Emlak Komisyon Ücreti ve Simsarlık Sözleşmesi: Yer Gösterme Belgesi Ne Zaman Bağlar?
Kısaca
- Emlakçı ile imzalanan “yer gösterme belgesi”, başlığı ne olursa olsun içerik itibarıyla bir simsarlık (tellallık) sözleşmesidir.
- Taşınmaza ilişkin simsarlık sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m.520/3); yazılılık için tarafların imzası ve aracılık edilen taşınmazın belirli olması gerekir.
- Simsar kural olarak ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır (TBK m.521/1); ancak bu hüküm emredici değildir.
- Simsarın malikle yazılı sözleşmesinin ya da yetkisinin bulunmaması, alıcıdan ücret isteme hakkını etkilemez.
- Sözleşmede “menfaat ilişkisi içindeki üçüncü kişi” ibaresi varsa, taşınmazı eşin satın alması da ücreti doğurur.
- Alıcının başka bir emlakçıya komisyon ödemiş olması, imzaladığı sözleşmeden doğan borcunu ortadan kaldırmaz.
- “Emlakçıyı devre dışı bırakma” hâline bağlanan yüksek oran, uygulamada cezai şart sayılır ve TBK m.182/2 uyarınca resen indirilebilir.
- Aşırı simsarlık ücreti, borçlunun istemi üzerine hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebilir (TBK m.525).
- Simsar, iş sahibine karşı borcuna aykırı davranıp karşı tarafın menfaatine hareket ederse ücret ve gider haklarını kaybeder (TBK m.523).
- Ücretin belirli bir sözleşmenin imzalanmasına bağlandığı hâllerde salt yer göstermek yetmez; o sözleşmenin kurulmasına katkı ispatlanmalıdır.
Bir ev bakmaya gittiğinizde önünüze konulan tek sayfalık form, çoğu zaman “formalite” denilerek imzalatılır. Oysa o form, yıllar sonra yüz binlerce liralık bir icra takibinin dayanağı olabilir. Türk hukukunda emlakçının komisyon hakkı, bu belgenin içeriğine ve o içerikte yer alan birkaç kelimeye bağlıdır.
Bu yazıda yer gösterme belgesinin hangi hâllerde bağlayıcı olduğunu, komisyonun ne zaman doğduğunu, hangi savunmaların işe yaradığını ve hangilerinin Yargıtay tarafından reddedildiğini kararlarla birlikte ele alıyoruz.
Simsarlık sözleşmesi nedir?
TBK m.520: “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.”
Buradan üç unsur çıkar:
- Taraflar simsar ve iş sahibidir; simsar, iş sahibi için konusu özel olarak belirlenmiş bir vekâlet edimi üstlenir.
- Faaliyetin konusu aracılıktır: ya bir sözleşme kurma fırsatı göstermek ya da sözleşme görüşmesi için aracılık etmek.
- Simsarın kural olarak temsil yetkisi yoktur; ancak sözleşmeyle verilebilir.
Belgenin başlığının “yer gösterme belgesi”, “emlak görme belgesi”, “tanıtım formu” olması sonucu değiştirmez; içerik itibarıyla simsarlık sözleşmesi niteliğinde olup olmadığına bakılır.
Yazılı şekil: neyin bulunması gerekir?
Taşınmaz simsarlığında yazılılık bir geçerlilik şeklidir; uyulmazsa sözleşme TBK m.12/son uyarınca kesin hükümsüz olur. Uygulamada yazılılığın gerçekleştiğinin kabulü için şu unsurlar aranır:
| Unsur | Açıklama |
|---|---|
| Tarafların imzası | TBK m.14 gereği borç altına girenlerin imzası şarttır; Yargıtay uygulamasında hem simsarın hem iş sahibinin imzası aranmaktadır |
| Taşınmazın belirliliği | Aracılık edilen taşınmazın hangisi olduğu belgeden anlaşılmalıdır; tapu bilgileri veya adres yeterince açık olmalıdır |
| Ücret ve şartları | Zorunlu unsur değildir; belirtilmemişse TBK m.522 uyarınca tarife veya teamüle göre belirlenir |
Dikkat: Belgede yalnızca “gayrimenkulü gören kişi” bölümünün imzalanmış, emlak ofisine ait bölümün boş bırakılmış olması, uygulamada yazılılık unsurunun gerçekleşmediği sonucuna götürebilmektedir. Aynı şekilde belgede hangi taşınmaza aracılık edildiği anlaşılamıyorsa da sözleşme geçersiz sayılabilir.
