Meskende İşyeri Açılması: Oybirliği Şartı ve Eski Hale Getirme
- Tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla işyeri açılabilir (KMK m.24/2).
- KMK m.24/1: sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu, fırın, lokanta, pastane, süthane gibi yerler ile imalathane, boyahane, dükkân, galeri ve çarşı hiçbir şekilde açılamaz.
- Oybirliğiyle alınan karar, tüm bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına şerh edilmelidir.
- Şerh edilmemişse karar, sonradan malik olanları bağlamaz.
- Bir davadan feragat için düzenlenen protokol, m.24 anlamında muvafakat sayılmaz.
- Paylı mülkiyette bir paydaşın verdiği muvafakat, diğer paydaşı bağlamaz.
- Aykırılık hâlinde eski hale getirme ve tahliye istenebilir; KMK m.33 uyarınca uygun süre verilir.
Apartman dairesinde muayenehane, ofis, kuaför ya da atölye açılması sık karşılaşılan bir durumdur. Kat Mülkiyeti Kanunu bunu tek bir koşula bağlar ve bu koşul son derece katıdır: oybirliği.
İki ayrı yasak
| KMK m.24/1 | KMK m.24/2 | |
|---|---|---|
| Kapsam | Sayılan yerler | Diğer işyerleri |
| Örnekler | Sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu, fırın, lokanta, pastane, süthane; imalathane, boyahane, dükkân, galeri, çarşı | Büro, ofis, muayenehane, atölye vb. |
| İzin | Hiçbir şekilde açılamaz | Oybirliği ile açılabilir |
Oybirliği: neyin oybirliği?
KMK m.24/2: anagayrimenkulün tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla işyeri açılabilir.
Kararın kat malikleri kurulu kararı niteliğinde ve o bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasına muvafakat içerikli olması gerekir. Devam eden bir davadan belli koşullarla feragat amacıyla düzenlenmiş ve tüm maliklerce imzalanmış bir protokol, oybirliğiyle alınmış olsa bile m.24 anlamında muvafakat sayılmaz.
Şerh olmadan bağlayıcı değil
KMK m.24/3 uyarınca oybirliğiyle alınan bu karar, tüm bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına şerh edilmelidir.
Şerh yapılmamışsa, karar sonradan bağımsız bölüm maliki olanları bağlayıcı nitelikte değildir. Bu, uygulamada en sık gözden kaçan noktadır: yıllar önce alınmış ve şerh edilmemiş bir karara dayanılarak yürütülen kullanım, yeni malikler tarafından her zaman dava konusu edilebilir.
Paylı mülkiyette muvafakat
Bağımsız bölüm birden fazla kişiye aitse, paydaşlardan yalnızca birinin verdiği muvafakat diğer paydaş yönünden geçerli ve bağlayıcı değildir; zira bu, kat malikleri kurulunda temsilen oy kullanmak (KMK m.31/3) suretiyle verilmiş bir muvafakat niteliğinde değildir.
Kim dava açabilir?
- Her kat maliki — bağımsız bölüm maliki olduğunu tapu kaydıyla ortaya koymalıdır.
- Yönetici — kat maliki değilse, davayı açmak için kat malikleri kurulundan yetki alması gerekir; bu yetki dava tarihinden önce ya da yargılama sırasında verilebilir.
- Dava, malike ve fiilen kullanan kiracıya birlikte yöneltilebilir.
Sonuç: eski hale getirme ve tahliye
Aykırılık sabit olursa mahkeme, bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasının önlenmesine ve eski hale getirilmesine karar verir; bunun için KMK m.33 uyarınca davalıya uygun bir süre verilir. Ortak alanlara müdahale ve projeye aykırılık varsa bunlar da ayrı ayrı hüküm altına alınmalıdır.
Ne yapmalı?
- Bağımsız bölümün tapudaki niteliğini (mesken / işyeri) belgeleyin.
- Varsa oybirliği kararının tapu kütüğüne şerh edilip edilmediğini kontrol edin.
- Kararın gerçekten muvafakat mı yoksa davadan feragat protokolü mü olduğunu inceleyin.
- Kullanımı gösteren tabela, fotoğraf, tanık ve vergi levhası gibi delilleri toplayın.
- Yönetici olarak dava açacaksanız önce kurul yetkisi alın.
- Ortak alan müdahalesi de varsa ayrı talep olarak dilekçeye yazın.
- Davayı sulh hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açın.
