Kira Geliri Nasıl Vergilendirilir? GMSİ İstisnası, Gider ve Emsal Kira Bedeli
Kısaca
- Taşınmaz ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelir, Gelir Vergisi Kanunu m.70 uyarınca gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak vergilendirilir.
- GMSİ’de tahsil esası geçerlidir: vergiyi doğuran olay kira alacağının doğması değil, bir takvim yılı içinde nakden veya aynen tahsil edilmesidir (m.72).
- Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar, tahsil edildiği yılın değil ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır.
- Kanun, tahsil sayılan bazı hâlleri ayrıca saymıştır: bilgi sahibi olmak kaydıyla banka, noter, icra dairesi veya postaya para yatırılması; kira alacağının başkasına temliki; kiracıya olan borçla takas.
- Konut kira gelirinde m.21 istisnası vardır; ancak istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi hâlinde bu istisnadan yararlanılamaz. Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar da istisnadan yararlanamaz.
- Safi irat iki yöntemden biriyle bulunur: gerçek gider veya götürü gider. Götürü gider hasılatın %15’idir ve bu usulü seçen iki yıl geçmedikçe dönemez. Hakları kiraya verenler götürü gider uygulayamaz.
- Emsal kira bedeli esasına göre kira bedelleri emsalden düşük olamaz; bina ve arazide emsal kira, yetkili mercilerce veya mahkemelerce takdir edilmiş kira, yoksa vergi değerinin %5’idir (m.73).
- Emsal kira bedeli esasının uygulanmadığı hâller kanunda sayılmıştır: boş taşınmazın muhafaza amacıyla bedelsiz bırakılması, mal sahibinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis, akrabalarla birlikte oturma ve kamu kurumlarınca yapılan kiralamalar.
- Danıştay uygulamasında, emsal kira bedeli usulünce araştırılıp tespit edilmeden başka sözleşmelerdeki bedellerden hareketle cezalı tarhiyat yapılamaz.
- Banka hesabına giren tutarların kira geliri olduğunu açıkça ortaya koyma yükü idaredir; soyut tespitle yapılan tarhiyat iptal edilmektedir.
Kısa cevap: Taşınmaz ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelir, GVK m.70 uyarınca gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilir ve tahsil esası geçerlidir: vergiyi doğuran olay, kira alacağının bir takvim yılı içinde nakden veya aynen tahsil edilmesidir (m.72). Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır.
Kira geliri, vergi uyuşmazlıklarının en çok karşılaşılan konularından biridir; çünkü mükellef kitlesi geniştir ve kuralların çoğu ilk bakışta göründüğünden daha ayrıntılıdır. “Kirayı tahsil ettim mi?”, “hangi yılın geliri?”, “istisnadan yararlanabilir miyim?”, “hangi gideri düşebilirim?” sorularının her birinin ayrı bir cevabı vardır.
Aşağıda kira gelirinin hangi hâlde ve hangi yıl beyan edileceğini, istisnanın hangi durumlarda kaybedildiğini, gider yöntemleri arasındaki farkı ve emsal kira bedeli uygulamasının sınırlarını ele alıyoruz. Vergi idaresinin sıkça başvurduğu tarhiyat gerekçelerinin yargı önünde nasıl karşılandığını da Danıştay kararlarıyla gösteriyoruz.
Hangi gelir GMSİ sayılır?
GVK m.70, gayrimenkul sermaye iradını sekiz bent hâlinde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar olarak tanımlar. Bu tanımın iki önemli sonucu vardır.
- Kiraya veren mutlaka malik olmak zorunda değildir; kiracının kiraladığı yeri alt kiraya vermesinden elde ettiği gelir de GMSİ’dir.
- Kapsam yalnızca bina ve araziyle sınırlı değildir; marka, ticaret unvanı, ihtira beratı, teknik resim, model, plan, sinema ve televizyon filmleri gibi haklar da m.70 kapsamındadır.