Ücret ne zaman doğar?
TBK m.521: “Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir. Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.”
Yargıtay uygulamasında ücret alacağının doğumu için üç şartın birlikte gerçekleşmesi aranır:
- Asıl sözleşmenin kurulması: Simsarın aracılık ettiği sözleşme iş sahibi ile üçüncü kişi arasında kurulmuş olmalıdır. Sözleşmenin ayrıca ifa edilmesi gerekmez. İş sahibinin kendisine teklif olunan kişiyle sözleşme yapmayı sebepsiz reddetmesi hâlinde de bu şart gerçekleşmiş sayılır.
- Nedensellik bağı: Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında illiyet bulunmalıdır (“yaptığı faaliyet sonucunda”).
- Ücret kaybı hâlinin bulunmaması: TBK m.523’te düzenlenen ücret kaybı sebeplerinden biri gerçekleşmemiş olmalıdır.
Önemli bir esneklik notu: TBK m.521/1 emredici değildir. Taraflar, asıl sözleşme kurulmamış olsa bile ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi, ücretin ancak sözleşmenin ifası hâlinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler. Bu nedenle sözleşme metninde ücretin neye bağlandığı belirleyicidir.
Sözleşmedeki kritik ibareler
Uygulamada davaların kaderini şu üç kalıp belirler:
| İbare | Anlamı |
|---|---|
| “kan ve sıhri hısımlarım” | Kan hısımları ve evlilikten doğan hısımlar. Eşler birbirine karşı sıhri hısım sayılmadığından, tek başına bu ibare eşin alımını kapsamaz |
| “şahsımla menfaat ilişkisi içinde bulunan üçüncü kişi” | Çok geniş bir kalıptır; müşterek konut olarak alınan taşınmazda eş bu kapsamda kabul edilmektedir |
| “emlakçıyı devre dışı bırakarak satın alırsam %X” | Normal oranın üzerindeki fark uygulamada cezai şart sayılır ve indirime tabidir |
Buna karşılık sözleşmede ücret, belirli bir sözleşmenin (örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin) imzalanmasına bağlanmışsa, salt yer göstermiş olmak ücreti doğurmaz; simsarın o sözleşmenin kurulmasına katkı sağladığını ispat etmesi gerekir.
Sık ileri sürülen savunmalar ve akıbetleri
| Savunma | Yargıtay uygulaması |
|---|---|
| “Emlakçının malikten yetkisi yoktu” | Alıcıdan ücret isteme hakkını etkilemez |
| “Başka bir emlakçıya komisyon ödedim” | İmzalanan sözleşmeden doğan sorumluluğu ortadan kaldırmaz |
| “Taşınmazı ilandan buldum” | İmzalı belge varsa, aksinin yazılı ve kesin delille ispatı gerekir |
| “Belge sonradan dolduruldu” | Yazılı ve kesin delille ispatlanmalıdır; ispatlanamazsa sözleşme geçerlidir |
| “Taşınmaz sözleşmeden sonra gösterildi” | Tek başına sonuca etkili görülmemektedir |
| “Belge yönetmeliğe aykırı düzenlendi” | İdari yükümlülüğe aykırılık, TBK bakımından geçerliliği kendiliğinden etkilemez |
| “Ücret fahiş” | TBK m.525 uyarınca indirim istenebilir; cezai şart ise m.182/2’ye göre resen indirilir |
| “Belgede imzam yok / hangi taşınmaz olduğu belli değil” | Yazılılık gerçekleşmediğinden sözleşme geçersizdir |
Oran sınırı ve idari çerçeve
Taşınmaz ticaretiyle uğraşan işletmeler, Ticaret Bakanlığınca çıkarılan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca yetki belgesi almak, sözleşmeyi öngörülen biçimde düzenlemek ve hizmet bedeli bakımından belirlenen üst sınıra uymakla yükümlüdür. Yargı kararlarına yansıdığı üzere satışta hizmet bedeli %4 ile sınırlandırılmış olup, uygulamada alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınabilecek oranlar bu çerçeve içinde değerlendirilir.
