Apartman Genel Kurul Kararı İptal Edilebilir mi? Bir Aylık ve Altı Aylık Süreler (KMK m.33)
Kısaca
- Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
- Aykırı oy kullanan için süre: karar tarihinden 1 ay.
- Toplantıya katılmayan için: öğrenmeden 1 ay.
- Her hâlde karar tarihinden 6 ay.
- Süreler hak düşürücüdür.
- Yokluk ve mutlak butlan hâllerinde süre aranmaz.
- Olağanüstü toplantıda çağrı 15 gün önce yapılır.
- İmzadan imtina edene taahhütlü mektup gönderilir.
- Nitelikli çoğunluk aranan kararda nisap yoksa karar yok hükmündedir.
- Her karar ayrı ayrı değerlendirilir.
Kısa cevap: Kat malikleri kurulu kararının iptali davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; aykırı oy kullanan için süre karar tarihinden 1 ay, toplantıya katılmayan için kararı öğrenmeden 1 ay, her hâlde karar tarihinden 6 aydır. Bu süreler hak düşürücüdür.
Apartman ya da site toplantısında alınan bir karar, katılmasanız da sizi bağlar. Bu yüzden “ben o toplantıda yoktum” demek tek başına bir savunma değildir; kanunun verdiği kısa süre içinde harekete geçmek gerekir.
Bu yazıda kat malikleri kurulu kararlarının iptalini; süreleri, iptal sebeplerini ve süreye tabi olmayan hâlleri Yargıtay kararlarıyla ele alıyoruz.
Kanunî dayanak
KMK m.33/1: “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.”
KMK m.29/2: “Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.”
KMK m.30: “Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.”
KMK m.32/2: “Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.”
Kim, ne zamana kadar dava açabilir?
| Durum | Süre | Başlangıç |
|---|---|---|
| Toplantıya katıldı, aykırı oy kullandı | 1 ay | Karar tarihi |
| Toplantıya katılmadı | 1 ay | Kararı öğrenme tarihi |
| Her hâlde üst sınır | 6 ay | Karar tarihi |
| Karar yok veya mutlak butlanla hükümsüz | Süre yok | — |
Kritik ayrım: Toplantıya katılıp da aykırı oy kullanmayan kat maliki için kanun bir iptal hakkı öngörmemiştir. Aykırı oy, karar defterine sebebi belirtilerek imza konulmak suretiyle kayda geçirilir.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Toplantıya katıldıysanız aykırı oyunuzu sebebiyle karar defterine yazdırın.
- Katılmadıysanız kararı öğrendiğiniz tarihi belgeleyin.
- Karar defterinin onaylı örneğini alın.
- Çağrı belgelerini, hazirun listesini ve vekâletnameleri isteyin.
- Toplantının olağan mı olağanüstü mü olduğunu belirleyin.
- Olağanüstü toplantıda on beş günlük çağrıya uyulmuş mu bakın.
- Her karar için hangi nisabın gerektiğini ayrı ayrı çıkarın.
- Gündem dışı alınan kararları ayrıca belirtin.
- Nitelikli çoğunluk gereken kararlarda yokluk iddiasını kurun.
- Davayı sulh hukuk mahkemesinde açın.
- Yöneticiye değil, kat maliklerine husumet yönelteceğinizi bilin.
- Gerekirse ihtiyati tedbirle kararın icrasının durdurulmasını isteyin.
