Kiralanan Ayıplıysa Kiracının Hakları Nelerdir? Kira İndirimi, Fesih ve Tazminat
- Kiraya veren, kiralananı kullanmaya elverişli biçimde teslim etmek ve kira süresince bu hâlde bulundurmak zorundadır (TBK m.301).
- Önemli ayıpla teslim: kiracı temerrüt hükümlerine ya da sonradan ayıplı hâle gelme hükümlerine başvurabilir (m.304/1).
- m.306: kiracı ayıbın uygun sürede giderilmesini isteyebilir; giderilmezse kiraya veren hesabına giderip alacağını kira bedelinden indirebilir ya da ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini isteyebilir.
- Ayıp kullanıma elverişliliği ortadan kaldırır ya da önemli ölçüde engellerse ve sürede giderilmezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir.
- m.307: kiracı, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için orantılı indirim isteyebilir.
- İndirim için ayıbın kiraya verene ihtar edilmiş olması gerekir; ödenmiş kira bedelleri iade edilmez.
- Kiracı tacirse, basiretli iş insanı gibi davranma yükümlülüğü değerlendirmede gözetilir.
Kısa cevap: Kiraya veren, kiralananı kullanmaya elverişli biçimde teslim etmek ve kira süresince bu hâlde bulundurmak zorundadır (TBK m.301). Kiracı ayıbın uygun sürede giderilmesini isteyebilir (m.306); ayıp sürede giderilmezse kiracı ayıbı kendisi giderip alacağını kira bedelinden indirebilir, ayıp kullanıma elverişliliği ortadan kaldırırsa sözleşmeyi feshedebilir ve ayıp süresi için orantılı indirim isteyebilir (m.307).
Rutubet, çatı akıntısı, elektrik tesisatı arızası, ruhsat alınamaması — kiralanan taşınmazın beklenen kullanıma elverişli olmaması, kiracıya dört ayrı hak verir.
Ancak bu hakların kullanılabilmesi tek bir şarta bağlıdır: ayıbın kiraya verene bildirilmiş olması.
Temel yükümlülük
TBK m.301 uyarınca kiraya veren, kiralananı kullanmaya uygun, tam ve eksiksiz biçimde kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca bu hâlde bulundurmakla yükümlüdür. Bu, tek seferlik değil süregelen bir borçtur.
Teslimdeki ayıp mı, sonradan doğan ayıp mı?
TBK m.304: “Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.”
Dört seçimlik hak (m.306)
| Hak | Koşul |
|---|---|
| Ayıbın giderilmesini isteme | Uygun süre verilmesi |
| Kiraya veren hesabına giderme | Verilen sürede giderilmemesi |
| Ayıpsız benzeriyle değiştirme | Değiştirilebilir nitelikte olması |
| Sözleşmeyi fesih | Ayıp, elverişliliği ortadan kaldırır ya da önemli ölçüde engeller ve sürede giderilmez |
Kiraya verenin de bir savunma imkânı vardır: m.306/3 uyarınca kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.
Kira bedelinden indirim (m.307)
“Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.”
Buradaki iki sınır kritiktir:
- İndirim, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenildiği tarihten başlar — bu nedenle ihtar zorunludur.
- Daha önce ödenmiş kira bedellerinin iadesi ya da bunlardan indirim yapılması mümkün değildir.
Zararın tazmini (m.308)
Kiraya veren, kusursuzluğunu ispatlamadıkça, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları gidermekle yükümlüdür.
Hukuki ayıp
Kiracının, kiralanana ilişkin olarak sözleşmeyle amaçladığı kullanım olanağının, özel ya da kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeniyle azalması veya engellenmesi hâlinde hukuki ayıptan söz edilir. Örneğin ruhsat verilmemesi, faaliyetin idari kararla yasaklanması bu kapsamdadır.
Kiracının tacir olduğu hâllerde, kiraya verenin sorumluluğunun takdirinde kiracının ticaretine ilişkin bütün faaliyetlerinde basiretli davranmak zorunda olduğu göz ardı edilemez (TTK m.18). Bir işyerini kiralayan tacirin, o faaliyet için gerekli izinlerin alınabilirliğini önceden araştırması beklenir.
Ne yapmalı?
- Ayıbı fark eder etmez fotoğraf ve tarihle kayıt altına alın.
- Kiraya verene noter ihtarnamesi gönderin ve uygun bir süre verin.
- İhtarda hangi hakkı kullandığınızı (giderme, indirim, fesih) açıkça yazın.
- Kendiniz gidereceksiniz fatura ve ödeme belgelerini saklayın.
- Dava öncesi delil tespiti yaptırın; ayıp sonradan giderilirse ispat zorlaşır.
- İndirim talebinde ihtar tarihini esas alın; öncesi için indirim istenemez.