Bununla birlikte bu düzenlemeler idari nitelikte olduğundan, yönetmeliğe aykırılık sözleşmenin özel hukuk bakımından geçerliliğini kendiliğinden ortadan kaldırmaz; ancak idari yaptırım ve — somut olayın koşullarına göre — ücretin indirilmesi bakımından dikkate alınabilir.
Tüketici mahkemesi mi, asliye hukuk mu?
Emlakçı ile tüketici sıfatıyla hareket eden alıcı/satıcı arasındaki uyuşmazlıklar uygulamada tüketici mahkemelerinde görülmektedir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bu alandaki kararlarının önemli bir bölümü tüketici mahkemesi dosyalarından gelmektedir. Ticari nitelikteki simsarlık ilişkilerinde ise asliye ticaret mahkemesi görevlidir. Tüketici uyuşmazlıklarında parasal sınıra göre önce tüketici hakem heyetine başvuru zorunluluğu da gözetilmelidir.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Yer gösterme belgesini imzalamadan önce tümünü okuyun; özellikle “menfaat ilişkisi”, “devre dışı bırakma” ve oran maddelerine bakın.
- Belgede yalnızca gerçekten gördüğünüz taşınmazların yazılı olduğundan emin olun; boş satırları çizin ve paraf atın.
- Belgenin bir nüshasını mutlaka alın; sonradan doldurma iddiasını ancak elinizdeki nüsha ile karşılaştırarak ileri sürebilirsiniz.
- Emlak ofisi bölümünün de imzalı/kaşeli olmasını isteyin; tek taraflı imza geçersizlik tartışması yaratır.
- Süre sınırı varsa (90 gün, 1 yıl gibi) not edin; süre dolduktan sonraki alımlar kural olarak kapsam dışıdır.
- Aynı taşınmaz için birden çok emlakçıya belge imzalamayın; her biri ayrı ayrı komisyon isteyebilir.
- Satın alma kararını verdiğinizde, aracılığı fiilen kimin yaptığını yazışmalarla belgeleyin.
- Komisyon talebiyle karşılaşırsanız önce yazılılık ve imza unsurlarını denetleyin; eksikse geçersizlik en güçlü savunmadır.
- Sözleşme geçerliyse, oranı ve cezai şartı ayrıştırın; cezai şart kısmı için TBK m.182/2 uyarınca indirim talep edin.
- Ücretin fahiş olduğunu düşünüyorsanız TBK m.525 uyarınca indirim talebini açıkça ileri sürün; bu talep resen değerlendirilmez.
- Emlakçı karşı tarafın menfaatine hareket ettiyse veya karşı taraftan da ücret sözü aldıysa TBK m.523’e dayanın.
- İcra takibi başlatılmışsa süresinde itiraz edin ve gerekiyorsa menfi tespit davası açın; teminatla takibin durdurulması talebini de değerlendirin.
