Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Geriye ve İleriye Etkili Sonuçlar
Kısaca
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadini birleştiren karma nitelikli bir sözleşmedir.
- Satış vaadi içerdiği için tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; ya tarafların iradeleri birleşecek ya da mahkeme fesih kararı verecektir.
- Bu nedenle noterden çekilen tek taraflı fesih ihtarnamesi, sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez.
- Geriye etkili fesihte sözleşme hiç yapılmamış sayılır; taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri ister.
- İleriye etkili fesihte yüklenici, yaptığı imalât oranında bağımsız bölüm tapusuna hak kazanır.
- Yerleşik içtihada göre ileriye etkili fesih için inşaatın kural olarak %90 ve üzeri oranda tamamlanmış olması aranır.
- Taraflar kendi iradeleriyle ileriye etkili fesihte anlaşmışsa, seviye %90’ın altında olsa dahi fesih ileriye etkili sayılır.
- Davacı kendisi ileriye etkili fesih istemişse mahkeme bu talebi seviyeye bakmaksızın karşılayabilir.
- Yargılama sürerken inşaat tamamlanır ve iskân alınırsa geriye etkili fesih koşulları ortadan kalkar.
- Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 tarihli 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararıyla yerleşik uygulamayı değiştirmiştir.
- Bu karara göre yükleniciden iyiniyetle taşınmaz edinen üçüncü kişinin kazanımı, geriye etkili fesih hâlinde dahi TMK m.1023 uyarınca korunur.
- Aynı kararda, uygulamada yerleşmiş olan “avans tapu” kavramının hukukî dayanağı bulunmadığı belirtilmiştir.
- Arsa sahibi, üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat ederse tapu yine iptal edilebilir.
- Arsa sahibi riski baştan kesmek isterse, devrin sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh ettirebilir.
- Geriye etkili fesihte müspet zarar kapsamındaki gecikme cezası istenemez; menfi zarar kalemleri istenebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde asıl kavga çoğu zaman sözleşmenin kurulmasında değil, sona ermesinde çıkar. Yüklenici inşaatı yarım bırakır, arsa sahibi noterden ihtarname çeker ve tapuları geri istemek üzere dava açar. Bu noktada iki soru belirir: sözleşme gerçekten sona ermiş midir ve yüklenicinin daha önce üçüncü kişilere sattığı daireler ne olacaktır?
İkinci sorunun cevabı 2025 yılında değişmiştir. Aşağıda feshin türleri, tamamlanma oranı eşiği, tasfiye ve yeni içtihadı birleştirme kararının uygulamaya etkisi, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin son kararları üzerinden ele alınmıştır.
Kanunî dayanak
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.125 — Temerrütte seçimlik haklar
“Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler.”
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.473 — İşe zamanında başlanmaması veya işin geciktirilmesi
“Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.”
Değişiklik uyarısı — 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1023: “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, geriye etkili fesih hâlinde yükleniciden pay veya bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasının dinlenmeyeceği yönündeki eski içtihadından dönmek için Yargıtay Kanunu m.15/2-c uyarınca başvuruda bulunmuş; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararıyla bu istem kabul edilmiştir. Yargıtay Kanunu m.45/5 uyarınca içtihadı birleştirme kararları Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. Bu tarihten önceki içtihatlara dayanan dilekçe ve savunmalar gözden geçirilmelidir.
