Hâkimin Müdahalesi Davası (KMK m.33): Kat Malikinin Borçlarını Yerine Getirmemesi ve Mülkiyetin Devri
Kısaca
- KMK m.33 iki ayrı dava yolunu bir arada düzenler: kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve borçlarını yerine getirmeyen kişiye karşı hâkimin müdahalesi.
- İptal davası, toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki için karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan için öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde açılır.
- Kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde bu süre koşulu aranmaz.
- Hâkimin müdahalesini yalnızca kat malikleri değil, zarar gören kat maliki veya kat malikleri isteyebilir; müdahale kiracı ve oturma hakkı sahiplerine karşı da istenebilir.
- KMK m.18/2 uyarınca kat maliklerinin borçlarına dair hükümler kiracılara ve devamlı yararlananlara da uygulanır; bunlar kat malikleriyle müteselsilen sorumludur.
- Görevli ve yetkili mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesidir; bu, kural olarak kesin yetkidir.
- Ancak site birden fazla ada ve parselde kurulu olup henüz toplu yapı yönetimine geçilmemişse KMK değil genel hükümler uygulanır ve kesin yetki söz konusu olmaz.
- Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra Kanun’a, yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyete göre derhâl karar verir.
- Kararın yerine getirilmesi için hâkim kısa bir süre tespit eder ve bunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder; bu sürenin belirlenmemesi bozma sebebidir.
- Tespit edilen süre içinde kararı yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idarî para cezası verilir.
- Hâkimin emrine rağmen bir yıl ısrar edilmesi hâlinde, KMK m.25/b uyarınca çekilmezlik her hâlde mevcut sayılır.
- Çekilmezlik hâlinde diğer kat malikleri, o bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir.
- Ortak giderler için iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olunması da çekilmezlik karinesi doğurur.
- Devir davası açma hakkı, dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl içinde kullanılmazsa düşer.
- Yönetim planının iptali gibi tüm kat maliklerinin hukukunu ilgilendiren taleplerde taraf teşkilinin tam sağlanması zorunludur.
Apartman ve site uyuşmazlıklarının çoğu, ortak yaşamı sürdürülemez hâle getiren tek bir davranıştan doğar: aidatını ödemeyen, ortak alanı işgal eden, projeye aykırı tadilat yapan ya da komşularını sürekli rahatsız eden bir kat maliki veya kiracı. Kat Mülkiyeti Kanunu bu duruma karşı, genel hükümlerden çok daha hızlı işleyen özel bir yol öngörür.
Bu yazıda hâkimin müdahalesi davasının kime karşı ve nerede açılacağını, hâkimin verebileceği kararları, süre ve idarî para cezası mekanizmasını, mülkiyetin devrine giden yolu ve Yargıtay’ın bu davalarda aradığı usulî şartları inceliyoruz.
Kanunî dayanak
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 (Hâkimin müdahalesi)
“(Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. (Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.”
634 sayılı Kanun m.25 (Kat mülkiyetinin devri)
“Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. … Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir: a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.”
Değişiklik uyarısı – ortak yerlerde yapılacak işlerin rejimi
Hâkimin müdahalesi davalarının önemli bir bölümü ortak yerlerde yapılacak iş taleplerinden doğar. Bu noktada KMK m.19/2, 14.11.2007 tarihli 5711 sayılı Kanun’un 8. maddesiyle değiştirilmiştir: “Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.”
Faydalı yenilik ve ilaveler ise m.42 uyarınca kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla; çok masraflı ve lüks yenilikler ise m.43 uyarınca yalnızca bunlara karar veren kat maliklerinin gideriyle yapılır. Aynı maddeye engellilerin yaşamı için zorunluluk gösteren proje tadillerine ilişkin özel bir usul de eklenmiştir. Talebin hangi maddeye girdiği, giderin kimden isteneceğini doğrudan belirler.
