Taşkın Yapı ve Haksız İnşaat: Komşu Arsaya Taşan Bina Yıkılır mı?
Kısaca
- Kural: üst toprağa bağlıdır; yapı arazinin parçası olur.
- Taşkın yapı bu kuralın istisnasıdır.
- Yapı sahibi irtifak veya mülkiyet devri isteyebilir.
- Birinci koşul iyiniyettir ve resen araştırılır.
- İyiniyet, inşaatın başından sonuna sürmelidir.
- Tapuda kayıtlı yerde çap kaydı sınırı belirler.
- İkinci koşul: yapı değeri arazi değerinden açıkça fazla olmalı.
- Üçüncü koşul: bedelin depo edilmesi.
- Dördüncü koşul: taşan kısmın ifrazının mümkün olması.
- İyiniyet yoksa yıkım gelir; ancak tazminat ayrıca değerlendirilir.
Kadastro kayması, hatalı aplikasyon ya da yıllar önce yapılmış bir duvar… Komşu parsele taşan bir yapı, iki tarafı da uzun bir davanın içine sokar. Sorulan soru hep aynıdır: yıkılacak mı, yoksa o kısım satın alınabilir mi?
Bu yazıda taşkın yapı ve haksız inşaat hükümlerini; temliken tescilin koşullarını, iyiniyetin nasıl ölçüldüğünü ve tazminatı Yargıtay kararlarıyla ele alıyoruz.
Kanunî dayanak
TMK m.722 (haksız inşaat): “Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.”
TMK m.723 (tazminat): “Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir. Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.”
TMK m.724: “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.”
TMK m.725 (taşkın yapı): “Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.”
Temliken tescilin dört koşulu
| Koşul | İçeriği |
|---|---|
| 1. İyiniyet (sübjektif) | Yapı sahibi, el attığı yerin başkasına ait olduğunu bilmiyor veya bilebilecek durumda değil |
| 2. Değer farkı (objektif) | Yapı değeri, taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla |
| 3. Bedel | Belirlenen bedelin arsa sahibine ödenmek üzere depo edilmesi |
| 4. İfraz | Taşan kısmın ana taşınmazdan ayrılmasının mümkün olması |
Dikkat: Karşılaştırılan değer yalnızca taşan metrekarenin bedeli değildir. Arsa sahibinin kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da hesaba katılır ve bu, sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde dava tarihine göre bilirkişi marifetiyle belirlenir.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Önce çap ve kadastro kayıtlarını çıkarın.
- Taşmayı öğrendiğiniz tarihi belgeleyin.
- Arsa sahibiyseniz on beş gün içinde itirazınızı yazılı yapın.
- Yapı sahibiyseniz iyiniyetinizi destekleyen belgeleri toplayın.
- Taşınmazı yapıyla birlikte satın aldıysanız bunun riskini bilin.
- Yapının ve taşan alanın değerlerini ayrı ayrı tespit ettirin.
- Kalan arazideki değer kaybını da rapora ekletin.
- Belediyeden ifraz mümkün mü diye sorun.
- Temliken tescil istiyorsanız bedeli depo etmeye hazır olun.
- Talebinizi terditli kurun: tescil olmazsa irtifak, o da olmazsa tazminat.
- Arsa sahibiyseniz elatmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil talep edin.
- Yargılama sırasında taşınmaz devredilirse husumeti güncelleyin.
Yargı kararları ne diyor?
