Yapı Malikinin Sorumluluğu (TBK m. 69): Kurtuluş Kanıtı Yoktur
Kısaca
- Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür — TBK m. 69.
- Bu, kusursuz sorumluluk türlerinden olağan sebep (özen) sorumluluğudur; ne malikin ne de yardımcılarının kusuru aranır.
- Yapım bozukluğu ile bakım eksikliği arasında ayrım yapılmaz; ikisinden birinin varlığı yeterlidir.
- Diğer kusursuz sorumluluk hâllerinden farklı olarak yapı malikine kurtuluş kanıtı tanınmamıştır; “her türlü özeni gösterdim” savunması sorumluluğu kaldırmaz.
- Malik ancak illiyet bağını kesen sebeplerle kurtulabilir: mücbir sebep, zarar görenin ağır kusuru, üçüncü kişinin ağır kusuru.
- İlliyet bağının kesildiği iddiası dar yorumlanır ve bunu ispat yükü sorumlu kişidedir.
- Malikin kendi munzam (ek) kusuru varsa, illiyet bağını kesen sebeplere dayanarak sorumluluktan kurtulamaz; bu kusur yalnız tazminat miktarında dikkate alınır.
- Malikin riziko alanı içindeki kişiler — kiracı, bakım yükümlüsü, yanında çalıştırdığı kişiler — “üçüncü kişi” sayılmaz.
- Sorumlu malik gerçek kişi veya özel hukuk tüzel kişisi olabileceği gibi kamu hukuku tüzel kişisi de olabilir.
- Binanın yapıldığı zamanın şartlarına uygun olması ve ruhsatlarının bulunması sorumluluğu tek başına ortadan kaldırmaz.
- İntifa ve oturma hakkı sahipleri de binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumludur (m. 69/2).
- Müteselsil sorumlulukta borçlu, kusur oranıyla değil zararın tamamıyla sorumludur; sorumluların birbirine rücu hakkı saklıdır (m. 69/3).
Binadan düşen bir sıva parçası, bakımsız bir elektrik tesisatından gelen akım, tutuşan bir çarşı, çöken bir istinat duvarı. Bu olaylarda zarar gören kişi, malikin ihmalini tek tek ispatlamak zorunda mıdır?
Türk Borçlar Kanunu bu soruya en katı kusursuz sorumluluk rejimlerinden biriyle cevap verir. Yapı malikine, diğer kusursuz sorumluluk hâllerinin aksine, kurtuluş kanıtı getirme imkânı tanınmamıştır: malik gereken her özeni gösterdiğini ispat etse bile, zarar yapım bozukluğu veya bakım eksikliğinden doğmuşsa sorumludur. Aşağıda bu ağırlaştırılmış sorumluluğun sınırlarını ve tek çıkış yolu olan illiyet bağını ele alıyoruz.
Kanunî dayanak
TBK m. 69 — “Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.
İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar.
Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır.”
Tamamlayıcı hükümler şunlardır:
TBK m. 70 — Zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi, gerekli önlemlerin alınmasını malikten isteyebilir; bu konudaki kamusal düzenlemeler saklıdır.
TBK m. 61 — “Birden çok kişi birlikte bir zarara sebebiyet verdikleri veya aynı zarardan çeşitli sebeplerden dolayı sorumlu oldukları takdirde, haklarında müteselsil sorumluluğa ilişkin hükümler uygulanır.”
TBK m. 166/1 — Borçlulardan biri ifayla borcu sona erdirmişse, bu oranda diğerlerini de borçtan kurtarmış olur; m. 167/2 uyarınca payından fazla ödeyen diğerlerine rücu edebilir.