Yargı kararları ne diyor?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2019/34, K. 2022/654, 17.05.2022
Süresinde iptal davası açılmamışsa karar geçerliliğini korur ve başka bir davada dolaylı olarak denetlenemez. Kat maliklerinden biri, KMK m.34 uyarınca mahkemeden yönetici atanmasını istemiş; ancak daha önce yapılan toplantıda zaten yönetici seçilmişti. Kurul, m.33’teki süreleri sayarak “Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaksızın her zaman iptal davası açılabilir” demiş; ardından somut olayda “yönetici seçimine ilişkin kat malikleri toplantısında alınan kararların iptaline ilişkin yasal sürede dava açılmadığı, bu nedenle kararın geçerliliğini koruduğu, mahkemenin de sadece tarafların getirdiği vakıalara göre talep sonucunu inceleyip karar vereceği” gerekçesiyle yönetici atanması isteminin reddini yerinde bulmuştur. Direnme kararı oy çokluğuyla onanmıştır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2022/1086, K. 2022/6865, 18.04.2022
Yönetim planı değişikliği 4/5 çoğunlukla alınmamışsa karar yok hükmündedir ve iptali süreye bağlı değildir. Kat malikleri kurulunda yönetim planının değiştirilmesine ve yönetici-denetçi seçimine ilişkin kararlar alınmış, dava süre yönünden reddedilmişti. Bozma ilamında, KMK m.28 uyarınca “yönetim planı tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile değiştirilebileceği, maddede belirtilen nitelikli çoğunlukla alınmamış kararın yok hükmünde bir karar olacağı, bu nedenle bu tür kararların iptalinde süre koşulu aranmayacağı” vurgulanmıştı. Mahkeme bozmaya uyarak davayı kabul etmiş; seçimin iptali ile yönetim planı değişikliğinin geçersizliğine karar vermiş, bu karar oy birliğiyle onanmıştır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2025/2101, K. 2025/6986, 06.05.2025
Çağrı kâğıdını imzalamaktan kaçınan kat malikine taahhütlü mektupla çağrı yapılmalıdır; panoya asmak yeterli değildir. Site yönetimi, olağanüstü toplantı çağrısının panoya asıldığını ve davacının çağrı kâğıdını bizzat aldığı hâlde imzadan imtina ettiğini savunmuştu. Bölge adliye mahkemesi, m.29/2 uyarınca “toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce kendisine imzalattırılacak bir çağrı veya bu mümkün değilse iadeli taahhütlü mektupla çağrı yapılması gerektiği, bu nedenle çağrı kağıdını imzadan imtina eden davacıya taahhütlü mektupla çağrı yapılması gerektiği” gerekçesiyle toplantının ve alınan kararların iptaline karar vermişti. Daire, “olağanüstü toplantıya katılmayan davacıya usulüne uygun çağrı-davet tebliği yapılmadığından … iptaline dair karar verilmesi yerindedir” diyerek kararı oy birliğiyle onamıştır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/10314, K. 2025/3510, 17.03.2025
Toplantıda alınan kararların her biri ayrı ayrı yokluk ve mutlak butlan yönünden incelenmeli, süre buna göre değerlendirilmelidir. Davacılar, yönetim planında birinci toplantı olarak öngörülen tarihte olağan toplantının zaten yapılıp tamamlandığını, buna rağmen ikinci toplantı adı altında bir toplantı düzenlendiğini ileri sürmüştü. Daire, m.33’teki süreleri hatırlattıktan sonra somut olayda “ikinci toplantı niteliğindeki … kat malikleri kurul toplantısı ve alınan kararların her birinin ayrı ayrı mutlak butlan yahut yoklukla malul olup olmadıklarının değerlendirilerek davanın süresinde açılıp açılmadığı hakkında bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme sonucu … davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir” demiş ve kararı oy birliğiyle bozmuştur.
Dört karar birlikte okunduğunda, apartman ve site kararlarına karşı açılan davaların kaderini belirleyen iki soru ortaya çıkıyor. Birincisi: karar sakat mı, yok mu? Sakat bir karar iptal edilene kadar geçerlidir ve yalnızca kanundaki kısa sürelerde dava konusu edilebilir. Buna karşılık kanunun nitelikli çoğunluk aradığı bir konuda o çoğunluk sağlanmadan alınan karar için 18.04.2022 tarihli kararda görüldüğü gibi yokluk söz konusudur ve süre koşulu aranmaz — yönetim planı değişikliği için gereken 4/5 çoğunluk bunun en tipik örneğidir. Bu ayrım, 17.03.2025 tarihli kararın vurguladığı gibi toplantının bütünü için değil, her karar için ayrı ayrı yapılmalıdır: aynı tutanakta yer alan kararlardan biri yok hükmünde olabilirken diğeri yalnızca iptal edilebilir nitelikte olabilir ve süre değerlendirmesi de buna göre değişir. İkincisi: süre kaçtı mı? Bu soru sadece iptal davasını değil, sonraki bütün uyuşmazlıkları etkiliyor. 17.05.2022 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararı burada net bir sınır çiziyor: süresinde iptal davası açılmamış bir yönetici seçimi kararı geçerliliğini korur ve bu karar, “yönetici atanması” gibi başka bir davanın içinde dolaylı olarak yeniden tartışılamaz. Uygulamada en sık kazandıran iptal sebebi ise usule ilişkin: 06.05.2025 tarihli karara göre olağanüstü toplantı çağrısı, on beş gün önceden ya imzalattırılarak ya da taahhütlü mektupla yapılmalıdır; kat maliki imzadan kaçınıyorsa yönetimin yapması gereken, çağrıyı panoya asmakla yetinmek değil, taahhütlü mektup göndermektir. Kısacası: aykırı oyunuzu deftere yazdırın, süreyi öğrenme tarihinden hesaplayın ve dosyaya çağrı belgeleriyle hazirun listesini mutlaka getirtin.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Doğrusu |
|---|---|
| Bir aylık süreyi kaçırmak | Süre hak düşürücüdür, resen gözetilir |
| Altı aylık üst sınırı unutmak | Öğrenme geç olsa da altı ay aşılamaz |
| Toplantıda aykırı oy kullanmamak | Aykırı oy deftere sebebiyle yazdırılmalıdır |
| Çağrıyı panoya asmakla yetinmek | İmza alınamıyorsa taahhütlü mektup gönderilir |
| On beş günlük süreye uymamak | Olağanüstü toplantı çağrısı en az on beş gün önce yapılır |
| Gündem dışı karar almak | Kararlar gündemle bağlantılı olmalıdır |
| Tüm kararları tek nisapla değerlendirmek | Her karar için gereken nisap ayrıdır |
| Yokluk hâlinde süre var sanmak | Yokluk ve mutlak butlanda süre aranmaz |
| Davayı asliye hukukta açmak | Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir |
Sık sorulan sorular
Kat malikleri kurulu kararı beni bağlar mı?