Yargı kararları ne diyor?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/370, K. 2023/1722, 01.06.2023
Emlakçının taşınmaz maliki ile yazılı sözleşmesinin veya yetkisinin bulunmaması, alıcıdan komisyon isteme hakkını etkilemez. İlk derece mahkemesi, mülk sahibinin emlak firmasını tanımadığını beyan etmesi ve yazılı yetkilendirme bulunmaması gerekçesiyle davayı reddetmişti. Daire bu yaklaşımı hatalı bulmuştur: “Kanun ve yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına göre, simsarın ücrete hak kazanabilmesi için ücret talep ettiği kişi ile aralarında yazılı sözleşme bulunması gerekmektedir. Eldeki davada, davacı emlakçıların dava konusu taşınmazın satışı hususunda taşınmaz maliki ile aralarında yazılı bir sözleşme olmaması yahut yetkilendirilmemiş olması, davacı ile aralarında yazılı ve imzası inkar edilmeyen sözleşme bulunan davalı alıcıdan ücret talep etme haklarını etkilemez.” Karar oy birliğiyle bozma yönünde verilmiştir. Buradaki ölçüt nettir: komisyon, kimden isteniyorsa onunla yazılı sözleşme bulunmasına bağlıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/4632, K. 2024/2793, 07.10.2024
Sözleşmede “menfaat ilişkisi içinde bulunan üçüncü kişi” ibaresi varsa taşınmazın eş tarafından müşterek konut olarak satın alınması ücreti doğurur; alıcının başka bir simsara ücret ödemiş olması sorumluluğu kaldırmaz. Daire önce simsarın ücret alacağının doğum şartlarını sıralamış, ardından somut olayı değerlendirmiştir: “davaya konu sözleşme başlığı ‘Satılık Taşınmaz Gösterme Belgesi’ olsa da içeriğinin simsarlık sözleşmesi niteliğinde olduğunda tereddüt bulunmamaktadır. … her ne kadar sözleşmede taşınmazın eş tarafından satın alınması halinde şartın gerçekleşeceği belirtilmemiş ise de; davacı ile menfaat ilişkisi içinde bulunan eşi tarafından taşınmazın müşterek konut olarak satın alınması nedeni ile davalı simsarın kararlaştırılan ücrete hak kazandığı açıktır. Taşınmazın mülk sahibi tarafından yetkilendirilmiş başka bir simsar aracığıyla satın alınmasının ve bu simsara ücret ödenmesinin davacının sözleşmeden kaynaklanan sorumluluğunu ortadan kaldırmamaktadır.” Menfi tespit davasının reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararı oy birliğiyle onanmıştır. Karar ayrıca, TBK m.521/1’in emredici olmadığını ve tarafların ücreti farklı koşullara bağlayabileceğini de vurgulamaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2006, K. 2025/2511, 30.04.2025
Ücret, sözleşmede belirli bir sözleşmenin imzalanmasına bağlanmışsa salt yer göstermek yetmez; simsar o sözleşmenin kurulmasına katkı sağladığını ispat etmelidir. Dava konusu “Huzur Emlak Komisyon Sözleşmesi”nin 4. maddesinde, ilgili yere ait inşaat mukavelesinin imzalandığı tarihte sözleşme hükümlerinin geçerlilik kazanacağı kararlaştırılmıştı. İlk derece mahkemesi, arsa sahibi ile yatırımcının bir araya getirilmesini ve yer gösterme işlemini yeterli görerek davayı kabul etmişti. Daire ise şu sonuca varmıştır: “yukarıda yer verilen sözleşme hükümleri çerçevesinde, simsar olan davacıların ücrete hak kazanabilmeleri için sırf yer göstermenin yeterli olmadığı, bunun yanısıra arsaların satış vaadi sözleşmesi ile kat karşılığı verilmesine ilişkin sözleşmenin de imzalanması halinde davacıların ücret alacağının muaccel olacağı anlaşılmaktadır. Bu itibarla Mahkemece; davacıların, arsaların satış vaadi sözleşmesi ile kat karşılığı verilmesine ilişkin sözleşmenin imzalanmasına katkı sağladıklarını ispat etmeleri gerektiği değerlendirilerek, dayanılan delillerin bu yönden tartışılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ve eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/4709, K. 2026/1503, 23.03.2026