Kusursuz sorumluluk türleri arasında yapı malikinin yeri
| Ölçüt | Yapı maliki (m. 69) | Adam çalıştıran (m. 66) | Tehlike sorumluluğu (m. 71) |
|---|---|---|---|
| Türü | Olağan sebep (özen) sorumluluğu | Özen sorumluluğu | Tehlike sorumluluğu |
| Kurtuluş kanıtı | Yoktur | Vardır | Yoktur |
| Kurtuluş yolu | Yalnız illiyet bağının kesilmesi | Özen gösterildiğinin ispatı veya illiyetin kesilmesi | Yalnız illiyet bağının kesilmesi |
| Sorumluluğun kaynağı | Yapım bozukluğu veya bakım eksikliği | Seçme, talimat, gözetim ve denetimde özen ihlali | İşletmenin yarattığı tipik tehlike |
| Sorumlu | Malik; bakım eksikliğinde intifa ve oturma hakkı sahibi de | Adam çalıştıran | İşletme sahibi ve varsa işleten |
| Kusur | Aranmaz; varsa munzam kusur sayılır | Aranmaz | Aranmaz |
| İspat yükü | Zarar gören: bozukluk/eksiklik + illiyet | Zarar gören: adam çalıştırma ilişkisi + zarar | Zarar gören: işletme + zarar |
Kritik nokta. Yapı malikinin sorumluluğu, kusursuz sorumluluk hâlleri içinde en ağır olanlardandır. Yargıtay bunu açıkça vurgular: “diğer kusursuz sorumluluk hâllerinin aksine yapı eseri malikine bir kurtuluş kanıtı getirilmemiştir. Bu itibarla zarar, yapım bozukluluğu veya bakım noksanlığından ileri gelmekteyse, malik, zararın meydana gelmemesi için yapının yapım ve bakımı için durumun gerekli kıldığı her türlü özeni göstermiş olduğunu ispat etse dahi sorumluluktan kurtulamayacaktır.” Ayrıca bozukluğun veya eksikliğin hangi sebepten doğduğu önemli değildir: zarara yol açan yapı bozukluğu umulmayan bir olaya ya da üçüncü kişinin fiiline dayansa bile malik sorumlu olur. Geriye tek çıkış kalır: illiyet bağının kesildiğini ispat etmek — ki bu da dar yorumlanır.
Ne yapmalı?
- Zararın yapının kendisinden kaynaklandığını gösterin: hangi yapım bozukluğu ya da hangi bakım eksikliği?
- Yapım bozukluğu ile bakım eksikliği ayrımına takılmayın; ikisinden birinin varlığı yeterlidir.
- Delil tespiti yaptırın; olaydan sonra yapılan tadilat ve alınan yeni güvenlik tedbirleri eksikliğin belirtisi sayılabilir.
- İlgili teknik mevzuata aykırılığı ortaya koyun; örneğin Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik’teki sistem, bakım ve test yükümlülükleri.
- Malikin kimliğini tapudan belirleyin; kamu tüzel kişileri de malik sıfatıyla sorumludur.
- Bakım eksikliğine dayanıyorsanız intifa ve oturma hakkı sahiplerini de davaya dahil edin.
- Zararı doğuran kişinin malikin riziko alanında (kiracı, çalışan, bakım yükümlüsü) olup olmadığını belirleyin; bunlar üçüncü kişi sayılmaz.
- Talebi teselsüle dayandırın; müteselsil sorumlulukta kusur oranı değil zararın tamamı esastır.
- Davalı iseniz “gereken özeni gösterdim” savunmasına güvenmeyin; kurtuluş kanıtı tanınmamıştır.
- Kurtulmak istiyorsanız illiyet bağının kesildiğini — mücbir sebebi ya da ağır kusuru — açıkça ispatlayın.
- Kendi kusurunuz varsa illiyet bağının kesildiğini ileri süremeyeceğinizi bilin; bu ancak tazminat miktarını etkiler.
- Sorumluluğu üstlenip ödediyseniz, yapımdaki bozukluk müteahhitten kaynaklanıyorsa m. 69/3 uyarınca ona rücu edin.
