On Yıllık Kiracı Sebepsiz Tahliye Edilebilir mi? On Yıllık Uzama Süresi (TBK m.347)
Kısaca
- Konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren, sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
- Kiracı bildirmezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.
- Belirli süreli sözleşme, sürenin bitmesiyle belirsiz süreli hâle gelmez.
- Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.
- Bunun için izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim şarttır.
- Fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK m.348).
- Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya veren kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra fesih bildiriminde bulunabilir.
- Dava, bildirimin kapsadığı dönemin bitiminden itibaren bir sonraki kira yılı sonuna kadar açılabilir.
- Dava öncesinde dava şartı arabuluculuk yoluna gidilmelidir.
- Sözleşmede kiraya veren aleyhine kararlaştırılan fesih ihbar şartı geçerlidir ve ona da uyulmalıdır.
Kısa cevap: Konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; kiracı bildirmezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren on yıllık uzama süresi sonunda sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir, ancak bunun için izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim şarttır.
Konut ve çatılı işyeri kirasında kanun kiracıyı güçlü biçimde korur: kiraya veren, sözleşme süresi dolduğu için kiracıyı çıkaramaz. Bu korumanın tek istisnası, on yıllık uzama süresinin tamamlanmasıdır. On yılın sonunda kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir — ancak yalnızca kanunun aradığı bildirim ve süre kurallarına uyarsa.
Bu yazıda on yıllık uzama süresinin nasıl hesaplandığını, üç aylık bildirim şartını, dava zamanını ve sözleşmeye konulan ihbar şartının etkisini Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarıyla ele alıyoruz.
Kanunî çerçeve
TBK m.347: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”
On yıl nasıl hesaplanır?
| Sözleşme türü | Başlangıç | Fesih imkânı |
|---|---|---|
| Belirli süreli | Belirli sürenin bitiminden sonra başlayan on yıllık uzama | On yıllık uzamanın tamamlanmasından sonraki uzama yıllarında |
| Belirsiz süreli | Kiranın başlangıcından on yıl | On yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre |
Örnek: 01.03.2007 başlangıçlı bir yıllık sözleşmede belirli süre 01.03.2008’de dolar; on yıllık uzama süresi 01.03.2018’de tamamlanır. Bundan sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılacak yazılı bildirimle sözleşmeye son verilebilir.
Bildirim ve dava zamanı
| Aşama | Kural |
|---|---|
| Bildirim şekli | Yazılı olmalıdır (TBK m.348) |
| Bildirim zamanı | İlgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce |
| Bildirimin etkisi | Sözleşme, bildirimin yapıldığı uzama yılının sonu itibarıyla sona erer |
| Dava zamanı | Dönemin bitiminden bir sonraki kira yılı sonuna kadar |
| Ön şart | Dava şartı arabuluculuk |
Sözleşmeye konulan ihbar şartı
Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine olacak biçimde kanunda bulunmayan fesih ve tahliye sebebi kararlaştırılamaz. Buna karşılık kiraya veren aleyhine düzenleme yapılması mümkündür. Sözleşmede “kiraya veren, dava açmadan en az iki ay önce fesih bildiriminde bulunacaktır” gibi bir şart varsa, bu şart kiracı lehine olduğu için geçerlidir ve kiraya veren buna da uymak zorundadır.
Dikkat: Sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar şartına uyulmazsa, süre bitiminde sözleşme bir yıl daha uzamış olur. Bu durumda kanunda öngörülen bir aylık sürede açılmış olsa bile ihtiyaç nedeniyle tahliye davası süresinde açılmamış sayılır.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihini belgeleyin; yenilenen sözleşmeler zinciri önemlidir.
- Sözleşmenin belirli mi belirsiz süreli mi olduğunu belirleyin.
- Belirli sürenin bittiği tarihi ve on yıllık uzamanın tamamlandığı tarihi hesaplayın.
- İçinde bulunulan uzama yılının bitiş tarihini saptayın.
- Bildirimi bu tarihten en az üç ay önce tebliğ ettirin.