İmzası inkâr edilmeyen belgenin sonradan doldurulduğu iddiası yazılı ve kesin delille ispatlanmalıdır; “devre dışı bırakma” hâline bağlanan fazla oran cezai şart sayılarak indirilebilir. Alıcılar, belgedeki diğer taşınmazların bilgileri dışında sonradan eklendiğini ve satın aldıkları evin gösterilmediğini savunmuşlardı. İlk derece mahkemesi davayı reddetmiş, bölge adliye mahkemesi ise “davalılar tarafından imzalarının inkar edilmediği dava konusu sözleşmenin anlaşmaya aykırı olarak sonradan doldurulduğuna dair yazılı ve kesin delil sunulmadığı, sözleşmenin geçerli olduğu, dava konusu taşınmazın sözleşmenin akdedildiği tarihten sonra gösterilmesinin de sonuca bir etkisi bulunmadığı” gerekçesiyle talebi kabul etmiş; %4’lük oranın %2’sini simsarlık ücreti, %2’sini cezai şart olarak nitelendirip cezai şartı TBK m.182/2 uyarınca resen yarıya indirmiştir. Daire, kararı oy birliğiyle onarken ilkeyi bir kez daha teyit etmiştir: “simsarın ücrete hak kazanabilmesi için ücret talep ettiği kişi ile aralarında yazılı sözleşme bulunması gerektiği, taşınmazın satışı hususunda taşınmaz maliki ile aralarında yazılı bir sözleşme olmaması yahut yetkilendirilmemiş olmasının davacılar ile aralarında yazılı ve imzası inkar edilmeyen sözleşme bulunan davalı alıcılardan ücret talep etme haklarını etkilemediğinin anlaşılmasına göre…”
Bu dört karar bir arada okunduğunda emlak komisyonu uyuşmazlıklarının iki ayrı eşikte çözüldüğü görülüyor. Birinci eşik belgenin geçerliliğidir ve burada kanun tüketici lehine oldukça sert bir kural koymuştur: taşınmaz simsarlığında yazılılık geçerlilik şartıdır, imza eksikse ya da hangi taşınmaza aracılık edildiği belgeden anlaşılmıyorsa sözleşme baştan hükümsüzdür. Buna karşılık bu eşik aşıldığında ibre hızla simsar lehine dönüyor. 01.06.2023 ve 23.03.2026 tarihli kararlar, alıcıların en çok güvendiği savunmayı — “emlakçının maliktan yetkisi yoktu” — açıkça reddediyor: komisyon borcu maliki temsil ilişkisinden değil, alıcının kendi imzasından doğuyor. 07.10.2024 tarihli karar ise sözleşme metnindeki tek bir kalıbın ne kadar geniş yorumlandığını gösteriyor; “menfaat ilişkisi içinde bulunan üçüncü kişi” ifadesi, sözleşmede “eş” kelimesi hiç geçmese bile müşterek konut alımını kapsıyor. Bu, aslında bir uyarıdır: bu tür formlardaki geniş kalıplar boşluk doldurmak için değil, tam da bu sonucu doğurmak için konulmaktadır. Diğer yandan mahkemeler simsara sınırsız bir hak da tanımıyor. 30.04.2025 tarihli karar, sözleşme ücreti belirli bir asıl sözleşmenin imzalanmasına bağlamışsa yer göstermenin tek başına yetmediğini; 23.03.2026 tarihli kararda onanan yaklaşım ise “devre dışı bırakma” hâline bağlanan katlı oranın cezai şart olarak nitelendirilip resen indirilebileceğini ortaya koyuyor. Pratik özet: geçersizlik iddiası imza ve belirlilik üzerinden kurulur, geçerlilik hâlinde ise mücadele artık borcun varlığı değil, miktarı üzerindedir.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Doğrusu |
|---|---|
| Formu okumadan “formalite” diye imzalamak | Bu form bir simsarlık sözleşmesidir ve ücret borcu doğurur |
| Nüsha almamak | Sonradan doldurma iddiası ancak karşılaştırmayla ileri sürülebilir |
| Boş satırları çizmemek | Görülmeyen taşınmazların sonradan eklenmesi riski doğar |
| Taşınmazı eş veya yakın adına almanın kurtaracağını sanmak | “Menfaat ilişkisi” kalıbı bu alımları kapsayabilir |
| Başka emlakçıya ödeme yapıp borcun bittiğini düşünmek | Her sözleşme kendi tarafını bağlar |
| İndirim talebini ileri sürmemek | TBK m.525’e göre indirim borçlunun istemi üzerine yapılır |
| Cezai şart ile ücreti ayrıştırmamak | Cezai şart TBK m.182/2 uyarınca resen indirilebilir |
| Sadece yönetmeliğe aykırılığa dayanmak | İdari aykırılık, sözleşmenin geçerliliğini kendiliğinden etkilemez |
| İcra takibine süresinde itiraz etmemek | Takip kesinleşir; sonraki savunmalar çok daralır |
Sık sorulan sorular
Yer gösterme belgesi imzalarsam mutlaka komisyon öder miyim?