Yargıtay kararlarından
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2019/603, K. 2022/84, 08.02.2022
Malike kurtuluş kanıtı tanınmamıştır; kiracının çalışanı üçüncü kişi sayılmaz. Bir iş merkezinde, kiracıya ait dükkânda jeneratöre benzin doldurulurken çıkan yangında zarar gören işyerinin sigortacısı, bina maliki idareye rücu etmişti. Alt mahkeme, üçüncü kişinin fiilinin illiyet bağını kestiği gerekçesiyle davayı reddedip direnmişti. Hukuk Genel Kurulu önce rejimi ortaya koymuştur: sorumluluk yapımdaki bozukluk veya bakımdaki noksanlığa dayanır, “Buradaki söz konusu bozukluğun veya noksanlığın doğduğu sebep önemli değildir… zarara sebep olan yapı bozukluğu veya bakım noksanlığı insan davranışı dışında umulmayan bir olaya veya üçüncü kişinin fiiline dayansa bile malik sorumlu olur”; ve “yapı eseri malikine bir kurtuluş kanıtı getirilmemiştir… ağırlaştırılmış bir sebep sorumluluğu öngörülmüştür.” İlliyet bağının kesilmesini de sınırlamıştır: “İlliyet bağının kesilmesi olasılığı dar yorumlanmalı ve her üç neden açısından da, illiyet bağının kesildiği iddiası, sorumlu kişiler tarafından açıkça ispatlanmadıkça kabul edilmemelidir.” Nihayet riziko alanı ölçütünü koymuştur: “sorumlu kişilerin kendisi ile sözleşme ilişkisi içinde olduğu kişiler, yanında çalıştırdığı kişiler ve belirli bakım ve koruma yükümlülüğü olan kişiler, zarar görenler karşısında üçüncü kişi olarak kabul edilemezler… Örneğin kiracı, bakım yükümlüsü veya malikin yanında çalıştırdığı kişiler üçüncü kişi olarak nitelenemezler.” Karar, direnme kararının BOZULMASINA, oy çokluğuyla ve kesin olarak verilmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/8905, K. 2022/7090, 27.09.2022
Malikin kendi (munzam) kusuru varsa, illiyet bağını kesen sebeplere dayanarak kurtulamaz. Kiralanan iş yerinde çıkan yangın nedeniyle açılan tazminat davasında mahkeme, kiralananın izinsiz alt kiraya devri ve tesisatların kontrol edilmeden kullanılması karşısında davacının ağır kusuruyla illiyet bağının kesildiği gerekçesiyle davayı reddetmişti. Daire, rejimi hatırlattıktan sonra —“niteliği itibariyle kusursuz sorumluluk türlerinden olağan sebep sorumluluğudur. Burada malike kurtuluş kanıtı sunma olanağı tanınmamıştır. Malik, ancak illiyet bağını kesen sebeplerin (mücbir sebep, zarar görenin kendi kusuru, üçüncü kişinin ağır kusuru gibi) varlığı durumunda sorumluluktan kurtulabilir”— munzam kusur kavramını açıklamıştır: “aynı zamanda sorumlu kişinin zararın doğumunda kusuru varsa, bu kusur munzam (ek) kusur olarak gözönünde tutulur. Munzam kusur halinde, kusursuz sorumlu kişi illiyet bağını kesen sebeplere dayanarak sorumluluktan kurtulamayacağı gibi tazminat miktarının takdirinde bu kusur gözönünde tutulabilecektir.” Yangın yönetmeliğinden doğan yükümlülüklerin araştırılmadığını ve davacının kusurunun illiyeti kesecek nitelikte olmadığını saptayarak hükmün davacı yararına BOZULMASINA, oy birliğiyle karar vermiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/7075, K. 2022/8005, 19.10.2022
Kiracı işletmeci m. 69/2 uyarınca malikle birlikte müteselsilen sorumludur ve kusur oranıyla değil zararın tamamıyla sorumlu tutulur. Kreşin demir kapısından elektrik çarpması sonucu işitme kaybına uğrayan davacı, kreşi kiracı olarak işleten davalıdan tazminat istemişti. Mahkeme davalıyı %70 kusurlu bularak tazminatı bu orana göre indirmişti. Daire, davanın kiracıya yöneltilmesi karşısında “somut olayda TBK nın 69. Maddesinin 2. fıkrası uygulama alanı bulacaktır. Söz konusu kreşi işleten ve kiracı olan davalı işbu madde kapsamında binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumludur” demiş; malik ile kiracı arasındaki ilişkinin kanundan doğan müteselsil sorumluluk, aralarındaki bağın ise ihtiyari dava arkadaşlığı olduğunu belirtmiştir. Sonucu şöyle bağlamıştır: “müteselsil sorumluluk gereği işbu dosya kapsamında alınan bilirkişi raporunda hesaplanan maddi tazminatın tamamının davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, davalının kusur oranına göre belirlenen tazminattan sorumlu tutulması, doğru görülmemiş”. Ayrıca hükmedilen manevi tazminatı da az bularak hükmün davacı yararına BOZULMASINA, oy birliğiyle karar vermiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/8629, K. 2023/1445, 15.05.2023
Zarar yapımdaki bozukluk veya bakım eksikliğinden doğmamışsa sorumluluk da doğmaz. Yangından doğan zararın bina maliklerinden tahsili istenen davada Daire, kusursuz sorumluluk türlerini sıraladıktan sonra m. 69’un niteliğini belirlemiştir: “Yapı malikinin sorumluluğu, bir bina ya da diğer bir imal olunan eserinin bizatihi kendisinden kaynaklanan bir nedenle oluşan zarardan sorumluluğu kapsamakta olup, niteliği itibariyle kusursuz sorumluluk türlerinden olağan sebep sorumluluğudur. Burada malike kurtuluş kanıtı sunma olanağı tanınmamıştır.” Somut olayda ise sorumluluğun kurucu unsurunun bulunmadığını saptamıştır: “yangının davalıların maliki olduğu binadaki yapım bozukluğu veya bakım eksikliğinden kaynaklı olarak çıkmadığının kesinleşen mahkeme kararlarıyla sabit olduğunun anlaşılmasına göre” temyiz sebeplerini yerinde görmemiş ve bölge adliye mahkemesi kararının ONANMASINA, oy birliğiyle karar vermiştir.
