Hasılat (Ürün) Kirası Nedir? İşletme Kirasında 60 Günlük Süre
- Ürün (hasılat) kirası, kiraya verenin ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir (TBK m. 357).
- Kira bedeli devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırılmışsa ürüne katılmalı kira söz konusudur.
- Hem doğal hem de hukukî ürün getiren eşya ürün kirasına konu olabilir; işletmeden elde edilen kâr hukukî üründür.
- Lokanta, otel, kantin, hastane, okul, dükkân ve fabrika gibi yerlerin işletilmek üzere kiraya verilmesi tipik örnektir.
- Sözleşmede “hasılat kirasıdır” yazması, sözleşmeyi hasılat kirası yapmaya tek başına yetmez.
- Kira bedelinin cirodan pay olarak belirlenmesi de tek başına yeterli değildir.
- Yargı uygulamasına göre kiralananın demirbaşları ve işletme ruhsatıyla birlikte kiralanması ve işletme hakkının devri aranır.
- Bu ruhsat şartı kanunî bir düzenleme değil, içtihatla getirilmiş bir ölçüttür; her somut olaya göre değerlendirilir.
- Mevzuat gereği devredilemeyen izin belgelerinde bu ölçüt uygulanmayabilir.
- Nitelendirme, temerrüt ihtarındaki süreyi belirler: konut ve çatılı işyerinde otuz, ürün kirasında altmış, diğerlerinde on gün.
- Bu süre kamu düzeninden sayılmakta ve resen gözetilmektedir.
- Altmış gün yerine otuz gün verilmişse kiracı temerrüde düşmez ve tahliyeye karar verilemez.
Bir otel, restoran ya da tesis kiraya verildiğinde taraflar çoğu zaman sözleşmeye “hasılat kirasıdır” yazar, kira bedelini de cirodan pay olarak belirler. Kira ödenmeyip icra takibi başlatıldığında ise ortaya beklenmedik bir sonuç çıkabilir: ödeme emrindeki süre yanlış verildiği için tahliye istenemez.
Çünkü sözleşmenin adı değil, niteliği belirleyicidir ve nitelendirme doğrudan ödeme emrindeki süreyi etkiler. Aşağıda ürün kirasının unsurlarını, işletme ruhsatı ölçütünü ve altmış günlük sürenin sonuçlarını Yargıtay kararlarıyla ele alıyoruz.
Kanunî dayanak
“Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.
Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir.”
İhtarlı ödeme emrinde kiracıya verilecek süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.
Adi kira mı, ürün kirası mı?
| Ölçüt | Adi (kullanma) kirası | Ürün (hasılat) kirası |
|---|---|---|
| Devredilen | Kullanma | Kullanma + semerelerden yararlanma |
| Konu | Eşya | Eşya, işletme veya hak |
| Kira bedeli | Sabit | Sabit, ürün payı ya da karma |
| Demirbaşla kiralama | Tek başına ayırt edici değil | |
| Cirodan pay | Tek başına ayırt edici değil | |
| İşletme ruhsatı | Aranmaz | Kural olarak devri aranır |
| Ödeme emri süresi | 30 gün (konut/çatılı işyeri) | 60 gün |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk (kira ilişkisinden doğan davalar) | |
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Sözleşmenin başlığına değil, içeriğine bakın: kullanma mı, yoksa işletme ve semerelerden yararlanma mı devredilmiş?
- Kiralananın ürün getiren bir mal, işletme ya da hak olup olmadığını belirleyin.
- Demirbaş ve mefruşat listesinin sözleşme ekinde bulunup bulunmadığını kontrol edin.
- İşletme ruhsatının kimin adına düzenlendiğini ilgili belediye ya da kurumdan yazıyla sorun.
- Ruhsatın kiracıya devredilip devredilmediğini belgeleyin; devir mevzuatla yasaklanmışsa bunu da belirtin.
- Kira bedelinin sabit mi, ürün payı mı, karma mı belirlendiğini tespit edin.
- Takip başlatmadan önce nitelendirmeyi yapın ve ödeme emrindeki süreyi buna göre seçin.