| Konu | Geriye etkili fesih | İleriye etkili fesih |
|---|---|---|
| Temel etki | Sözleşme hiç yapılmamış sayılır | Sözleşme fesih anına kadar geçerli kalır |
| Tamamlanma oranı | Seviye düşükse uygulanır | Kural olarak %90 ve üzeri aranır |
| Yüklenicinin tapusu | Kural olarak arsa sahibine döner | İmalât oranında bağımsız bölüme hak kazanır |
| Tasfiye ölçüsü | Sebepsiz zenginleşme hükümleri | Yapılan imalâtın sözleşmedeki karşılığı |
| Gecikme cezası | Müspet zarar olduğundan istenemez | Fesih anına kadar tartışılabilir |
| Menfi zarar | İstenebilir (örneğin ödenen idarî para cezası) | Duruma göre değerlendirilir |
| Taraf iradesi | Anlaşma varsa mahkeme kararına gerek kalmaz | Taraflar kararlaştırmışsa seviye şartı aranmaz |
| Üçüncü kişiler | 16.05.2025 tarihli İBK sonrası iyiniyetli kazanım korunur | Devirler zaten geçerliliğini sürdürür |
| Kim karar verir | Tarafların ortak iradesi ya da mahkeme | Tarafların ortak iradesi ya da mahkeme |
Kritik nokta
Noterden çekilen “sözleşmeyi tek taraflı feshediyorum” ihtarnamesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini sona erdirmez. Sözleşme satış vaadi içerdiği için ancak tarafların iradelerinin birleşmesiyle veya haklı sebeplerin varlığı hâlinde mahkemenin vereceği fesih kararıyla son bulur. İhtarnamenin işlevi, temerrüdü ve fesih iradesini belgelemektir; hukukî sonucu doğuran işlem dava sonucundaki hükümdür.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Sözleşmede teslim süresinin hangi tarihten başladığını belirleyin. Sözleşme tarihi mi, yapı ruhsatı tarihi mi? Uygulamada gecikme hesabı çoğu zaman burada değişir.
- Teslim tarihi geçmişse yükleniciyi usulüne uygun ihtarla temerrüde düşürün; TBK m.473’ün şartları varsa süreyi beklemeden dönme hakkının doğduğunu ayrıca ileri sürün.
- Dava açmadan önce delil tespiti yaptırarak inşaatın fiziki gerçekleşme oranını tarihli bir bilirkişi raporuyla kayda geçirin; bu oran feshin türünü belirler.
- Oran %90’ın altındaysa geriye etkili fesih, üzerindeyse ileriye etkili fesih talebini esas alın; ikisini kademeli olarak birlikte talep etmek de mümkündür.
- İmara aykırılık varsa, aykırı kısımların yıkılması hâlinde oranın kaça düşeceğini bilirkişiden ayrıca sorun; uygulamada belirleyici olan bu ikinci orandır.
- Aykırılığın tadilat projesiyle ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığını ilgili belediyeden sordurun; mümkünse yükleniciye süre ve yetki verilmesi gündeme gelir.
- Tapu kayıtlarını çıkarın: yüklenici adına kalan paylar, üçüncü kişilere yapılan devirler ve varsa ipotekleri tarihleriyle listeleyin.
- Üçüncü kişiye dava açacaksanız, kötü niyeti hangi somut vakıayla ispat edeceğinizi baştan belirleyin; devrin tarihi, bedeli, taraflar arasındaki yakınlık ve tapudaki şerhler bu noktada önem taşır.
- Talep sonucunda geriye etkili fesih istiyorsanız gecikme cezası ve kira kaybı gibi müspet zarar kalemlerini birlikte istemeyin; seçimlik hak tercihinizi tutarlı kurun.
- Menfi zarar kalemlerini (ödenen idarî para cezası, ruhsat gideri gibi) ayrıca ve belgeleriyle gösterin.
- Arsa sahibi olarak yeni bir sözleşme yapıyorsanız, tapu devrinin sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh ettirin; bu şerh sonraki alıcıların iyiniyet iddiasını bertaraf eder.
- Dosyanızda 16.05.2025 öncesine ait bir bozma ilamı varsa, içtihadı birleştirme kararının usulî kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanacağını gözeterek stratejinizi güncelleyin.
Yargıtay ne diyor?
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 25.06.2025 T., 2024/1495 E., 2025/2530 K.
Tek taraflı fesih mümkün değildir; %90 eşiği ve taraf iradesi istisnası. Daire, sözleşmenin niteliğini ve sona erme usulünü şöyle ortaya koymuştur: “Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir.” Daire, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25.01.1984 tarihli, 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı kararına atıfla sözleşmenin inşaatın fizikî seviyesine göre ileriye etkili de feshedilebileceğini belirtmiş ve eşiği şöyle çizmiştir: “İleriye etkili fesih kararı verilebilmesi için müstekar içtihatlar ile inşaatın % 90 ve üzeri oranında tamamlanması gerekmekte olup, inşaat bu seviyeye ulaşmamış ise ileriye etkili fesih koşulları gerçekleşmemiş olacaktır. Ancak; mahkeme kararı ile fesihte davacının kendi istemi ile ileri etkili fesih talep etmesi halinde ya da tarafların kendi iradeleri ile sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshettiğinin kararlaştırılması halinde, inşaatın seviyesi ileri etkili feshi haklı kılmasa dahi akdin ileri etkili feshine karar verilmelidir.” Somut olayda taraflar noterde düzenlenen fesihname ile karşılıklı olarak hiçbir hak ve alacak talep etmeyeceklerini kararlaştırmışlardır. Sonuç: İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, 25.06.2025 tarihinde oy birliğiyle.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.01.2026 T., 2025/835 E., 2026/279 K.
