Toplu Yapı Nedir, Siteniz Toplu Yapı Yönetimine Tabi mi? (KMK m.66-74)
- Toplu yapı; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, onaylı yerleşim planına göre yapılmış, altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisleriyle birbirine bağlantılı birden çok yapıdır (KMK m. 66).
- Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olması şarttır; aradaki yol, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler bu şartı bozmaz.
- Toplu yapı birden fazla parsel içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
- Ortak sosyal ve altyapı tesisleri, hangi parselde olduğuna bakılmaksızın tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır (m. 67).
- Yapıların konumu ve ortak yerler, parsellerin tamamını kapsayan tek bir vaziyet planında gösterilir (m. 68).
- Yönetim üç katmanlıdır: blok kat malikleri kurulu, ada kat malikleri kurulu ve toplu yapı kat malikleri kurulu (m. 69).
- Ada ve toplu yapı temsilciler kurullarında yönetici ve temsilciler, temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir.
- Toplu yapının tamamı için tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu plan bütün kat maliklerini bağlar (m. 70).
- Yönetim planının değiştirilmesi için, güncel metne göre temsil edilen bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisinin oyu şarttır.
- 2026 değişikliği: yönetim planlarının m. 70’e aykırı hükümleri artık uygulanmaz (7579 sayılı Kanun, 7/5/2026).
- Yönetici ve denetçi; blok için blok kurulunca, toplu yapı için temsilciler kurulunun salt çoğunluğuyla atanır (m. 71).
- Ortak giderler, tahsis edildikleri yapı ve tesislere göre bölünür; sadece belli bloklara özgülenen yerlerin gideri o bloklara aittir (m. 72).
- Kat malikleri, kullanmaktan vazgeçtiklerini ileri sürerek ortak gider payını ödemekten kaçınamaz.
- Kurul kararları İİK m. 68/1 anlamında belge sayılır.
- Geçici yönetim, toplu yapının bitimini izleyen bir yılı ve her hâlde ilk yapı ruhsatından itibaren on yılı aşamaz (m. 73).
Kısa cevap: Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, onaylı yerleşim planına göre yapılmış, altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisleriyle birbirine bağlantılı birden çok yapıdır (KMK m.66). Yönetim üç katmanlıdır: blok kat malikleri kurulu, ada kat malikleri kurulu ve toplu yapı kat malikleri kurulu (m.69).
Türkiye’de “site” kelimesi, hukuken birbirinden çok farklı yapıları anlatmak için kullanılıyor. Kimi site tek parsel üzerinde birkaç bloktan oluşuyor, kimi site onlarca parsele yayılmış bir yerleşim; kimisinde tapuya tescilli tek bir yönetim planı var, kimisinde her parselin ayrı planı. Bu farklar, o sitede alınan genel kurul kararının geçerli olup olmadığını doğrudan belirliyor.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplu yapıya ilişkin özel hükümleri 2007’de eklendi ve birden çok imar parseli üzerindeki yerleşimleri kanun kapsamına aldı. Ancak bu hükümlerin uygulanabilmesi için sitenin gerçekten “toplu yapı” olması ve toplu yapı yönetimine usulüne uygun biçimde geçilmiş olması gerekiyor. Aşağıda bu eşiği ve sonuçlarını ele alıyoruz.
Kanunî dayanak
KMK m. 66 — Toplu yapı tanımı
“Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz…”
KMK m. 67 ve m. 69 — Ortak yerler ve yönetim
“Madde 67 – … Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.”
“Madde 69 – … blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir… Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir… Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir… Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.”
KMK m. 70 — Yönetim planı (güncel metin)
“Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır. Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oylarıyla değiştirilebilir. (Ek fıkra:7/5/2026-7579/5 md.) Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.”
Dikkat: Aşağıda yer verilen kararların bir kısmı, maddenin “beşte dördü” nisabını öngören önceki metnini uygulamıştır. Bugün geçerli olan oran üçte ikidir. Kararların yöntem ve gerekçesi geçerliliğini korumakla birlikte, nisap bakımından güncel metin esas alınmalıdır.
KMK m. 72 ve m. 73 — Ortak giderler ve geçici yönetim
“Madde 72 – Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır. Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Kat malikleri… kullanma hakkından vazgeçmek veya… faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.”
“Madde 73 – … Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.”