- Tereddüt varsa altmış gün vererek güvenli tarafta kalın; uzun süre vermek geçersizlik doğurmaz.
- Ödeme emrinin örneğini (13 numaralı örnek) ve süreyi tebliğ belgesiyle birlikte saklayın.
- Kiracıysanız süre eksikliğini istinaf ve temyiz aşamalarında da ileri sürün; kamu düzeni itirazıdır.
- Tahliye talebiniz süre nedeniyle reddedilirse yeni ve usulüne uygun bir ödeme emriyle süreci yenileyin.
- Sözleşme konut ya da çatılı işyeri kirası sayılıyorsa tahliye sebeplerinin sınırlı olduğunu unutmayın.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/366, K. 2025/4228, 22.09.2025
Ruhsat kiracı adına düzenlenmişse ilişki hasılat kirası değil, çatılı işyeri kirasıdır. Demirbaşlarıyla birlikte kiraya verilen bir işletme için düzenlenen bir yıllık sözleşmenin süre bitiminde sona erdiği ileri sürülerek tahliye ve ecrimisil istenmiştir. Daire önce ölçütü koymuştur: “Kanun’un 357 ve devamı maddelerinde düzenlenen hasılat kirasından söz edilebilmesi için; hasılat getiren bir taşınır ya da taşınmaz mal, ticari işletme ya da hakkın kira ilişkisinin konusu oluşturması, taşınmazın demirbaşları ve işletme ruhsatı ile birlikte kiraya verilmesi gerekir. Başka bir anlatımla hasılat getiren bir yerin demirbaşları ile kiraya verilmesi, tek başına ortada hasılat kirası ilişkisi olduğunu göstermez.” Somut olayda ruhsatın kiracı adına düzenlendiği belediye yazısıyla saptanmış ve ilişkinin konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olduğu kabul edilmiştir. Bunun sonucu ağırdır: “kiraya veren tarafından tek taraflı olarak yapılan fesih hukuki sonuç doğurmaz.” Sonuç: davanın reddine ilişkin karara yönelik istinaf başvurusunun esastan reddi yolundaki Bölge Adliye Mahkemesi kararının ONANMASINA, 22.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verilmiştir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2025/726, K. 2025/2085, 10.03.2025
Sözleşmeye “hasılat kirası” yazmak ya da cirodan pay kararlaştırmak yeterli değildir. Otel ve restoran olarak kullanılmak üzere tüm demirbaşlarıyla kiralanan yer için başlatılan takipte, Bölge Adliye Mahkemesi ilişkiyi hasılat kirası sayarak otuz günlük ödeme süresi nedeniyle tahliye talebini reddetmişti. Daire kavramı açmıştır: “hem doğal hem de hukuki ürün getiren eşya ürün kirasına konu olabilir. Bu kapsamda işletmenin işletilmesi sonucu elde edilen kâr, hukuki ürün olarak nitelendirilebilir.” Ardından sınırı çizmiştir: “Bir kira sözleşmesinin hasılat kirası olarak taraflar arasında nitelendirilmesi sözleşmenin hasılat kirası olduğu anlamına gelmez… kira bedeli olarak ‘işletme cirosundan pay verilmesi’nin kararlaştırılması veya kiralananın tüm demirbaş ve mefruşatlarıyla birlikte kiralanmaları tek başına bu sözleşmenin hasılat kirası olduğunu göstermez. Ayırt edici olan kiralananın ürünlerinin toplanması, kullanımı ile gelir elde etmenin yani yararlanmanın kiracıya devredilmesidir.” Ruhsat ölçütünün niteliği de belirtilmiştir: “kanuni bir düzenleme olmayıp Yargıtay içtihatları ile getirilmiş bir uygulamadır.” Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, 10.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verilmiştir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2025/300, K. 2025/1910, 04.03.2025
Altmış günlük süre kamu düzenindendir ve resen gözetilir. Restoranın kendi unvan ve markasıyla kiralandığı, kira bedelinin aylık net satış cirosu üzerinden hesaplanan hasılat kirası olarak belirlendiği bir sözleşmeye dayalı takipte, borçlu itiraz etmemiş ve tahliyeye karar verilmişti. Borçlu ne istinafta ne temyizde ilişkinin hasılat kirası olduğunu ileri sürmüştü. Daire çoğunluğu buna rağmen incelemiştir: “Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Bu süre, kamu düzeninden olup re’sen dikkate alınır.” ve “Takibe konu kira sözleşmesinin hasılat (ürün) kira sözleşmesi olduğunun anlaşılması halinde borçluya gönderilen ödeme emrinde 60 gün yerine 30 günlük ödeme süresi verilmesi nedeniyle temerrüde düşmesi söz konusu olmayacağından temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilemez.” İşletme ruhsatının kimin adına olduğunun araştırılması gerektiği belirtilmiştir. Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA ve İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, 04.03.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verilmiştir. (Karşı oyda, kamu düzeni kavramının dar yorumlanması gerektiği ve borçlunun ileri sürmediği bu hususun resen incelenemeyeceği görüşü savunulmuştur.)