| Ölçüt | Kurul kararının iptali (m.33/1) | Hâkimin müdahalesi (m.33/1-2) |
|---|---|---|
| Konusu | Alınmış bir kurul kararı | Borç ve yükümlerin yerine getirilmemesi |
| Davacı | Aykırı oy kullanan veya katılmayan kat maliki | Zarar gören kat maliki veya kat malikleri |
| Davalı | Kural olarak tüm kat malikleri | Borcunu yerine getirmeyen malik, kiracı veya yararlanan |
| Süre | Bir ay, her hâlde altı ay | Özel bir süre öngörülmemiştir |
| Sürenin istisnası | Yokluk ve mutlak butlanda süre aranmaz | — |
| Mahkeme | Anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk | Anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk |
| Hâkimin kararı | İptal veya ret | Yapılması gerekenin belirlenmesi ve süre verilmesi |
| Uyulmamasının sonucu | — | İdarî para cezası; bir yıl ısrarda çekilmezlik |
| Nihai yaptırım | — | m.25 uyarınca mülkiyetin devri davası |
Kritik nokta
Hâkimin müdahalesi kararının ayırt edici yanı, yalnızca “şunu yap” demekle yetinmemesidir. Kanun, hâkimin yapılması gerekeni belirledikten sonra bunun yerine getirilmesi için kısa bir süre tespit etmesini ve bu süreyi ilgiliye tefhim veya tebliğ etmesini emreder. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, eski hâle getirme yönünde hüküm kurulmasına rağmen davalılara aykırı eylemlerine son vermeleri yönündeki uyarıyla birlikte makul süre takdir edilmemesini bozma sebebi saymıştır.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Talebinizi doğru kuruma oturtun. Alınmış bir kurul kararına karşı çıkıyorsanız iptal davası, borç ve yükümlerin yerine getirilmemesine karşı çıkıyorsanız hâkimin müdahalesi söz konusudur.
- İptal davasında süreyi kaçırmayın. Toplantıya katılıp aykırı oy kullandıysanız karar tarihinden, katılmadıysanız öğrenme tarihinden itibaren bir ay; her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açılmalıdır.
- Yokluk ve butlan iddianızı ayrıca ileri sürün. Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu hâllerde süre koşulu aranmaz; bu, süresi geçmiş bir karar için tek yoldur.
- Nisapları önceden kontrol edin. Toplantı ve karar yeter sayıları sağlanmışsa, alınan kararın içeriğine ilişkin itirazlar tek başına iptal sebebi olmayabilir.
- Davalıyı doğru belirleyin. Hâkimin müdahalesi, kat malikinin yanı sıra kiracı ve oturma hakkı sahibi gibi bağımsız bölümden devamlı yararlananlara karşı da istenebilir.
- Taraf teşkilini eksiksiz sağlayın. Yönetim planının iptali gibi tüm kat maliklerinin hukukunu ilgilendiren taleplerde davalıların bir kısmının gösterilmesi yetmez; aksi hâlde dava usulden reddedilir.
- Yetkiyi doğru saptayın. Kural, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesidir. Ancak site birden fazla ada ve parselde kurulu olup toplu yapı yönetimine geçilmemişse genel hükümler uygulanır.
- Talebinizi somutlaştırın. “Müdahalenin önlenmesi” gibi genel bir ifade yerine, hangi eylemin sona erdirilmesini ve neyin eski hâle getirilmesini istediğinizi ayrı ayrı yazın.
- Ortak yer taleplerinde doğru maddeyi seçin. Bakım ve onarım m.19, faydalı yenilik m.42, lüks yenilik m.43 kapsamındadır; gider paylaşımı bu ayrıma göre değişir.
- Bilirkişi incelemesi ve keşif talep edin. Onaylı mimarî projeye uygunluk, zararın kaynağı ve giderin miktarı teknik inceleme gerektirir.
- Hükümde süre verilmesini isteyin. Kararda yapılması gerekenin ne kadarlık bir sürede yerine getirileceği gösterilmelidir; aksi hâlde karar uygulanamaz ve bozulur.
- Israr hâlinde m.25’e geçin. Hâkimin emrine rağmen bir yıl ısrar edilmesi çekilmezlik karinesi doğurur; bu durumda kat malikleri sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alarak devir davası açabilir.
