Hazine Taşınmazlarının Satışı ve Hak Sahipliği: Doğrudan Alım Hakkı Kimde?
Kısaca
- Hazine taşınmazı kural olarak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre ihaleyle satılır. İhalesiz “doğrudan satış” istisnadır ve yalnızca kanunda tek tek sayılan hâllerde mümkündür.
- Bir yeri uzun yıllardır kullanıyor ve ecrimisil ödüyor olmak, tek başına hak sahipliği doğurmaz. Danıştay’ın deyimiyle işgalci, taşınmaz üzerinde hukuken korunabilir bir hakka sahip değildir.
- Hak sahipliğinin üç ayrı yolu var: tarım arazileri (4706 s.K. m.4/12), üzerinde yapı bulunan taşınmazlar (m.5/6 ve 3194 s.K. Geçici m.16/7) ve doğrudan kiralama (4706 s.K. Ek m.6).
- Bu yolların hepsi hak düşürücü nitelikte başvuru tarihlerine bağlanmıştır. Süresinde yapılmayan başvuru, kullanım ne kadar eski olursa olsun sonuç doğurmaz.
- Ecrimisile itiraz dilekçesi, satın alma veya kiralama başvurusu yerine geçmez. Danıştay bu ayrımı açıkça yapmıştır.
- Yapı sahibinin doğrudan alım hakkı araştırılmadan çıkılan ihale iptal edilir; idare, kişilerden gelen devir taleplerini kendisi değerlendirmez, ilgili belediyeye yönlendirmek zorundadır.
- 6292 sayılı Kanun kapsamında hak sahibine satılan taşınmazdan ecrimisil alınmaz; başvuru tarihinden geriye beş yıl için tahsil edilen ecrimisil satış bedelinden mahsup edilir.
- İhaleye katılma imkânı fiilen ortadan kalkacak biçimde geç yapılan bildirim de tek başına iptal sebebidir.
Türkiye’de milyonlarca dönüm arazi ve on binlerce yapı, mülkiyeti Hazine’ye ait taşınmazlar üzerinde bulunuyor. Bir kısmı kuşaklar boyu tarımsal olarak kullanılıyor, bir kısmının üzerinde onlarca yıllık evler, dükkânlar, atölyeler var. Bu kişilerin çoğu her yıl düzenli olarak ecrimisil ödüyor ve “burası zaten benim, sıra gelince satın alırım” diye düşünüyor.
Uygulamada karşılaşılan tablo ise çok farklı: taşınmaz bir gün 2886 sayılı Kanun’a göre ihaleye çıkarılıyor, ihaleyi üçüncü bir kişi kazanıyor ve kırk yıllık kullanıcıya tahliye yazısı geliyor. Bu noktada tek soru şudur: Kullanıcının doğrudan alım hakkı var mıydı, varsa bu hakkı süresinde kullanmış mıydı? Bu yazıda hak sahipliğinin hangi hâllerde doğduğunu, hangi tarihlere bağlandığını ve ihalenin hangi hâllerde iptal edildiğini Danıştay kararlarıyla birlikte ele alıyoruz.
Kural ihale, istisna doğrudan satış
Hazine’nin özel mülkiyetindeki taşınmazların satışında genel usul, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 45. maddesindeki açık teklif usulüdür. Doğrudan satış ise 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 4. maddesinde sayılan sınırlı hâllere özgüdür: yabancı devletlere diplomatik amaçla, sınırlı ayni hak lehtarına, belirli oran ve miktarı aşmayan hissedara, köy yerleşme alanı içindeki kullanıcıya, belirli kamu kurumlarına ve benzeri.
Bu listeye 2017 yılında eklenen on ikinci fıkra, tarım arazileri bakımından ayrı ve son derece ayrıntılı bir hak sahipliği rejimi kurdu. Beş yıl önce eklenen Ek 6. madde ise doğrudan kiralama yoluyla dolaylı bir satın alma yolu açtı. Üçüncü bir hat da 4706 sayılı Kanun’un 5. maddesinin altıncı fıkrasında, üzerinde yapı bulunan taşınmazlar için düzenlendi.
| Yol | Dayanak | Kime | Kritik tarih |
|---|---|---|---|
| Tarım arazisinde doğrudan satış | 4706 s.K. m.4/12 | Kiracı, kullanıcı veya paydaş | Başvuru için 31/12/2019 |
| Doğrudan kiralama (10 yıl sonunda satış) | 4706 s.K. Ek m.6 | Tespit edilmiş kullanıcı | Başvuru için 19/11/2018 |
| Yapı sahibine satış (belediye eliyle) | 4706 s.K. m.5/6 | Yapı sahibi ve halefleri | Yapılaşma 30/03/2014 öncesi |
| Yapı Kayıt Belgesi sahibine satış | 3194 s.K. Geçici m.16/7 | YKB sahibi ve halefleri | Başvuru için 31/12/2019 |
| 2/B ve tarım arazisi satışı | 6292 s.K. m.11–12 | Kanunda tanımlı hak sahipleri | Kanundaki başvuru süreleri |
Tarım arazilerinde hak sahipliği: dört şartın tamamı gerekir
4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin on ikinci fıkrası, hak sahipliğini birbirini tamamlayan şartlara bağlar. Şartlardan biri eksikse hak doğmaz.