Bu dört karar birlikte, yapı malikinin sorumluluğunun neden bu kadar geniş — ve nerede durduğunu gösteriyor. Genişliği üç noktadan gelir. Birincisi kurtuluş kanıtının yokluğudur: malik, yapının yapımı ve bakımı için gereken her özeni gösterdiğini ispat etse bile sorumluluktan kurtulamaz; bu, kurumu adam çalıştıranın sorumluluğundan ayıran en keskin farktır. İkincisi sebebin önemsizliğidir: bozukluğun ya da eksikliğin nereden doğduğu — umulmayan bir olay, üçüncü kişinin fiili — sonucu değiştirmez. Üçüncüsü riziko alanı ölçütüdür: malikin kiracısı, çalışanı ya da bakım yükümlüsü, illiyet bağını kesecek “üçüncü kişi” sayılmaz; dolayısıyla “yangını kiracımın işçisi çıkardı” savunması tek başına sonuç doğurmaz. Sınırı ise iki yerdedir. Zarar, yapının kendisinden — yapımındaki bozukluk veya bakımındaki eksiklikten — doğmalıdır; başka bir sebepten çıkan yangında m. 69 devreye girmez. Ve illiyet bağı gerçekten kesilmişse sorumluluk doğmaz; ancak bu iddia dar yorumlanır, ispat yükü sorumludadır ve malikin kendi munzam kusuru varsa bu yola hiç başvuramaz. Son olarak bakım eksikliğinde sorumluluk yalnız malikle sınırlı değildir: intifa ve oturma hakkı sahipleri de müteselsilen sorumludur ve müteselsil sorumlulukta borçlu, kendi kusur oranı kadar değil zararın tamamı kadar sorumlu tutulur.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Neden sorun çıkarır | Doğrusu |
|---|---|---|
| “Gereken özeni gösterdim” savunmasına güvenmek | Yapı malikine kurtuluş kanıtı tanınmamıştır | İlliyet bağının kesildiğini ispatlamaya odaklanın |
| Ruhsat ve izinlerin sorumluluğu kaldıracağını sanmak | Yapının zamanın şartlarına uygunluğu tek başına yetmez | Güncel güvenlik tedbirlerinin alındığını gösterin |
| Kiracının veya çalışanın kusurunu illiyet kesici saymak | Bunlar malikin riziko alanındadır, üçüncü kişi değildir | Gerçek üçüncü kişinin ağır kusurunu ortaya koyun |
| Kendi kusuru varken illiyetin kesildiğini ileri sürmek | Munzam kusur bu yolu kapatır | Kusuru yalnız tazminat miktarı bakımından tartışın |
| Yalnız maliki dava etmek | Bakım eksikliğinde intifa/oturma hakkı sahibi de sorumludur | Kullanan ve bakım yükümlüsünü de davaya dahil edin |
| Tazminatı davalının kusur oranına böldürmek | Müteselsil sorumlulukta zararın tamamından sorumluluk vardır | Talebi teselsüle dayandırın |
| Yapım bozukluğu ile bakım eksikliğini ayırmaya çalışmak | Ayrımın sorumluluk bakımından önemi yoktur | İkisinden birini ispatlamanın yeterli olduğunu bilin |
| Delil tespiti yaptırmadan beklemek | Olaydan sonraki tadilatlar delili değiştirir | Erken delil tespiti isteyin ve fotoğraflayın |
| Müteahhide rücuyu atlamak | Yapımdaki bozukluk müteahhitten kaynaklanabilir | m. 69/3 uyarınca rücu hakkınızı kullanın |
Sık sorulan sorular
Yapı malikinin sorumluluğu nedir?
Bina veya diğer yapı eserlerinin malikinin, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlü olmasıdır (TBK m. 69).
Malikin kusuru aranır mı?
Hayır. Bu bir kusursuz sorumluluk türü olan olağan sebep (özen) sorumluluğudur; malikin veya yardımcılarının kusuru aranmaz.
Malik kurtuluş kanıtı getirebilir mi?
