMK m.316/1-a). Taşınmazın zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1); tahliye davası bu nedenle uygulamada taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Önce arabuluculuk. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesine göre, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi dışında kalan kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Başvuru, uyuşmazlığa bakacak yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır (m.18/A-4). Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde başvuruyu sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (m.18/A-9). Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir; arabulucuya başvurmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir (m.18/A-2). Bürodaki başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15). Ayrıntılar için kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracı Hangi Sebeplerle Tahliye Edilebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin dolmasına dayanarak kiracıyı çıkaramaz; kira sözleşmesi kiracı en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m.347/1). Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür:

Dava süresi kaçırılırsa hak düşer, ancak kiraya verenin en geç dava süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirmesi hâlinde dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353). Gereksinim nedeniyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralanamaz; aksi hâlde kiraya veren, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355). İlgili konularda ayrıntılı rehberlerimiz: ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiralananın satılması ve yeni malik, icra yoluyla tahliye.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede ispat. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 30.10.2013 tarihli 2013/12007 E., 2013/14454 K. sayılı kararına göre ihtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir; devamlılık göstermeyen geçici ihtiyaç ya da henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı ihtiyaç tahliye sebebi olamaz ve davanın açıldığı tarihte var olan ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir (karar metni). Aynı kararda Daire, 26 yaşında, öğrenimini tamamlamış ve çalışan çocuğun anneyle birlikte oturmaya zorlanamayacağını belirterek ihtiyacın gerçek ve samimi kabul edilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Kira Artışı ve Kira Bedelinin Belirlenmesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedel, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez; taraflar anlaşmamışsa hâkim bu sınırı geçmemek üzere kira bedelini hakkaniyete göre belirler (TBK m.344/1-2). Sözleşmede daha yüksek bir artış oranı yazılmış olsa da, sınırı aşan kısım geçerli değildir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hâkim; endeksteki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bedeli belirler (TBK m.344/3). Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir; ancak yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde artış bildirimi yapmışsa, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar (TBK m.345).

Konut kiralarında 08.06.2022 ile 01.07.2024 arasında geçici maddelerle yüzde yirmi beşlik bir artış sınırı uygulanmıştır (TBK Geçici Madde 1 ve 2; 7409 ve 7456 sayılı Kanunlar). Bu sınırın dönemi sona ermiştir; güncel dönemlerde sınır TBK m.344 hükümleridir. Fahiş kira artışı konusunda yapılacak işlemler ayrı bir yazıda anlatılmıştır.

Yargıtay’ın kira uyarlama konusundaki yol gösterici kararı. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, kira bedeli beş yıl dolmadan enflasyon gerekçesiyle TBK m.138 (aşırı ifa güçlüğü) uyarınca uyarlanamaz derken, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi uyarlamanın mümkün olduğunu kabul etmiştir. Uyuşmazlık, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2025 tarihli ve 2024/1083 E., 2025/1439 K. sayılı kararıyla giderilmiştir. Karara göre konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.344 uyarınca kira bedelinin belirlenmesi davasının sebepleri (enflasyon, paranın satın alma gücündeki değişim, kira enflasyonu, emsal kira değişimleri) aynı zamanda TBK m.138’e dayalı uyarlama davasının sebebi olamaz; buna karşılık m.138’deki şartları taşıyan başka sebepler gerçekleşirse uyarlama davası her zaman açılabilir (karar metni). Başka bir deyişle, enflasyon nedeniyle düşük kalan kira için çözüm yolu uyarlama değil, TBK m.344 kapsamındaki kira bedelinin belirlenmesi davasıdır.

Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi ve Fesih Bildirimi

• Belirli süreli sözleşme: Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; yalnızca on yıllık uzama süresi sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeden son verebilir (TBK m.347/1).
• Belirsiz süreli sözleşme: Kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/1).
• Şekil: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m.348).
• Aile konutu: Kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça aile konutu olarak kullanılan taşınmazın kira sözleşmesini feshedemez (TBK m.349).
• Kiracının ölümü: Kira ilişkisinin akıbeti kanunda ayrıca düzenlenmiştir; ayrıntılar için kiracının ölümü hâlinde kira sözleşmesi yazımıza bakınız.

Kiracı Olarak Bilmeniz Gereken Temel Haklar

• Depozito sınırı: Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya getirilen güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek biçimde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır (TBK m.342).
• Ceza koşulu yasağı: Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346).
• Ayıplı kiralanan: Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı; ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir; önemli ayıpta fesih hakkı saklıdır (TBK m.305-306). Ayıbı kiraya verene gecikmeksizin bildirmek gerekir (m.318).
• Alt kira ve devir: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı alt kiraya veremez ve kira ilişkisini devredemez (TBK m.322-323). Ayrıntı: alt kira ve kullanım hakkının devri.
• Kiralananda değişiklik: Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla yenilik ve değişiklik yapabilir (TBK m.321).