- Bildirimi noter aracılığıyla yazılı yapın; tebliğ tarihini saklayın.
- Sözleşmede kiraya veren için ayrı bir ihbar süresi varsa ona da uyun.
- Dava öncesinde arabuluculuğa başvurun ve son tutanağı alın.
- Davayı, dönemin bitiminden bir sonraki kira yılı sonuna kadar açın.
- Davayı kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açın.
- Kiracıysanız bildirim tarihini ve üç aylık süreyi hesaplatın; süre tutmuyorsa itiraz edin.
- Sözleşme zincirinde on yılın gerçekten dolup dolmadığını kontrol edin.
Yargı kararları ne diyor?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/4720, K. 2025/5281, 05.11.2025
On yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılan yazılı bildirimle sözleşme sona erer; dava sonraki kira yılı sonuna kadar açılabilir. Daire, kuralı ve dava zamanını birlikte ortaya koymuştur: “Kiraya veren veya kiraya veren olmayan malik konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından TBK 347 maddesi uyarınca belirli süreli kirada bu sürenin bitimi sonrası on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilen bu akit bozucu yazılı bildirim kiracıya yapılması ile kira sözleşmesi fesih bildiriminin yapıldığı uzayan bir kira yılının sonu itibariyle sonuçlarını ortaya çıkarır. Kiraya veren süresinde yapacağı bu yazılı bildirim sonrası davasını ihtarın kapsadığı dönemin bitiminden itibaren bir sonraki dönem kira yılı sonuna kadar her zaman açabilir. … bu davanın … 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunun 18/A-1-a. maddesine uygun olarak dava şartı arabuluculuk yoluna gidilerek anlaşmama halinde açılmalıdır.” Somut olayda 01.08.2004 başlangıçlı beş yıllık işyeri kirasında on yıllık uzamanın 01.08.2019’da tamamlandığını, 01.08.2023 bitişli uzama yılı için 20.03.2023’te bildirim yapıldığını saptayan Daire, kararı oy birliğiyle onamıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/6170, K. 2026/137, 15.01.2026
On yıllık uzama, belirli sürenin bitiminden sonra işlemeye başlar; ihtarnamede eski tarihli sözleşmeye atıf yapılması sonuca etkili değildir. 1998’de başlayan ve 2007’de yenilenen bir işyeri kirasında, on yıllık uzamanın 2007 sözleşmesinin bir yıllık süresinin dolduğu 01.03.2008’den itibaren işleyerek 01.03.2018’de tamamlandığı; izleyen uzama yılının bitiminden üç aydan fazla önce, 15.10.2021’de gönderilen ihtarnamenin süresinde olduğu kabul edilmiştir. Daire, m.347’nin sistematiğini ayrıntısıyla aktardıktan sonra “Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; Kanunda öngörülen tahliye koşulunun oluştuğu, kararın usul ve kanuna uygun bulunduğu anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına” karar vermiştir. Karar oy birliğiyle onanmıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2446, K. 2025/1440, 10.03.2025 (uyuşmazlığın giderilmesi)
Sözleşmede kiraya veren için kararlaştırılan fesih ihbar şartı geçerlidir; bu şarta uyulmazsa kanundaki bir aylık sürede açılan ihtiyaç davası bile süresinde sayılmaz. Bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gideren Daire şu ilkeyi koymuştur: “Kira sözleşmesiyle kiracı aleyhine olacak şekilde şart kararlaştırılamazsa da aynı sözleşmede kiracının lehine kiraya verenin aleyhine olacak şekilde tarafların düzenleme yapmaları mümkündür. … Sözleşme ile kiraya verenin aleyhine olacak şekilde süre bitiminden belli bir süre öncesinde feshi ihbar şartı getirilmişse, kararlaştırılan bu şart kiracı lehine olmakla geçerlidir. Bu halde kiraya verenin sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar şartına uyması, süre bitiminden itibaren tahliye davasını açması gerekir. Sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar ihtar şartına uyulmamaması halinde; kira sözleşmesi, süre bitiminde kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kullanma zorunluluğu olsa bile sona ermemekte, kira süresi TBK m.347 uyarınca bir yıl süre ile uzamış olmaktadır.” Daire ayrıca “Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir” demiş ve uyuşmazlığı bu şekilde oy birliğiyle gidermiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4166, K. 2025/1495, 11.03.2025