Hangi yapı, hangi rejime tâbi?
| Durum | Uygulanacak rejim | Sonuç |
|---|---|---|
| Tek parselde kat mülkiyeti kurulu site | KMK genel hükümleri | Toplu yapıya geçmeye gerek yoktur |
| Birden çok parsel, toplu yapıya geçilmiş | KMK m. 66-74 | Tek yönetim planı, temsilciler kurulu |
| Birden çok parsel, toplu yapıya geçilmemiş | Her parselin kendi rejimi | Ortak toplantı ve karar geçersiz |
| Bloğa özgü ortak yer | Blok kat malikleri kurulu | Gider o bloktaki maliklere ait |
| Adaya ait ortak yer | Ada kat malikleri kurulu | Yetki yönetim planıyla ada temsilciler kuruluna verilebilir |
| Toplu yapının tümüne ait tesis | Toplu yapı kat malikleri kurulu | Gider bütün maliklerce karşılanır |
| Ortak tesis başka parselde | KMK m. 67 | Yine ortak yer sayılır |
| Kullanmaktan vazgeçme beyanı | KMK m. 72/3 | Ödeme yükümlülüğü kalkmaz |
| Yönetici ile yapılan sözleşme | KMK m. 35 ve 38 | Yöneticiliğe karşı takip yapılabilir |
Kritik nokta: Birden çok parsel üzerinde kurulu olduğu hâlde toplu yapı yönetimine geçmemiş bir “site”de, parsellerin tümü için ortak genel kurul yapılıp karar alınamaz. Her parselde ayrı kat mülkiyeti rejimi ve ayrı yönetim planı devam ediyorsa, o yönetim planları yalnızca kendi parselindeki bağımsız bölüm maliklerini bağlar. Bu durumda yapılan ortak toplantı ve alınan kararlar, yönetim planına aykırı olduğundan geçersizdir. Toplu yapı hükümlerinin uygulanabilmesi için usulüne uygun biçimde oluşturulmuş ve tapuya tescil edilmiş bir toplu yapı yönetiminin bulunması gerekir.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Önce tapu kaydından sitenizin kaç parsel üzerinde kurulu olduğunu tespit ettirin.
- Her parsel için ayrı yönetim planı mı, tek bir toplu yapı yönetim planı mı tescilli olduğunu öğrenin.
- Yönetim planının beyanlar hanesindeki tarihini ve değişiklik tarihlerini kontrol edin.
- Toplu yapı şartlarının (onaylı yerleşim planı, altyapı, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis, bağlantılı birden çok yapı) hepsinin bir arada bulunup bulunmadığını değerlendirin.
- Parsellerin bitişik veya komşu olduğunu; aradaki yol ve parkların bu şartı bozmadığını not edin.
- Toplu yapıya geçilmemişse ortak genel kurul yapmak yerine, önce geçiş sürecini yürütün.
- Toplantı çağrısını ve gündemi yönetim planındaki usule göre yapın; usulsüz çağrı iptal sebebidir.
- Yönetim planı değişikliğinde güncel nisabı (üçte iki) uygulayın ve oy sayımını tutanağa geçirin.
- Kararlara katılmıyorsanız muhalefet şerhini tutanağa yazdırın ve imzalayın.
- Ortak gider paylaşımında, tesisin kime tahsis edildiğine göre bölüştürme yapın.
- Kurul kararlarının karar defterine geçirilmesini ve imzalanmasını sağlayın.