- Tahliye edecekseniz ayıbın önemli olduğunu bilirkişiyle ortaya koyun.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2017/6595, K.2019/2530, 25.03.2019 Önemli ayıpta tahliye haklıdır; ama ihtarsız indirim olmaz. Bilirkişi raporundaki değerlendirmeye göre kiralananda tespit edilen ayıplar önemli ayıp niteliğindeydi; Daire, kiracının tahliyesinin TBK m.305/2 kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini belirtti. İndirim talebi bakımından ise m.307‘yi aktardıktan sonra sınırı çizdi: “Ancak burada ayıbın kiracı tarafından kiraya verene ihtar edilmesi gerekir. Bu ihtarın yapıldığı dava dosyası kapsamından anlaşılamadığı gibi ödenen kira bedellerinin iadesi yahut bundan indirim yapılması mümkün değildir.” Karşı dava yönünden ise kira bedelinin ödendiğini ispat yükünün kiracıda olduğu, kiracının tahliye tarihine kadar kira bedelinden sorumlu bulunduğu; buna karşılık tahliye m.305 uyarınca haklı nedene dayandığından kiraya verenin makul süre tazminatı talebinin yerinde olmadığı belirtildi.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2015/3640, K.2016/2262, 22.03.2016 Zorunlu tadilat gideri, faydalı masraf değil ayıp giderme masrafıdır. Mahkeme, kiracının yaptığı harcamaları TBK m.77 ve 80 kapsamında faydalı masraf talebi sayarak davayı reddetmişti. Daire bunu hatalı buldu. m.301 uyarınca kiraya veren kiralananı kullanmaya uygun teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu hâlde bulundurmakla yükümlüdür; taşınmazın kiralandıktan sonra ayıplı hâle gelmesi ise m.305 ve 306‘da düzenlenmiştir. Buna göre kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir; Daire ayrıca “kiracının kira bedelinden indirip yaparak alabileceği alacağını dava yoluyla da talep etme hakkı vardır” dedi. Yapılacak iş, uzman bilirkişiden rapor alınarak kiralananda yapılan zorunlu tadilat giderlerinin, yapıldıkları tarih itibarıyla yıpranma payı düşülmüş piyasa değeri üzerinden tespit edilmesiydi.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2023/5832, K.2024/1444, 29.04.2024 Hukuki ayıp ve tacirin basiret yükümlülüğü. Daire, kiraya verenin ayıptan sorumluluğunun m.304 ve devamında düzenlendiğini belirterek m.304 ve m.306‘nın tam metnini aktardı; buna göre kiracı ayıbın giderilmesini isteyebilir, giderilmezse kiraya veren hesabına giderip alacağını kira bedelinden indirebilir ya da ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini isteyebilir; ayıp elverişliliği ortadan kaldırır veya önemli ölçüde engellerse ve sürede giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir. Kararda ayrıca iki önemli kavram tanımlanır. Hukuki ayıp: “Kiracının, kiralanana ilişkin olarak sözleşme ile amaçladığı kullanım olanağının özel ya da kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeni ile azalması veya engellenmesi hâlinde hukukî ayıbın varlığından söz edilir.” Ve tacir kiracı: “kiracının tacir olduğu durumlarda, kiraya verenin sorumluluğunun takdir ve tayininde kiracının ticaretine ilişkin bütün faaliyetlerinde basiretli davranmak zorunda olduğu da göz ardı edilemez.”
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2024/1721, K.2025/1148, 26.02.2025 Tahliye etmeyen kiracı kira bedelinden sorumludur. Uyuşmazlık, kiralananın sözleşme devam ederken ayıplı hâle geldiği iddiasıyla tazminat ve kira bedelinin indirilmesi istemine ilişkindi. Daire, kiraya verenin yükümlülüklerini yerine getirmemesi ve kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi hâlinde kiracının üç hakkı bulunduğunu özetledi: ayıbın giderilmesini isteme, giderilmezse sözleşmeyi feshetme veya kira bedelinden indirim isteme; ayrıca m.308 uyarınca kiraya veren kusursuzluğunu kanıtlayamadığı takdirde ayıptan doğan zararları gidermekle yükümlüdür. Somut olayda ise kiralanan tahliye edilmediğinden davacının kullanımında bulundurduğu süreye ilişkin kira bedellerinden sorumlu olduğu; ayrıca kiralananın yanına yeni işletme açılmayacağına dair sözleşmede bir hüküm bulunmadığı saptanarak karar onandı.
Evde rutubet var, kirayı ödemeyi kesebilir miyim?
Doğrudan kesmek doğru değildir; bu, temerrüde düşmenize ve tahliye davasına yol açar. Doğru yol, TBK m.306 uyarınca kiraya verene ihtar göndererek ayıbın uygun bir sürede giderilmesini istemek, giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına gidertip alacağınızı kira bedelinden indirmektir. Ayrıca m.307 uyarınca ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için orantılı indirim talep edebilirsiniz.