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E.2014/19284, K.2014/16659, 20.11.2014 Feragat protokolü muvafakat değildir; şerh yoksa yeni malikleri bağlamaz. Bodrum kattaki bağımsız bölümlerin dışarıdan giriş açılmak kaydıyla işyeri olarak kullanılmasına müsaade edilmiş; ancak davalı 2, 3 ve 4 numaralı bölümleri de işyerine dönüştürmüştü. Daha önce açılan müdahalenin men’i ve ecrimisil davasında, davanın ortadan kaldırılması ve kullanımın devamı için yöneticiyle imzalanan sekiz bentlik protokole tüm kat malikleri onay vermişti. Daire iki gerekçeyle bozdu. Birincisi: bu protokolün “Kat Mülkiyeti Yasası’nın 24. maddesi gereğince dava konusu edilen bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılmasına muvafakat niteliğinde olmadığı, belli koşullarla belli bir davadan feragat için düzenlendiği” görülmekteydi. İkincisi: karar m.24/2 anlamında muvafakat sayılsa dahi, m.24/3 gereğince “tüm bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına da şerh edilmemiş olması nedeniyle sonradan bağımsız bölüm maliki olanları bağlayıcı nitelikte değildir.”
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E.2013/20496, K.2014/5058, 20.03.2014 Aynı ilkenin tekrarı: iki aşamalı denetim. Bu dosyada da mahkeme, tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karara dayanan bir protokolü gerekçe göstererek davayı reddetmişti. Daire, m.24‘ün “anagayrimenkulün tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla işyeri açılabilir” kuralını hatırlattıktan sonra aynı iki aşamalı denetimi uyguladı: protokol muvafakat niteliğinde değildi, belli koşullarla belli bir davadan feragat için düzenlenmişti; kaldı ki muvafakat sayılsa bile şerh edilmemiş olması nedeniyle sonradan malik olanları bağlamazdı. Protokol niteliğindeki karara dayanılarak davanın reddi doğru görülmedi.
- Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E.2018/6085, K.2019/2924, 24.04.2019 Bir paydaşın imzası diğerini bağlamaz. Davacılar 6 numaralı bağımsız bölümde 1/2’şer müşterek malikti; 07.02.2012 tarihli yazılı belgede yalnızca bir davacının imzası vardı. Davalı ise ortak alanlara müdahale ederek mimari projeye aykırı değişiklikler yapmış ve mesken nitelikli bağımsız bölümü işyeri olarak kullanmıştı. Daire kuralı uyguladı: mesken nitelikli bölümün işyeri olarak kullanılabilmesi için KMK m.24/2 uyarınca kat malikleri kurulunca oybirliğiyle karar alınması gerekirdi ve dosyada böyle bir karar yoktu. İmza atmayan paydaş yönünden ise: “davacı … tarafından verilen muvafakatın, davacı … yönünden bir geçerliliği veya bağlayıcılığı yoktur. Zira, kat malikleri kurulunda temsilen oy kullanmak (KMK 31/3.md) suretiyle verilmiş bir muvafakat niteliğinde değildir.” Bu nedenle işyeri kullanımının önlenmesine ve eski hale getirilmesine karar verilmeli; ortak alan müdahaleleri ve projeye aykırılıklar da HMK m.297 gereği ayrı ayrı hüküm altına alınmalıydı.
- Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E.2006/3446, K.2006/4219, 22.05.2006 Mühendislik bürosu da işyeridir; tabela ve tanık yeterli delildir. Davalı, tapuda mesken olarak kayıtlı 3 numaralı bağımsız bölümü bir inşaat ve mühendislik bürosu olarak kullanıyordu. Yerel mahkeme, dava konusu yerin m.24/2‘de sayılan yerlerden olmadığı ve davacının bağımsız bölüm maliki bulunmadığı gerekçesiyle davayı reddetmişti. Geri çevirme üzerine getirtilen belgelerden davacının anataşınmazda 6, 40 ve 51 numaralı bağımsız bölümlerin maliki olduğu anlaşıldı. Daire, mesken olarak gösterilen bir bölümde işyeri açılabilmesinin tüm kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri bir kararla mümkün olduğunu, dosyada böyle bir karar bulunmadığını belirtti. Kullanımın ise işçilerin ve taşeronların gelip gitmesi, tabela bulunması ve keşifte dinlenen tanık anlatımlarıyla kanıtlandığı saptanarak davanın kabulü, bölümün eski hale getirilmesi ve bunun için KMK m.33 uyarınca davalıya uygun bir süre verilmesi gerektiği belirtildi.
Dairemde ofis açabilir miyim?
Tapuda mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümde ofis, büro, muayenehane gibi bir işyeri açılabilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu m.24/2 uyarınca kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği bir karar gerekir. Tek bir malikin bile karşı çıkması izni engeller. Ayrıca bu karar, tüm bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına şerh edilmelidir; aksi hâlde sonradan malik olanları bağlamaz.
Hangi işyerleri hiçbir şekilde açılamaz?