- Kurul kararının iptali davasını, KMK m. 38/2 uyarınca yöneticiye husumet yöneltmek suretiyle açabileceğinizi bilin.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/658, K. 2025/297, 14.05.2025
Toplu yapıya geçilmemişse parsellerin ortak genel kurulu geçersizdir. İki ayrı parselde 2002’de ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulmuş, her birinin ayrı yönetim planı bulunmakta; buna rağmen iki parsel için tek bir toplantı yapılıp kararlar alınmıştır. Kurul önce yönetim planının niteliğini belirlemiştir: “Yönetim planı kat mülkiyetine konu olan bir taşınmazın yönetim esaslarını ve yöntemini, yönetici ve denetçilerin hak ve yetkileri ile başkaca konuları düzenleyen sözleşmedir… Anagayrimenkulün yönetim tarzı, kullanım maksat ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde öncelikle yönetim planında mevcut hükümlerin uygulanması gerekmektedir.” Ardından sonucu bağlamıştır: “Somut olayda her parselde ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulduğu için tapuya ayrı tescil ettirilen ve parsellerin birlikte yönetimine ilişkin bir düzenleme bulunmayan yönetim planlarının sadece ilgili parseldeki bağımsız bölüm maliklerini bağlayıcı etkisi bulunmaktadır… her bir parselin yönetim planına aykırı yapılan toplantının ve kararların geçersizliğinin tespiti ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekmektedir.” Kurul, direnme kararının BOZULMASINA, 14.05.2025 tarihinde oy birliğiyle ve kesin olarak karar vermiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2013/362, K. 2013/1538, 06.11.2013
Toplu yapı yönetimine geçmemiş çok parselli sitede Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmaz. Birden fazla parsel üzerinde kurulu bir sitenin olağanüstü kat malikleri kurulu kararlarının iptali istenmiş; ilk derece mahkemesi uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı vermiştir. Kurul, m. 66 ve m. 70 ile geçici m. 2’yi aktardıktan sonra somut durumu değerlendirmiştir: “birden fazla parsel üzerinde yapılan toplu yapı ile ilgili olarak… 66. ve 70. maddeleri kapsamında oluşturulmuş ve tapuya tescil edilmiş usulüne uygun bir toplu yapı yönetimi oluşturulmadığı gibi anılan yasanın geçici 2. maddesi uyarınca da… yapılmış ve tapuya tescil edilmiş değişiklik planı da söz konusu değildir.” Bu nedenle: “birden fazla farklı parsel üzerine kurulmuş ve Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre toplu yapı yönetimine henüz geçilmemiş olan… Sitesi hakkında Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması mümkün olmadığından, Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan davada genel hükümler çerçevesinde davaya bakılıp… karar verilmesi gerekir.” Kurul, direnme kararının BOZULMASINA, 06.11.2013 tarihinde oy birliği ile karar vermiştir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2010/8986, K. 2010/15084, 11.11.2010
Tek parselde kat irtifakı kurulmuş sitenin toplu yapı yönetimine geçmesine gerek yoktur. Tek parsel üzerinde kurulu, iki bloklu ve 83 bağımsız bölümlü bir sitede, toplu yapıya geçiş görüntüsü altında yönetim planı değişikliği kararı alınmıştır. Daire, m. 66’daki şartların birlikte aranacağını vurgulamıştır: “Tek parsel üzerinde kurulmuş bir sitenin altyapı tesislerinin, ortak kullanım yerlerinin, sosyal tesis ve hizmet binalarının bulunması ve bunların yönetimi ile ilgili olarak birbiriyle bağlantılı birden çok yapının mevcut olması koşullarının hep birlikte ve birarada bulunması gerekir. Tüm bunlardan başka bu parselde daha önce kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmemiş olmalıdır.” Somut olayda “tek parsel üzerinde kurulu bulunan dava konusu… Sitesi’nde 2003 yılında kat irtifakı kurulup yönetim planı tanzim edilmiş olduğundan, bu yönetim planının değiştirilmesi, Kat Mülkiyeti Yasası’nın 28. maddesinin üçüncü fıkrasına göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile mümkün bulunmaktadır” denilmiştir. Daire, usulüne uygun bir yönetim planı değişikliği gerçekleştirilmediğinden kararların iptaline hükmedilmesi gerektiğini belirterek hükmün BOZULMASINA, 11.11.2010 tarihinde oy birliğiyle karar vermiştir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2012/20527, K. 2012/35894, 03.12.2012
Yöneticinin temsil yetkisine giren sözleşmelerden doğan alacak için yönetim aleyhine takip yapılabilir. Site yönetimine karşı, faturaya dayalı alacak için ilamsız takip başlatılmış; icra mahkemesi pasif husumet şikâyetini kabul etmiştir. Daire önce kuralı koymuştur: “Bu hükümlere uygun temsil yetkisi olmadıkça yöneticinin 634 Sayılı Yasada sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından, site yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Bu nedenle kural olarak yöneticilik hakkında icra takibi yapılması usulsüzdür.” Ardından istisnayı açıklamıştır: “Yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup yetkisini yasadan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir… yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava (icra takibi) ehliyeti bulunmaktadır.” Daire, takip dayanağı faturaların sitenin yönetim işleriyle ilgili sözleşme ilişkisinden doğduğunu tespit ederek mahkeme kararının BOZULMASINA, 03.12.2012 tarihinde oy birliğiyle karar vermiştir.