Buna karşılık mal ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahilse iratları ticari veya zirai kazanç hükümlerine göre hesaplanır. Tüccara ait olsa dahi işletmeye dahil olmayan taşınmazlar bakımından GMSİ hükümleri uygulanır.
Tahsil esası: hangi yılın geliri?
GVK m.72: “Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakten veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır. Ayın olarak tahsil edilen kiralar, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir… Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır.”
| Durum | Hangi yılın geliri? |
|---|---|
| Cari yıl kirası cari yılda tahsil edildi | Tahsil edilen yıl |
| Geçmiş yıl kirası bu yıl tahsil edildi | Tahsil edilen yıl |
| Gelecek yılların kirası peşin tahsil edildi | İlgili bulundukları yıllar (dağıtılarak) |
| Ölüm veya memleketi terk hâlinde peşin tahsil | Mükellefiyetin kalktığı dönem |
| Ayni (mal olarak) tahsil | Emsal bedelle paraya çevrilerek tahsil yılı |
Kanun ayrıca “tahsil hükmünde” sayılan hâlleri belirtir: mal sahibinin bilgisi olmak kaydıyla adına kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması; kira alacağının başka bir kişiye temliki (ivazlı olup olmadığına bakılmaz); kiracıya olan borçla takas edilmesi. Yabancı parayla yapılan ödemeler, ödeme gününün borsa rayiciyle Türk parasına çevrilir.
Kiracının yaptığı tadilat kira sayılır mı?
Uygulamada özellikle işyeri kiralarında sık görülen bir düzenleme, kiracının taşınmazı tadil etmesi karşılığında bir süre kira ödememesidir. Vergi idaresi bu harcamaları çoğu zaman “ayni kira” sayarak kira süresine bölmekte ve her yıl için tarhiyat yapmaktadır.
GVK m.72/3: “Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı suretle artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında bedelsiz (Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır.) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkür kıymetler kiralıyan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunur.”
Hükmün lafzı, vergiyi doğuran anı kira süresinin sonundaki bedelsiz devre bağlamıştır. Danıştay uygulamasında, kira süresi sona ermeden ve bedelsiz devir gerçekleşmeden, kiracının yaptığı harcamanın yıllara bölünerek ara yıllarda vergilendirilmesi hukuka uygun bulunmamaktadır. Bu konuda karşı görüş de bulunmakla birlikte, çoğunluk yaklaşımı devir şartının aranması yönündedir.
Konut kira geliri istisnası
GVK m.21: “Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın … lirası Gelir Vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz. Ticari, zirai veya mesleki kazancının yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanmazlar.”
İstisna tutarı her yıl yeniden değerleme oranında güncellendiğinden, beyan döneminde ilgili yıla ait güncel rakamın kontrol edilmesi gerekir. Ancak istisnanın kaybedilme sebepleri sabittir ve pratikte asıl riski bunlar oluşturur:
- Hiç beyan etmemek. İstisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde edip beyanname vermeyen kişi, sonradan tespit edildiğinde istisnadan hiç yararlanamaz.
- Eksik beyan etmek. Aynı sonuç, hasılatı düşük gösterenler için de geçerlidir.
- Ticari, zirai veya mesleki kazanç beyanı zorunluluğu. Bu kişiler istisnadan yararlanamaz.
- Gelir toplamının tarife sınırını aşması. Ücret, menkul sermaye iradı, GMSİ ve diğer kazanç ve iratların gayrisafi toplamı, tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar da istisnadan yararlanamaz.
Ayrıca istisna yalnızca konut olarak kiraya verilen binalar için geçerlidir; işyeri kira gelirinde uygulanmaz. Bir başka önemli nokta, GVK m.74’ün açık hükmüdür: istisna edilen gayrisafi hasılata isabet eden giderler indirilemez.