4706 sayılı Kanun m.4/12: “26/4/2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan ve imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerini 30/3/2014 tarihi itibarıyla en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralayan ve kira sözleşmesi halen devam eden kiracıları veya bu arazileri aynı süreyle tarımsal amaçla kullanan ve kullanımlarının halen devam ettiği belirlenen kullanıcıları ya da paydaşlarından; 31/12/2019 tarihine kadar bu arazileri doğrudan satın almak için başvuruda bulunan ve tespit ve tebliğ edilen bedeli itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler bu fıkraya göre hak sahibi sayılır.”
Fıkranın kurduğu şartlar şunlardır:
- Konum şartı: Taşınmaz 26/04/2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde olmalıdır. Bu tarihte sınırlar dışında kalan bir yer, sonradan mücavir alana alınsa bile bu fıkra kapsamına girmez.
- Nitelik şartı: Taşınmazın imar planı bulunmamalı veya planda tarımsal amaca ayrılmış olmalıdır.
- Kullanım şartı: 30/03/2014 tarihi itibarıyla en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kiralanmış veya kullanılıyor olmalı, kullanım hâlen devam etmelidir. Yani kullanımın en geç 30/03/2011’de başlamış ve kesintisiz sürmüş olması gerekir.
- Başvuru şartı: 31/12/2019 tarihine kadar doğrudan satın alma başvurusu yapılmış olmalıdır.
- Kabul şartı: Tespit ve tebliğ edilen bedel, itiraz ve dava konusu edilmeksizin kabul edilmelidir.
Fıkra, tarımsal amaçlı yapıları ve esaslı unsuru tarımsal faaliyet olmak koşuluyla üzerinde sürekli ikamet amacıyla konut bulunan tarım arazilerini de kapsama alır. Buna karşılık satın alınan arazi, satıştan itibaren otuz yıl içinde imar planında tarım dışı amaca ayrılırsa güncel satış bedeli ile TÜFE oranında güncellenen bedel arasındaki fark en son kayıt malikinden tahsil edilir; arazinin üç yıl aralıksız tarımsal amaçla kullanılmaması hâlinde ise satış iptal edilir, taşınmaz resen Hazine adına tescil edilir ve ödenen bedel faizsiz iade edilir.
Üzerinde yapı bulunan Hazine taşınmazları
Üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda mekanizma farklıdır: satışı doğrudan Hazine değil, taşınmaz kendisine bedelsiz devredilen belediye yapar.
4706 sayılı Kanun m.5/6: “Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, Bakanlık’ça tespit edilen, Hazine’ye ait taşınmazlardan, 30/03/2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olanlar; Hazine adına tescil tarihine bakılmaksızın öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdî haleflerine satılmak ya da genel hükümlere göre değerlendirilmek üzere ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilir. (…) Bu taşınmazlar belediyelerce öncelikle talepleri üzerine yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdî haleflerine, rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.”
Aynı maddenin sekizinci fıkrası: “Yapılacak yazılı tebligat tarihinden itibaren bir yıl içinde satın alınma talebinde bulunulmayan veya üzerinde yapılanma olmayan ve bu madde kapsamında devredilen taşınmazlar genel hükümlere göre belediyece satılabilir. Devir tarihinden itibaren üç yıl içinde belediyece satılamayan taşınmazlar, belediyelerin muvafakatine ve hükme gerek olmaksızın Hazine adına resen tescil edilir.”
Burada uygulamada en çok gözden kaçan nokta şudur: devir talebini belediye yapar, kişi yapamaz. 313 sıra numaralı Millî Emlak Genel Tebliği, şahıslardan millî emlâk teşkilatına gelen devir taleplerinin değerlendirilmeksizin ilgili belediyeye yönlendirileceğini öngörür. Yani vatandaş malmüdürlüğüne “burayı bana satın” dilekçesi verdiğinde, idarenin yapması gereken bu talebi reddetmek değil, belediyeye iletmektir.
İkinci hat, imar barışıyla açılmıştır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinin yedinci fıkrası uyarınca Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılar Hazine taşınmazı üzerindeyse, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir ve Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile kanunî veya akdî haleflerinin 31/12/2019 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine rayiç bedelle doğrudan satılır. Bu tarih geçtikten sonra Yapı Kayıt Belgesi, tek başına satın alma hakkı vermez.