İlk halka, eşik. Toplu yapı hükümlerinin uygulanabilmesi için maddede sayılan unsurların hepsinin bir arada bulunması gerekir: onaylı yerleşim planı, altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ve bunların yönetimi bakımından birbirine bağlantılı birden çok yapı. Bunlardan biri eksikse ortada bir toplu yapı yoktur.
İkinci halka, tescil. Toplu yapı yönetimi kendiliğinden doğmaz. Usulüne uygun biçimde oluşturulup tapuya tescil edilmiş bir toplu yapı yönetimi ve tek bir yönetim planı bulunmuyorsa, kanunun toplu yapıya ilişkin özel hükümleri devreye girmez.
Üçüncü halka, yönetim planının sınırı. Her yönetim planı, kendi parselindeki bağımsız bölüm maliklerini bağlar. Parsellerin birlikte yönetimine ilişkin bir düzenleme yoksa, parselleri birleştiren bir genel kurul yapılamaz; yapılırsa alınan kararlar geçersiz olur.
Dördüncü halka, tek parsel. Tek parsel üzerinde kurulmuş ve daha önce kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş bir sitenin toplu yapı yönetimine geçmesine gerek yoktur. Böyle bir sitede yönetim planı değişikliği, genel hükümlerdeki nisaba göre yapılır.
Beşinci halka, nisap. Toplu yapıda yönetim planı değişikliğinin nisabı kanun değişiklikleriyle yeniden belirlenmiştir. Eski kararlarda geçen “beşte dört” ifadesi, maddenin o tarihteki metnine aittir; bugün geçerli olan oran üçte ikidir. Ayrıca 2026 değişikliğiyle, yönetim planlarının maddeye aykırı hükümlerinin uygulanmayacağı açıkça belirtilmiştir.
Altıncı halka, ortak yerin yeri. Toplu yapıda ortak sosyal ve altyapı tesisleri, fiziken hangi parselde bulunduğuna bakılmaksızın tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeridir. Bu, çok parselli yerleşimlerde havuz, otopark ve sosyal tesis tartışmalarının çözüm anahtarıdır.
Yedinci halka, gider paylaşımı. Ortak gider, tesisin kime tahsis edildiğine göre bölünür. Sadece birkaç bloğun kullanımına özgülenmiş bir tesisin gideri yalnız o bloklardaki maliklere; bütün bağımsız bölümlere tahsis edilmiş tesisin gideri ise herkese aittir. Kullanmadığını ya da ihtiyacı olmadığını ileri süren malik, ödemeden kurtulamaz.
Sekizinci halka, taraf ehliyeti. Yönetici, vekâletnameyle atanmış bir vekil değil, yetkisini kanundan alan yasal temsilcidir. Kanunun ona tanıdığı temsil yetkisi içinde üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda yönetim, dava ve takipte taraf olabilir. Aksi kabul edilseydi, üçüncü kişiler yönetimle sözleşme yapmaktan kaçınır ve bundan kat malikleri zarar görürdü.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Sonucu | Doğrusu |
|---|---|---|
| Toplu yapıya geçmeden ortak genel kurul | Kararlar geçersiz | Önce usulüne uygun geçiş yapılmalı |
| Tek parselli siteyi toplu yapı sanmak | Gereksiz ve hatalı işlem | Genel hükümlere göre yönetilmeli |
| Eski nisapla yönetim planı değiştirmek | İptal riski | Güncel m. 70 nisabı uygulanmalı |
| Yönetim planını tapuya işletmemek | Değişiklik ileri sürülemez | Beyanlar hanesine tescil edilmeli |
| Kararları karar defterine geçirmemek | İspat sorunu | Deftere yazılıp imzalanmalı |
| Muhalefet şerhi yazdırmamak | İptal davasında güçlük | Şerh tutanağa yazılıp imzalanmalı |
| Gideri tüm maliklere bölmek | Haksız yükleme | Tahsise göre paylaştırılmalı |
| “Kullanmıyorum” diyerek ödememek | Takip ve faiz | Ödeme yükümlülüğü devam eder |
| Geçici yönetimi süresiz sürdürmek | Yetkisiz yönetim | Kanuni süre sınırları gözetilmeli |
Toplu yapı nedir?
Bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak; altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbiriyle bağlantılı birden çok yapıdır.
Parsellerin bitişik olması şart mı?
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olması şarttır. Ancak aralarında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz.