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2024/6219, K. 2024/9386, 07.11.2024
Mevzuat gereği devredilemeyen izin belgelerinde ruhsat ölçütü uygulanmaz. Tekne imal, bakım ve onarım tesisi niteliğindeki bir tersane, demirbaşlarıyla ve aylık sabit 90.000 TL kira ile ciro üzerinden yüzde beş hasılat payı karşılığında kiralanmıştı. Bakanlık yazısına göre bu tesisler için düzenlenen kısmî işletme izni belgesi, ilgili yönetmelik uyarınca başkalarınca kullanılamaz ve devredilemezdi. Daire çoğunluğu bu nedenle şu sonuca varmıştır: “bu Yönetmelik kapsamında verilen işletme izni belgesinin başkaları tarafından kullanılamayacağı ve devredilemeyeceği düzenlenmiş olduğundan, kira sözleşmesinin niteliğinin tayininde işletme belgesinin devrinin bir kriter olmayacağının kabulü gerekir.” Nitelendirme doğrudan TBK m. 357 çerçevesinde yapılmış ve tarafların iradelerinin hasılat kirasına ilişkin olduğu kabul edilmiştir. Ödeme emrinde otuz gün verildiğinden ise “alacaklı bu ödeme emrine dayanarak icra mahkemesinden kira alacağı için itirazın kaldırılmasını isteyebilir ise de, tahliye isteyemez” denilmiştir. Sonuç: İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, 07.11.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verilmiştir. (Karşı oyda, izin belgesinin devredilmemiş olması nedeniyle ilişkinin çatılı işyeri kirası sayılması ve kararın onanması gerektiği görüşü savunulmuştur.)
Birinci halka: ayırt edici olan yararlanmanın devridir. Adi kirada yalnız kullanma, ürün kirasında ise kullanma ile birlikte semerelerden yararlanma ve işletme devredilir. Kanunun ifadesi de bunu yansıtır: “ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmak”. Bu nedenle sözleşme incelenirken sorulacak soru şudur: kiracı burayı yalnız kullanıyor mu, yoksa işleterek gelir mi elde ediyor?
İkinci halka: hukukî ürün de üründür. Kararlarda, işletmenin işletilmesi sonucu elde edilen kârın hukukî ürün sayıldığı ve lokanta, otel, kantin, hastane, okul, dükkân, fabrika, reklam panosu ve taksi kiralarının bu kapsamda değerlendirildiği belirtilmiştir. Ürün kirası yalnız tarımsal ilişkilere özgü değildir.
Üçüncü halka: etiket ve ciro payı yeterli değildir. Tarafların sözleşmeye “hasılat kirasıdır” yazması ya da kira bedelini cirodan pay olarak belirlemesi, sözleşmeyi ürün kirası yapmaya yetmez. Aynı şekilde tüm demirbaş ve mefruşatla birlikte kiralama da tek başına ayırt edici sayılmamıştır.
