Aidat Ödemeyen Kat Malikinin Dairesi Elinden Alınır mı? Çekilmez Hâle Getirme (KMK m.25)
- Kat Mülkiyeti Kanunu, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat malikinin bağımsız bölümünün devrini istemeye imkân tanır.
- Şart, diğer kat maliklerinin haklarının çekilmez hâle gelecek derecede ihlal edilmesidir.
- Devir, bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeri ödenerek yapılır.
- Mülkiyet, dava açan kat maliklerine arsa payları oranında geçer.
- Dava açılması, aksi kararlaştırılmadıkça kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu kararına bağlıdır.
- Karara rağmen bir kısım malik dava açmak istemezse, davayı diğerleri açar.
- Hâkim, devir bedelinin üçer aylık vadeli hesaba yatırılması için süre verir.
- Çekilmezlik üç hâlde her hâlde mevcut sayılır.
- Birincisi: ortak gider ve avans borcu nedeniyle iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olmak.
- İkincisi: sulh hâkiminin m. 33 emrine rağmen ihlalde bir yıl ısrar etmek.
- Üçüncüsü: bağımsız bölümü randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak.
- Dava hakkı, dava açma kararının öğrenilmesinden altı ay, her hâlde doğumundan beş yıl içinde kullanılmazsa düşer.
- Uygulamada daha sık uygulanan yol, m. 33’teki hâkimin müdahalesidir.
- Hâkim, kararının kısa bir süre içinde yerine getirilmesini tebliğ eder; uymayana idarî para cezası verilir.
- Birden fazla parsele kurulu sitede toplu yapı yönetimine geçilmemişse genel hükümler uygulanır.
Kısa cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat malikinin bağımsız bölümünün devrini istemeye imkân tanır; şart, diğer kat maliklerinin haklarının çekilmez hâle gelecek derecede ihlal edilmesidir. Devir, bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeri ödenerek yapılır ve mülkiyet dava açan kat maliklerine arsa payları oranında geçer.
Aidatını yıllarca ödemeyen, ortak alanı işgal eden ya da komşularını sürekli rahatsız eden bir kat maliki karşısında apartmanın elindeki en ağır silah, o kişinin dairesinin devrini istemektir.
Bu yol kanunda açıkça düzenlenmiştir; ancak uygulamada kabul edilmesi kolay değildir. Aşağıda çekilmezlik ölçütünü, karine sayılan üç hâli, dava açma nisabını, süreleri ve daha sık işleyen hâkim müdahalesi yolunu güncel Yargıtay kararlarıyla ele alıyoruz.
Kanunî dayanak
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 25/1-2: “Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır.”
634 sayılı Kanun m. 25/3-4: “Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir: a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması. Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.”
634 sayılı Kanun m. 33/2-3: “Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.”
Aynı davranışa karşı iki ayrı yol vardır; ağırlıkları farklıdır:
| Ölçüt | Hâkimin müdahalesi (m. 33) | Bağımsız bölümün devri (m. 25) |
|---|---|---|
| Amaç | İhlale son verdirmek | Mülkiyeti sona erdirmek |
| Eşik | Borç ve yükümlere aykırılık | Çekilmez hâle getirme |
| Karar | Kurul kararı aranmaz | Sayı ve arsa payı çoğunluğu |
| Bedel | Söz konusu değil | Hükme en yakın tarihteki değer |
| Yatırma | Yok | Üçer aylık vadeli hesaba |
| Yaptırım | İdarî para cezası | Tapu iptali ve tescil |
| Süre | Genel hükümler | Altı ay ve beş yıl |
| Mahkeme | Sulh hukuk | Sulh hukuk |
| Uygulanma sıklığı | Yüksek | Düşük |
Kritik nokta: Devir davası, mülkiyet hakkına yapılan en ağır müdahaledir; bu nedenle mahkemeler önce daha hafif aracı dener. Uygulamada rahatsızlık verici davranışlar sabit görülse bile mahkeme çoğu zaman müdahalenin önlenmesine ve bunun için uygun bir süre verilmesine karar vermekte, devir talebini reddetmektedir. Devir isteyen tarafın, kanunda karine sayılan üç hâlden birini belgelemesi ya da çekilmezliği somut ve süreklilik gösteren delillerle ortaya koyması gerekir.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Yönetim planını okuyun. Dava açma kararı için farklı bir nisap kararlaştırılmış olabilir.