Doğrudan kiralama yolu: Ek 6. madde
Hazine tarım arazilerinde ikinci bir yol da 7143 sayılı Kanun’la 18/05/2018 tarihinde yürürlüğe giren 4706 sayılı Kanun’un Ek 6. maddesidir. Buna göre, imar planı bulunmayan veya planda tarımsal amaca ayrılan Hazine tarım arazilerini en az üç yıldan beri tarımsal amaçla kullandığı 31/12/2017 tarihinden önce Bakanlıkça tespit edilen ve kullanımı hâlen devam eden kullanıcılardan, maddenin yürürlüğünden itibaren altı ay içinde – yani 19/11/2018 tarihine kadar – doğrudan kiralamak için başvuranlara, ecrimisil borcu bulunmaması şartıyla cari yıl ecrimisil bedelinin yarısı üzerinden on yıla kadar doğrudan kiralama yapılabilir. On yıllık kullanımın ardından, yükümlülüklerini yerine getiren kiracıya taşınmaz doğrudan satılabilir.
387 sıra numaralı Millî Emlak Genel Tebliği, kullanıcının ölümü hâlinde hak sahipliğinin belirlenmesinde mirasçının ve murisin kullanımlarının birlikte dikkate alınacağını, fiilen kullanmaya devam eden mirasçının hak sahibi kabul edileceğini düzenler.
Ecrimisil ödemek hak sahipliği doğurur mu?
Hayır. Ecrimisil, işgalden doğan bir tazminattır; ödenmesi işgale hukuki bir sıfat kazandırmaz. 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi uyarınca ecrimisil istenebilmesi için idarenin zarara uğraması ve fuzuli şagilin kusurlu olması dahi gerekmez. Nitekim Danıştay, uzun yıllardır ecrimisil ödeyerek Hazine arazisinde tarım yapan kişinin, süresinde kiralama başvurusu bulunmadığı için taşınmaz üzerinde herhangi bir hakkının doğmadığı sonucuna varmıştır.
Ecrimisilin hukuki sonucu farklı bir noktada ortaya çıkar: hak sahipliği kabul edilip satış yapıldığında, ödenmiş ecrimisil satış bedelinden mahsup edilir. 6292 sayılı Kanun’un 11/6 ve 12/7 fıkraları, hak sahiplerine satılan taşınmazlardan ecrimisil alınmayacağını, tahakkuk ettirilenlerin terkin edileceğini ve başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil ve kira bedellerinin satış bedelinden mahsup edileceğini, bu bedelden fazlasının iade edilmeyeceğini öngörür.
Zamanaşımına benzer bir sınır: 2886 sayılı Kanun’un Geçici 3. maddesi uyarınca, maddenin yürürlüğünden önce tespit ve takdir edilen, tebliğ edilen veya tahakkuk ettirilen ecrimisil alacaklarının tespit tarihinden geriye doğru beş yılı aşan kısmı hangi aşamada olursa olsun düzeltilir veya terkin edilir; tahsil edilmiş olanlar iade edilmez. Uygulamada birçok ecrimisil ihbarnamesi bu nedenle kısmen iptal edilmektedir.
İhalenin iptali: hangi hâllerde kazanılıyor?
Hazine taşınmazının satış ihalesine karşı açılan iptal davaları idari yargıda görülür ve 2577 sayılı Kanun’un 20/A maddesindeki ivedi yargılama usulüne tabidir. Bu usulde temyiz incelemesi sonucunda verilen karar kesindir; karar düzeltme yolu kapalıdır.
Danıştay kararlarına bakıldığında ihalenin iptali iki ana eksende gerçekleşiyor:
- Hak sahipliğinin araştırılmaması: İdare, ihaleye çıkmadan önce taşınmaz üzerinde doğrudan alım hakkı bulunup bulunmadığını incelemekle yükümlüdür. Bu inceleme yapılmadan gerçekleştirilen ihale hukuka aykırıdır.
- İhalede açıklık ve rekabetin sağlanmaması: Millî Emlak Genel Müdürlüğü’nün 2008/3 sayılı Genelgesi uyarınca ihale gün ve saati, satın alma talebinde bulunanların yanı sıra taşınmazın varsa işgalcisine ve hissedarına da bildirilmelidir. Bildirimin ilgiliyi fiilen ihale dışında bırakacak kadar geç yapılması iptal sebebidir.
Ne yapmalı?
- Taşınmazın tapu kaydını ve niteliğini çıkarın; Hazine adına tescil tarihini, üzerindeki şerh ve beyanları görün.
- Taşınmazın 26/04/2012 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde mi dışında mı olduğunu ilgili belediyeden yazıyla sorun. Bu tek soru, hangi kanun hükmüne tabi olduğunuzu belirler.
- İmar durumunu alın: plan var mı, varsa taşınmaz tarımsal amaca mı ayrılmış?
- Kullanımınızın başlangıcını belgeleyin. Uydu görüntüleri, ecrimisil ihbarnameleri ve tahsilat makbuzları, taşınmaz tespit tutanakları, tarımsal destekleme kayıtları, elektrik-su abonelik tarihleri, tapu ve kadastro tutanakları, tanık beyanları bu tespitte kullanılır.