İçtihadı birleştirme sonrası: iyiniyetli üçüncü kişinin tapusu korunur. Daire, kendi eski içtihadından dönmek için yaptığı başvurunun İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararıyla kabul edildiğini belirterek yeni ölçütü şöyle ifade etmiştir: “TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.” Kararda ayrıca “‘avans tapu’ kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı” ve arsa sahibinin yükleniciye tapu devretmesinin yolsuz tescil olarak değerlendirilemeyeceği belirtilmiş; ancak arsa sahibinin, üçüncü kişinin satın alma anında feshin geriye etkili sonuçlarını bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispat etmesi hâlinde tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilebileceği vurgulanmıştır. Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, 21.01.2026 tarihinde oy birliğiyle.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 15.02.2023 T., 2022/918 E., 2023/584 K.
Değişiklikten önceki yaklaşım ve onu önceleyen karşı oy. İnşaatı %56,77 seviyesinde bırakan yüklenicinin üçüncü kişilere sattığı üç bağımsız bölümün tapusu iptal edilmiş, Daire çoğunluğu bu kararı onamıştı. Çoğunluk gerekçesinde “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir” denilmiş ve “Yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün değildir” sonucuna varılmıştır. Karar oy çokluğuyla verilmiş, karşı oyda ise tapu siciline güven ilkesinin üstün tutulması gerektiği ve “hukukumuzda ‘yolsuz tescil’ terimi mevcut olmasına rağmen ‘avans tapu’ terimi mevcut değildir” görüşü savunulmuştur. Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesi kararının ONANMASINA, 15.02.2023 tarihinde oy çokluğuyla. Bu karardaki çoğunluk yaklaşımı, 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile değişmiştir; karar bugün ancak tarihsel karşılaştırma bakımından okunmalıdır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 26.12.2024 T., 2024/1154 E., 2024/5193 K.
Yargılama sırasında inşaat tamamlanırsa geriye etkili fesih koşulu kalmaz. İlk derece mahkemesi, keşif ve bilirkişi raporlarının tamamında “inşaatın fiziki gerçekleşme oranının % 100 olduğu, geriye etkili fesih şartlarının oluşmadığı gibi ileriye etkili fesih talebinin dosyada mevcut olmadığı” gerekçesiyle davayı reddetmiş, bölge adliye mahkemesi ise yargılamanın devamı aşamasında yapının ruhsat ve projesine uygun olarak tamamlanıp iskân ruhsatının alındığını gözeterek yeniden esas hakkında karar vermişti. Daire, “inşaat seviyesi dikkate alındığında sözleşmenin geriye etkili feshi koşulları bulunmadığı ve arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin tapu tescillerinin yapıldığı”nı, bağımsız bölümün sözleşmedeki nitelikte olmadığı iddiasının ise ayrı bir tazminat davasında değerlendirilebileceğini belirtmiştir. Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesi kararının ONANMASINA, 26.12.2024 tarihinde kesin olarak oy birliğiyle.
Bu dört karar birlikte okunduğunda ne çıkıyor?
Birinci halka — sözleşmenin karma yapısı her şeyi belirliyor. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yalnızca bir eser sözleşmesi olsaydı, işsahibinin tek taraflı dönme beyanı yeterli olurdu. Ancak sözleşme aynı zamanda bir taşınmaz satış vaadi içerir ve resmî şekle tabi bu kısım, tek taraflı bir beyanla tasfiye edilemez. 6. Dairenin 25.06.2025 tarihli kararı bunu açıkça söylemektedir: sözleşme ya tarafların iradelerinin birleşmesiyle ya da mahkeme kararıyla sona erer.
