İntifa Hakkı: Çıplak Mülkiyet Sahibi Neyi Yapabilir, Neyi Yapamaz?
Kısaca
- İntifa hakkı, sahibine tam yararlanma yetkisi verir.
- Taşınmazda resmî senet ve tescille kurulur.
- Hak kurulunca malikte yalnızca çıplak mülkiyet kalır.
- Çıplak mülkiyet sahibi ecrimisil isteyemez.
- Ancak el atmanın önlenmesi davası açabilir.
- İntifa hakkı devredilemez; kullanımı devredilebilir.
- Gerçek kişide ölümle sona erer.
- Terkin olmadan tapuda hak son bulmaz.
- Süreli intifada malik keyfî olarak terkin isteyemez.
- Olağan bakım, işletme gideri ve vergiler intifa hakkı sahibine aittir.
Tapuda “intifa hakkı sahibi” ve “çıplak mülkiyet sahibi” olmak üzere iki isim varsa, o taşınmazın gerçekte kime ne kazandırdığı çoğu zaman yanlış anlaşılır. Mülkiyet birindedir; kullanma ve gelir ise diğerinde.
Bu yazıda intifa hakkını; tarafların yetkilerini, giderleri, dava haklarını ve sona erme hâllerini Yargıtay kararlarıyla ele alıyoruz.
Kanunî dayanak
TMK m.794: “İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar.”
TMK m.796: “İntifa hakkı, konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini; yasal intifa hakkı, sebebinin ortadan kalkması ile sona erer. Sürenin dolması veya hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi diğer sona erme sebepleri, taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir.”
TMK m.806: “Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. Bu takdirde malik, haklarını, devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.”
TMK m.813: “İntifa hakkı konusu olan malın olağan bakım ve işletme giderleri, güvencesini oluşturduğu borçların faizleri, vergi ve resimleri, intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir. Vergi ve resimleri malik ödemişse, intifa hakkı sahibi, yukarıda belirtilen esasa göre bunları malike tazmin etmek zorundadır. Diğer bütün yükümlülükler malike aittir…”
Kim neyi yapabilir?
| Yetki | İntifa hakkı sahibi | Çıplak mülkiyet sahibi |
|---|---|---|
| Kullanma | Var | Yok |
| Gelir ve semereden yararlanma | Var | Yok |
| Satma, devretme | Yok (hak devredilemez) | Var |
| El atmanın önlenmesi davası | Var | Var |
| Ecrimisil isteme | Var | Yok |
| Olağan bakım ve vergi yükü | Üzerinde | Üzerinde değil |
Sık karıştırılan nokta: İntifa hakkının kendisi devredilemez, ancak kullanılması devredilebilir (kiraya verme gibi). Bu hâlde malik haklarını devralana karşı doğrudan ileri sürebilir.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Tapu kaydında intifa şerhinin kapsamını ve süresini okuyun.
- Hakkın tamamı mı, pay üzerinde mi kurulduğuna bakın.
- Resmî senetteki özel şartları inceleyin.
- İntifa hakkı sahibiyseniz müdahaleye karşı önce ihtar çekin.
- İhtarla intifadan men ettiğinizi açıkça yazın.
- Ecrimisil talebinizi ihtardan sonraki dönem için kurun.
- Çıplak mülkiyet sahibiyseniz ecrimisil isteyemeyeceğinizi bilin.
- Taşınmazı boşaltmak istiyorsanız tahliye talebini ayrıca kurun.
- Vergi ve bakım giderlerinin kime ait olduğunu belgeleyin.
- Hak sona erdiyse tapudan terkin isteyin.
- Süreli intifada tek taraflı fesihle terkin yapılamayacağını hatırlayın.
- Terkin işleminden haberdar edilmediyseniz bunu kayda geçirin.
Yargı kararları ne diyor?