KMK m.24/1 uyarınca sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu, fırın, lokanta, pastane, süthane gibi yerler ile imalathane, boyahane, dükkân, galeri ve çarşı, bağımsız bölümün niteliği ne olursa olsun açılamaz. Bu yasak mutlaktır ve kat maliklerinin oybirliğiyle dahi aşılamaz. İkinci fıkradaki oybirliği imkânı yalnızca bu listeye girmeyen işyerleri için geçerlidir.
Yıllar önce izin verilmişti, yine de dava açılabilir mi?
Evet, iki durumda. Birincisi, verilen belgenin gerçekten m.24 anlamında bir muvafakat mı yoksa bir davadan feragat için düzenlenmiş protokol mü olduğu incelenir; ikincisi ise karar muvafakat sayılsa bile m.24/3 uyarınca tüm bağımsız bölümlerin kütük sayfalarına şerh edilmiş olmalıdır. Şerh yoksa karar sonradan bağımsız bölüm maliki olanları bağlamaz ve yeni malikler kullanımın önlenmesini isteyebilir.
Eşim imza attı, ben atmadım; muvafakat geçerli mi?
Bağımsız bölüm paylı mülkiyete konuysa, paydaşlardan yalnızca birinin verdiği muvafakat diğer paydaş yönünden geçerli ve bağlayıcı değildir. Yargıtay, bu tür bir imzanın kat malikleri kurulunda KMK m.31/3 uyarınca temsilen oy kullanmak suretiyle verilmiş bir muvafakat niteliğinde olmadığını kabul etmektedir. Bu nedenle imza atmayan paydaş, mesken nitelikli bölümün işyeri olarak kullanımının önlenmesini ve eski hale getirilmesini isteyebilir.
Yönetici olarak dava açabilir miyim?
Kat maliki değilseniz, davayı açmak için kat malikleri kurulundan yetki almanız gerekir. Yargıtay, kat maliki olmayan yöneticinin açtığı davada, kurulca yetki verilip verilmediğinin araştırılmasını ve yetki varsa karar örneğinin dosyaya konulmasını aramaktadır. Bu yetki dava tarihinden önce ya da yargılama sırasında verilebilir. Kat maliki olan yönetici ise kendi sıfatıyla da dava açabilir.
Kiracıya karşı mı, malike karşı mı dava açılır?
Her ikisine karşı da açılabilir ve uygulamada birlikte dava açılması tercih edilir. Aykırı kullanımı fiilen sürdüren kiracıya karşı tahliye, malike karşı ise eski hale getirme talebi yöneltilir. KMK m.18 ve m.33 hükümleri hem kat maliklerini hem de bağımsız bölümden yararlananları kapsar. Dava dilekçesinde tarafların doğru gösterilmesi ve gerekçeli karar başlığında tüm davalıların yer alması usul yönünden önemlidir.
Kullanımı nasıl ispatlarım?
İspat serbesttir. Tabela bulunması, işyerine müşteri, işçi ve taşeron gelip gitmesi, vergi levhası, ticaret sicili ve internet kayıtları, fotoğraflar ve keşifte dinlenen tanık anlatımları kullanılır. Yargıtay bir dosyada, bölüme davalının işçileriyle taşeronların gelip gittiğinin ve tabelasının bulunduğunun tanık anlatımlarıyla kanıtlanmasını yeterli görmüştür. Delil tespiti yaptırılması, kullanımın sonradan değiştirilmesi ihtimaline karşı yararlıdır.
Karar verilirse ne olur, hemen boşaltılır mı?
Mahkeme, bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasının önlenmesine ve eski hale getirilmesine karar verir; bunun için KMK m.33 uyarınca davalıya uygun bir süre verilir. Süre içinde eski hale getirilmezse karar icra yoluyla infaz edilir. Ayrıca ortak alanlara müdahale ve mimari projeye aykırılık varsa bunlar hakkında da ayrı ayrı hüküm kurulması gerekir; bu talepler yerinde yapılacak inceleme ve bilirkişi raporuyla tespit edilerek krokiye bağlanır.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18 — Kat maliklerinin borçları
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.19 — Anagayrimenkulün bakımı ve projeye aykırılık
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.24 — Yasak işler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.28 — Yönetim planı
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.31 — Oy hakkı ve temsil
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 — Hâkimin müdahalesi
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 — Yöneticinin görevleri
- 6100 sayılı HMK m.297 — Hükmün kapsamı
Bağlantılı başlıklar için kat mülkiyeti nedir, yönetim planı, komşuluk hukuku ve arsa payı düzeltim davası yazılarımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayın koşulları farklı sonuçlar doğurabilir.
Mevzuat değişebildiğinden, işlem yapmadan önce yürürlükteki metin doğrulanmalıdır.