İndirim hangi tarihten itibaren istenebilir?
Ayıbın kiraya veren tarafından öğrenildiği tarihten itibaren. Bu nedenle ayıbın kiraya verene ihtar edilmiş olması zorunludur; ihtarın yapıldığı dosyadan anlaşılamıyorsa indirim talebi reddedilir. Ayrıca daha önce ödenmiş kira bedellerinin iadesi ya da bunlardan indirim yapılması mümkün değildir. Bu iki kural birlikte, ayıbın fark edilir edilmez noter aracılığıyla bildirilmesini pratik bir zorunluluk hâline getirir.
Tamiratı kendim yaptırırsam masrafı alabilir miyim?
Alabilirsiniz. TBK m.306 uyarınca verilen uygun sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir; Yargıtay bu alacağın dava yoluyla da talep edilebileceğini kabul etmektedir. Bu harcamalar faydalı masraf değil, ayıp giderme masrafı olarak değerlendirilir. Hesap, giderlerin yapıldıkları tarih itibarıyla yıpranma payı düşülmüş piyasa değeri üzerinden yapılır.
Ayıp nedeniyle sözleşmeyi feshedebilir miyim?
Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde feshedebilirsiniz. Ayıbın önemli olup olmadığı bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Bu şartlarla yapılan tahliye haklı sayıldığından kiraya veren, yerine yeni kiracı bulunana kadar geçecek süre için makul süre tazminatı isteyemez. Buna karşılık tahliye tarihine kadarki kira bedellerinden sorumlu olursunuz.
Ruhsat alınamaması ayıp sayılır mı?
Evet, bu hukuki ayıp olarak nitelendirilir. Kiracının kiralanana ilişkin olarak sözleşmeyle amaçladığı kullanım olanağının özel ya da kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeniyle azalması veya engellenmesi hâlinde hukuki ayıptan söz edilir. Ancak kiracı tacirse, kiraya verenin sorumluluğunun takdirinde onun basiretli iş insanı gibi davranma yükümlülüğü de gözetilir; bu nedenle izinlerin alınabilirliğinin önceden araştırılmış olması beklenir.
Kiraya veren tamiri reddederse ne olur?
TBK m.306/3 uyarınca kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek seçimlik hakların kullanılmasını önleyebilir. Bunu yapmıyorsa ve verilen sürede ayıbı gidermiyorsa kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir, kira bedelinden indirim isteyebilir ya da koşulları varsa sözleşmeyi feshedebilir. Ayrıca m.308 uyarınca kusursuzluğunu kanıtlayamayan kiraya veren, ayıptan doğan zararlardan da sorumludur.
Kira ödediğimi ispat etmem mi gerekir?
Evet. Kira bedelinin ödendiğini ispat yükü kiracıdadır. Ayıp iddiası, ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz; kiralanan tahliye edilmediği sürece kiracı kullanımında bulundurduğu süreye ilişkin kira bedellerinden sorumludur. Bu nedenle ayıp nedeniyle indirim talep edilirken bile kira bedellerinin banka üzerinden ve açıklamalı olarak ödenmeye devam edilmesi, sonraki uyuşmazlıkta kiracının konumunu güçlendirir.
Yan taraftaki yeni işletme ayıp sayılır mı?
Kural olarak sayılmaz. Yargıtay, kiralananın yanına yeni işletme açılmayacağına dair sözleşmede bir hüküm bulunmadığı gerekçesiyle bu yöndeki talepleri reddetmektedir. Buna karşılık yeni faaliyet, gürültü, koku ya da titreşim yoluyla kiralananın kullanımını önemli ölçüde engelliyorsa duruma göre ayıp hükümleri ya da komşuluk hukuku gündeme gelebilir. Bu nedenle sözleşmeye rekabet ve komşu kullanım sınırlamalarının yazılması önem taşır.
- 6098 sayılı TBK m.301 — Kiralananın teslimi ve elverişli bulundurulması
- 6098 sayılı TBK m.304 — Ayıplı teslim
- 6098 sayılı TBK m.305 — Sonradan ayıplı hâle gelme
- 6098 sayılı TBK m.306 — Kiracının seçimlik hakları
- 6098 sayılı TBK m.307 — Kira bedelinden indirim
- 6098 sayılı TBK m.308 — Zararın giderilmesi
- 6098 sayılı TBK m.316 — Kiracının özenle kullanma borcu
- 6102 sayılı TTK m.18 — Basiretli iş adamı gibi davranma
Bağlantılı başlıklar için kiracı hakları, eve zarar veren kiracı, alt kira ve kullanım hakkının devri ve işyeri kirasında tahliye sebepleri yazılarımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayın koşulları farklı sonuçlar doğurabilir.
Mevzuat değişebildiğinden, işlem yapmadan önce yürürlükteki metin doğrulanmalıdır.