Kat Karşılığı İnşaatta Geç Teslim: Kira (Gecikme) Tazminatı
- Yüklenici, inşaatı sözleşme, proje, ruhsat ve imara uygun olarak yapıp süresinde teslim etmekle yükümlüdür.
- Geç teslimde arsa sahibi TBK m.125 uyarınca gecikme tazminatı isteyebilir.
- Şartlar: yüklenicinin temerrüdü, arsa sahibinin zararı ve zararda yüklenicinin kusuru.
- Tazminat, uygulamada gecikilen her ay için mahrum kalınan rayiç kira olarak kabul edilir.
- Sözleşmede kira tazminatı yazılı olmasa bile istenebilir; bu hak kanundan doğar.
- Sözleşmedeki maktu kira tazminatı tarafları bir yıl bağlar; sonrası için rayiç kira belirlenir.
- Talepler beş yıllık zamanaşımına tabidir; teslimi beklemeden dava açılabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık yaşanan uyuşmazlık, dairelerin zamanında teslim edilmemesidir. Arsa sahibi bu süre boyunca hem taşınmazından hem de kira gelirinden yoksun kalır.
Hukukun bu kayba verdiği ad: gecikme (kira) tazminatı.
Sözleşmenin niteliği
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak ve gerektiğinde sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina meydana getirmeyi üstlenirken; arsa sahibi buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanır.
Bu sözleşmede bedel ayın olarak ödenir: malik arsasını değerlendirerek para ödemeksizin bağımsız bölüm elde eder; yüklenici ise devredilen payları üçüncü kişilere satarak hem inşaat için sermaye hem kâr sağlar.
Sözleşmenin resmî şekilde (noterde düzenleme) yapılması zorunludur; tadil sözleşmeleri de asıl sözleşmenin tabi olduğu şekilde yapılmalıdır. Ancak sözleşme adi yazılı olsa dahi tapu devredilmişse ya da inşaat reddedilemeyecek şekilde tamamlanmışsa, şekil eksikliğinin ileri sürülmesi TMK m.2 ile bağdaşmaz.
Gecikme tazminatının üç şartı
- Yüklenicinin borcunu ifada temerrüde düşmesi
- Arsa sahibinin ifanın gecikmesinden kaynaklanan zararının gerçekleşmesi
- Zararın doğmasında yüklenicinin kusurlu olması
İfanın gecikmesinde borçlu, kusursuzluğunu kanıtlayamadığı sürece doğan zarardan sorumludur.
Tazminatın kapsamı ve ölçüsü
Arsa sahibince istenebilecek tazminat, gecikme sebebiyle uğradığı tüm zararların karşılığıdır; uygulamada bunun asgari ölçüsü, gecikilen her ay için mahrum kalınan rayiç kira karşılığı bir miktar paradır.
| Durum | Uygulanacak ölçü |
|---|---|
| Sözleşmede hüküm yok | Mahalli piyasa rayicine göre aylık rayiç kira |
| Sözleşmede maktu tutar var | İlk bir yıl maktu tutar |
| Gecikme bir yılı aşarsa | Sonraki dönem için rayiç kira |
| Sözleşmede rayiç kira yazılı | Doğrudan rayiç kira |
Sözleşmede belirlenen maktu kiranın uyarlanması mümkün değildir. Bunun yerine, gecikmenin bir yılı aşan kısmı için rayiç kira belirlenerek hüküm kurulur.
Teslim ne zaman gerçekleşmiş sayılır?
Gecikme tazminatı, kural olarak sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, eserin eksiksiz ve ayıpsız olarak sözleşmeye uygun biçimde fiilen teslim edildiği tarihe kadar istenebilir. Ayrıca şu tarihler de sürenin sonunu belirler:
- İş sahibinin bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı tarih
- Üçüncü kişiye oturulabilir şekilde kiraya verdiği tarih
- Teslim edilmesi gereken tarihten sonra sattığı tarih
Kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağlandığında gecikme tazminatı istenemez. Aynı şekilde, temerrüt tarihinden önce pay satışı yapan arsa sahibi de gecikme tazminatı isteyemez.