Gerçek gider mi, götürü gider mi?
| Ölçüt | Gerçek gider | Götürü gider |
|---|---|---|
| Oran/tutar | Fiilen yapılan ve belgelenen giderler | Hasılatın %15’i |
| Belge zorunluluğu | Var; belgeler saklanmalıdır | Yok |
| Kimler kullanamaz | — | Hakları kiraya verenler |
| Geri dönüş | Serbest | İki yıl geçmeden dönülemez |
| İstisnaya isabet eden kısım | İndirilemez | İndirilemez |
Gerçek gider yöntemini seçenlerin indirebileceği başlıca kalemler m.74’te sayılmıştır: kiraya verence ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri; idare giderleri; sigorta giderleri; konut hariç olmak üzere kiraya verilen mal ve haklar için yapılan borçların faizleri; konut olarak kiraya verilen bir adet taşınmazın iktisap yılından itibaren beş yıl süreyle iktisap bedelinin %5’i; vergi, resim, harç ve şerefiyeler; amortismanlar ile ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu harcamaları; onarım giderleri; bakım ve idame giderleri; kiracı sıfatıyla ödenen kiralar; ve sözleşmeye, kanuna veya ilama dayanan zarar, ziyan ve tazminatlar.
Uygulamada en çok yararlanılan indirimlerden biri m.74/10’dur: “Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli” indirilebilir. Bu indirim, diğer giderler düşüldükten sonra kalan miktar üzerinden yapılır ve indirilemeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz.
Ayrıca m.74/7’ye dikkat edilmelidir: “Emlakin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz.” Bu tür harcamalar doğrudan gider değil, amortisman yoluyla dikkate alınır.
Son olarak m.74’ün açık kuralı: para cezaları ve vergi cezaları hasılattan gider olarak indirilemez.
Emsal kira bedeli
GVK m.73: “Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin % 5’idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, … belli edilen değerlerinin % 10’udur.”
Maddenin ikinci fıkrası, emsal kira bedeli esasının uygulanmayacağı dört hâli sayar:
- Boş kalan taşınmazların muhafazaları amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması.
- Binaların mal sahibinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi. (Bunlardan her birine birden fazla konut tahsis edilmişse yalnız biri için emsal kira hesaplanmaz; kardeşler evliyse eşlerden yalnız biri için hesaplanmaz.)
- Mal sahibiyle birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede oturması.
- Genel bütçeye dahil daireler, katma bütçeli idareler, il özel idareleri, belediyeler ve diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.
Kanun metninin sıkça atlanan bir yönü, bina ve arazide emsal kira bedelinin ilk sırada yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kira olduğudur. Böyle bir tespit yoksa vergi değerinin %5’i uygulanır. Danıştay uygulamasında, bu yöntem izlenmeden ve gerçek bir emsal araştırması yapılmadan, üçüncü kişilere ait kira sözleşmelerindeki bedellerden hareketle cezalı tarhiyat yapılması hukuka uygun bulunmamaktadır.
İspat yükü kimde?
Vergi Usul Kanunu m.3/B, vergilendirmede vergiyi doğuran olayın ve buna ilişkin işlemlerin gerçek mahiyetinin esas olduğunu, bunun yemin hariç her türlü delille ispatlanabileceğini, ancak vergiyi doğuran olayla ilgisi tabii ve açık bulunmayan tanık ifadesinin ispatlama vasıtası olarak kullanılamayacağını düzenler.
Bunun pratik yansıması şudur: mükellefin banka hesabına giren tutarların kira geliri olduğu iddiası, idare tarafından somut tespitlerle ortaya konulmalıdır. Ödemenin niteliği açıkça ortaya konulamadan, salt para girişinden hareketle yapılan tarhiyatlar yargı önünde ayakta kalmamaktadır.
Ne yapmalı?
- Kira tahsilatlarını banka üzerinden ve açıklama yazarak yapın; ödeme kanalını belgelemek hem kiracı hem kiraya veren için koruyucudur.