Yargı kararları
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 06.12.2018 T., 2017/4411 E., 2018/7960 K.
Eski hâle getirme hükmünde makul süre takdir edilmemesi bozma sebebidir; ortak yer talepleri m.19, m.42 ve m.43 ayrımına göre çözülür. Üst kattaki bağımsız bölüm maliki, çatının sürekli aktığını ve projede yer alan asansörün yapılmadığını ileri sürerek KMK m.33 uyarınca hâkimin müdahalesini istemiştir. Yargılama iki kez bozulmuş; mahkeme yine eksik inceleme ile hüküm kurmuştur. Daire, ortak yerlerdeki işlerin rejimini hatırlatmıştır: kat malikleri anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına değişiklik yapamaz; ortak yerleri daha kullanışlı hâle getirecek yenilik ve ilaveler sayı ve arsa payı çoğunluğuyla, çok masraflı veya lüks nitelikteki yenilikler ise yalnızca bunlara karar verenlerin gideriyle yapılır. Somut olayda asansör talebinin faydalı yenilik mi lüks yenilik mi olduğunun ve engellilerin yaşamı için zorunluluk bulunup bulunmadığının birlikte değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Daire ayrıca m.33’e özgü şu usulî eksikliği de bozma sebebi saymıştır: “Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi uyarınca, mahkemece eski hale getirme yönünde hüküm kurulmasına rağmen, davalılara, aykırı eylemlerine son vermeleri yönündeki uyarıyla birlikte makul süre takdir edilmemiş olması, bozmayı gerektirmiştir.” Sonuç: Hükmün BOZULMASINA, 06.12.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verilmiştir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 20.11.2023 T., 2023/6043 E., 2023/11285 K.
Yönetim planının iptaliyle birlikte istenen hâkimin müdahalesi davasında taraf teşkili eksikse dava usulden reddedilir. Toplu yapıda bağımsız bölüm maliki olan davacı; yönetim planı değişikliğinin ve kat malikleri kurulu kararlarının iptalini, kayyım atanmasını, hasılat paylaşımı kira sözleşmesinin feshini ve tahliyeyi isteyerek hâkimin müdahalesi talebinde bulunmuştur. Dava yalnızca adi ortaklık ve kiracı şirkete yöneltilmiştir. İlk derece mahkemesi davayı usulden reddetmiş, bölge adliye mahkemesi istinafı esastan reddetmiştir. Daire kararı yerinde bulmuştur: “Davacının yönetim planının iptali ile birlikte hakimin müdahalesini istediği eldeki davada davalıların tek başına taraf olamayacağı gözetilerek yazılı olduğu şekilde davanın usulden reddine karar verilmesi doğrudur.” Karar, tüm kat maliklerinin hukukunu ilgilendiren taleplerde taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması gerektiğini göstermektedir. Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesi kararının ONANMASINA, 20.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verilmiştir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 10.06.2024 T., 2024/3006 E., 2024/7090 K.
KMK m.33’teki kesin yetki kuralı, toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde uygulanmaz. Ortak gider alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın iptali davasında iki mahkeme arasında yetki uyuşmazlığı çıkmış; biri KMK m.33’ün kesin yetki kuralı içerdiği gerekçesiyle, diğeri para borcunun götürülecek borç olduğu gerekçesiyle yetkisizlik kararı vermiştir. Daire, önce m.33’ün kesin yetki kuralı içerdiğini kabul etmiş; ancak somut olayın bu kuralın dışında kaldığını belirlemiştir: “dava konusu sitenin birden fazla ada ve parsel üzerinde kurulu olup, 634 sayılı Kanun’un 22 nci maddesi ile 66 ncı ve devamı maddelerinde düzenlenen toplu yapılara ilişkin özel hükümler uyarınca sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Bu nedenle uyuşmazlığa 634 sayılı Kanun hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerektiğinden Kanun’un 33 üncü maddesinde düzenlenen ana taşınmazın bulunduğu yer icra dairelerinde takip başlatılması ve dava açılması konusunda kesin yetki söz konusu değildir.” Sonuç: Ankara Nöbetçi Asliye Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE, 10.06.2024 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verilmiştir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 24.01.2023 T., 2022/10326 E., 2023/715 K.