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/5875, K. 2024/1179, 28.02.2024
Temliken tescil dört koşula bağlıdır ve tapuda kayıtlı (çaplı) taşınmazda mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancı ispatlanamıyorsa sübjektif koşul gerçekleşmez. Daire, kuralın istisnasını şöyle açıklamıştır: “kanun koyucu taşkın yapılarda sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının bütünlüğünü korumak amacıyla” TMK m.725 hükmünü getirmiştir. Koşulları sıralarken iyiniyeti başa koymuş ve “İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece resen araştırılmalıdır … Ayrıca iyi niyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir” demiştir. Değer ölçütünü de “inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması hâlinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının karşılaştırılması” olarak tanımlamış, dördüncü koşul olarak da “taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması” aranmıştır. Somut olayda yapı sahibinin zeminin kendisine geçirileceği inancıyla hareket ettiği ispatlanamadığı ve taşınmaz çaplı olduğu için tescil talebi reddedilmiş, elatmanın önlenmesi ve kal kabul edilmiş; karar oy birliğiyle onanmıştır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2021/2179, K. 2022/594, 19.01.2022
Taşınmazı taşkın yapısıyla birlikte satın alan kişi, çap kaydı ortada olduğu için iyiniyetli sayılmaz. Davacı, üzerindeki binayla birlikte satın aldığı parselden komşu parsele taşan kısmın adına tescilini istemişti. Daire ölçütü şöyle koymuştur: “TMK 725. maddesi uyarınca taşkın yapıyı kendi malzemesi ile yapan kişinin, iyi niyetli olması, diğer bir anlatımla zeminin kendisine ait olduğu, ya da … mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmesi gerekir. Mülkiyet haklarının kapsamını Türk Medeni Kanununun 719. maddesince maliki oldukları çap kayıtları belirler.” Parseller 1968 kadastrosuyla kayda bağlanmış, yapı da çap oluştuktan sonra önceki malik tarafından yapılmıştı. Daire, “Olayda Türk Medeni Kanunun 725. maddesi uygulamasını gerektiren iyi niyet unsuru gerçekleşmemiştir” diyerek asıl davanın reddi, birleşen elatma-kal davasının kabulü gerektiğini belirtmiş ve hükmü oy birliğiyle bozmuştur.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/6109, K. 2023/293, 18.01.2023
İyiniyet koşulu gerçekleşmemişse diğer koşulların araştırılmasına gerek yoktur. Komşu parsele duvar örerek tecavüz eden taraf, sınırda kadastral kayma bulunduğunu ve yıkım masrafının arsa değerinden fazla olduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemişti. Daire, iyiniyetin resen araştırılacağını ve İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca “durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir” dedikten sonra sıralamayı net biçimde kurmuştur: “İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.” Asıl davanın (elatmanın önlenmesi, kal ve tazminat) kabulü ile birleşen tescil davasının reddi yerinde bulunarak karar oy birliğiyle onanmıştır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/235, K. 2024/1117, 26.02.2024
Tescil talebi iyiniyet yokluğundan reddedilse bile tazminat talebi ayrıca incelenmelidir. Daire önce tescil yönünden şu sonuca varmıştır: “Dava konusu taşınmazın tapuda kayıtlı olduğu, davacının başkasının taşınmazı üzerine yapılar yaptığı bu sebeple TMK’nın 724 üncü maddesinde belirtilen iyiniyet unsuru gerçekleşmediğinden, davacı yararına … temliken tescil koşullarının oluştuğundan söz edilemez.” Ancak burada durmamış, TMK m.723’ü hatırlatarak “Davacının tazminat talebinin değerlendirilmesi gerekir” demiş; dosyadaki 2013 tarihli ve taşınmazın mevkisiyle uyumlu makbuzlar üzerinden “makbuzlarda belirtilen betonların değerinin bilirkişi tarafından tespiti ile davacının ödemiş olduğu miktarların hüküm altına alınması gerekirken yazılı gerekçe ile tazminat talebinin reddine karar verilmesi doğru görülmemiş” saptamasıyla kararı oy birliğiyle bozmuştur.
Dört karar, taşkın yapı davalarının neredeyse tamamının tek bir noktada düğümlendiğini gösteriyor: iyiniyet. Kanun, ekonomik bir değeri boşuna yok etmemek için “üst toprağa bağlıdır” kuralına istisna getirmiş, ama bu istisnayı yalnızca iyiniyetli yapı sahibine tanımıştır. 18.01.2023 tarihli karardaki sıralama bu yüzden belirleyicidir: iyiniyet yoksa mahkeme yapının değerini, arsanın değerini ya da ifrazın mümkün olup olmadığını hiç araştırmaz; dosya orada biter. İyiniyetin ölçüsü de uygulamada sanıldığından katıdır. 19.01.2022 tarihli karara göre tapuda kayıtlı taşınmazlarda mülkiyetin sınırını çap kaydı belirler; çap oluştuktan sonra yapılan taşkın yapı bakımından “bilmiyordum” savunması kural olarak dinlenmez ve taşınmazı taşkın yapısıyla birlikte satın almış olmak da kişiyi iyiniyetli hâle getirmez. 28.02.2024 tarihli kararın eklediği ayrıntı da önemlidir: iyiniyet, inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar kesintisiz sürmelidir; inşaat sürerken durumu öğrenip devam eden kişi bu korumadan yararlanamaz. Peki iyiniyet yoksa her şey bitmiş midir? Hayır. 26.02.2024 tarihli kararın gösterdiği gibi tescil reddedilse bile TMK m.723 devreye girer: malzeme sökülüp alınmıyorsa arazi maliki uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür; yalnızca kötüniyetli yapı sahibi için hâkimin hükmedeceği miktar, malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir. Arsa sahibi tarafından bakıldığında ise iki pratik uyarı var: taşmayı öğrendiğinizde on beş gün içinde itiraz edin ve talebinizi elatmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil olarak birlikte kurun.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Doğrusu |
|---|---|
| Taşmayı öğrenince sessiz kalmak | On beş gün içinde itiraz edilmelidir |
| “Bilmiyordum” demenin yeteceğini sanmak | Tapuda çap varsa iyiniyet kural olarak kabul edilmez |
| Yapıyla birlikte satın almayı iyiniyet saymak | Devralan da çap kaydıyla bağlıdır |
| Yalnız taşan metrekarenin değerine bakmak | Kalan arazideki değer kaybı da hesaplanır |
| Bedeli depo etmemek | Bedelin arsa sahibine ödenmek üzere depo edilmesi gerekir |
| İfraz imkânını araştırmamak | İfraz mümkün değilse tescile karar verilemez |
| Tescil reddedilince tazminattan vazgeçmek | TMK m.723 tazminatı ayrıca değerlendirilir |
| Talebi tek bir istemle sınırlamak | Tescil, irtifak ve tazminat terditli istenebilir |
| Devir sonrası husumeti güncellememek | Yeni malik davaya taraf olur |
Sık sorulan sorular
Taşkın yapı nedir?
