Üst Hakkı (İnşaat Hakkı): Başkasının Arazisinde Yapı Sahibi Olmak
Kısaca
- Üst hakkı, başkasının arazisinde yapı sahibi olma yetkisi veren irtifaktır.
- Kurulması resmî senet ve tescil ile olur.
- Aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer.
- En az otuz yıl için kurulan üst hakkı süreklidir.
- Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapuya taşınmaz olarak kaydedilebilir.
- Ancak bu hâlde ipoteğe konu olabilir.
- Hak sona erince yapılar arazi malikine kalır.
- Sayfa kapanınca üzerindeki rehinler de sona erer.
- Kural olarak yapılar için bedel ödenmez; aksi kararlaştırılabilir.
- Süresinden önce devir ancak ağır ihlal hâlinde istenir.
Enerji santralleri, alışveriş merkezleri, turizm tesisleri… Arsayı satın almadan üzerine yapı yapmanın ve o yapının maliki olmanın yolu üst hakkıdır. Ancak bu hakkın kurulması kadar sona ermesi de sıkı kurallara bağlıdır.
Bu yazıda üst hakkını; kurulmasını, bağımsız ve sürekli olmanın sonuçlarını, sona ermesini ve yapı bedelini Yargıtay kararlarıyla ele alıyoruz.
Kanunî dayanak
TMK m.826: “Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.”
TMK m.827: “Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır.”
TMK m.828: “Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır.”
TMK m.829: “Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir… Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir. Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir.”
TMK m.831: “Üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa; malik, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir.”
Bağımsız ve sürekli olmanın önemi
| Nitelik | Şart | Sonuç |
|---|---|---|
| Bağımsız | Bir taşınmaz lehine değil, kişi lehine kurulmuş ve devredilebilir olması | Ayrı bir malvarlığı değeri |
| Sürekli | En az otuz yıl için kurulmuş olması | Kalıcılık |
| Tapuya taşınmaz olarak kayıt | Hak sahibinin istemi | Ayrı sayfa açılır |
| Üçü birlikte | — | İpoteğe ve cebri icraya konu olabilir |
Kritik denge: Üst hakkı ipoteğinde cebri icrayla paraya çevrilecek değer, üst hakkının kurulduğu arazi değil, bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkının kendisidir.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Sözleşmeyi resmî şekilde düzenletin.
- Süreyi en az otuz yıl olarak kurgulayın.
- Hakkın bağımsız olduğunu senede yazdırın.
- Tapuya taşınmaz olarak kaydettirin.
- Yapının konumu, niteliği ve amacını resmî senede geçirin.
- Bedel ve artış esaslarını açıkça belirleyin.
- Sona ermede yapı bedelinin ödenip ödenmeyeceğini kararlaştırın.
- Malikseniz ihlâl hâllerini ve sonuçlarını senede yazın.
- Hak sahibiyseniz yükümlülüklerinizi zamanında yerine getirin.
- Finansman için üst hakkı ipoteğini değerlendirin.
- Sona ermede bedel kararlaştırılmışsa üç aylık ipotek tescili süresini kaçırmayın.
- Uyuşmazlıkta adi sözleşmeye değil resmî senede bakın.
Yargı kararları ne diyor?
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/3489, K. 2024/4539, 15.10.2024
Üst hakkının süresinden önce sona erdirilmesi ancak ağır ihlâl hâlinde mümkündür ve değerlendirme resmî senede göre yapılır. Arsa maliki, kira bedellerinin ödenmediğini ileri sürerek üst hakkının terkinini istemişti. Daire, TMK m.831’in niteliğini vurgulamıştır: “üst hakkı sahibinin, üst hakkından uzaklaştırılması sadece taraflar arasındaki ilişkinin ağır şekilde ihlal edilmesi halinde ve bir bedel karşılığında mümkündür. Bu bağlamda, Türk Medeni Kanunu’nun 831 inci maddesi emredici nitelik taşır ve üst hakkı sahibinin bu hakkını kaybetmesine yol açabilecek borca aykırılık ve haklı nedenle fesih kurumlarına göre özel hüküm niteliğindedir.” Eşiği de tanımlamıştır: “Üst hakkı sahibi, üst hakkından doğan yetkilerini veya üst hakkı sözleşmesinden doğan borcunu o derece ihlal etmelidir ki, yüklü taşınmaz maliki bakımından taşınmazı üzerinde üst hakkının varlığı, üst hakkı ilişkisinin sürdürülmesi çekilmez hale gelmelidir.” Somut olayda “taraflar arasındaki adi yazılı kira sözleşmesinin değil … resmî senedin içeriğinin dikkate alınması gerektiği” belirtilerek terkin koşullarının ispatlanamadığı sonucuna varılmış ve hüküm oy birliğiyle bozulmuştur.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2025/9218, K. 2026/2762, 22.04.2026