- Millî emlak birimine daha önce verdiğiniz dilekçelerin konusunu kontrol edin. “Ecrimisile itiraz” başlıklı bir dilekçe, satın alma veya kiralama başvurusu sayılmaz.
- Üzerinde yapı varsa, Yapı Kayıt Belgesi alınıp alınmadığını ve 31/12/2019’a kadar satın alma başvurusu yapılıp yapılmadığını araştırın.
- Belediyeye devir yolu söz konusuysa, devir talebini belediyenin yapması gerektiğini hatırlayın; belediye başkanlığına yazılı başvuruda bulunarak devir sürecinin başlatılmasını isteyin.
- Taşınmaz ihaleye çıkarılmışsa süreci takip edin; ihale gün ve saatinin size ne zaman ve nasıl tebliğ edildiğini kayıt altına alın. Geç tebligat, iptal davasında en güçlü delillerden biridir.
- İhale yapıldıysa dava süresini kaçırmayın; ivedi yargılama usulünde süreler kısadır ve karar kesin nitelikte verilir.
- Satış gerçekleşmişse, son beş yıl için ödenen ecrimisilin satış bedelinden mahsup edilip edilmediğini kontrol edin; edilmemişse mahsup talebinde bulunun.
Danıştay içtihadı ne diyor?
Danıştay 13. Daire, E. 2022/3048, K. 2022/4253, 16.11.2022
Yapı sahibinin doğrudan alım hakkı araştırılmadan ihaleye çıkılamaz; kişilerden gelen devir talepleri belediyeye yönlendirilmelidir. Bir baba tarafından 1971–1972 yıllarında Hazine taşınmazı üzerine kereste dükkânı inşa edilmiş, oğulları 2018 yılında iki ayrı dilekçeyle taşınmazın satın alınmasını istemiş, ancak talepler DSİ görüşü gerekçesiyle reddedilmişti. Taşınmaz sonradan 2886 sayılı Kanun’un 45. maddesi uyarınca ihaleyle üçüncü kişiye satılınca dava açıldı. İdare mahkemesi, Yapı Kayıt Belgesine dayanılarak 31/12/2019’a kadar satın alma başvurusu yapılmadığı gerekçesiyle davayı reddetmişti. Daire, mevzuatı aktardıktan sonra “Şahıslardan millî emlâk teşkilatına gelecek devir talepleri hakkında ise herhangi bir değerlendirme yapılmaksızın bu taleplerin ilgili belediyeye yönlendirilmesi ve böylelikle devir başvurusunun ilgili belediye tarafından yapılması icap etmektedir” tespitini yaptı. Somut olayda başvuruların belediyeye yönlendirilmemesi nedeniyle “ihaleye konu taşınmaz üzerinde yer alan yapının sahibi ile kanunî haleflerinin doğrudan satın alma hakkını kullanamadığı” sonucuna varan Daire, taşınmazın belediyeye devredilmeyecek yerlerden de olmadığını ara kararıyla saptayarak, “ihaleye çıkılmadan önce aktarılan mevzuat hükümleri uyarınca gerekli inceleme ve değerlendirmenin yapılması gerekirken, bu yönde herhangi bir inceleme ve değerleme yapılmaksızın” yapılan ihalede hukuka uygunluk bulunmadığını belirtti. Mahkeme kararı bozuldu ve dava konusu işlemin iptaline oybirliğiyle karar verildi.
Danıştay 13. Daire, E. 2022/4206, K. 2022/4962, 26.12.2022
Ecrimisile itiraz dilekçesi kiralama başvurusu sayılmaz; süresinde başvurmayan kullanıcı fuzuli şagildir. On dört milyon metrekareyi aşan Hazine taşınmazının bir kısmında uzun yıllardır çiftçilik yapan ve ecrimisil ödeyen kişi, taşınmaz üzerinde büyükşehir belediyesi lehine otuz yıl süreli tarımsal amaçlı irtifak hakkı tesis edilmesine ilişkin ihalenin iptalini istedi. İdare mahkemesi, davacının “fuzuli şagil olan yani işgalci konumunda olan” sıfatıyla taşınmaz nezdinde hukuken korunabilir bir hakkı bulunmadığı gerekçesiyle davayı reddetti. Temyiz aşamasında davacı, 4706 sayılı Kanun’un Ek 6. maddesine dayanarak 04/09/2020 tarihli bir kiralama başvurusu bulunduğunu ileri sürüp dilekçe örneğini sundu. Daire ara kararıyla konuyu araştırdı ve sunulan dilekçenin “ihaleye konu taşınmazdaki fuzûlî işgal dolayısıyla davacı adına çıkarılan ecrimisil miktarına itiraza yönelik ve bu ecrimisilin iptali talebinden ibaret olduğu” tespitini yaptı. Ek 6. maddenin yürürlüğe girdiği 18/05/2018 tarihinden sonra yasal süresi içinde hak sahipliği tespiti yapılmadığı ve kiralama talebi bulunmadığı belirlenerek, davanın reddi yolundaki mahkeme kararı gerekçeyle onandı. Karar oybirliğiyle ve kesin olarak verildi.