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/1629, K. 2023/3254, 12.06.2023
İntifa hakkı, çıplak mülkiyeti “içi boşalmış bir hak” hâline getirir; hak sahibi el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteyebilir. Daire hakkın niteliğini şöyle açıklamıştır: “İntifa hakkının kurulması ile mülkiyet hakkına konu olan mal üzerinde çıplak mülkiyet sahibinin yararlanma ve kullanma yetkisini kaldırır. İntifa hakkı, üzerine yüklendiği mülkiyet hakkını içi boşalmış bir hak durumuna sokar. … Kuru mülkiyet hakkı sahibinin sadece bu mülkiyet hakkını başkasına devretme yetkisi vardır.” Dava hakkı bakımından ise “Hak sahibi tam yararlanma yetkisi kapsamında haksız elatmanın önlenmesini ve ecrimisil isteme olanağına sahiptir. … davadaki hasım intifa hakkı sahibini o eşyadan tam yararlanma hakkını engelleyen kişidir” denilmiştir. Kararda ayrıca, sözleşmedeki edimler yerine getirilmemiş ve intifanın devamı malike yüklediği külfete göre çok az yarar sağlar hâle gelmişse malikin sona erdirme isteyebileceği, bu hâlde “Türk Medeni Kanunu’nun 785 inci maddesinin kıyasen uygulanması gerektiği” belirtilmiştir. Hüküm, infazda tereddüt yaratacak biçimde kurulduğu için oy birliğiyle bozulmuştur.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/2279, K. 2023/5375, 07.11.2023
Çıplak mülkiyet sahibi el atmanın önlenmesi davası açabilir, ancak ecrimisil talep edemez. Bölge adliye mahkemesi, intifa hakkı sahibi hayattayken malikin hiç dava açamayacağı sonucuna varmıştı. Daire bu ayrımı düzeltmiştir: “Kural olarak el atmanın önlenmesi davası açılabilmesi için mülkiyetin tam veya (çıplak) mülkiyet olması davacılık sıfatını etkilemez. Üzerinde intifa hakkı gibi gayri ayni veya kira gibi şahsi hak bulunan taşınmaz maliki dahi el atmanın önlenmesi davası açabilir.” Sınırı ise şöyle çizmiştir: “Ancak, intifa hakkı kurulmakla taşınmazın kullanma ve yararlanma hakkı intifa hakkı sahibine ait olduğundan (çıplak) mülkiyet sahibi ecrimisil talep edemez.” Bu nedenle ecrimisil talebinin reddi doğru bulunmuş, el atmanın önlenmesi talebinin reddi ise isabetsiz görülerek karar oy birliğiyle bozulmuştur.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/2232, K. 2024/3311, 10.06.2024
Süreli intifada malik, kanundaki sona erme sebepleri doğmadan terkin isteyemez; ivazlı sözleşmede tek taraflı fesih geçerli değildir. Daire, sözleşmeye bağlılık ilkesinden hareket etmiştir: “Sözleşme Hukukunda egemen olan sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) kuralı uyarınca intifa süresi taraflarca başlangıçta özgür iradeleri ile kararlaştırıldığından, taşınmaz maliki Türk Medeni Kanunu’nun 796 ncı maddesinde sayılan intifa hakkının terkini nedenleri ortaya çıkmadan intifa süresinden önce intifa hakkının terkinini isteyemez.” Somut olayda malik sözleşmeyi tek taraflı feshedip tapudan terkin ettirmişti. Daire, “tek taraflı fesih işleminin ivazlı sözleşmelerde geçerli olmayacağı” ve davacının terkinden haberdar edildiğine dair dosyada bir belge bulunmadığını belirterek, geçerliliği belirlenmemiş terkin tarihinden zamanaşımı başlatılmasını hatalı bulmuş ve kararı oy birliğiyle bozmuştur.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/1966, K. 2025/2790, 26.05.2025
El atmanın önlenmesi kararı tahliye kararı değildir; tavzih yoluyla tahliyeye dönüştürülemez. Çıplak mülkiyeti devrederken üzerinde intifa hakkı bırakan davacı, taşınmazda oturmaya devam eden çıplak mülkiyet sahiplerine karşı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açmış ve kazanmıştı. Ancak icra dairesi, kararda tahliye yönünde açık bir hüküm bulunmadığı için takibi reddetmiş; davacı bunun üzerine tavzih istemişti. İlk derece mahkemesi, “davanın el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) talepli olarak açıldığı ve mahkemece bu yönde yargılama yapılarak karar verildiği, tahliye talebinin yargılama usulünün farklı olduğu ve bu konuda Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğu … tavzih kararı ile taraflara yüklenen borç ve sorumlulukların değiştirilemeyeceği” gerekçesiyle talebi reddetmiş, bölge adliye mahkemesi de talebin HMK m.305 kapsamında tavzihe konu olamayacağını belirtmişti. Daire kararı oy birliğiyle onamıştır.
