Ortak Alana Müdahalenin Önlenmesi ve Eski Hâle Getirme: KMK m.19
Kısaca
- Her kat maliki anataşınmazın mimarî durumunu ve güzelliğini korumakla yükümlüdür.
- Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis için 4/5 yazılı rıza şarttır.
- Mimarî projeyi değiştiren tadilat için oy birliği aranır.
- Oy birliği yoksa hazırlanan tadilat projesi geçerli değildir.
- Sırf belediye onayı projeyi geçerli hâle getirmez.
- 4/5 ile yapılabilecek değişiklik esaslı nitelikte olmamalıdır.
- Bağımsız bölüm içinde kalan, statiğe zarar vermeyen değişikliğe muvafakat gerekmez.
- Yapı kayıt belgesi Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırılığı ortadan kaldırmaz.
- Yönetici, ancak kurulca yetkilendirilirse bu davayı açabilir.
- Talep, müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme şeklinde kurulur.
Balkonun kapatılması, bahçenin bir bölümünün çevrilmesi, çatı katına eklenti yapılması, otopark alanına kapı açılması… Apartman ve sitelerdeki uyuşmazlıkların büyük kısmı ortak alana müdahale başlığında toplanıyor.
Bu yazıda ortak alana el atmanın hukukî çerçevesini, hangi değişiklik için hangi çoğunluğun gerektiğini, imar affının etkisini ve davayı kimin açabileceğini Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararlarıyla ele alıyoruz.
Kanunî dayanak
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.19: “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. / Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. / Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”
Hangi değişiklik, hangi çoğunlukla?
| Değişiklik | Gerekli rıza |
|---|---|
| Mimarî projeyi değiştiren tadilat projesi | Oy birliği |
| Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis, dış boya | 4/5 yazılı rıza |
| Mahkemece tespitli acil onarım / güçlendirme | Rıza aranmaz |
| Bağlantılı bölümlerin bağlantı yerlerinde değişiklik | O bölüm maliklerinin ortak rızası |
| Bağımsız bölüm içi, statiğe zarar vermeyen değişiklik | Muvafakat gerekmez |
Kritik nokta: 4/5 rıza ile yapılabilecek değişikliklerin dahi sınırı vardır: mimarî projede oy birliği gerektirecek ölçüde esaslı değişiklik yapmamalı, kat maliklerinin mülkiyet hakkını ihlal etmemeli, diğer maliklerin bağımsız bölüm ve eklentilerinden yararlanmasını engellememeli ve onları rahatsız etmemelidir.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Tapudan onaylı mimarî projeyi ve varsa tadilat projesini temin edin.
- Mevcut durumu fotoğraf ve tarihli belgelerle tespit edin.
- Belediyeden ruhsat ve eki belgeleri yazılı olarak isteyin.
- Yönetim planında özel bir hüküm olup olmadığına bakın.
- Kat malikleri kurulunu toplayıp durumu gündeme alın.
- Müdahale edene noter ihtarnamesi gönderin.
- Kurul kararıyla yöneticiye dava açma yetkisi verin.
- Davayı müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme şeklinde açın.
- Tüm müdahale edenleri davalı olarak gösterin.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi talep edin.
- Rapordan hangi imalatın projeye aykırı olduğunun tek tek yazılmasını isteyin.
- Zarar varsa tazminat talebini de ekleyin.
Yargı kararları ne diyor?
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2025/2103, K. 2025/6581, 30.04.2025
Mimarî projeyi değiştiren tadilat için oy birliği şarttır; mahkeme, rıza vermeyen malikin yerine geçip onun adına karar veremez. Altmış bağımsız bölümün elli dokuzunun onay verdiği bir yaya geçidi projesinde, muvafakat vermeyen maliklere karşı açılan hâkimin müdahalesi davasında Bölge Adliye Mahkemesi şu ölçütleri koymuştu: “ana taşınmazın mimari projesinin değiştirilmesine yönelik tadilat projesinin, tüm kat maliklerinin muvafakatı ile yapılabileceği, oy birliği sağlanmadan hazırlanan tadilat projelerinin geçerli olmadığı ve sırf belediye onayının da geçerli hale getirmeyeceği, bununla birlikte 634 sayılı Kanun’un 19 uncu maddesine göre ana taşınmazda bir kısım değişiklikler kat maliklerinin 4/5 rızası ile yapılabilecek ise de bu değişikliklerin öncelikle mimari projede oy birliği gerektirecek şekilde esaslı değişiklik yapmaması, kat maliklerinin mülkiyet hakkını ihlal etmemesi, yapılacak değişikliklerin diğer kat maliklerinin bağımsız bölüm ve eklentisinden istifadelerini engellememesi ve rahatsız etmemesi … gerektiği”. Aynı kararda dava ehliyeti de belirlenmiştir: “634 sayılı Kanun’un 35 inci maddesinde yöneticinin görev ve yetkileri belirlenmiş olup bunların arasında … müdahalenin önlenmesi ve projeye aykırılıkların eski hale getirilmesi davası açma yetki ve görevinin bulunmadığı, ancak … yöneticinin, kat malikleri kurulu tarafından yetkilendirilmesi halinde böyle bir davayı açabileceği”. Mahkemenin kat maliklerinin yerine geçemeyeceği gerekçesiyle davanın reddi yerinde bulunmuş ve karar oy birliğiyle onanmıştır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2025/2708, K. 2025/8458, 27.05.2025