Danıştay 13. Daire, E. 2021/4093, K. 2023/3022, 14.06.2023
Hak sahipliği yoksa bile ihale gün ve saatinin geç bildirilmesi tek başına iptal sebebidir. Denizli’de tarla vasıflı Hazine taşınmazının açık teklif usulüyle satışına ilişkin ihalenin iptali istenmişti. Daire, ara kararıyla 4706 sayılı Kanun’un 4. maddesinin on ikinci fıkrası yönünden hak sahipliği şartlarını tek tek araştırdı ve taşınmazın 26/04/2012 tarihi itibarıyla mücavir alan sınırları dışında bulunması ile kullanım süresi şartının sağlanmaması nedeniyle davacının bu fıkraya göre hak sahibi olmadığını saptadı. Buna karşılık Daire, 2886 sayılı Kanun’daki açıklık ve rekabet ilkelerine dikkat çekerek, Millî Emlak Genel Müdürlüğü’nün 2008/3 sayılı Genelgesi uyarınca ihale gün ve saatinin satın alma talebinde bulunanların yanı sıra “taşınmazın varsa işgalcisine ve hissedarına da” bildirilmesi gerektiğini vurguladı. Davacıya bildirim Cumartesi günü tebliğ edilmiş, teminatın nakit yatırılması gereken ihale ise Pazartesi sabah saat 09.00’da yapılmıştı. Daire, “idarenin bu bildirimi zamanında yaparak davacıya ihaleye katılma ve hazırlanma konusunda imkân vermediği” gerekçesiyle işlemin iptali yolundaki kararı sonucu itibarıyla yerinde buldu ve gerekçeyle onadı. Karar oybirliğiyle ve kesin olarak verildi.
Danıştay 2. Daire, E. 2021/12930, K. 2023/1373, 21.03.2023
Hak sahibine satılan taşınmazda ecrimisil, başvuru tarihinden geriye beş yıl için istenemez. Hazine’ye ait 706,74 m² yüzölçümlü taşınmazın işyeri ve bahçe yapılmak suretiyle fuzulen işgal edildiğinden bahisle 01/01/2000–10/06/2009 dönemi için 40.104,33 TL tutarında ecrimisil ihbarnamesi düzenlenmişti. Daire, ara kararıyla taşınmazın 6292 sayılı Kanun kapsamında davacıya satıldığını, satış bedelinin ödendiğini ancak tahsil edilen paradan ecrimisilin mahsup edilmediğini saptadı. Kararda, “6292 sayılı Kanun uyarınca, hak sahiplerine doğrudan satılan taşınmazlardan, satın alma başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için ecrimisil alınamayacağı, tahakkuk ettirilen ecrimisillerin terkin edileceği ve tahsil edilen ecrimisil bedellerinin satış bedelinden mahsup edileceği hususu sabittir” denildi. Daire, 2886 sayılı Kanun’un Geçici 3. maddesi uyarınca 10/06/2009 tarihli tespit tutanağından geriye beş yıllık sınırı ve 6292 sayılı Kanun kapsamındaki 05/07/2012 tarihli başvurudan geriye beş yıllık sınırı birlikte değerlendirerek, davacıdan yalnızca 10/06/2004 ile 05/07/2007 tarihleri arasındaki dönem için ecrimisil istenebileceği sonucuna vardı. Eksik inceleme ile karar veren idare mahkemesinin kararı oybirliğiyle bozuldu.