Teslimi beklemek gerekmez
Arsa sahibi seçimlik hakkını geciken ifayı beklemek ve gecikme tazminatı istemek yönünde kullanmışsa; sözleşmeyi feshetmeden, olası eksik ve ayıplı işlere ilişkin alacağının muacceliyetini fiilî teslime erteleyerek, gecikme tazminatını her ay sonu itibarıyla talep veya dava edebilir. Bu alacaklar için eserin teslimini beklemek zorunda değildir.
Ne yapmalı?
- Sözleşmedeki teslim tarihini ve varsa ek sözleşmelerdeki uzatmayı tespit edin.
- Teslimin iskân (yapı kullanma izni) alınmış şekilde kararlaştırılıp kararlaştırılmadığına bakın.
- Fiilî teslim tarihini tutanakla belgeleyin.
- Gecikme süresini ay ay hesaplayın; ilk yıl maktu, sonrası rayiç.
- Rayiç kira için keşif ve bilirkişi talep edin.
- Daireyi kiraya verdiyseniz ya da sattıysanız tarihleri hesaba katın.
- Beş yıllık zamanaşımını gözeterek gecikmeyen aylar için dava açmayı geciktirmeyin.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2024/170, K.2025/744, 26.11.2025 Kurumun tanımı ve tazminatın asgari ölçüsü. Kurul, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tanımlayarak başlar: yüklenici finansmanını sağlayıp bir bina meydana getirmeyi üstlenirken arsa sahibi arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanır; bedel ayın olarak ödenir — bu tespitte Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararına atıf yapılır. Yüklenici özen borcunun gereği olarak inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı ve imara uygun yapıp süresi içinde teslim etmekle yükümlüdür. Edimini zamanında, tam ve eksiksiz ifa etmezse arsa sahibi TBK m.125 uyarınca gecikme tazminatı isteyebilir; bunun için temerrüt, zarar ve yüklenicinin kusuru aranır. Kurul, tazminatın kapsamını da belirler: “Arsa sahibince istenebilecek tazminat, gecikme sebebiyle uğradığı tüm zararlarının karşılığıdır ve uygulamada asgari olarak gecikilen her ay için mahrum kalınan rayiç kira karşılığı bir miktar para olduğu kabul edilmektedir.” Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi arsa sahibi, zamanaşımı süresi içinde, teslimi gereken tarihten itibaren en az mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenecek aylık kira seviyesinde tazminat isteyebilir.
- Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E.2016/5020, K.2019/1662, 06.05.2019 Maktu kira bir yıl bağlar; sonrası rayiçtir. Sözleşmede aylık 400 TL ifaya ekli ceza kararlaştırılmış, gecikme nedeniyle bu tutar 10.188,10 TL‘ye ulaşmış, ödenen 939 TL‘nin mahsubuyla 9.250 TL hükmedilmişti; sonraki dönem için ise rayiç bedeller üzerinden hesap yapılmıştı. Daire üç ilkeyi sıraladı. Şekil: sözleşmeler noterde düzenlenmediği takdirde geçersizdir; ancak tapu devredilmiş ya da inşaat reddedilemeyecek şekilde tamamlanmışsa şekle aykırılığın ileri sürülmesi TMK m.2 ile bağdaşmaz. Ölçü: “Sözleşmede geç teslim nedeni ile maktu olarak kira tazminatı belirlenmiş ise bu gecikme tazminatı tarafları 1 yıl süre ile bağlar. Gecikmenin bu süreyi aşması halinde rayiç kiranın belirlenmesi ve 1 yıldan sonra rayiç kiranın hüküm altına alınması gerekir. Bu nedenledir ki sözleşmede belirlenen maktu kiranın uyarlanması mümkün değildir.” Zamanaşımı: bu sözleşmeler eser sözleşmesinin bir türü olduğundan TBK m.147 uyarınca talepler beş yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Kararda ayrıca teslimin iskân ruhsatı alınmakla ispatlanabileceği kabul edilmiştir.
- Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E.2015/8378, K.2018/3536, 05.06.2018 Cezai şart adi yazılıysa geçersiz, kira tazminatı yine istenir. Asıl sözleşmede bulunmayan bir cezai şart, sonradan imzalanan adi yazılı bir sözleşmeyle kararlaştırılmıştı. Daire, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmî şekilde yapılmasının zorunlu olduğunu, tadil sözleşmelerinin de aynı şekle tabi bulunduğunu belirterek cezai şart talebinin reddini yerinde buldu. Ancak kira tazminatı için farklı bir değerlendirme yaptı: bu talepler hukuki niteliği itibarıyla bir gecikme tazminatıdır ve arsa sahibine kalan bağımsız bölümlerin teslim edilmesi gereken tarihten fiilî teslime kadar mahrum kalınan kira bedeli gecikme tazminatının en önemli kısmını oluşturur. Daire kuralı net biçimde ifade etti: “kira tazminatının sözleşmede yazılı olmasına veya ihtirazi kayıt konulmasına teslimde gerek olmaksızın talep edilebilmesi mümkündür.” Sözleşmedeki teslim tarihi, fiilî teslim tarihi ve varsa eksik işlerin yapılabileceği süre gözetilerek gecikme bulunup bulunmadığının tespiti gerekirdi.
- Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E.2014/9347, K.2016/1469, 10.03.2016 Sürenin başlangıcı ve bitişi: kiraya verirseniz tazminat kesilir. Sözleşmenin özel şartlarında inşaatın ruhsat alındıktan sonra 12 ayda anahtar teslim bitirileceği, bitirilmediği takdirde her geçen ay için günün rayiç kira bedeline göre arsa sahibine ait her daire için ayrı ayrı kira ödeneceği kararlaştırılmıştı. Daire, teslimin gerçekleşmemesi hâlinde yüklenicinin borçlu temerrüdüne düşeceğini ve arsa sahibinin TBK m.125 uyarınca seçimlik hakkı doğacağını belirtti; arsa sahibi geciken ifayı beklemeyi seçmişse sözleşmeyi feshetmeden gecikme tazminatını her ay sonu itibarıyla talep edebilir ve teslimi beklemek zorunda değildir. Sürenin sonu bakımından ise ölçütler sayıldı: tazminat, fiilî teslime kadar ya da iş sahibinin bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı, üçüncü kişiye oturulabilir şekilde kiraya verdiği ya da teslim tarihinden sonra sattığı tarihe kadar istenebilir. “Kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağlandığında gecikme tazminatı istenemez” ve temerrüt tarihinden önce pay satışı yapan arsa sahibi de tazminat isteyemez.
Sözleşmede kira tazminatı yazmıyor, yine de isteyebilir miyim?
Evet. Yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi nedeniyle arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan kira tazminatı talep hakkı kanundan doğar. Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi arsa sahibi, zamanaşımı süresi içinde ve teslimi gereken tarihten itibaren en az mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenecek aylık kira seviyesinde tazminat isteyebilir. Ayrıca bu talep için teslim sırasında ihtirazi kayıt konulmasına da gerek yoktur.
Sözleşmedeki maktu tutar düşük kaldı, artırılabilir mi?
Doğrudan uyarlanamaz. Yargıtay, sözleşmede maktu olarak belirlenen kira tazminatının tarafları bir yıl süreyle bağladığını, gecikmenin bu süreyi aşması hâlinde rayiç kiranın belirlenerek bir yıldan sonrası için rayiç kiraya hükmedilmesi gerektiğini kabul etmektedir. Bu nedenle maktu tutarın uyarlanması yoluna gidilmez; bunun yerine ikinci yıldan itibaren keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenecek aylık rayiç kira esas alınır.
Daireler teslim edilmeden dava açabilir miyim?
Evet. Arsa sahibi seçimlik hakkını geciken ifayı beklemek ve gecikme tazminatı istemek yönünde kullanmışsa, sözleşmeyi feshetmeden, olası eksik ve ayıplı işlere ilişkin alacağının muacceliyetini fiilî teslime erteleyerek gecikme tazminatını her ay sonu itibarıyla talep veya dava edebilir. Bu alacakları talep etmek için eserin yüklenici tarafından teslimini beklemek zorunda değildir; Yargıtay’ın yerleşik uygulaması bu yöndedir.