Hayır. Diğer kusursuz sorumluluk hâllerinin aksine yapı malikine kurtuluş kanıtı tanınmamıştır; gereken her özeni gösterdiğini ispat etse dahi sorumluluktan kurtulamaz.
Malik hangi hâllerde sorumluluktan kurtulur?
Yalnızca illiyet bağını kesen sebeplerin varlığında: mücbir sebep, zarar görenin ağır kusuru veya üçüncü kişinin ağır kusuru.
İlliyet bağının kesildiğini kim ispatlar?
Sorumlu kişi. Yargıtay, illiyet bağının kesilmesi olasılığının dar yorumlanması ve açıkça ispatlanmadıkça kabul edilmemesi gerektiğini belirtir.
Kiracımın kusuru beni sorumluluktan kurtarır mı?
Kural olarak hayır. Malikin sözleşme ilişkisi içinde olduğu kişiler, yanında çalıştırdıkları ve bakım yükümlüsü olanlar üçüncü kişi sayılmaz; bunlar malikin riziko alanı içindedir.
Munzam kusur ne demek?
Kusursuz sorumlu kişinin zararın doğumunda ayrıca kendi kusurunun bulunmasıdır. Bu hâlde malik illiyet bağını kesen sebeplere dayanarak kurtulamaz; kusur yalnız tazminat miktarında dikkate alınır.
Binanın ruhsatı ve iskânı varsa sorumluluk kalkar mı?
Hayır. Binanın yapıldığı zamanın şartlarına uygun yapılmış olması ve gerekli izinlerin alınmış olması, malikin sorumluluğunu tek başına ortadan kaldırmaz.
Belediye veya kamu kurumu da sorumlu olur mu?
Evet. Sorumlu olabilecek malik gerçek kişi veya özel hukuk tüzel kişisi olabileceği gibi kamu hukuku tüzel kişisi de olabilir.
Kiracı da sorumlu tutulabilir mi?
Bakım eksikliğinden doğan zararlarda evet. TBK m. 69/2 uyarınca intifa ve oturma hakkı sahipleri malikle birlikte müteselsilen sorumludur; uygulamada işleten kiracı da bu kapsamda değerlendirilmektedir.
Kiracı kendi kusur oranıyla mı sorumlu olur?
Hayır. Müteselsil sorumlulukta borçlu, kusur oranına göre değil zararın tamamından sorumludur; payından fazla ödeyen diğerlerine rücu edebilir.
Zararı neyle ispatlarım?
Yapım bozukluğunu veya bakım eksikliğini ve illiyet bağını ispatlamalısınız. Mevzuata ve teknik kurallara aykırılık, resmî denetimlerdeki olumsuz tespitler, daha önce benzer zararların doğmuş olması ve olaydan sonra yeni tedbirlerin alınması birer belirti sayılır.
Tehlike doğmadan önce önlem isteyebilir miyim?
Evet. TBK m. 70 uyarınca zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi, gerekli önlemlerin alınmasını malikten isteyebilir.
Ödediğim tazminatı müteahhide rücu edebilir miyim?
TBK m. 69/3 sorumluların, kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkını saklı tutar. Yapımdaki bozukluk müteahhitten kaynaklanıyorsa ona rücu edilebilir.
Apartmanda ortak yerden doğan zararda kim sorumlu?
Ortak yerler bakımından kat malikleri arsa payları oranında malik konumundadır; yönetimin bakım yükümlülüğü de gündeme gelir. Ayrıntı için Kat Mülkiyeti Kanunu ve ortak alana müdahalenin önlenmesi yazılarımıza bakabilirsiniz.
İlgili mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 49 — Haksız fiil sorumluluğu
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 61 — Müteselsil sorumluluk
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 66 — Adam çalıştıranın sorumluluğu
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 69 — Yapı malikinin sorumluluğu
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 70 — Zarar tehlikesini önleme
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 71 — Tehlike sorumluluğu
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 166-167 — Müteselsil borçta ifa ve rücu
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 730 — Taşınmaz malikinin sorumluluğu
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19, 20 — Ortak yerlerin bakımı ve giderlere katılma
- Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik — Sistemlerin bakım ve test yükümlülüğü
Konuyla bağlantılı diğer yazılarımız: adam çalıştıranın sorumluluğu, müteselsil sorumluluk ve rücu, Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak alana müdahalenin önlenmesi, kiralananın ayıplı olması.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıkta sonuç, zararın yapının kendisinden doğup doğmadığına ve illiyet bağına ilişkin delillere göre değişir. Kurtuluş kanıtı bulunmadığından, savunmanın illiyet bağı üzerine kurulması gerekir.