Nisaplar sağlanmışsa, yüklenicinin sözleşmeye aykırılığı kurul kararının iptalini gerektirmez. Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılan binada iskân alınamaması üzerine kat malikleri kurulu, aykırılıklara ilişkin yapı kayıt belgesi alınması için yönetime yetki verilmesine ve tahminî ödeme miktarının belirlenmesine karar vermiştir. Bir kısım kat maliki, bu yükümlülüğün yükleniciye ait olduğunu ileri sürerek toplantının iptalini istemiştir. Daire, m.29 ve m.33 hükümlerini aktardıktan sonra somut değerlendirmeyi yapmıştır: “İptali talep edilen kat malikleri kurulu toplantısında nisaplar incelendiğinde, toplantı ve karar yeter sayılarının sağlandığı anlaşılmaktadır.” Bu tespit üzerine davanın reddinde isabetsizlik görülmemiştir. Karar, yüklenici ile kat malikleri arasındaki sözleşmesel ilişkinin, usulüne uygun alınmış bir kurul kararını kendiliğinden sakatlamadığını göstermektedir. Sonuç: Bölge Adliye Mahkemesi kararının ONANMASINA, 24.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verilmiştir.
Bu dört karar birlikte okunduğunda, KMK m.33’ün göründüğünden daha teknik bir hüküm olduğu anlaşılır. Madde tek bir cümlede iki farklı dava yolu ile bir yaptırım mekanizmasını bir araya getirir; uygulamadaki hataların çoğu bu üçünün karıştırılmasından doğar.
Birinci halka, iki dava yolunun ayrılmasıdır. Kurul kararının iptali, alınmış bir karara yöneliktir ve sıkı sürelere tâbidir. Hâkimin müdahalesi ise bir karara değil, bir davranışa yöneliktir ve maddede özel bir süre öngörülmemiştir. Dilekçenin hangi yola dayandığı baştan netleştirilmelidir.
İkinci halka, iptal davasının süreleridir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki için karar tarihinden, katılmayan için öğrenme tarihinden itibaren bir ay işler; her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay üst sınırdır. Kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde ise süre koşulu aranmaz. Bu istisna, süresi geçmiş bir karar için kalan tek yoldur.
Üçüncü halka, davalı çevresidir. Hâkimin müdahalesi yalnızca kat malikine karşı istenmez. Madde, kat malikinin katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette yararlanan kimseyi de kapsar. KMK m.18/2 ise kat maliklerinin borçlarına dair hükümlerin kiracılara ve devamlı yararlananlara da uygulanacağını, bunların kat malikleriyle müteselsilen sorumlu olacağını söyler. Aidat ödemeyen kiracı bakımından bu iki hüküm birlikte işler.
Dördüncü halka, taraf teşkilidir. Yönetim planının iptali gibi bütün kat maliklerinin hukukunu ilgilendiren taleplerde davanın yalnızca bir kısım ilgiliye yöneltilmesi yeterli değildir. Yargıtay, bu eksiklik nedeniyle verilen usulden ret kararını yerinde bulmuştur. Dava açılmadan önce ada, parsel ve bağımsız bölüm bazında güncel tapu kayıtlarının çıkarılması bu nedenle zorunludur.
Beşinci halka, yetkidir. Kural, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesidir ve bu kesin bir yetki kuralıdır. Ancak Kanun’un uygulanabilmesi için ortada bir kat mülkiyeti ya da usulüne uygun kurulmuş bir toplu yapı yönetimi bulunmalıdır. Birden fazla ada ve parselde kurulu olup toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde genel hükümler uygulanır ve kesin yetki ortadan kalkar.
Altıncı halka, hükmün içeriğidir. Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra Kanun’a, yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyete göre derhâl karar verir. Kararın ayrılmaz parçası, yerine getirilmesi için tespit edilen kısa süredir. Bu süre gösterilmeden kurulan hüküm uygulanamaz ve bozulur.