Üst hakkının ipoteğe konu olabilmesi için bağımsız, sürekli ve tapuya taşınmaz olarak kayıtlı olması gerekir; paraya çevrilen değer üst hakkının kendisidir. Daire, üst hakkını “sahibine ‘bir arazinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek’ hakkını veren, kapsamı kanunla belirlenmiş bir irtifak hakkı” olarak tanımladıktan sonra şartları saymıştır: “üst hakkının ipoteğe konu olabilmesi için, her şeyden önce bağımsız ve sürekli olması elzemdir. Sadece bağımsız veya sadece sürekli olması tek başına yeterli olmayacak, iki özelliğin bir arada bulunması gerekecektir. Üst hakkı en az otuz yıl için kurulmuşsa, sürekli niteliktedir. … ipoteğe konu olabilmesi için gereken son şart ise, bu üst hakkının tapuya gayrimenkul olarak kaydedilmiş olmasıdır.” Cebri icrada neyin satılacağını da netleştirmiştir: “cebri icrada paraya çevrilecek değer, üst hakkının üzerinde kurulduğu gayrimenkul değil, bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkıdır.” Karar oy birliğiyle bozulmuştur.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/2761, K. 2023/3913, 19.09.2023
Üst hakkı sona erip tapu sayfası kapatılınca üzerindeki ipotek de kendiliğinden sona erer. Banka, üst hakkı üzerinde lehine tesis edilen ipotek kaldırılmadan üst hakkının terkin edilemeyeceğini ileri sürerek tapu sicilinin düzeltilmesini istemişti. Yerel mahkeme, üst hakkının mahkeme kararıyla sona ermesi üzerine “Türk Medeni Kanunu’nun 828 inci maddesi uyarınca ipoteğin de re’sen sona erdiği” gerekçesiyle davayı reddetmiş; bölge adliye mahkemesi de “kesinleşmiş mahkeme kararına istinaden tapu kütüğünden terkin edilerek üst hakkına ilişkin sayfa kapatıldığından, üst hakkı üzerinde davacı lehine tesis edilen ipoteğin sona ermiş” olduğunu belirterek istinafı reddetmişti. Daire kararı oy birliğiyle onamıştır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/2859, K. 2025/4136, 07.10.2025
Süresinden önce fesih hâlinde yapının bedelsiz olarak arsa sahibine kalacağına dair sözleşme hükmü geçerlidir. Yirmi yıllık üst hakkı kuran şirket, beklenen getiriyi elde edemediği gerekçesiyle sözleşmeyi feshedip taşınmazı teslim etmiş ve inşa ettiği yapının bedelini istemişti. İlk derece mahkemesi, sözleşmenin 16. maddesinde “süresinden önce fesih hâlinde yapının bedelsiz olarak arsa sahibine bırakılacağının kararlaştırıldığı”, davacının tacir olduğu ve “işlem temelinin çöktüğünün ispatlanamadığı, böyle bir iddia varsa öncelikle uyarlama talep edilmesinin gerektiği” gerekçesiyle talebi reddetmişti. Bölge adliye mahkemesi de “taraflar arasında düzenlenen üst hakkı sözleşmesinin 16. maddesinin emredici hukuk kurallarına aykırı olmadığı” sonucuna varmış; Daire kararı oy birliğiyle onamıştır.
Dört karar, üst hakkının pratikte üç aşamada değerlendirilmesi gerektiğini gösteriyor. Kuruluş aşamasında belirleyici olan resmî senettir: TMK m.827 uyarınca senetteki kayıtlar herkes için bağlayıcıdır ve 15.10.2024 tarihli kararın altını çizdiği gibi bir uyuşmazlıkta yanına bakılacak belge, tarafların ayrıca imzaladığı adi kira sözleşmesi değil resmî senettir. Bu yüzden yapının niteliği, amacı ve tarafların yükümlülükleri senede yazılmalıdır. Yaşam süresi boyunca belirleyici olan ise hakkın bağımsız ve sürekli olup olmadığıdır: 22.04.2026 tarihli kararın sıraladığı üç şart (bağımsızlık, en az otuz yıl süre ve tapuya taşınmaz olarak kayıt) birlikte gerçekleşmedikçe üst hakkı ipoteğe konu olamaz — yani finansman aracı hâline gelemez. Bu üçlü sağlandığında ise cebri icrada satılacak olan arazi değil, üst hakkının kendisidir. Sona erme aşamasında iki ayrı kural işler. Malik açısından: hakkı süresinden önce sona erdirmek istiyorsa TMK m.831’in emredici eşiğini aşmak, yani ilişkiyi çekilmez kılacak ağır bir ihlâl ispatlamak zorundadır; sıradan bir ödeme gecikmesi bunun için yeterli görülmemektedir. Üst hakkı sahibi açısından: hak sona erince yapılar araziye bağlanır ve 19.09.2023 tarihli kararın gösterdiği gibi tapu sayfası kapandığında üzerindeki ipotek dâhil bütün haklar da sona erer. Bedel konusunda ise kanun taraflara serbestlik tanır — 07.10.2025 tarihli karara göre süresinden önce fesihte yapının bedelsiz kalacağına dair sözleşme hükmü geçerlidir. Bu nedenle en kritik pazarlık maddesi, sona ermede yapı bedelinin ödenip ödenmeyeceğidir; bedel kararlaştırılmışsa ödenmemesi hâlinde terkin edilen hak yerine aynı derece ve sırada ipotek tescili üç ay içinde istenmelidir.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Doğrusu |