Bu dört karar birlikte okunduğunda, Hazine taşınmazlarında hak sahipliğinin nasıl bir yapı üzerine kurulduğu netleşiyor. Birinci ilke: fiilî kullanım, hukuki hak değildir. Kırk yıl kullanmak, her yıl ecrimisil ödemek, araziyi ıslah etmek, üzerine yapı yapmak – bunların hiçbiri kendiliğinden bir alım hakkı doğurmaz. Kanun koyucu, belirli tarihlerde belirli şartları taşıyanlara sınırlı bir imkân tanımış, bu imkânı da kesin başvuru sürelerine bağlamıştır. 2022 tarihli Ek 6. madde kararı bu noktada çok nettir: yasal süre içinde hak sahipliği tespiti yapılmamış ve kiralama talebinde bulunulmamışsa, kullanıcı hukuken işgalcidir ve idarenin taşınmaz üzerinde serbestçe tasarrufta bulunmasına engel olamaz. İkinci ilke: dilekçenin başlığı değil, konusu belirleyicidir. Ecrimisil ihbarnamesinin iptalini isteyen bir dilekçe, sonradan “ben aslında satın almak istemiştim” denilerek satın alma başvurusuna dönüştürülemez. Bu, hak sahipliğinin en sık kaybedildiği noktadır; idareye verilen her dilekçenin talep kısmı açık ve doğru yazılmalıdır. Üçüncü ilke ise idarenin yükümlülüğü tarafındadır: hak sahipliğinin araştırılması bir usul şartıdır. 2022 tarihli 13. Daire kararı, kişiden gelen devir talebinin belediyeye yönlendirilmemesini, yapı sahibinin doğrudan alım hakkını kullanamamasının sebebi sayarak ihaleyi iptal etmiştir. Bu, idarenin pasif kalarak hak sahipliğini fiilen ortadan kaldıramayacağı anlamına gelir. Dördüncüsü, 2023 tarihli Denizli kararının gösterdiği gibi, hak sahibi olmamak davayı kaybetmek demek değildir. Aynı kararda Daire, davacının 4706 sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olmadığını açıkça saptadıktan sonra, ihale gün ve saatinin ilgiliyi fiilen ihale dışında bırakacak biçimde geç bildirilmiş olmasını bağımsız bir iptal sebebi saymıştır. Dolayısıyla iptal davasında iki ayrı hat birlikte yürütülmelidir: esasa ilişkin hak sahipliği iddiası ve ihale usulüne ilişkin ihlaller. Son olarak 2. Daire’nin ecrimisil kararı, hak sahipliği kabul edildiğinde ödenmiş bedellerin akıbetini düzenler: satış gerçekleşmişse geriye beş yıllık ecrimisil satış bedelinden mahsup edilmeli, mahsup yapılmamışsa bu husus ecrimisil ihbarnamesine karşı açılan davada ileri sürülmelidir. Bu iki beş yıllık sınır – 2886 s.K. Geçici m.3’teki tespit tarihinden geriye beş yıl ile 6292 s.K.’daki başvuru tarihinden geriye beş yıl – birbirinden bağımsızdır ve ikisi birlikte uygulandığında talep edilebilir dönem çoğu zaman oldukça daralır.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Sonucu | Doğrusu |
|---|---|---|
| “Yıllardır kullanıyorum, ecrimisil ödüyorum, hakkım var” varsayımı | İhale yapılır, üçüncü kişi kazanır, tahliye istenir | Hak sahipliği kanunî şartlara ve başvuru tarihlerine bağlıdır; belgelerle kontrol edilmelidir |
| Ecrimisile itiraz dilekçesini satın alma başvurusu sanmak | Süresinde başvuru yok sayılır, hak düşer | Satın alma ve kiralama talepleri ayrı ve açık dilekçeyle yapılmalıdır |
| Taşınmazın bugünkü mücavir alan durumuna bakmak | Yanlış kanun hükmü uygulanır | m.4/12 için 26/04/2012 tarihindeki durum esastır |
| Devir talebini malmüdürlüğüne yapıp beklemek | Süreç ilerlemez, taşınmaz ihaleye çıkar | m.5/6’da devir talebini belediye yapar; belediyeye yazılı başvuru gerekir |
| Yapı Kayıt Belgesi almayı yeterli saymak | 31/12/2019 geçtikten sonra satın alma hakkı kullanılamaz | YKB ayrı, satın alma başvurusu ayrı işlemdir |
| İhale tebligatını kaydetmemek | Geç bildirim iddiası ispatlanamaz | Tebliğ tarihi, saati ve şekli belgelenmelidir |
| Tespit edilen bedele itiraz edip aynı anda hak sahipliği iddia etmek | m.4/12’deki “bedeli itirazsız kabul” şartı ihlal edilir | Bedele itiraz ile hak sahipliği arasındaki gerilim önceden değerlendirilmelidir |
| İvedi yargılama usulündeki süreleri genel süre sanmak | Dava süre yönünden reddedilir | 2577 s.K. m.20/A süreleri kısadır; karar kesindir |
| Satış sonrası ecrimisil mahsubunu takip etmemek | Beş yıllık ecrimisil boşuna ödenmiş olur | Mahsup yapılmamışsa idareden talep edilmeli, gerekirse dava açılmalıdır |
Sık sorulan sorular
Hazine arazisini kırk yıldır kullanıyorum. Bana satmak zorundalar mı?
Hayır. Doğrudan satış istisnaî bir usuldür ve yalnızca kanunda sayılan hâllerde uygulanır. Kullanım süresinin uzunluğu tek başına yeterli değildir; taşınmazın konumu, imar durumu, kullanımın belirli tarihlerdeki hâli ve en önemlisi kanunda öngörülen süre içinde yapılmış bir başvuru aranır. Bu şartların hepsi birden sağlanmıyorsa idare taşınmazı 2886 sayılı Kanun’a göre ihaleyle satabilir.