- Hangi yılın kirasını ne zaman tahsil ettiğinizi kayıt altına alın; tahsil esası nedeniyle beyan yılı bu kayda göre belirlenir.
- Peşin kira aldıysanız tutarı ilgili yıllara dağıtın; tamamını tahsil yılında beyan etmek hem fazla vergi hem de sonraki yıllar için matrah farkı riski doğurur.
- Konut kira gelirinde istisnayı kaybetmemek için beyannameyi süresinde ve eksiksiz verin; istisna haddinin üzerinde gelir elde edip beyan etmemek istisnayı tümüyle ortadan kaldırır.
- Ticari, zirai veya mesleki kazanç beyanınız varsa konut istisnasından yararlanamayacağınızı hesaba katın.
- Gider yöntemini bilinçli seçin; götürü gideri seçtiğinizde iki yıl boyunca gerçek gidere dönemezsiniz.
- Gerçek gideri seçtiyseniz fatura, dekont ve sözleşmeleri saklayın; belgesiz gider indirimi kabul edilmez.
- Kiracı olarak oturuyor ve kendi konutunuzu kiraya veriyorsanız m.74/10 indirimini değerlendirin.
- Onarım ile iktisadi değeri artıran tadilatı ayırın; ikincisi doğrudan gider değil amortisman konusudur.
- Taşınmazı yakınlarınıza bedelsiz kullandırıyorsanız m.73/2’deki istisnaların kapsamına girip girmediğinizi kontrol edin.
- Emsal kira bedeli gerekçesiyle tarhiyat yapılırsa, idarenin usulünce bir emsal tespiti yapıp yapmadığını sorgulayın; yetkili merci veya mahkeme tespiti yoksa vergi değerinin %5’i ölçütünün uygulanması gerekir.
- Kiracının yaptığı tadilat karşılığı kira almıyorsanız, sözleşmede sürenin ve devrin nasıl düzenlendiğini açıkça yazın; vergiyi doğuran an bedelsiz devre bağlıdır.
Yargı kararlarından
Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, E. 2019/1400, K. 2021/858, 09.06.2021
Emsal kira bedeli usulünce araştırılmadan cezalı tarhiyat yapılamaz. Bir ihbar dilekçesi üzerine, davacının işyeri olarak kiraladığı taşınmazların kira bedellerinin emsal kira bedelinden düşük olduğu ileri sürülerek gelir (stopaj) vergisi tarhiyatı yapılmıştı. İnceleme elemanı, ihbar dilekçesi ekindeki aynı iş hanına ait diğer kira sözleşmelerinde bedellerin aylık en az net 3.000 dolar göründüğünden hareketle bu tutarı esas almıştı. Kurul, GVK m.73’ün emsal kira bedelinin tespitine ilişkin ölçütünü hatırlattıktan sonra şu sonuca varmıştır: “Uyuşmazlıkta, davacının 2006 yılında kiraladığı gayrimenkullerin kira bedellerinin, emsal kira bedelinden düşük olduğundan bahisle cezalı tarhiyat yapılmış ise de 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesinde belirtilen emsal kira bedelinin tespitine yönelik herhangi bir araştırma yapılmamıştır. Öte yandan, davacının mülk sahibine tevkifata tabi tutulan kira bedelinden daha yüksek bir ödeme yaptığı konusunda bir tespit de söz konusu değildir. Bu durumda, yukarıda belirtilen araştırma yapılıp emsal kira bedeli tespit edilmeden, ihbar dilekçesi ekinde yer alan kira sözleşmeleri … emsal kira bedeli kabul edilerek yapılan cezalı tarhiyatta hukuka uygunluk bulunmamaktadır.” Vergi mahkemesinin vergi ve cezaları kaldıran ısrar kararı, sonucu itibarıyla hukuka uygun bulunarak temyiz istemi oy çokluğuyla reddedilmiştir.