Kiraya Veren Olarak Dikkat Edilecek Noktalar

• Kira alacağı ve ihtar: Kira ödenmezse yazılı ihtarla süre verilir; konut ve çatılı işyerinde bu süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar (TBK m.315).
• İlamsız takip: Kira alacağı için başlatılan ilamsız takipte borçlu ödeme emrine yedi gün içinde itiraz etmek zorundadır; itiraz hâlinde kira sözleşmesinin ve imzanın reddedilip reddedilmediğine göre itirazın kaldırılması veya tahliye yolu izlenir (İİK m.269 ve devamı).
• Zamanaşımı: Kira bedelleri için beş yıllık zamanaşımı uygulanır (TBK m.147/1).
• Yan giderler: Kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere kiraya veren katlanır (TBK m.303); kiracı ise kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder (m.317).
• Yeniden kiralama: İhtiyaç sebebiyle tahliye sağlanan taşınmaz üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355).

Kira Davalarında Avukatlık Ücreti

Avukatlık ücreti, avukat ile müvekkil arasındaki ücret sözleşmesiyle belirlenir. Yargılamada kaybeden tarafa yüklenen vekâlet ücreti ise o yıl yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi‘ne göre hesaplanır; tarifedeki tutarlar her yıl Resmî Gazete’de yayımlanır ve dava değerine ve davanın niteliğine göre değişir. Bu nedenle sabit bir “kira avukatı ücreti” bulunmaz; ücret, dosyanın kapsamına (tahliye mi, kira bedelinin belirlenmesi mi, alacak mı), dava değerine ve gerekli işlem sayısına göre ortaya konur. Arabuluculuk ücretleri ise ayrı bir tarifeye tabidir (6325 sayılı Kanun m.18/A-12 ve 13).

Sıkça Sorulan Sorular

Kira davasında avukat zorunlu mu?
Hayır. Sulh hukuk mahkemesinde davayı bizzat da yürütebilirsiniz. Ancak sürelerin (bir aylık dava süreleri, otuz günlük ihtar süreleri, otuz günlük artış bildirimi) kaçırılması hak kaybına yol açtığından, dava açmadan önce hukuki destek almak çoğu durumda yararlıdır.

Ev sahibi kira sözleşmesi bitti diye beni çıkarabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya veren yalnızca sürenin bitmiş olmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347/1). Tahliye için ihtiyaç, yeni malik, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar gibi kanundaki sebeplerden biri bulunmalı ve süresi içinde dava açılmalıdır.

Kira artışında sınır nedir?
Yenilenen kira dönemlerinde bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalama değişim oranı (TBK m.344/1-2). Beş yılı doldurmuş sözleşmelerde hâkim, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumunu da gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler (m.344/3).

Kira davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Son tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir.

Depozitoyu ev sahibi kendi hesabında tutabilir mi?
Para olarak verilen güvence, kiracı tarafından vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır ve kiraya verenin onayı olmadan çekilmez (TBK m.342). Kiraya veren, sözleşmenin bitiminden sonra üç ay içinde dava açtığını veya takip başlattığını bankaya bildirmezse banka, kiracının talebi üzerine güvenceyi iade eder.

Kiralanan satılırsa kira sözleşmesi ne olur?
Kiralananı sonradan edinen kişi, kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz. Ancak kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.351). Ayrıntı: kiralananın satılması ve yeni malik.

İstanbul’da Kira Davası: İstinaftan Sonra Temyiz Sınırı

İstanbul’daki kira davalarına İstanbul ve İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri bakar. İstinaf başvuruları İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi‘nin hukuk dairelerinde görülür (kira dosyalarında 35., 36., 49. ve 55. Hukuk Daireleri kararlarda yer almaktadır); temyiz Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’ne gider. Daire numaraları hâkimler ve savcılar kurulunun iş bölümü kararlarıyla zaman içinde değişebilir; burada yalnızca karar metinlerinde görülen dağılım aktarılmıştır.

Örnek karar: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 30.09.2024, 2024/2008 E., 2024/2615 K. (İstanbul Anadolu 10. Sulh Hukuk Mahkemesi 2022/1662 E.; İstanbul BAM 55. Hukuk Dairesi). Tahliye davası kabul edilmiş, davalı kiracı karara karşı istinaf ve ardından temyiz yoluna başvurmuştu. Yargıtay, kira ilişkisinden doğan ve üç aylık kira tutarı kesinlik sınırını geçmeyen davalarda nihai kararların temyiz edilemeyeceğini; somut dosyada üç aylık kira toplamı BAM’ın karar tarihindeki kesinlik sınırının (kararda 238.730 TL) altında kaldığından temyiz dilekçesinin reddinin doğru olduğunu belirtti.

Uygulama notu: HMK m.362/1-b’ye göre kira ilişkisinden doğan diğer davalardan üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerinde olanlar temyiz edilebilir. Parasal sınır zaman içinde güncellendiğinden, istinaf kararının verildiği tarihteki tutara bakılır.

Yargıtay Uygulamasından Örnek

Konuya ilişkin bir Yargıtay uygulaması örneği aşağıda özetlenmiştir; somut dosyada güncel içtihat taraması yapılmalıdır:

İstanbul Kira Avukatı için bizimle İletişime geçebilirsiniz.

Hukuki danışmanlık almak istemeniz halinde veya herhangi bir sorunla karşılaşmanız durumunda LegaPro Hukuk Bürosu olarak size yardımcı olabiliriz. Kira Hukuku Avukatı, haklarınızı korumanıza destek olacaktır. Whatsapp’tan bize ulaşabilirsiniz!

https://legapro.net/