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirası, sürenin bitmesiyle belirsiz süreli hâle gelmez; her yıl kendiliğinden yenilenir. Yerel mahkeme, bir yıllık sürenin sonunda sözleşmenin belirsiz süreliye dönüştüğünü kabul ederek ihtiyaç davasını süreden reddetmişti. Daire bu kabulü düzeltmiştir: “6098 sayılı Kanun’un 347/1 maddesi uyarınca; konut ve çatılı iş yeri kiralarında, belirli süreli olarak yapılan kira sözleşmelerinde, kiracı bitim tarihinden itibaren 15 gün önce sözleşmeyi feshedeceğine dair bildirimde bulunmaz ise kira sözleşmesi aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Bu sözleşmelerde sürenin bitimi ile birlikte kira sözleşmesi belirsiz süreli hale gelmez.” Ayrıca TBK m.310 ve m.351 uyarınca yeni malikin sözleşmenin tarafı olduğu ve edinme tarihinden başlayarak ihtiyaç nedeniyle dava açabileceği belirtilmiş; karar oy birliğiyle kanun yararına bozulmuştur.
Dört karar birlikte okunduğunda TBK m.347’nin aslında bir takvim hükmü olduğu görülüyor: sebep aranmıyor, ama tarihler milimetrik. İlk kritik nokta on yılın nereden başladığı — 15.01.2026 tarihli kararda görüldüğü gibi süre, sözleşmenin ilk imza tarihinden değil, belirli sürenin bittiği andan itibaren işliyor; sözleşme zinciri yenilenmişse hesap yeni sözleşmeye göre yapılıyor. İkinci nokta bildirimin zamanı: 05.11.2025 tarihli karar, bildirimin ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılması ve sözleşmenin o yılın sonu itibarıyla sona ermesi gerektiğini net biçimde ortaya koyuyor; dava ise dönemin bitiminden sonraki kira yılı sonuna kadar açılabiliyor — yani “üç ay geçti, hakkım düştü” endişesi yersiz, ama arabuluculuk ön şartı atlanamıyor. Üçüncü nokta çoğu dosyayı düşüren ayrıntı: 10.03.2025 tarihli uyuşmazlığın giderilmesi kararı, sözleşmeye konulan ve kiraya veren aleyhine olan ihbar şartının geçerli olduğunu, ona uyulmazsa sözleşmenin bir yıl daha uzayacağını ve davanın süresiz kalacağını söylüyor. Dördüncü nokta ise 11.03.2025 tarihli karardaki yaygın yanılgı: belirli süreli konut kirası, süre bitince belirsiz süreliye dönüşmüyor — dönüştüğü varsayımıyla TBK m.328-329’daki fesih süreleri uygulanırsa dava haksız yere reddediliyor. Pratik özet: zinciri çıkarın, on yılı doğru yerden sayın, bildirimi üç aydan önce ve yazılı yapın, sözleşmedeki kendi yükümlülüğünüzü de unutmayın.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Doğrusu |
|---|---|
| On yılı ilk sözleşme tarihinden saymak | Uzama, belirli sürenin bitiminden sonra başlar |
| Sözleşmeyi belirsiz süreli saymak | Belirli süreli kira, süre bitince belirsiz hâle gelmez |
| Sözlü bildirim yapmak | Fesih bildirimi yazılı olmalıdır |
| Bildirimi üç aydan geç göndermek | Süre, uzama yılının bitiminden geriye doğru hesaplanır |
| Sözleşmedeki ihbar şartını atlamak | Kiraya veren aleyhine şart geçerlidir |
| Arabuluculuğa başvurmadan dava açmak | Arabuluculuk dava şartıdır |
| Süre bitimine dayanarak tahliye istemek | Kiraya veren süre bitimine dayanamaz |
| Sözleşmeye kanunda olmayan tahliye sebebi koymak | Kiracı aleyhine sebep kararlaştırılamaz |
| Dava süresini gözden kaçırmak | Dava açma süresi kamu düzenine ilişkindir |
Sık sorulan sorular
10 yıllık kiracı sebepsiz çıkarılabilir mi?