İkinci halka — feshin türü, fiziki orana bağlanmış bir teknik meseledir. Yerleşik uygulama, İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 1984 tarihli kararına dayanarak sözleşmenin inşaatın seviyesine göre ileriye etkili de feshedilebileceğini kabul eder. 6. Daire eşiği %90 olarak ifade etmektedir. Bu yüzden dava öncesi delil tespiti, sonucu belirleyen ilk adımdır: %88 ile %92 arasındaki fark, yüklenicinin bağımsız bölümlere hak kazanıp kazanmayacağını değiştirir.
Üçüncü halka — eşiğin iki istisnası vardır. Davacının kendisi ileriye etkili fesih istemişse ya da taraflar sözleşmeyi ileriye etkili feshetmeyi kararlaştırmışsa, seviye %90’ın altında olsa dahi fesih ileriye etkili sayılır. 25.06.2025 tarihli kararda, noterde düzenlenen fesihname ile tarafların karşılıklı olarak hiçbir hak ve alacak talep etmeyeceklerini kararlaştırmış olmaları belirleyici olmuştur. Fesihname imzalarken kullanılan cümleler, yıllar sonra açılacak davanın sonucunu tayin edebilmektedir.
Dördüncü halka — zaman, arsa sahibinin aleyhine de işleyebilir. 26.12.2024 tarihli karar, yargılama sürerken inşaatın tamamlanması ve iskân alınması hâlinde geriye etkili fesih koşullarının kalmadığını göstermektedir. Dava açıldığı tarihteki seviye ile karar tarihindeki seviye farklıysa, mahkeme güncel duruma göre karar vermektedir. Bu, yıllara yayılan dosyalarda talebin kademeli kurulmasını zorunlu kılar.
Beşinci halka — asıl kırılma üçüncü kişilerin tapusunda yaşandı. 15.02.2023 tarihli karardaki çoğunluk görüşü, yükleniciye devredilen payı “avans” saymakta ve geriye etkili fesihle birlikte üçüncü kişilerin tapusunun da iptal edilmesi gerektiğini kabul etmekteydi. Aynı kararın karşı oyu, tapu siciline güven ilkesinin bu şekilde askıya alınamayacağını ve hukukumuzda “avans tapu” diye bir kurum bulunmadığını savunuyordu.
Altıncı halka — 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı karşı oydaki görüşü benimsedi. 6. Daire kendi içtihadından dönmek için başvurmuş, İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu istemi kabul etmiştir. Artık esas olan, yükleniciden iyiniyetle taşınmaz edinen üçüncü kişinin TMK m.1023 uyarınca korunmasıdır. Yargıtay Kanunu m.45/5 gereğince bu karar tüm mahkemeleri bağlar ve 21.01.2026 tarihli kararda belirtildiği gibi, önceki aksi yöndeki bozmaya rağmen usulî kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanır.
Yedinci halka — arsa sahibinin elindeki araç kötü niyetin ispatına dönüştü. Yeni ölçüt, üçüncü kişinin tapusunu mutlak biçimde dokunulmaz kılmaz. Arsa sahibi, üçüncü kişinin satın alma ya da ipotek anında tapunun inşaat sözleşmesi gereğince devredildiğini ve geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini yahut bilmesi gerektiğini ispatlarsa, tapu iptali ve tescil ya da ipoteğin kaldırılması istemi kabul edilebilir. Bu ispat artık dosyanın merkezindedir ve genel iddialarla değil, somut vakıalarla yürütülmelidir.