- Kurul kararı alın. Devir davası için sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar gerekir.
- Toplantı usulünü doğru işletin. Olağan toplantı ilanı ile olağanüstü toplantı çağrısı farklı kurallara tabidir.
- Takipleri sayın. Ortak gider borcu için iki takvim yılı içinde üç takip karineyi doğurur.
- Önce hâkim müdahalesi isteyin. Verilen emre bir yıl ısrarla uyulmaması ikinci karineyi oluşturur.
- Delili somutlaştırın. Tutanak, tespit, tanık ve genel kurul kararlarını dosyaya koyun.
- Süreleri hesaplayın. Dava açma kararının öğrenilmesinden altı ay, her hâlde beş yıl.
- Değeri hazırlayın. Devir bedeli hükme en yakın tarihteki değere göre belirlenir.
- Bedeli yatırın. Hâkimin vereceği sürede üçer aylık vadeli hesaba yatırıp makbuzu sunun.
- Talebi doğru kurun. Devir yanında müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirmeyi de isteyin.
- Sitelerde yönetim tipini kontrol edin. Toplu yapı yönetimine geçilmemişse genel hükümler uygulanır.
- Görevli mahkemeyi teyit edin. Toplu yapı hükümleri uygulanmıyorsa görev asliye hukuk mahkemesinde olabilir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 26.06.2025 T., 2025/4925 E., 2025/9815 K.
Rahatsızlık sabit olsa da devir yerine müdahalenin önlenmesine karar verilir. İş hanında bağımsız bölüm maliki olan davalının koridorda sigara içtiği, çöpünü bina girişine bıraktığı ve sızıntı nedeniyle koku oluştuğu iddiasıyla açılan devir davasında mahkeme, davayı kısmen kabul etmiş; “davalının, ‘Apartman içine çöp bırakmak, bina içerisine pis su dökmek’ şeklindeki rahatsızlık verici eylemlerine son vermesine, kat mülkiyetinin devrine yönelik istemin reddine” karar vermiştir. Daire bu yaklaşımı yerinde bulmuş, yalnızca hükmün yaptırım kısmını düzeltmiştir: “mahkemece müdahalenin önlenmesi ve bunun için uygun bir süreye hükmedilmesi ile yetinilmesi gerekirken kararın yerine getirilmemesi halinde idari para cezası verileceğinin ihtarına ilişkin hüküm kurulması bozmayı gerektirir.” Karar, ilgili cümle hükümden çıkarılarak oy birliğiyle düzeltilerek onanmıştır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 09.06.2020 T., 2019/5585 E., 2020/1731 K.
Devir davası kararı olağan toplantıda alınabilir; özel çağrı şartı yoktur. Kat malikleri kurulu, bir bağımsız bölümün m. 25 uyarınca devri için dava açılmasına karar vermiş; karara karşı açılan iptal davası, çağrının tebliğ edilmediği gerekçesiyle kabul edilmişti. Daire ayrımı şöyle kurmuştur: “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 29/1. maddesinde olağan toplantı düzenlenmiş olup, yönetim planında belirlenen olağan toplantı için özel bir davet/çağrı şartı bulunmamaktadır. Toplantıya davet/çağrı şartı, kanunun 29/2 maddesinde düzenlenen olağanüstü toplantı için getirilmiştir. Yönetim planında belirlenen olağan toplantı çağrısının (tarihi, saati, yeri ve gündemin), anayapının girişine/ilan panosuna makul bir süre öncesinden (15 gün gibi) asılmak suretiyle ilan edilmesi kafidir.” On bir bağımsız bölümden onunun katıldığı ve kararların oy birliğiyle alındığı toplantı geçerli sayılmıştır. Karar oy birliğiyle bozulmuştur.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 21.06.2023 T., 2022/16876 E., 2023/6579 K.