|---|---|
| Üst hakkını adi sözleşmeyle kurmak | Resmî senet ve tescil gerekir |
| Süreyi otuz yılın altında belirlemek | Süreklilik için en az otuz yıl gerekir |
| Tapuya taşınmaz olarak kaydettirmemek | İpotek için bu kayıt şarttır |
| Yapının niteliğini senede yazmamak | Senetteki kayıtlar herkesi bağlar |
| Uyuşmazlıkta adi sözleşmeye dayanmak | Resmî senet esas alınır |
| Sıradan ihlâlle terkin istemek | Ağır ihlâl aranır |
| Bedel maddesini boş bırakmak | Aksi kararlaştırılmadıkça bedel ödenmez |
| Sayfa kapandıktan sonra ipoteğe güvenmek | Rehinler sayfayla birlikte sona erer |
| Üç aylık ipotek tescili süresini kaçırmak | Bedel güvencesi bu sürede tescil edilir |
Sık sorulan sorular
Üst hakkı nedir?
Taşınmaz malikinin, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak ya da mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren irtifak hakkıdır.
Yapının maliki kim olur?
Üst hakkı süresince yapı, arazinin değil üst hakkı sahibinin mülkiyetindedir. Bu, “üst toprağa bağlıdır” kuralının istisnasıdır.
Nasıl kurulur?
Resmî şekilde düzenlenen üst hakkı sözleşmesi ve buna dayanan tescil ile. Tescil, malikin yazılı istemiyle yüklü taşınmazın sayfasına yapılır.
Devredilebilir mi?
Aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer.
“Bağımsız ve sürekli” ne demek?
Bağımsız, hakkın kişi lehine kurulup devredilebilir olmasını; sürekli ise en az otuz yıl için kurulmuş olmasını ifade eder.
Tapuya ayrı sayfa açılır mı?
Bağımsız ve sürekli üst hakkı, hak sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.
Üst hakkı ipotek edilebilir mi?
Evet, ancak bağımsız, sürekli ve tapuya taşınmaz olarak kayıtlı olması hâlinde.
İcrada ne satılır?
Üst hakkının kurulduğu arazi değil, bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkının kendisi.
Resmî senetteki kayıtlar bağlayıcı mı?
Evet. Yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları, özgülenme amacı ve boş alandan yararlanmaya ilişkin kayıtlar herkes için bağlayıcıdır.
Üst hakkı nasıl sona erer?
Sürenin dolması, hak sahibinin terkin talebi, kişiye bağlı kurulmuşsa sahibinin ölümü ve eşyaya bağlı irtifaklara ilişkin genel sona erme sebepleriyle.
Sona erince yapılar ne olur?
Arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur.
Yapı için bedel ödenir mi?
Aksi kararlaştırılmadıkça ödenmez. Bedel kararlaştırılmışsa miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir.
Üst hakkı üzerindeki ipotek ne olur?
Tapu sayfası kapatılınca üzerindeki rehin hakları ve diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır.
Bedel ödenmezse ne yapılabilir?
Üst hakkı sahibi veya lehine rehin bulunan alacaklı, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derece ve sırada ipotek tescilini isteyebilir; bu ipotek sona ermeden itibaren üç ay içinde tescil edilir.
Malik hakkı süresinden önce alabilir mi?
Ancak üst hakkı sahibi yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşarsa veya yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa; bu hâlde de devir bir bedel karşılığında olur.
İlgili mevzuat
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.4 — hâkimin takdir yetkisi
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.726 — üst hakkına dayalı yapı mülkiyeti
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.826 — konu ve tapu kütüğüne kayıt
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.827 — içerik ve kapsam
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.828 — yapı mülkiyetinin malike geçmesi
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.829 — bedel
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.830 — diğer hükümler
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.831-833 — süresinden önce devir
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.836 — üst irtifakı
- 2004 sayılı İİK m.150/c — satışa arz şerhi
Gayrimenkul hukukuyla ilgili diğer yazılarımız: intifa hakkı, taşkın yapı ve haksız inşaat ve kat irtifakı.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Üst hakkında resmî senedin içeriği sonucu belirler; somut durumunuz için bir avukata başvurmanız yerinde olur.