Ecrimisil ödemek benim lehime bir hak doğurur mu?
Ecrimisil, işgalden doğan bir tazminattır ve ödenmesi işgale hukuki nitelik kazandırmaz. Danıştay, uzun yıllardır ecrimisil ödeyerek Hazine arazisinde tarım yapan kişinin hukuken korunabilir bir hakkının bulunmadığını kabul etmiştir. Ecrimisilin tek olumlu sonucu, hak sahipliği kabul edilip satış yapıldığında son beş yıllık kısmın satış bedelinden mahsup edilmesidir.
4706 sayılı Kanun m.4/12’deki 31/12/2019 tarihi geçti. Artık hiç şansım yok mu?
Bu fıkra bakımından başvuru süresi dolmuştur. Ancak somut durumunuza göre başka yollar gündeme gelebilir: taşınmaz üzerinde yapı varsa 4706 s.K. m.5/6, 2/B alanı ise 6292 sayılı Kanun, hisseli bir taşınmazsa m.4/(c) bendindeki hissedara satış hükmü değerlendirilmelidir. Ayrıca taşınmaz ihaleye çıkarıldığında, ihale usulüne ilişkin ihlaller ayrı bir dava sebebi oluşturur.
Malmüdürlüğüne dilekçe verdim, “belediyeye başvurun” dediler. Bu doğru mu?
4706 s.K. m.5/6 kapsamındaki taşınmazlar bakımından evet. 313 sıra numaralı Millî Emlak Genel Tebliği, şahıslardan gelen devir taleplerinin değerlendirilmeksizin ilgili belediyeye yönlendirileceğini öngörür; devir başvurusunu belediye yapar. Ancak idarenin yapması gereken sizi geri çevirmek değil, talebi belediyeye yönlendirmektir. Danıştay 13. Dairesi, bu yönlendirmenin yapılmamasını yapı sahibinin hakkını kullanamamasının sebebi sayarak ihaleyi iptal etmiştir.
Yapı Kayıt Belgem var. Hazine arazisini satın alabilir miyim?
3194 s.K. Geçici m.16/7 uyarınca Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile kanunî veya akdî haleflerinin 31/12/2019 tarihine kadar yaptıkları satın alma talepleri üzerine taşınmaz rayiç bedelle doğrudan satılır. Bu tarihe kadar başvuru yapılmamışsa, Yapı Kayıt Belgesi tek başına satın alma hakkı vermez. Bununla birlikte 4706 s.K. m.5/6 kapsamındaki belediye eliyle satış yolu ayrıca değerlendirilmelidir.
Taşınmaz belediyeye devredildi, bana bir yazı geldi. Ne kadar sürem var?
4706 s.K. m.5/8 uyarınca, yapılacak yazılı tebligat tarihinden itibaren bir yıl içinde satın alma talebinde bulunulmazsa taşınmaz genel hükümlere göre belediyece satılabilir. Tebligatı aldığınız gün süre işlemeye başlar; talebinizi yazılı olarak ve kayda geçecek şekilde yapmanız gerekir.
Belediye devraldı ama satmıyor. Taşınmaz sonsuza kadar belediyede mi kalır?
Hayır. Aynı fıkra uyarınca devir tarihinden itibaren üç yıl içinde belediyece satılamayan taşınmazlar, belediyenin muvafakatine ve hükme gerek olmaksızın Hazine adına resen tescil edilir. Bu süre Bakanlık tarafından beş yıla kadar uzatılabilir.
Satış bedeli nasıl belirleniyor, pazarlık edebilir miyim?
m.5/6 kapsamındaki belediye satışlarında bedel, 2886 s.K. m.13 uyarınca defterdarlıkça görevlendirilecek iki, belediyece görevlendirilecek üç kişiden oluşan beş kişilik takdir komisyonunca oy çokluğuyla belirlenir ve takdir edilen bedeller bir yıl geçerlidir. Pazarlık usulü söz konusu değildir. m.4/12 kapsamındaki tarım arazisi satışlarında ise bedel, ödeme şekli, taksit süresi ve faiz oranı bakımından 6292 sayılı Kanun’un ilgili hükümleri kıyasen uygulanır.
Tespit edilen bedele itiraz edersem hak sahipliğim düşer mi?
4706 s.K. m.4/12, hak sahipliğini “tespit ve tebliğ edilen bedeli itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul etme” şartına bağlamıştır. Bu nedenle bedele itiraz ile hak sahipliğini koruma arasında gerçek bir gerilim vardır ve karar verilmeden önce bedelin gerçekten fahiş olup olmadığı, itirazın başarı şansı ve hak sahipliğinin kaybının doğuracağı sonuç birlikte değerlendirilmelidir.