Evet. On yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
On yıl ne zaman başlar?
Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama, belirli sürenin bittiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl aranır.
Bir yıllık sözleşme yaptım; on yıl ne zaman dolar?
Bir yıllık süre dolduktan sonra sözleşme her yıl uzar. On yıllık uzama, belirli sürenin bitiminden itibaren on yıl sonra tamamlanır; yani toplamda on bir yılın sonunda fesih imkânı doğar.
Bildirim ne zaman yapılmalı?
On yıllık uzama tamamlandıktan sonra, sona erdirilmek istenen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce. Bildirim yazılı olmalıdır.
Bildirim yapmazsam ne olur?
Sözleşme bir yıl daha uzar. Fesih için bir sonraki uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yeniden bildirim yapmanız gerekir.
Bildirimden sonra ne kadar sürede dava açmalıyım?
Kanun bu tahliye davası için kısıtlayıcı bir süre öngörmemiştir; dava, bildirimin kapsadığı dönemin bitiminden itibaren bir sonraki kira yılı sonuna kadar açılabilir.
Arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/A uyarınca dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.
Belirsiz süreli sözleşmede durum nedir?
Kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Sözleşmedeki “iki ay önce ihtar” şartı geçerli mi?
Kiraya veren aleyhine olduğu için geçerlidir. Bu şarta uyulmazsa süre bitiminde sözleşme bir yıl daha uzamış olur ve açılan tahliye davası süresinde sayılmaz.
Sözleşmeye ek tahliye sebebi koyabilir miyiz?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kirasında fesih ve tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiştir; kiracı aleyhine kanunda olmayan sebep kararlaştırılamaz.
Taşınmazı yeni satın aldım; on yılı yeniden mi sayacağım?
Hayır. TBK m.310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; süreler mevcut sözleşme üzerinden işlemeye devam eder. Ayrıca yeni malikin TBK m.351’e dayalı ihtiyaç davası hakkı vardır.
Kiracı hangi sürede bildirim yapar?
Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.
Görevli mahkeme hangisidir?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme kural olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
Dava süresini karşı taraf ileri sürmezse ne olur?
Dava açma süresi kamu düzenine ilişkindir; davalı ileri sürmese bile mahkemece resen gözetilir.
Diğer tahliye sebepleri nelerdir?
Kiraya verenden kaynaklanan sebepler TBK m.350-351’de (gereksinim, yeniden inşa/imar, yeni malikin gereksinimi), kiracıdan kaynaklananlar m.352’de (tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, aynı ilçede konutu bulunması) düzenlenmiştir. Ayrıca m.315 temerrüt ve m.316 sözleşmeye aykırılık hâlleri vardır.
İlgili mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.310 — kiralananın el değiştirmesi
- 6098 sayılı TBK m.315 — kiracının temerrüdü
- 6098 sayılı TBK m.316 — kiralananın özenle kullanılması
- 6098 sayılı TBK m.328-329 — belirsiz süreli kirada fesih bildirim süreleri
- 6098 sayılı TBK m.346 — kiracı aleyhine düzenleme yasağı
- 6098 sayılı TBK m.347 — konut ve çatılı işyeri kirasında sürenin sona ermesi
- 6098 sayılı TBK m.348 — fesih bildiriminin yazılı şekli
- 6098 sayılı TBK m.350-351 — kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri
- 6098 sayılı TBK m.352 — kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri
- 6098 sayılı TBK m.353 — dava süresinin uzaması
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A — dava şartı arabuluculuk
Kira hukukuyla ilgili diğer yazılarımız: kira bedelinin tespiti davası, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. TBK m.347’ye dayalı tahliyede tarih hesabı sonucu belirler; somut durumunuz için bir avukata başvurmanız yerinde olur.