Her sitenin toplu yapıya geçmesi gerekir mi?
Hayır. Tek parsel üzerinde kurulmuş ve daha önce kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmiş bir sitenin toplu yapı yönetimine geçmesine gerek bulunmamaktadır.
Toplu yapıya geçmemiş çok parselli sitede ne olur?
Her parselde kendi kat mülkiyeti rejimi ve kendi yönetim planı devam eder. Parsellerin birlikte yönetimine dair bir düzenleme yoksa ortak yapılan toplantı ve alınan kararlar geçersizdir.
Toplu yapıda kaç kurul vardır?
Üç katman söz konusudur: bloğa ait ortak yerler için blok kat malikleri kurulu, adaya ait ortak yerler için ada kat malikleri kurulu, toplu yapının tamamına ait ortak yer ve tesisler için toplu yapı kat malikleri kurulu.
Temsilciler kurulunda oylar nasıl sayılır?
Yöneticiler ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir.
Toplu yapıda kaç yönetim planı olur?
Tek. Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerlerin tamamını kapsayan bir tek yönetim planı düzenlenir ve bu plan bütün kat maliklerini bağlar.
Toplu yapıda yönetim planı hangi çoğunlukla değiştirilir?
Maddenin yürürlükteki metnine göre, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisinin oyu şarttır. Geçici yönetimle ilgili hükümler ise bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilir.
Yönetim planındaki aykırı hükümler ne olur?
7/5/2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla eklenen fıkra uyarınca, yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.
Yönetici ve denetçi nasıl atanır?
Blok yöneticisi ve denetçisi bloktaki kat maliklerinin, blok niteliğinde olmayan yapılar için yönetici ve denetçi o yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla; toplu yapının tamamı için ise temsilciler kuruluna katılanların temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğuyla atanır.
Ortak giderler nasıl paylaşılır?
Belli bir yapıya veya birkaç yapıya tahsis edilmiş ortak yer ve tesislerin giderleri o yapılardaki kat maliklerince; bütün bağımsız bölümlere tahsis edilmiş tesis ve yerlerin giderleri ise bütün kat maliklerince karşılanır.
Sosyal tesis başka parselde ise ortak yer sayılır mı?
Evet. Toplu yapı kapsamındaki birden çok yapının ortak sosyal ve altyapı tesisleri, bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.
Tesisi kullanmıyorum, aidat ödemez miyim?
Ödersiniz. Kat malikleri, kullanma hakkından vazgeçtiklerini veya bunlardan faydalanmaya ihtiyaçları bulunmadığını ileri sürerek ortak gider payını ve avansı ödemekten kaçınamazlar.
Kurul kararları icra takibine konu olur mu?
Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Geçici yönetim ne kadar sürer?
En geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir; her hâlde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 66 — Toplu yapı tanımı
- 634 sayılı KMK m. 67 — Toplu yapıda ortak yerler
- 634 sayılı KMK m. 68 — Vaziyet planı ve projeler
- 634 sayılı KMK m. 69 — Blok, ada ve toplu yapı kurulları
- 634 sayılı KMK m. 70 — Yönetim planı ve değiştirilmesi
- 634 sayılı KMK m. 71 — Yönetici ve denetçi atanması
- 634 sayılı KMK m. 72 — Ortak giderlere katılma
- 634 sayılı KMK m. 73 — Geçici yönetim
- 634 sayılı KMK m. 74 — Uygulanacak diğer hükümler
- 634 sayılı KMK m. 28 — Yönetim planı ve değiştirilmesi (genel hüküm)
- 634 sayılı KMK m. 35 ve 38 — Yöneticinin görevleri ve sorumluluğu
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 68 — İtirazın kaldırılmasına esas belgeler
Kat mülkiyeti ve site yönetimi konusundaki diğer yazılarımız için Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yönetim planı ile kat malikleri kurulu kararının iptali yazılarımızı; giderler için apartman ortak gider ve aidat borcu ile işletme projesi ve gecikme tazminatı yazılarımızı; yönetici sorumluluğu için site yöneticisinin hukuki ve cezai sorumluluğu yazımızı inceleyebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplu yapıya ilişkin hükümleri zaman içinde değiştirilmiş olup, uygulanacak nisap ve usul bakımından yürürlükteki metin esas alınmalıdır. Her sitenin parsel yapısı, yönetim planı ve tapu kaydı farklı olduğundan somut olay ayrıca değerlendirilmelidir.