İmar affı kapsamında alınan yapı kayıt belgesi, ortak alana yapılan projeye aykırı müdahaleyi hukuka uygun hâle getirmez. Ortak yüzme havuzu ve sığınağın yıkıldığı, ortak alana duvar ve villa giriş kapıları yapıldığı bir sitede, davalılar imar barışı belgesine dayanmıştı. Bölge Adliye Mahkemesi şu ayrımı yapmıştır: “bir imalatın imara aykırı olması ile projeye aykırı imalat yapılmasının birbirinden ayrı kavramlar olduğu, bu nedenle kat mülkiyetine tabi olan yerde mimari projeye aykırı imalatlar yapılıp, ortak alana müdahale edildikten sonra imar affı kapsamında yapı kayıt belgesi alınmasının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırılığı ortadan kaldırmadığı; … yapı kayıt belgesi, imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup yapıyı imara uygun hâle getirmediği … Yapı kayıt belgesinin varlığı, idari işlemler bakımından sonuç doğurucu olup tüm kat maliklerinin arsa payı oranında beraberce malik oldukları yapının ‘ortak alanına’ el atılması ve bu alana, mimari projeye aykırı değişiklik ve eklentiler yapılması hususu 634 sayılı Kanun’un emredici hükümlerine aykırılık teşkil ettiği”. Havuz, sığınak ve bahçe duvarının yeniden yapılmasına ilişkin kabul kararı yerinde görülerek hüküm oy birliğiyle onanmıştır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2025/5627, K. 2025/10030, 30.06.2025
Tadilat projesi veya yeterli nisapta muvafakat belgesi sunulamıyorsa müdahalenin önlenmesi davası kabul edilir. Daire, yerleşik formülünü tekrarlamıştır: “Dava konusu ana gayrimenkulde davalıların mimari projeye aykırı imalatları dolayısı ile ortak alana müdahalede bulunduğu, yapılan müdahaleye ilişkin herhangi bir tadilat projesi yahut yeterli nisapta kat maliklerinin muvafakat verdiğine ilişkin belgenin dosyaya sunulamadığı anlaşılmaktadır. / 634 sayılı Kanun’un 19 uncu maddesi uyarınca her kat maliki ana gayrimenkulün mimari durum ve güzelliğini korumaya mecbur olup, dosya kapsamı ile aksinin ispatlanamadığı ve yapılan müdahalelerin ortak alanlardaki kat maliklerinin mülkiyet hakkı aleyhine olduğu gözetildiğinde davanın kabulüne karar verilmesi yerindedir.” Karar oy birliğiyle onanmıştır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2023/5680, K. 2023/10256, 06.11.2023
İspat yükü, müdahaleyi yapan kat malikindedir. Daire aynı ölçütü uygulayarak, projeye aykırı imalatlarla ortak alana müdahale edildiğini, “yapılan müdahaleye ilişkin herhangi bir tadilat projesi yahut kat maliklerinin muvafakat verdiğine ilişkin belgenin dosyaya sunulamadığı” saptamış; “dosya kapsamı ile aksinin ispatlanamadığı ve yapılan müdahalenin ortak alanlardaki kat maliklerinin mülkiyet hakkı aleyhine olduğu gözetildiğinde mahkemesince davanın kabulüne karar verilmesi yerindedir” diyerek hükmü oy birliğiyle onamıştır.
Bu kararlar bir arada okunduğunda Yargıtay’ın ortak alan uyuşmazlıklarında son derece öngörülebilir bir formül uyguladığı görülüyor: onaylı mimarî proje esas alınır, mevcut durumla karşılaştırılır ve aradaki fark için tadilat projesi ya da yeterli nisapta muvafakat aranır. Bu belgeleri sunma yükü, müdahaleyi yapan kat malikindedir; sunulamazsa dava kabul edilir. 30.04.2025 tarihli karar nisap eşiğini netleştiriyor: 4/5 rıza her değişiklik için yeterli değil — mimarî projeyi esaslı biçimde değiştiren bir tadilat için oy birliği gerekiyor ve altmış malikten elli dokuzunun onayı bile bu eşiği aşmıyor; üstelik mahkeme, direnen maliğin yerine geçip onun rızasını ikame edemiyor. Aynı karar sık düşülen bir usul hatasını da gösteriyor: yönetici bu davayı kendiliğinden açamaz, kat malikleri kurulunca yetkilendirilmesi gerekir. 27.05.2025 tarihli karar ise en yaygın savunmayı kapatıyor: imar barışı belgesi bir imar sonucudur, bir mülkiyet sonucu değildir — yapının kullanılmasına geçici bir statü sağlar, ortak alana el atmayı meşrulaştırmaz. Pratik özet: projeye bakın, nisabı doğru hesaplayın, yetkiyi kurul kararına dayandırın.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Doğrusu |
|---|---|
| Belediye onayını yeterli saymak | Oy birliği olmadan tadilat projesi geçersizdir |
| Her değişiklikte 4/5’i yeterli görmek | Esaslı proje değişikliğinde oy birliği gerekir |
| Yapı kayıt belgesine güvenmek | Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırılığı gidermez |
| Yöneticinin kendiliğinden dava açması | Kurul kararıyla yetkilendirme şarttır |
| Yalnız müdahalenin önlenmesini istemek | Eski hâle getirme de talep edilmelidir |
| Sözlü muvafakate dayanmak | Rıza yazılı olmalıdır |
| Kiracıyı tek davalı göstermek | Kat maliki de davalı olarak gösterilmelidir |
| Projeyi dosyaya sunmamak | Onaylı mimarî proje davanın temelidir |
| Uzun süre sessiz kalmak | Delil kaybı ve savunmaya zemin doğurur |
Sık sorulan sorular
Ortak yer nedir?