Yedinci halka, ortak yerlere ilişkin taleplerin ayrıştırılmasıdır. Bakım ve onarım m.19, faydalı yenilik ve ilaveler m.42, çok masraflı veya lüks yenilikler m.43 kapsamındadır. Bu ayrım hem gerekli çoğunluğu hem de gideri kimin ödeyeceğini belirler. Onaylı mimarî projede bulunmayan bir imalatın yapılması ise tadilat projesi olmadan istenemez. Kat malikleri kurulu kararının iptali davalarında da bu ayrım sıkça tartışılır.
Sekizinci halka, yaptırım zinciridir. Tespit edilen süre içinde karar yerine getirilmezse aynı mahkemece idarî para cezası verilir. Israr bir yıl sürerse KMK m.25/b uyarınca çekilmezlik her hâlde mevcut sayılır ve diğer kat malikleri, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacakları kararla mülkiyetin devri davası açabilir. Ortak giderler için iki takvim yılında üç defa icra veya dava takibine sebep olunması da aynı sonucu doğurur; ayrıntılar için apartman ortak gider ve aidat borcu yazımıza bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Neden yanlış | Doğrusu |
|---|---|---|
| İptal davasını bir yıl sonra açmak | Süre bir ay, her hâlde altı aydır | Süreler karar ve öğrenme tarihine göre hesaplanır |
| Yokluk ve butlan iddiasını ileri sürmemek | Bu hâllerde süre koşulu aranmaz | İddia dilekçede açıkça belirtilir |
| Davayı yalnızca bir kısım ilgiliye yöneltmek | Tüm kat maliklerinin hukuku etkileniyorsa taraf teşkili eksiktir | Güncel tapu kayıtları üzerinden tüm malikler gösterilir |
| Kiracıya karşı dava açılamayacağını sanmak | Madde devamlı yararlananları da kapsar | Kiracı ve oturma hakkı sahibine karşı da istenebilir |
| Her sitede KMK yetkisini kesin saymak | Toplu yapı yönetimine geçilmemişse genel hükümler uygulanır | Ada, parsel ve yönetim durumu incelenir |
| Talebi genel ifadelerle yazmak | Hâkim yerine getirilecek işi somut olarak belirlemelidir | Her talep ayrı ayrı ve somut yazılır |
| Hükümde süre verilmesini istememek | Süre gösterilmeyen karar uygulanamaz | Yerine getirme süresi talep edilir |
| Projede olmayan imalatı doğrudan istemek | Tadilat projesi olmadan kat maliklerinin iradesi yerine geçilemez | Onaylı proje incelenir, gerekirse tadilat yolu izlenir |
| Nisapları kontrol etmeden iptal davası açmak | Yeter sayılar sağlanmışsa içerik itirazı tek başına yetmez | Toplantı ve karar yeter sayıları önceden incelenir |
Hâkimin müdahalesi davası nedir?
KMK m.33 uyarınca, kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat maliklerinin, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini istemesidir.
Kim dava açabilir?
Borç ve yükümlerin yerine getirilmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri. Kurul kararının iptali bakımından ise toplantıya katılıp aykırı oy kullanan veya toplantıya katılmayan her kat maliki dava açabilir.
Kiracıya karşı da açılabilir mi?
Evet. Madde açıkça, kat malikinin katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimseyi de kapsar. Ayrıca KMK m.18/2 uyarınca kat maliklerinin borçlarına dair hükümler kiracılara ve devamlı yararlananlara da uygulanır; bunlar kat malikleriyle müteselsilen sorumludur.
Hangi mahkemede açılır?
Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinde. Yargıtay bunu kesin yetki kuralı olarak nitelendirmektedir. Ancak site birden fazla ada ve parselde kurulu olup toplu yapı yönetimine geçilmemişse Kat Mülkiyeti Kanunu değil genel hükümler uygulanır ve kesin yetki söz konusu olmaz.
Kurul kararının iptali için süre nedir?
Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki için karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan kat maliki için kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aydır. Kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.
Hâkim ne tür kararlar verebilir?
Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra Kanun’a ve yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhâl karar verir. Aykırı eylemin sona erdirilmesi, eski hâle getirme ve gerekli işlerin yapılması bu kapsamdadır.
Karar verildikten sonra ne olur?
Hâkim, kararın yerine getirilmesi için kısa bir süre tespit eder ve bunun gereğini ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. Yargıtay, eski hâle getirme yönünde hüküm kurulmasına rağmen makul süre takdir edilmemesini bozma sebebi saymıştır.
Karara uyulmazsa yaptırımı nedir?
KMK m.33/3 uyarınca tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idarî para cezası verilir. Maddenin son cümlesi ayrıca m.25 hükmünün saklı olduğunu belirtir.
Mülkiyetin devri hangi hâlde istenebilir?
KMK m.25 uyarınca, kat maliklerinden biri kendisine düşen borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri o bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir.
Çekilmezlik hangi hâllerde kesin sayılır?
Üç hâlde: ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; sulh hâkiminin m.33 gereğince verdiği emre rağmen bir yıl ısrar edilmesi; bağımsız bölümün randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanılması.
Devir davası nasıl açılır?
Bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek mülkiyetin diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesi için dava açılması, aksi kararlaştırılmamışsa diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Hâkim, hüküm vermeden önce devir bedelinin bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması için süre verir.
Devir davasında süre var mı?
Evet. Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.
Ortak yerlerde onarım yapılmasını isteyebilir miyim?
KMK m.19/2 uyarınca kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz. Ancak ortak yer ve tesislerdeki bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin ya da güçlendirmenin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi hâlinde bu rıza aranmaz.
Asansör yapımı gibi talepler hangi maddeye girer?
Ortak yerlerin daha kullanışlı hâle getirilmesine yarayan yenilik ve ilaveler m.42 uyarınca sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır; çok masraflı veya lüks nitelikteki yenilikler ise m.43 uyarınca yalnızca bunlara karar veren kat maliklerinin gideriyle yapılır. Yargıtay, asansör talebinin hangi kategoriye girdiğinin ve engellilerin yaşamı için zorunluluk bulunup bulunmadığının birlikte değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Yüklenicinin kusuru kurul kararını geçersiz kılar mı?
Kendiliğinden kılmaz. Yargıtay tarafından incelenen bir dosyada, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki yükümlülüklerin yükleniciye ait olduğu ileri sürülerek toplantının iptali istenmiş; ancak toplantı ve karar yeter sayılarının sağlandığı belirlenerek davanın reddi yerinde bulunmuştur. Yüklenici ile kat malikleri arasındaki ilişki ayrı bir uyuşmazlığın konusudur.
İlgili mevzuat
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18 – Kat maliklerinin genel yükümlülükleri
- 634 sayılı Kanun m.19 – Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve ortak yerlerde yapılacak işler
- 634 sayılı Kanun m.20 – Genel giderlere katılma
- 634 sayılı Kanun m.22 – Kat malikinin borç ve yükümlerine ilişkin hükümler
- 634 sayılı Kanun m.25 – Kat mülkiyetinin devri
- 634 sayılı Kanun m.29 – Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları
- 634 sayılı Kanun m.32 – Kat malikleri kurulu kararlarının bağlayıcılığı
- 634 sayılı Kanun m.33 – Hâkimin müdahalesi
- 634 sayılı Kanun m.42 ve m.43 – Faydalı ile çok masraflı ve lüks yenilik ve ilaveler
- 634 sayılı Kanun m.66 vd. – Toplu yapılara ilişkin özel hükümler
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.21 ve m.22 – Yargı yeri belirlenmesi
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.304 ve m.305 – Hükmün tashihi ve tavzihi
Konuyla bağlantılı diğer yazılarımız: kat malikleri kurulu kararının iptali, apartman ortak gider ve aidat borcu, aidat ödemeyen kiracı, apartman ve site yönetim planı, kat mülkiyeti kanunu.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut olayın koşullarına göre değerlendirme değişebilir ve hukukî görüş yerine geçmez.