Dördüncü halka: ruhsat ölçütü içtihattan gelir. Uygulamada belirleyici hâle gelen “işletme ruhsatıyla birlikte işletme hakkının devri” şartının kanunî bir dayanağı yoktur; kararlarda bunun içtihatla getirilmiş bir uygulama olduğu ve her somut olayın özelliğine göre değerlendirme yapılması gerektiği açıkça belirtilmiştir. 2025 tarihli 3. Hukuk Dairesi kararı, ruhsatın kiracı adına düzenlenmiş olmasını ilişkiyi çatılı işyeri kirasına çeviren bir olgu saymıştır.
Beşinci halka: ölçüt mutlak değildir. 2024 tarihli karar bu esnekliği gösteriyor: ilgili mevzuat izin belgesinin devrini yasaklıyorsa, devrin gerçekleşmemiş olması nitelendirmede ölçüt olarak kullanılamaz. Böyle hâllerde doğrudan kanunun tanımına dönülür ve tarafların iradesi ile fiilî işleyiş esas alınır. Aynı kararda bir karşı oy, tam tersi sonuca varmıştır; konu uygulamada tartışmalıdır.
Altıncı halka: nitelendirme takibin kaderini belirler. Ödeme emrindeki süre konut ve çatılı işyerinde otuz, ürün kirasında altmış, diğer kira ilişkilerinde on gündür. Yanlış süre verilmesi kiracıyı temerrüde düşürmez; alacaklı kira alacağı için itirazın kaldırılmasını isteyebilse de tahliye talebi reddedilir. Bu, alacaklı bakımından aylar süren bir zaman kaybı anlamına gelir.
Yedinci halka: kamu düzeni tartışması sürüyor. Kararlarda bu sürenin kamu düzeninden olduğu ve resen gözetileceği belirtilmiştir. Buna karşılık 2025 tarihli karara eklenen karşı oyda, kamu düzeni kavramının dar yorumlanması ve borçlunun istinaf dilekçesinde ileri sürmediği bir hususun resen incelenmemesi gerektiği savunulmuştur. Uygulamada güvenli yol, tereddüt hâlinde altmış günlük süreyi vermektir.
Sekizinci halka: nitelendirmenin ikinci bir sonucu tahliye sebepleridir. İlişki konut ve çatılı işyeri kirası sayılırsa sözleşme süre bitimiyle kendiliğinden sona ermez; kiracı bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar ve kiraya veren ancak kanunda sayılan sınırlı sebeplerle tahliye davası açabilir. Ürün kirasında ise sözleşmenin sona ermesi ve fesih rejimi farklı hükümlere tabidir.
Sık yapılan hatalar
| Yanlış | Doğru |
|---|---|
| “Sözleşmeye hasılat kirası yazdık, öyledir.” | Nitelendirme sözleşmenin içeriğine göre yapılır. |
| “Cirodan pay veriyoruz, ürün kirasıdır.” | Ciro payı tek başına ayırt edici değildir. |
| “Demirbaşlarla kiraladım, hasılat kirasıdır.” | Demirbaşla kiralama tek başına yeterli değildir. |
| “Ruhsat şartı kanunda yazıyor.” | Bu ölçüt içtihatla getirilmiştir ve somut olaya göre değerlendirilir. |
| “Ödeme emrinde 30 gün verdim, sorun yok.” | Ürün kirasında en az 60 gün verilmelidir. |
| “Kiracı süreyi itiraz konusu yapmadı.” | Süre kamu düzeninden sayılmakta ve resen gözetilebilmektedir. |
| “Ürün kirası sadece tarımda olur.” | Otel, lokanta, fabrika ve hak kiralarında da söz konusudur. |
| “Süre bitti, kiracıyı çıkarırım.” | Çatılı işyeri kirasında sözleşme kendiliğinden sona ermez. |
| “Tahliye reddedildi, alacağım da düştü.” | Kira alacağı için itirazın kaldırılması istenebilir. |
Ürün (hasılat) kirası nedir?
Kiraya verenin, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında kiracıya bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.
Ürüne katılmalı kira nedir?
Kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır; oran kararlaştırılmamışsa yerel âdete göre belirlenir.
Hangi yerler ürün kirasına konu olur?
Lokanta, otel, kantin, hastane, okul, dükkân, fabrika gibi işletilmek üzere kiraya verilen yerler ile reklam panosu ve taksi kiraları örnek gösterilmektedir.
Sözleşmede “hasılat kirası” yazması yeterli mi?
Hayır. Tarafların nitelendirmesi bağlayıcı değildir; ayırt edici olan yararlanmanın kiracıya devredilmiş olmasıdır.
İşletme ruhsatı şartı nereden geliyor?
Kanunî bir düzenleme değildir; Yargıtay içtihatlarıyla getirilmiş bir uygulamadır ve her somut olayın özelliğine göre değerlendirilir.
Ruhsat kiracı adınaysa ne olur?
İlişki kural olarak konut ve çatılı işyeri kirası sayılmakta ve bu hükümlere tabi olmaktadır.
Ruhsat mevzuat gereği devredilemiyorsa?
Devrin gerçekleşmemiş olması nitelendirmede ölçüt sayılmayabilir; doğrudan kanunun tanımı esas alınır.
Ödeme emrinde kaç gün süre verilmeli?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz, ürün kiralarında en az altmış, diğer kira ilişkilerinde en az on gün.
Süre eksik verilirse ne olur?
Kiracı temerrüde düşmez ve temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilemez.
Alacak da mı düşer?
Hayır. Alacaklı bu ödeme emrine dayanarak kira alacağı için itirazın kaldırılmasını isteyebilir; yalnız tahliye isteyemez.
Kiracı itiraz etmediyse süre incelenir mi?
Kararlarda bu sürenin kamu düzeninden olduğu ve resen dikkate alınacağı belirtilmiştir; ancak konuda karşı görüşler de bulunmaktadır.
Kira bedeli karma belirlenebilir mi?
Evet. Bir kısmının sabit, bir kısmının üründen pay olarak belirlenmesi sözleşme özgürlüğü çerçevesinde mümkündür.
Sözleşmeyi kim nitelendirir?
Hukukî nitelendirme hâkime aittir; taraf beyanları bağlayıcı değildir.
Görevli mahkeme hangisidir?
Kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesi; temerrüt nedeniyle tahliye taleplerinde icra mahkemesi görevlidir.
Hangi genel hükümler uygulanır?
Ürün kirasına ilişkin özel hüküm bulunmadıkça kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır.
- Türk Borçlar Kanunu m. 357 — Ürün kirasının tanımı
- Türk Borçlar Kanunu m. 358-361 — Kiraya verenin ve kiracının borçları
- Türk Borçlar Kanunu m. 362 — Kira bedelinin ödenmemesi ve süre
- Türk Borçlar Kanunu m. 367-370 — Sözleşmenin sona ermesi ve fesih
- Türk Borçlar Kanunu m. 378 — Genel hükümlere yollama
- Türk Borçlar Kanunu m. 299 vd. — Kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler
- Türk Borçlar Kanunu m. 339 vd. — Konut ve çatılı işyeri kiraları
- Türk Borçlar Kanunu m. 347 — Sözleşmenin uzaması
- Türk Borçlar Kanunu m. 350-352 — Tahliye sebepleri
- İcra ve İflas Kanunu m. 269 vd. — Kira alacağı ve tahliye takibi
- İcra ve İflas Kanunu m. 269/a — Temerrüt nedeniyle tahliye
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 — Sulh hukuk mahkemesinin görevi
Konuyla bağlantılı diğer yazılarımız: Kira uyarlama davası şartları, Kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğu, İtirazın kaldırılması, Aşırı ifa güçlüğü ve uyarlama, Tek satıcılık sözleşmesi, Adi ortaklık ve tasfiyesi.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukukî görüş veya tavsiye niteliği taşımaz. Takip başlatılmadan önce sözleşmenin doğru nitelendirilmesi, tahliye talebinin sonucunu doğrudan belirlediğinden özel önem taşır.