Bağımsız bölümler dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma için zorunlu olan yerlerdir: temeller, ana duvarlar, çatı, bahçe, merdiven, asansör, sığınak, kapıcı dairesi gibi.
Balkonumu kapatabilir miyim?
Dış cepheyi ve mimarî durumu değiştiren kapatmalar ortak alana müdahale sayılır; gerekli nisapta yazılı rıza ve gerekiyorsa tadilat projesi olmadan yapılamaz.
Kaç kişinin onayı gerekir?
Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler için tüm kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası; mimarî projeyi değiştiren tadilat için ise oy birliği aranır.
Belediye ruhsat verdi, sorun kalır mı?
Evet. Oy birliği sağlanmadan hazırlanan tadilat projesi geçerli değildir ve sırf belediye onayı onu geçerli hâle getirmez.
İmar barışı belgem var, dava açılamaz değil mi?
Açılabilir. Yapı kayıt belgesi yapının kullanılmasına ilişkin geçici bir statü sağlar; ortak alana el atmanın Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırılığını ortadan kaldırmaz.
Dairemin içinde tadilat yapabilir miyim?
Anayapıya zarar verecek nitelikte olmamak kaydıyla evet. Sırf bağımsız bölüm içinde kalan ve statiğe zarar vermeyen değişiklikler için muvafakat gerekmez; ancak kolon, kiriş, tavan gibi ortak yerlere dokunulamaz.
Komşumla ortak duvarda değişiklik yapabilir miyiz?
Tavan, taban veya duvarla birbirine bağlantılı bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, o bölüm maliklerinin ortak rızasıyla ve anayapıya zarar vermemek kaydıyla yapılabilir.
Acil onarımda da rıza gerekir mi?
Hayır. Bozukluğun zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği ya da güçlendirmenin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, projesine ve tekniğine uygun yapılması için rıza aranmaz.
Davayı kim açabilir?
Her kat maliki açabilir. Yönetici ise ancak kat malikleri kurulu tarafından yetkilendirilirse bu davayı açabilir.
Kime karşı dava açılır?
Müdahaleyi yapan kat malikine; müdahale kiracı ya da başka bir kullanıcı tarafından yapılmışsa bağımsız bölüm maliki ile birlikte ona da yöneltilir.
Hangi mahkeme görevlidir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan bu davalar sulh hukuk mahkemesinde, anataşınmazın bulunduğu yerde görülür.
Dava zamanaşımına uğrar mı?
El atmanın önlenmesi istemi, müdahale sürdüğü sürece ileri sürülebilir; mülkiyet hakkına dayalı bu talep kural olarak zamanaşımına tabi değildir.
Zararımı da isteyebilir miyim?
Evet. Her kat maliki, anataşınmaza ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
Kararı uygulatmazsa ne olur?
Eski hâle getirme hükmü ilamlı icra yoluyla infaz edilir; masraflar borçludan tahsil edilmek üzere alacaklı tarafından karşılanabilir.
Sonradan verilen muvafakat müdahaleyi hukuka uygun kılar mı?
Gerekli nisap sağlanır ve usulüne uygun tadilat projesi onaylanırsa aykırılık giderilebilir; ancak eksik nisapla verilen rıza sonucu değiştirmez.
İlgili mevzuat
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 — ortak yerler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.16 — ortak yerlerden yararlanma
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18 — kat maliklerinin borçları
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.19 — bakım, koruma ve zarardan sorumluluk
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.24 — yasak işler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 — hâkimin müdahalesi
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 — yöneticinin görevleri
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.683 — mülkiyet hakkının korunması
- 3194 sayılı İmar Kanunu geçici m.16 — yapı kayıt belgesi
- 6100 sayılı HMK m.4 — sulh hukuk mahkemesinin görevi
Kat mülkiyetiyle ilgili diğer yazılarımız: apartman ortak gider ve aidat borcu, apartman ve site yönetim planı ve arsa payı düzeltim davası.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Bu davalarda onaylı proje ve nisap hesabı sonucu belirler; somut durumunuz için bir avukata başvurmanız yerinde olur.