Projeye aykırı kullanımda sonuç, devir değil eski hâle getirmedir. Yönetim planı ve projede depo olarak görünen bağımsız bölümü kafe ve bilardo salonu olarak kullanan maliklere karşı açılan davada devir talebi reddedilmiş, eski hâle getirme ve ortak gider alacağı kabul edilmiştir. Daire ölçütü şöyle koymuştur: “634 sayılı Kanun’un 19 uncu maddesi uyarınca her kat maliki ana gayrimenkulün mimari durum ve güzelliğini korumaya mecbur olup, dosya kapsamı ile aksinin ispatlanamadığı ve yapılan müdahalenin ortak alanlardaki kat maliklerinin mülkiyet hakkı aleyhine olduğu gözetildiğinde mahkemesince davanın kabulüne karar verilmesi yerindedir.” Karar oy birliğiyle onanmıştır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 07.09.2020 T., 2020/2447 E., 2020/2666 K.
Toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitede Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmaz. Birden fazla parsel üzerine kurulu sitede aidat borcunu ödemeyen malikin bağımsız bölümünün m. 25 uyarınca devri istenmişti. Daire, önce yönetim tipini incelemiştir: “davaya konu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu ve Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununun 66. ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği anlaşıldığından, uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir.” Buna bağlı olarak görev de genel hükümlere göre belirlenmiş ve dava dilekçesinin görev yönünden reddi gerektiği belirtilmiştir. Hüküm, diğer yönleri incelenmeksizin oy birliğiyle bozulmuştur.
Dört karar birlikte okunduğunda uygulamanın gerçek dengesi şu halkalarla görülür.
Birinci halka – devir istisnaî yoldur. Kanun bu imkânı tanısa da mahkemeler, ihlali giderecek daha hafif bir araç varken mülkiyeti sona erdirmeye yönelmemektedir.
İkinci halka – karineler dosyanın belkemiğidir. Kanun üç hâlde çekilmezliği her hâlde mevcut sayar. Bu hâllerden biri belgelenemiyorsa dosya, takdire kalır.
Üçüncü halka – takip sayısı titizlikle hesaplanmalıdır. Ortak gider karinesi, iki takvim yılı içinde üç icra veya dava takibine sebep olunmasını arar.
Dördüncü halka – hâkim emri bir basamaktır. Sulh hâkiminin m. 33 emrine bir yıl ısrarla uyulmaması, ikinci karineyi doğurur. Bu nedenle devir davasından önce müdahale yolunun işletilmesi stratejik olarak da doğrudur.
Beşinci halka – kurul kararı ve nisap denetlenir. Haziran 2020 tarihli karar, olağan toplantı için özel çağrı şartı aranmadığını ve ilan panosuna asılan duyurunun yeterli olduğunu göstermiştir.
Altıncı halka – süreler kısadır. Dava hakkı, dava açma kararının öğrenilmesinden altı ay, her hâlde doğumundan beş yıl içinde kullanılmazsa düşer.
Yedinci halka – yaptırım hükmü doğru kurulmalıdır. Haziran 2025 tarihli karar, müdahalenin önlenmesi kararına idarî para cezası ihtarı eklenmesini isabetsiz bulmuştur.
Sekizinci halka – sitelerde önce yönetim tipi belirlenir. Eylül 2020 tarihli karar, toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanmayacağını ortaya koymuştur. Ortak gider ve aidat borcu, ortak alana müdahalenin önlenmesi ve toplu yapı yönetimi yazılarımız süreci tamamlar.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Neden yanlış? | Doğrusu |
|---|---|---|
| Kurul kararı almadan dava açmak | Dava açma çoğunluk kararına bağlıdır | Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlayın |
| Karineleri belgelememek | Takdire kalan dosya reddedilir | Takip ve emir dosyalarını sunun |
| Takip sayısını yanlış saymak | Ölçüt iki takvim yılında üç takiptir | Tarihleri tablo hâlinde gösterin |
| Hâkim müdahalesini atlamak | Emre bir yıl ısrar ikinci karinedir | Önce m. 33 yolunu işletin |
| Süreleri kaçırmak | Dava hakkı altı ayda düşebilir | Karar tarihini takvime işleyin |
| Devir bedelini hazırlamamak | Bedelin yatırılması gerekir | Vadeli hesap makbuzunu sunun |
| Yalnız devir talep etmek | Devir kabul edilmeyebilir | Müdahalenin önlenmesini de isteyin |
| Yönetim tipini kontrol etmemek | Genel hükümler uygulanabilir | Toplu yapı yönetimini araştırın |
| Görevli mahkemeyi varsaymak | Görev buna göre değişir | Yönetim tipine göre belirleyin |
Kat malikinin dairesi elinden alınabilir mi?