Evet. Bütün kat malikleri, külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler kurul kararlarına uymakla yükümlüdür.
İptal davasını kim açabilir?
Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki ile toplantıya katılmayan kat maliki.
Süre ne kadar?
Aykırı oy kullanan için karar tarihinden itibaren bir ay; katılmayan için öğrenmeden itibaren bir ay; her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay.
Süre kaçarsa ne olur?
Süreler hak düşürücüdür; dava reddedilir ve karar geçerliliğini korur.
Süre hiç işlemeyen hâller var mı?
Evet. Karar yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayılıyorsa süre koşulu aranmaz.
Hangi karar “yok” sayılır?
Kanunun nitelikli çoğunluk aradığı bir konuda o çoğunluk sağlanmadan alınan karar. Örneğin yönetim planı değişikliği için tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gerekir.
Toplantı ve karar yeter sayısı nedir?
Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantı yapılamazsa ikinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur.
Olağanüstü toplantı nasıl çağrılır?
Yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, toplantı tarihinden en az on beş gün önce imzalattırılacak bir çağrı ya da taahhütlü mektupla ve toplantı sebebi bildirilerek.
Çağrıyı imzalamazsam toplantı geçersiz mi olur?
İmzadan kaçınılması hâlinde yönetimin taahhütlü mektupla çağrı yapması gerekir. Bu yapılmamışsa çağrı usulsüz sayılır.
Çağrının panoya asılması yeterli mi?
Kanunun aradığı usul imzalattırılacak çağrı veya taahhütlü mektuptur; panoya asmak tek başına usulüne uygun çağrı sayılmaz.
İki toplantı arasında ne kadar süre olmalı?
İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz; ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır.
Toplantının tümü mü iptal edilir?
Kural olarak her karar ayrı ayrı incelenir. Çağrı usulsüzlüğü gibi toplantının tamamını etkileyen sakatlıklarda toplantı ve alınan kararlar birlikte iptal edilebilir.
Hangi mahkeme görevlidir?
Anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi.
İptal davası açmadan başka bir davada kararın geçersizliğini ileri sürebilir miyim?
Kural olarak hayır. Süresinde iptal edilmemiş karar geçerliliğini korur ve mahkeme yalnızca tarafların ileri sürdüğü vakıalara göre karar verir.
Aidat kararına da itiraz edebilir miyim?
Evet, aynı süreler içinde. Ancak iptal edilinceye kadar karar geçerli olduğundan ödeme yükümlülüğü kendiliğinden ortadan kalkmaz.
İlgili mevzuat
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.28 — yönetim planı ve değiştirilmesi
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.29 — kurulun toplantısı ve çağrı
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.30 — yeter sayı
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.31 — oy hakkı
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.32 — kararlar ve karar defteri
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 — hâkimin müdahalesi ve iptal davası
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.34 — yönetici atanması
- 6100 sayılı HMK m.25 — taraflarca getirilme ilkesi
- 7201 sayılı Tebligat Kanunu — tebligat usulü
Kat mülkiyetiyle ilgili diğer yazılarımız: ortak alana müdahalenin önlenmesi, ortak gider ve aidat borcu ve site yöneticisinin sorumluluğu.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. İptal davasında süre ve nisap hesabı sonucu belirler; somut durumunuz için bir avukata başvurmanız yerinde olur.