Hayır. Ücretin doğması için kural olarak simsarın faaliyeti sonucunda asıl sözleşmenin kurulması ve aralarında nedensellik bağı bulunması gerekir. Ancak taraflar sözleşmeyle bunun aksini kararlaştırabilir; bu nedenle belirleyici olan imzaladığınız metnin içeriğidir.
Emlakçı sadece bana gösterdi ama satın almadım; ücret ister mi?
Asıl sözleşme kurulmadığı sürece kural olarak ücret doğmaz. Buna karşılık sözleşmede simsarın giderlerinin ödeneceği kararlaştırılmışsa, faaliyeti sonuçsuz kalsa bile giderleri ödenir (TBK m.521/3).
Belgeyi ben imzaladım ama emlakçı imzalamadı; geçerli mi?
Taşınmaz simsarlığında yazılılık geçerlilik şartıdır ve Yargıtay uygulamasında tarafların imzasının bulunması aranmaktadır. Yalnızca bir tarafın imzasını taşıyan belgelerde yazılılık unsurunun gerçekleşmediği gerekçesiyle sözleşmenin geçersiz sayıldığı kararlar bulunmaktadır.
Belgede hangi ev olduğu yazmıyorsa ne olur?
Aracılık edilen taşınmazın belgeden anlaşılamaması, yazılılık unsurunun gerçekleşmediği sonucuna götürebilir. Adres veya tapu bilgilerinin açıkça yer alması bu tartışmayı önler.
Evi eşim aldı; komisyon öder miyim?
Sözleşme metnine bağlıdır. Yalnızca “kan ve sıhri hısımlarım” yazıyorsa eş kural olarak bu kapsamda değildir. Ancak “şahsımla menfaat ilişkisi içinde bulunan üçüncü kişi” gibi geniş bir kalıp varsa ve taşınmaz müşterek konut olarak alınmışsa, Yargıtay ücretin doğduğunu kabul etmektedir.
Evi başka bir emlakçıdan aldım ve ona komisyon ödedim; yine de öder miyim?
Evet, ödeyebilirsiniz. Yargıtay, taşınmazın başka bir simsar aracılığıyla satın alınmasının ve o simsara ücret ödenmesinin, imzalanan sözleşmeden doğan sorumluluğu ortadan kaldırmadığını kabul etmektedir.
Komisyon oranı en fazla ne kadar olabilir?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik hizmet bedeli bakımından üst sınır öngörmekte olup, yargı kararlarına yansıdığı üzere satışta bu sınır %4 olarak uygulanmaktadır. Ayrıca sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa TBK m.525 uyarınca borçlunun istemi üzerine hâkim tarafından indirilebilir.
“Emlakçıyı devre dışı bırakırsan iki katı” maddesi geçerli mi?