Kanun, borç ve yükümlerini yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal eden malikin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devrinin hâkimden istenebileceğini düzenlemektedir.
Devir bedelsiz mi olur?
Hayır. Bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenir.
Mülkiyet kime geçer?
Mülkiyet, davayı açan diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilir.
Tek başıma dava açabilir miyim?
Davanın açılması, aksi kararlaştırılmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Karara rağmen bir kısım malik dava açmak istemezse davayı öteki kat malikleri açar.
Bedel ne zaman yatırılır?
Hâkim, hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzun ibrazı için uygun bir süre verir.
Çekilmezlik hangi hâllerde kesin sayılır?
Ortak gider ve avans borcu nedeniyle iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olunması, sulh hâkiminin emrine rağmen ihlalde bir yıl ısrar edilmesi ve bağımsız bölümün randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanılması.
Aidat ödememek tek başına yeter mi?
Kanun, ortak gider borcunun ödenmemesini iki takvim yılı içinde üç takip şartına bağlamıştır. Bu şart gerçekleşmemişse çekilmezliğin ayrıca ispatı gerekir.
Dava süresi ne kadar?
Dava hakkı, devir konusunda alınan dava açma kararının öğrenilmesinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa düşer.
Dava sebebi ortadan kalkarsa ne olur?
Kanun, dava sebebinin ortadan kalkması hâlinde de dava hakkının düşeceğini öngörmektedir.
Hâkimin müdahalesi nedir?
Borç ve yükümlerin yerine getirilmemesi nedeniyle zarar gören kat malikinin, sulh mahkemesine başvurarak ihlale son verilmesini istemesidir.
Hâkimin kararına uyulmazsa ne olur?
Tespit edilen süre içinde kararı yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idarî para cezası verilir; ayrıca 25. madde hükmü saklıdır.
Kararda para cezası ihtarı yer alır mı?
Yargıtay, müdahalenin önlenmesi ve bunun için uygun bir süreye hükmedilmesiyle yetinilmesi gerektiğini, idarî para cezası ihtarına ilişkin hüküm kurulmasının isabetsiz olduğunu belirtmiştir.
Dava kararı olağan toplantıda alınabilir mi?
Alınabilir. Yönetim planında belirlenen olağan toplantı için özel bir davet şartı bulunmayıp, çağrının ilan panosuna makul bir süre öncesinden asılması yeterli görülmektedir.
Sitelerde de aynı kurallar geçerli mi?
Birden fazla parsel üzerine kurulu sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmemişse, uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri değil genel hükümler uygulanır.
Projeye aykırı kullanımda ne istenebilir?
Uygulamada bu tür dosyalarda müdahalenin önlenmesi, eski hâle getirme ve ortak gider alacağı talepleri kabul edilmekte; devir talebi ise çoğunlukla reddedilmektedir.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18 – Kat maliklerinin borçları
- 634 sayılı Kanun m. 19 – Anagayrimenkulün bakımı ve mimari durumu
- 634 sayılı Kanun m. 20 – Ortak giderlere katılma
- 634 sayılı Kanun m. 24 – Yasak işler
- 634 sayılı Kanun m. 25 – Kat mülkiyetinin devri
- 634 sayılı Kanun m. 28 – Yönetim planı
- 634 sayılı Kanun m. 29 – Kat malikleri kurulunun toplantısı
- 634 sayılı Kanun m. 30 – Toplantı ve karar yeter sayısı
- 634 sayılı Kanun m. 32 – Kararların bağlayıcılığı
- 634 sayılı Kanun m. 33 – Hâkimin müdahalesi
- 634 sayılı Kanun m. 66 vd. – Toplu yapılara ilişkin özel hükümler
- 634 sayılı Kanun ek m. 1 – Görevli mahkeme
İlgili yazılarımız: apartman ortak gider ve aidat borcu, ortak alana müdahalenin önlenmesi, toplu yapı yönetimi, işletme projesi ve gecikme tazminatı, kat mülkiyeti.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir olaya ilişkin hukukî görüş veya tavsiye niteliği taşımaz. Devir davasında sonuç, çekilmezlik karinelerinin gerçekleşip gerçekleşmediğine göre değişir.