Teslim ne zaman gerçekleşmiş sayılır?
Kural olarak eserin eksiksiz ve ayıpsız biçimde sözleşmeye uygun olarak fiilen teslim edildiği tarihte. Sözleşmede teslimin iskân alınmış şekilde yapılacağı kararlaştırılmışsa, yapı kullanma izin belgesi alınmadıkça teslim gerçekleşmiş sayılmaz ve bu ancak iskân ruhsatıyla ispatlanabilir. Ayrıca arsa sahibinin bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı, kiraya verdiği ya da sattığı tarihler de tazminat süresinin sonunu belirleyebilir.
Daireyi kiraya verirsem tazminatım kesilir mi?
Evet. Yargıtay, bağımsız bölümün üçüncü kişiye oturulabilir şekilde kiraya verilmesi hâlinde ekonomik yarar sağlandığından gecikme tazminatı istenemeyeceğini kabul etmektedir. Aynı şekilde arsa sahibi bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başlamışsa o tarihten sonrası için tazminat doğmaz. Ayrıca yüklenicinin temerrüde düştüğü tarihten önce payını satan arsa sahibi de gecikme tazminatı talep edemez; çünkü tazminat, geç ifadan doğan zararın karşılığıdır.
Sözleşme noterde yapılmadıysa haklarım ne olur?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmî şekilde yapılması zorunludur ve noterde düzenlenmeyen sözleşmeler kural olarak geçersizdir. Ancak sözleşme adi yazılı yapılmış olsa bile, sözleşme uyarınca tapu devredilmişse veya inşaat reddedilemeyecek şekilde tamamlanmışsa artık şekle aykırılığın ileri sürülmesi TMK m.2’deki dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz. Buna karşılık tadil sözleşmeleri de aynı şekle tabidir; adi yazılı tadille konulan cezai şart geçersizdir.
Zamanaşımı süresi ne kadar?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri eser sözleşmesinin bir türü olduğundan, TBK m.147 uyarınca bu sözleşmeden kaynaklanan talepler beş yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Kira tazminatı talepleri her ay yeniden muaccel olduğundan, dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem talep edilebilir. Bu nedenle gecikmenin uzun sürdüğü dosyalarda davanın geciktirilmesi, ilk aylara ilişkin alacakların zamanaşımına uğramasına yol açar.
Yüklenici gecikmeyi haklı gösterebilir mi?
Gösterebilir; ancak ispat yükü ondadır. İfanın gecikmesinde borçlu, kusursuzluğunu kanıtlayamadığı sürece doğan zarardan sorumludur. Ruhsat sürecindeki idari gecikmeler, arsa sahibinden kaynaklanan engeller, mücbir sebepler ve arsa sahibinin talebiyle yapılan proje değişiklikleri savunma olarak ileri sürülebilir. Ayrıca eksik işlerin yapılabileceği makul süre de hesaplamada dikkate alınır; bu nedenle bilirkişi incelemesinde gecikmenin hangi döneminin kime yükleneceği ayrıştırılmalıdır.
- 6098 sayılı TBK m.470 vd. — Eser sözleşmesi
- 6098 sayılı TBK m.117 — Temerrüt
- 6098 sayılı TBK m.125 — Temerrüde düşen borçluya karşı seçimlik haklar
- 6098 sayılı TBK m.147 — Beş yıllık zamanaşımı
- 6098 sayılı TBK m.179 vd. — Cezai şart
- 4721 sayılı TMK m.2 — Dürüstlük kuralı
- 4721 sayılı TMK m.706 — Taşınmaz satış vaadinde şekil
- 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.60, 89
Bağlantılı başlıklar için kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı düzeltim davası ve inşaat durdurma ve yıkım kararlarına itiraz yazılarımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayın koşulları farklı sonuçlar doğurabilir.
Mevzuat değişebildiğinden, işlem yapmadan önce yürürlükteki metin doğrulanmalıdır.