Sekizinci halka — korunmanın en ucuz yolu tapu şerhidir. 15.02.2023 tarihli kararın karşı oyunda işaret edildiği gibi, arsa sahibi devrin sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh ettirerek sonraki alıcıların iyiniyet iddiasını baştan bertaraf edebilir. Sözleşme imzalanırken atılacak bu tek adım, yıllar sonra kaybedilecek dairelerin yerini tutar. Tasfiye aşamasında ise gecikme cezasının müspet zarar niteliği ve geriye etkili fesihte istenemeyeceği gözetilmeli; teslim gecikmesine ilişkin talepler için gecikme tazminatı, sözleşmenin kuruluşu için kat karşılığı inşaat sözleşmesi, imara aykırılık yönünden ise yıkım kararının iptali ayrıca değerlendirilmelidir.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Sonucu | Doğrusu |
|---|---|---|
| Noter ihtarnamesiyle sözleşmenin sona erdiğini sanmak | Yüklenicinin devirleri sürer, arsa sahibi hak kaybına uğrar | Anlaşma yoksa fesih için dava açmak |
| Delil tespiti yaptırmadan dava açmak | Dava tarihindeki seviye ispatlanamaz | Dava öncesi tarihli bilirkişi raporuyla oranı sabitlemek |
| Yalnız geriye etkili fesih talep etmek | Seviye %90’ı aşarsa talep tümüyle reddedilebilir | Kademeli olarak ileriye etkili fesih talebini de kurmak |
| İmara aykırı kısımların yıkımını hesaba katmamak | Gerçek tamamlanma oranı yanlış hesaplanır | Yıkım sonrası oranı bilirkişiden ayrıca sordurmak |
| Geriye etkili fesihle birlikte gecikme cezası istemek | Müspet zarar talebi reddedilir | Seçimlik hakkı tutarlı kullanmak, menfi zarara odaklanmak |
| Üçüncü kişilere karşı genel iyiniyet iddialarıyla dava açmak | 16.05.2025 sonrası tapu iptali istemi reddedilir | Kötü niyeti somut delil ve vakıalarla ispatlamak |
| Tapuyu şerhsiz devretmek | Sonraki alıcılar korunur, daireler geri alınamaz | Devrin sözleşme nedeniyle yapıldığını beyanlar hanesine şerh ettirmek |
| 2025 öncesi içtihatlara dayanan dilekçeyi güncellememek | Bağlayıcı içtihadı birleştirme kararı karşısında talep düşer | 16.05.2025 tarihli karar ışığında talep ve gerekçeyi yenilemek |
| Fesihnameyi okumadan imzalamak | İleride hiçbir talepte bulunulamaz | Fesihnamedeki ibra ve feragat cümlelerini ayrı ayrı müzakere etmek |
Kat karşılığı inşaat sözleşmesini tek taraflı feshedebilir miyim?
Hayır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 25.06.2025 tarihli kararında belirtildiği gibi, sözleşme satış vaadini de içerdiğinden tek taraflı irade beyanıyla feshi mümkün değildir; sözleşme tarafların iradelerinin birleşmesiyle ya da haklı sebeplerin varlığında mahkemenin vereceği fesih kararıyla sona erer.
Geriye etkili fesih ile ileriye etkili fesih arasındaki fark nedir?
Geriye etkili fesihte sözleşme hiç yapılmamış sayılır ve taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri ister. İleriye etkili fesihte ise yüklenici, yaptığı imalât oranında bağımsız bölüm tapusuna hak kazanır.
İleriye etkili fesih için inşaatın ne kadar tamamlanmış olması gerekir?
6. Hukuk Dairesi, yerleşik içtihatlar uyarınca inşaatın kural olarak %90 ve üzeri oranda tamamlanmış olmasının arandığını; bu seviyeye ulaşılmamışsa ileriye etkili fesih koşullarının gerçekleşmemiş sayılacağını belirtmektedir.
Seviye %90’ın altındaysa ileriye etkili fesih hiç mümkün olmaz mı?
Olur. Aynı kararda, davacının kendi istemiyle ileriye etkili fesih talep etmesi hâlinde ya da tarafların kendi iradeleriyle sözleşmeyi ileriye etkili feshettiğini kararlaştırmaları hâlinde, seviye bunu haklı kılmasa dahi ileriye etkili feshe karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Dava sürerken yüklenici inşaatı bitirirse ne olur?
Geriye etkili fesih koşulları ortadan kalkabilir. 6. Hukuk Dairesinin 26.12.2024 tarihli kararında, yargılama aşamasında yapının ruhsat ve projesine uygun tamamlanıp iskân alınması karşısında geriye etkili fesih koşullarının bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Yüklenicinin üçüncü kişilere sattığı daireleri geri alabilir miyim?
16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında kural, iyiniyetli üçüncü kişinin TMK m.1023 uyarınca korunmasıdır. Ancak arsa sahibi, üçüncü kişinin satın alma anında feshin geriye etkili sonuçlarını bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delillerle ispat ederse tapu iptali ve tescil istemi kabul edilebilir.