Bir taşınmaz üzerinde temelli kalmak amacıyla yapılan yapının, komşu ve tapuda kayıtlı başka bir taşınmaza taşan kısmıdır.
Taşan kısım kimin olur?
Yapıyı yapan malikin taşırılan arazi üzerinde irtifak hakkı varsa taşan kısım onun taşınmazının bütünleyici parçası olur. İrtifak yoksa kural olarak arazi malikine aittir.
Yapı sahibi ne isteyebilir?
Koşullar varsa uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını ya da o arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini (temliken tescil).
Temliken tescilin koşulları nelerdir?
İyiniyet, yapı değerinin arazi değerinden açıkça fazla olması, bedelin ödenmesi ve taşan kısmın ifrazının mümkün olması.
İyiniyet nasıl belirlenir?
El attığı yerin başkasına ait olduğunu bilmemek veya beklenen dikkat ve özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda olmamak. Mahkeme bunu resen araştırır.
İyiniyet ne kadar sürmelidir?
İnşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
Tapu kaydı varsa iyiniyet iddia edilebilir mi?
Zordur. Mülkiyet hakkının kapsamını çap kayıtları belirlediğinden, çaplı taşınmazda sınırı bilmediğini ileri sürmek kural olarak kabul edilmez.
Değer karşılaştırması nasıl yapılır?
Yapının yıkılmasıyla yapı sahibinin uğrayacağı zarar ile yıkılmaması hâlinde arsa malikinin uğrayacağı değer kaybı karşılaştırılır; kalan arazideki değer kaybı da hesaba katılır.
Arsa sahibinin itiraz süresi var mı?
Evet. Zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmelidir.
Taşan kısım ifraz edilemiyorsa ne olur?
İptal ve tescile karar verilebilmesi için ifrazın mümkün olması gerekir; mümkün değilse tescil istemi kabul edilemez.
Bedel ne zaman ödenir?
Taşkın yapının yıkılması gerekmiyorsa, belirlenen bedel arsa sahibine ödenmek üzere mahkeme veznesine depo ettirilir.
Tescil reddedilirse hiçbir hakkım kalmaz mı?
Kalır. Malzeme sökülüp alınmıyorsa arazi maliki malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.
Kötüniyetli isem tazminat alabilir miyim?
Sınırlı olarak. Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse hâkimin hükmedeceği miktar, malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.
Arazi maliki kötüniyetliyse ne olur?
Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazminine karar verebilir.
Taşınmaz dava sırasında satılırsa hak kaybolur mu?
Hayır. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan yapı maliki hakkını arazinin her malikine karşı ileri sürebilir; yeni malikler de aynı hak ve borçlara tabidir.
İlgili mevzuat
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.3 — iyiniyet
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.4 — hâkimin takdir yetkisi
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.683 — mülkiyet hakkının içeriği
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.684 — bütünleyici parça
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.718 — taşınmaz mülkiyetinin kapsamı
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.719 — sınırların belirlenmesi
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.722 — haksız inşaat
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.723 — tazminat
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.724 — arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.725 — taşkın yapılar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.50 — zararın belirlenmesi
Gayrimenkul hukukuyla ilgili diğer yazılarımız: el atmanın önlenmesi davası, ecrimisil davası ve komşuluk hukuku.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Taşkın yapı davalarında iyiniyetin ispatı ve değer tespiti sonucu belirler; somut durumunuz için bir avukata başvurmanız yerinde olur.