Dört karar, intifa hakkında en çok hata yapılan üç konuyu netleştiriyor. Birincisi kimin neyi dava edebileceği. İntifa hakkı kurulduğunda kullanma ve yararlanma yetkisi tamamen hak sahibine geçer; malikte kalan çıplak mülkiyet, 12.06.2023 tarihli kararın deyişiyle “içi boşalmış” bir haktır ve sahibine yalnızca devretme yetkisi bırakır. Buradan iki sonuç çıkıyor ve 07.11.2023 tarihli karar bunları ayırıyor: malik, mülkiyetini korumak için el atmanın önlenmesi davası açabilir; ama taşınmazın kullanımından doğan ecrimisili isteyemez, çünkü o gelir intifa hakkı sahibinindir. Uygulamada çıplak mülkiyet sahiplerinin açtığı ecrimisil davalarının reddedilme sebebi tam olarak budur. İkincisi hakkın nasıl sona ermediği. İntifa hakkı taşınmazda ancak tescilin terkiniyle sona erer; süre kararlaştırılmışsa malik, 10.06.2024 tarihli kararın vurguladığı gibi ahde vefa gereği süre dolmadan ve kanundaki sebepler doğmadan terkin isteyemez, ivazlı bir sözleşmeyi tek taraflı feshederek şerhi sildiremez. Üçüncüsü doğru talebi kurmak. 26.05.2025 tarihli karar, kazanılmış bir davanın icra aşamasında nasıl işe yaramaz hâle gelebileceğini gösteriyor: el atmanın önlenmesi hükmü tahliye hükmü değildir ve sonradan tavzihle genişletilemez. Bu yüzden taşınmazın fiilen boşaltılmasını istiyorsanız talebinizi baştan buna göre kurmanız gerekir. Son bir hatırlatma: olağan bakım ve işletme giderleri ile vergi ve resimler intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir; bunları malik ödemişse hak sahibinden tazmin edebilir.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Doğrusu |
|---|---|
| Çıplak mülkiyet sahibi olarak ecrimisil istemek | Gelir intifa hakkı sahibinindir |
| Malikin hiç dava açamayacağını sanmak | El atmanın önlenmesi davası açabilir |
| İntifa hakkını satmaya çalışmak | Hak devredilemez, yalnızca kullanımı devredilebilir |
| Ölümle şerhin kendiliğinden silineceğini sanmak | Malikin terkin istemesi gerekir |
| Süreli intifayı tek taraflı feshetmek | İvazlı sözleşmede tek taraflı fesih geçerli olmaz |
| İhtar çekmeden ecrimisil istemek | İntifadan men koşulu aranır |
| Tahliye talebini kurmamak | El atmanın önlenmesi hükmü tahliye hükmü değildir |
| Vergileri malike yıkmak | Vergi ve resimler intifa hakkı sahibine aittir |
| Pay üzerindeki intifayı tam intifa saymak | Payda kurulan intifada paylı mülkiyet hükümleri gözetilir |
Sık sorulan sorular
İntifa hakkı nedir?
Taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilen ve sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlayan sınırlı ayni haktır.
Nasıl kurulur?
Taşınmazlarda resmî senedin düzenlenip tapuya tescili ile; taşınırlarda zilyetliğin devri ile; alacaklarda hakkın temliki ile.
Çıplak mülkiyet ne demek?
İntifa hakkıyla yüklü mülkiyettir. Sahibine kullanma ve yararlanma değil, yalnızca hukuken tasarruf (devretme) yetkisi bırakır.
Çıplak mülkiyet sahibi taşınmazı satabilir mi?
Evet, çıplak mülkiyeti devredebilir. Ancak intifa hakkı devam eder ve yeni malik de bu yükle bağlıdır.
Çıplak mülkiyet sahibi ecrimisil isteyebilir mi?
Hayır. Kullanma ve yararlanma hakkı intifa hakkı sahibine ait olduğundan ecrimisili o isteyebilir.
Malik el atmanın önlenmesi davası açabilir mi?
Evet. Taşınmaz üzerinde intifa gibi bir ayni hak ya da kira gibi kişisel bir hak bulunması davacılık sıfatını etkilemez.
İntifa hakkı satılabilir mi?
Hakkın kendisi devredilemez. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa ve şahsen kullanılması gerekmiyorsa hakkın kullanılması devredilebilir.
Kiraya verilebilir mi?
Kullanımın devri mümkün olduğundan kiraya verilebilir; bu hâlde malik haklarını devralana karşı doğrudan ileri sürebilir.
İntifa hakkı ne zaman sona erer?
Konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini ile; yasal intifada sebebin ortadan kalkmasıyla. Süre dolması, vazgeçme veya ölüm ise malike terkin isteme yetkisi verir.
Hak sahibi ölünce şerh kendiliğinden kalkar mı?
Hayır. Ölüm bir sona erme sebebidir ancak taşınmazda hakkın son bulması için tapudaki tescilin terkini gerekir.
Malik süreden önce terkin isteyebilir mi?
Kural olarak hayır. Kanunda sayılan sona erme sebepleri doğmadıkça, kararlaştırılan süreden önce terkin istenemez.
Sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir miyim?
İvazlı (bedelli) sözleşmelerde tek taraflı fesih geçerli olmaz; bu yolla yapılan terkin işlemi tartışmalı hâle gelir.
Vergi ve bakım giderlerini kim öder?
Olağan bakım ve işletme giderleri, güvence oluşturduğu borçların faizleri, vergi ve resimler intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir.
Malik vergileri ödemişse ne olur?
İntifa hakkı sahibi bunları malike tazmin etmek zorundadır.
El atmanın önlenmesi kararıyla tahliye yapılabilir mi?
Hayır. El atmanın önlenmesi hükmü tahliye hükmü değildir ve sonradan tavzih yoluyla tahliyeye çevrilemez; tahliye ayrıca talep edilmelidir.
İlgili mevzuat
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.779-793 — irtifak hakları genel hükümler
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.785 — irtifakın sona erdirilmesi
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.794 — intifa hakkının konusu
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.795 — kurulması
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.796-797 — sona erme sebepleri ve süre
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.803 — hak sahibinin yararlanma yetkisi
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.806 — hakkın kullanılmasının devri
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.812-813 — koruma ve bakım giderleri
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.1021-1022 — tescilin kurucu etkisi
- 6100 sayılı HMK m.305 — tavzih
Gayrimenkul hukukuyla ilgili diğer yazılarımız: el atmanın önlenmesi davası, ecrimisil davası ve ölünceye kadar bakma sözleşmesi.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. İntifa hakkında talebin doğru kurulması sonucu belirler; somut durumunuz için bir avukata başvurmanız yerinde olur.