“Avans tapu” kavramı hâlâ geçerli mi?
6. Hukuk Dairesinin 21.01.2026 tarihli kararında, içtihadı birleştirme kararına dayanılarak “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk eşya hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı ve tapu devrinin şarta bağlanamayacağı belirtilmiştir.
Bu değişiklik derdest dosyamı etkiler mi?
Etkiler. Yargıtay Kanunu m.45/5 uyarınca içtihadı birleştirme kararları Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar; 21.01.2026 tarihli kararda, içtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile bu kararın usulî kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanacağı belirtilmiştir.
Kendimi baştan nasıl korurum?
Tapu devrinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh ettirmek en etkili yoldur. Bu şerh, sonraki alıcıların tapuya güven ilkesine dayanan iyiniyet iddiasını bertaraf eder.
Geriye etkili fesihte gecikme cezası isteyebilir miyim?
Gecikme cezası müspet zarar kapsamındadır ve geriye etkili fesih tercih edildiğinde istenemez. Buna karşılık menfi zarar kalemleri, örneğin bina nedeniyle ödenen idarî para cezası, talep edilebilir.
İmara aykırılık varsa yükleniciye süre verilmesi gerekir mi?
21.01.2026 tarihli kararda, aykırılığın tadilat projesiyle ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığının ilgili belediyeden sorulması, mümkün olduğunun bildirilmesi hâlinde yükleniciye tadilat projesi ve iskân alınması için süre ve yetki verilerek sonuca göre karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Teslim süresi hangi tarihten başlar?
Kural sözleşmede yazılı olandır; ancak sözleşme ruhsat alınmasını öngörüyorsa uygulamada sürenin yapı ruhsatı tarihinden başlatıldığı kararlar bulunmaktadır. Bu nedenle sözleşme metnindeki başlangıç kaydı açık yazılmalıdır.
Teslim edilen daire sözleşmedeki nitelikte değilse ne yapabilirim?
6. Hukuk Dairesinin 26.12.2024 tarihli kararında, sözleşmede belirtilen nitelikte bağımsız bölüm devredilmediği iddiasının ayrıca tazminat talepli bir davada değerlendirilebileceği belirtilmiştir; bu iddia tek başına geriye etkili fesih sebebi sayılmamıştır.
Fesihname imzalarsam sonradan dava açabilir miyim?
Fesihnamenin içeriğine bağlıdır. 25.06.2025 tarihli karara konu olayda taraflar noterde, fesih sonrasında birbirlerinden hiçbir hak ve alacak talep etmeyeceklerini kararlaştırmışlar; Daire bu iradeyi esas alarak davanın reddi gerektiği sonucuna varmıştır.
Yükleniciden daire alan üçüncü kişi olarak nasıl davranmalıyım?
Satın almadan önce tapu kaydının beyanlar hanesini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığını ve inşaatın seviyesini inceleyin. İyiniyet karine olarak kabul edilse de, tescildeki durumdan şüphelenmesine rağmen araştırmaktan kaçınan kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz.
İlgili mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.125 — Temerrütte seçimlik haklar ve dönme
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.470 — Eser sözleşmesinin tanımı
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.473 — İşe zamanında başlanmaması ve işin geciktirilmesi
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.179 — Cezai şart türleri
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.486 — Yüklenicinin ölümü veya yeteneğini kaybetmesi
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.3 — İyiniyet
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.992 — Zilyetliğin devri
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1023 — Tapu siciline güven
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1024 — Yolsuz tescil
- 2644 sayılı Tapu Kanunu m.26 — Şerh ve beyanlar
- 2797 sayılı Yargıtay Kanunu m.45 — İçtihadı birleştirme kararlarının bağlayıcılığı
- Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 T., 2024/1 E., 2025/2 K.
İlgili yazılar: kat karşılığı inşaat sözleşmesi, geç teslim tazminatı, arsa payı düzeltim davası, yıkım kararının iptali, imar affı ve imar barışı.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşme metni, tamamlanma oranı ve tapu kayıtlarındaki durum sonucu değiştirebileceğinden hukukî danışmanlık yerine geçmez.