Tapuda Şerh Türleri ve Etkileri: Almadan Önce Kontrol Listesi
Tapu senedinde görünen bilgi, taşınmazın gerçek hukuki durumunun yalnızca bir kısmıdır. Asıl bilgi tapu kütüğündeki şerhler, beyanlar ve rehinler bölümündedir. Taşınmaz almadan önce bu bölümü okumamak, alıcının karşılaştığı sorunların büyük kısmının kaynağıdır.
Şerh, beyan ve rehin — üçü farklıdır
- Şerh: kişisel bir hakkı güçlendirir ve sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hâle getirir. Kural olarak kişisel hak, yalnızca sözleşmenin tarafını bağlar; şerh, onu taşınmazı sonradan alan kişiye karşı da etkili kılar.
- Beyan: taşınmazın fiilî ya da hukuki durumu hakkında bilgi verir (kat irtifakı, yönetim planı, muhdesat gibi). Yeni bir hak kurmaz.
- Rehin: ipotek gibi, taşınmazı bir alacağın teminatı yapan ayni yüktür.
Sık karşılaşılan şerhler
- Satış vaadi şerhi. Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya işlenmesidir. Alıcıyı, satıcının taşınmazı üçüncü kişiye devretmesine karşı korur. Şerhin etkisi süresizdir denemez: Türk Medeni Kanunu m.1009 çerçevesinde şerhin tapu kütüğündeki etkisi beş yılla sınırlıdır; süre dolduğunda talep üzerine terkin edilebilir.
- Aile konutu şerhi. Ailenin fiilen oturduğu konut, malik olmayan eşin talebiyle şerh edilebilir. Şerh varsa malik eş, taşınmazı diğer eşin açık rızası olmadan devredemez veya üzerinde sınırlı ayni hak kuramaz (TMK m.194). Boşanma dosyalarında en çok başvurulan koruma aracıdır.
- İhtiyati tedbir şerhi. Dava sürerken taşınmazın devrini önler. Şerh olmadan açılan tapu davalarında, taşınmaz üçüncü kişiye geçtiğinde TMK m.1023 uyarınca iyiniyetli kazanım korunabilir ve dava sonuçsuz kalır. Ayrıntı: ihtiyati tedbir talep dilekçesi.
- Haciz şerhi. İcra takibi kapsamında konur. Taşınmaz satılabilir ancak haciz yükü ile geçer; satış bedelinden alacaklıya ödeme yapılır. Borç ödendiğinde şerh kendiliğinden kalkmaz — icra dairesinden fek müzekkeresi istenmelidir.
- Kira şerhi. Kira sözleşmesinin tapuya şerhi hâlinde, taşınmazı sonradan alan kişi kira ilişkisini devralır ve “ihtiyacım var” diyerek kolayca tahliye isteyemez.
- Ön alım (şufa), geri alım (vefa) ve alım (iştira) hakları. Sözleşmeyle kurulan bu haklar şerh edilerek üçüncü kişilere karşı etkili hâle gelir.
- İntifa ve sükna (oturma) hakkı. Bunlar şerh değil, sınırlı ayni haktır ve tapuya tescil edilir. İntifa hakkı varsa çıplak mülkiyeti alırsınız — taşınmazı kullanamazsınız.
Beyanlar hanesi neden önemli?
Beyanlar hanesinde şunlar görülebilir: kat irtifakı/kat mülkiyeti bilgisi, yönetim planı, muhdesat (taşınmaz üzerindeki yapı ya da ağacın kime ait olduğu), tarımsal arazi niteliği, kamulaştırma şerhi, yapı kayıt belgesi ve riskli yapı kaydı. Riskli yapı beyanı, 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkım sürecinin başladığını gösterir ve alım kararını doğrudan etkiler.
Satın almadan önce yapılması gereken kontrol
- Güncel tapu kaydını, şerhler ve beyanlar dâhil temin edin. e-Devlet üzerinden malik kendi taşınmazının kaydını görebilir; alıcı için tapu müdürlüğünden ya da satıcının vereceği kayıtla kontrol edilir.
- İmar durumunu belediyeden sorun: yapı ruhsatı, iskân (yapı kullanma izni) ve varsa yapı kayıt belgesi.
- Kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı bakın. İskânsız yapıda kat irtifakı vardır ve bu, kredi ile aboneliklerde sorun çıkarır.
- Aidat ve ortak gider borcunu yönetimden yazılı olarak isteyin; bu borçlar taşınmazla birlikte yeni malike yansıyabilir.
- Satış bedelini gerçek değeri üzerinden gösterin. Düşük gösterilen bedel, hem vergi hem de ileride doğacak uyuşmazlıklarda aleyhinize sonuç doğurur.
- Ödemeyi banka üzerinden yapın ve açıklama yazın.
Şerh nasıl kaldırılır?
Şerhin dayanağı ortadan kalktığında terkin (silme) istenir. Aile konutu şerhi, konutun aile konutu olma niteliğini yitirmesiyle; haciz şerhi, borcun ödenip icra dairesinden müzekkere yazılmasıyla; ihtiyati tedbir şerhi, mahkeme kararıyla kaldırılır. Şerhi koyduran taraf terkine yanaşmıyorsa mahkemeden istenir.
Tapu kaydının gerçek hukuki duruma aykırı olduğunu düşünüyorsanız izlenecek yol tapu iptali ve tescil davasıdır; paylı mülkiyette paylaşım için ortaklığın giderilmesi, taşınmazı izinsiz kullanan varsa ecrimisil yolları izlenir. Bursa’daki taşınmaz uyuşmazlıkları için Bursa’da miras davaları ve Gayrimenkul Hukuku sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Şerhlerin etkisi ve süresi türüne göre değişir; işlem öncesinde tapu kaydının bir avukatla birlikte incelenmesi yerinde olur.