Satın aldığım tarım arazisini sonradan satabilir veya farklı amaçla kullanabilir miyim?
m.4/12 kapsamında satılan tarım arazilerinde iki önemli kısıt vardır. Satıştan itibaren otuz yıl içinde arazi 1/5000 veya 1/1000 ölçekli imar planında tarım dışı amaca ayrılırsa, güncel satış bedeli ile TÜFE oranında güncellenen bedel arasındaki fark en son kayıt malikinden tahsil edilir. Ayrıca arazinin üç yıl aralıksız tarımsal amaçla kullanılmaması hâlinde satış iptal edilir, taşınmaz resen Hazine adına tescil edilir ve ödenen bedel faizsiz iade edilir. Bu hususlarda tapu kütüğüne belirtme yapılır.
Kullanıcı vefat etti. Mirasçı olarak hak sahipliğini devam ettirebilir miyim?
Ek 6. madde uygulamasına ilişkin 387 sıra numaralı Millî Emlak Genel Tebliği, kullanıcının ölümü hâlinde hak sahibinin belirlenmesinde hâlen kullanan kanuni mirasçı ile murisin kullanımlarının birlikte dikkate alınacağını, fiilen kullanmaya devam eden mirasçının hak sahibi kabul edileceğini düzenler. 4706 s.K. m.5/6 ve 3194 s.K. Geçici m.16/7 de “kanunî veya akdî halefler” ifadesiyle mirasçıları kapsar.
İhale yapıldı ve kaybettim. Dava açabilir miyim, ne kadar sürer?
Hazine taşınmazının satış ihalesine karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. Bu davalar 2577 s.K. m.20/A’daki ivedi yargılama usulüne tabidir; süreler kısadır, temyiz incelemesi doğrudan Danıştay’da yapılır ve verilen karar kesindir, karar düzeltme yolu kapalıdır. Davada hem hak sahipliği iddiası hem de ihale usulüne ilişkin ihlaller birlikte ileri sürülmelidir.
İhalenin gün ve saati bana bildirilmedi. Bu tek başına iptal sebebi mi?
Millî Emlak Genel Müdürlüğü’nün 2008/3 sayılı Genelgesi, satın alma talebinde bulunanların yanı sıra taşınmazın varsa işgalcisine ve hissedarına da ihale gün ve saatinin bildirilmesini öngörür. Danıştay 13. Dairesi, bildirimin ilgiliyi fiilen ihale dışında bırakacak biçimde geç yapılmasını – hafta sonuna denk gelen tebligat ve nakit teminat zorunluluğu nedeniyle bankaya yatırma imkânının kalmaması – bağımsız bir hukuka aykırılık sebebi saymıştır.
Satın aldım ama daha önce ödediğim ecrimisiller mahsup edilmedi. Ne yapmalıyım?
6292 s.K. m.11/6 ve m.12/7 uyarınca hak sahiplerine satılan taşınmazlardan ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilenler terkin edilir ve başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil ile kira bedelleri satış bedelinden mahsup edilir. Bu bedelden fazlası iade edilmez. Mahsup yapılmamışsa idareye yazılı başvuruda bulunmalı, olumsuz yanıt veya zımni ret hâlinde dava yoluna gitmelisiniz. Danıştay 2. Dairesi, mahsup yapılmadığını ara kararıyla saptadığı bir dosyada ecrimisil istenebilecek dönemi buna göre daraltmıştır.
İlgili mevzuat
- 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun m.4 (doğrudan satış), m.5 (satış bedelinin ödenmesi, belediyelere devir), Ek m.6 (doğrudan kiralama)
- 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m.2 (açıklık ve rekabet), m.13 (takdir komisyonu), m.45 (açık teklif usulü), m.51/g (pazarlık usulü), m.75 (ecrimisil), Geçici m.3 (terkin edilecek ecrimisiller)
- 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun m.11, m.12, m.14
- 3194 sayılı İmar Kanunu Geçici m.16 (Yapı Kayıt Belgesi)
- 6831 sayılı Orman Kanunu m.2 (2/A ve 2/B alanları)
- 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.20/A (ivedi yargılama usulü), m.49 (temyiz)
- Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik m.85 (ecrimisilin tespiti)
- 313 ve 387 sıra numaralı Millî Emlak Genel Tebliğleri; Millî Emlak Genel Müdürlüğü 2008/3 sayılı Genelge
Taşınmazın niteliğine göre süreç değişir: tapu kaydında düzeltme gerekiyorsa tapu kaydının düzeltilmesi davası, işgal nedeniyle bedel istendiğinde ecrimisil davası ve ecrimisil dilekçesi, imar affı kapsamındaki tahsis belgeleri için tapu tahsis belgesi yazılarımıza bakabilirsiniz. Yapı riskli ilan edilmişse riskli yapı tespitine itiraz süreci ayrıca işler.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Hazine taşınmazlarında hak sahipliği, taşınmazın konumuna, imar durumuna, kullanımın başlangıç tarihine ve idareye yapılan başvuruların içeriğine göre tamamen farklı sonuçlar doğurur. Her somut olayın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.