Bu tür maddeler geçerli kabul edilmekte, ancak normal ücreti aşan kısım uygulamada cezai şart olarak nitelendirilmektedir. Cezai şart aşırıysa TBK m.182/2 uyarınca hâkim tarafından resen indirilir.
Emlakçı hem alıcıdan hem satıcıdan komisyon alabilir mi?
Her iki taraftan da ücret alınabilmesi için her biriyle ayrı ayrı yazılı sözleşme bulunması gerekir. Ancak simsar, iş sahibine karşı üstlendiği borca aykırı davranarak karşı tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, TBK m.523 uyarınca ücret ve gider haklarını kaybeder.
Belgede süre yazıyorsa süre dolduktan sonraki alım kapsamda mı?
Kural olarak hayır. Sözleşmede “90 gün”, “1 yıl” gibi bir süre kararlaştırılmışsa, bu süre dolduktan sonra yapılan alım kural olarak ücret doğurmaz. Ancak sürenin başlangıcı ve kapsamı metne göre yorumlanır.
Belgeyi sonradan doldurdular diyebilir miyim?
Diyebilirsiniz, fakat ispat yükü sizdedir ve Yargıtay uygulamasında bu iddianın yazılı ve kesin delille ispatlanması aranmaktadır. Elinizde imzalı nüsha yoksa bu savunmayı ispat etmek çok güçtür.
Komisyon ücretine KDV eklenir mi?
Sözleşmelerde ücret genellikle “%3 + KDV” biçiminde kararlaştırılır ve bu kayıt geçerli sayılır. KDV, hizmet bedelinin üzerine ayrıca eklenir; kararlarda simsarlık ücreti ile KDV alacağı ayrı kalemler olarak hüküm altına alınmaktadır.
Emlakçının yetki belgesi yoksa komisyon isteyebilir mi?
Yetki belgesi bulunmaması idari yaptırım gerektiren bir eksikliktir. Yargı kararlarında, yönetmelikteki idari yükümlülüklere aykırılığın sözleşmenin özel hukuk bakımından geçerliliğini kendiliğinden ortadan kaldırmadığı yaklaşımı benimsenmektedir. Bu husus ancak diğer olgularla birlikte değerlendirilir.
Komisyon alacağı için icra takibi yapılırsa ne yapmalıyım?
Ödeme emrine süresinde itiraz ederek takibi durdurun. Alacaklı itirazın iptali davası açabilir; siz de borçlu olmadığınızın tespiti için menfi tespit davası açabilirsiniz. Alacağın likit olmadığı hâllerde icra inkâr tazminatına hükmedilemeyeceğini de gözetin.
Kira sözleşmelerinde de komisyon aynı şekilde mi işler?
Evet, simsarlık hükümleri kiralamaya aracılıkta da uygulanır. Uygulamada kiralamada hizmet bedeli genellikle bir aylık brüt kira bedeli üzerinden kararlaştırılır ve yer gösterme belgelerinde kiralama için ayrı bir oran öngörülür.
İlgili mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.12 — şekle aykırılığın sonucu
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.14 — yazılı şekilde imza zorunluluğu
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.182 — ceza koşulu ve aşırı cezanın indirilmesi
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.520 — simsarlık sözleşmesi ve yazılı şekil şartı
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.521 — ücrete hak kazanma
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.522 — ücretin belirlenmesi
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.523 — simsarın ücret ve gider haklarını kaybetmesi
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.524 — evlenme simsarlığı
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.525 — aşırı ücretin indirilmesi
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik — yetki belgesi, sözleşme ve hizmet bedeli üst sınırı
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun — tüketici mahkemesi ve hakem heyeti başvurusu
Gayrimenkul hukukuyla ilgili diğer yazılarımız: kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve menfi tespit davası.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Emlak komisyonu uyuşmazlıklarında sonucu çoğu zaman imzaladığınız formun tek bir cümlesi belirler; somut durumunuz için bir avukata başvurmanız yerinde olur.