Danıştay 4. Dairesi, E. 2021/750, K. 2022/5802, 20.10.2022
Banka hesabına giren tutarların kira olduğu açıkça ortaya konulamazsa tarhiyat ayakta kalmaz. Devre mülk hakkı bulunan davacının banka hesabına “hediye tatil” adı altında yatan paraların gerçekte kira geliri olduğu kabul edilerek vergi ziyaı cezalı gelir vergisi tarh edilmişti. Vergi mahkemesi, bir taşınmazın ya da devre mülk hakkının kiralanabilmesi için öncelikle inşaatın tamamlanıp oturulabilir hâle gelmiş olması gerektiğini; sözleşmenin düzenlendiği tarihte binanın henüz yapılmadığını; binanın oturulacak hâle gelip iskân ruhsatı alındığına dair idarece somut bir tespit yapılmadığını ve şirket yetkililerinin ifadesine başvurulmadığını belirterek “davacıya ilgili dönemde hediye tatil adı altında ödenen tutarların kira niteliğinde olduğunun açıkça ortaya konulamadığı” gerekçesiyle tarhiyatı kaldırmıştır. Bölge idare mahkemesi istinaf başvurusunu reddetmiş, Daire de kararı usul ve hukuka uygun bularak oy çokluğuyla onamıştır. Karşı oy, elde edilen gelirin m.70 kapsamında GMSİ sayılması gerektiğini savunmuştur.
Danıştay 3. Dairesi, E. 2020/134, K. 2022/3462, 29.09.2022
Peşin tahsil edilen kiralar, tahsil edildiği yılın değil ilgili oldukları yılların hasılatıdır. Mükellefin 2011 yılında düzenleyip peşin tahsil ettiği ve o yılın beyanına dahil ettiği “2012 yılı kira bedeli” ve “2013 yılı kira bedeli” içerikli faturalar, vergi dava dairesince GVK m.72 gerekçe gösterilerek 2011 yılı gelirlerinden çıkarılmış ve ait oldukları yıl gelirlerine eklenmişti. Vergi dava dairesi, m.72’de “gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiraların, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılacağı hükmüne yer verildiği”ni belirterek bu düzeltmede hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varmıştır. Daire, temyiz istemlerini reddederek kararı 29.09.2022 tarihinde oybirliğiyle ve kesin olarak onamıştır. Karar, mükellefin “vergiyi zaten peşin ödedim” savunmasının kabul edilmediğini de göstermektedir.
Danıştay 9. Dairesi, E. 2023/6603, K. 2025/1178, 08.04.2025
Kiracının yaptığı tadilat, bedelsiz devir gerçekleşmeden ara yıllarda vergilendirilemez. Kira bedelinin “kiraya verilen yerin tadilatı” olarak belirlendiği ve ek protokolle, tadilat maliyetinin kiracıca karşılanması karşılığında kiraya verenin beş yıl kira talep etmeyeceğinin kararlaştırıldığı bir olayda idare, harcama tutarını kira süresine bölerek 2015 yılına isabet eden kısmı için cezalı tarhiyat yapmıştı. Vergi mahkemesi tarhiyatı kaldırmış; bölge idare mahkemesi ise, kiracı tarafından yapılan iktisadi değeri artırıcı harcamalar nedeniyle oluşan değer artışının GVK m.72 uyarınca taşınmazın kiralayana bedelsiz olarak devrolunduğu tarihte aynen tahsil edilmiş kira geliri sayılacağını, beş yıllık kira süresinin bitiminden önce devir yapıldığına dair tespit bulunmadığını belirterek istinaf başvurusunu reddetmiştir. Danıştay 9. Dairesi, ileri sürülen iddiaların kararın bozulmasını gerektirmediğini belirterek 08.04.2025 tarihinde oy çokluğuyla ve kesin olarak onamıştır. Karşı oy, tadilatın kira bedeli karşılığında yapılması nedeniyle kira süresine ait ayni kira sayılması gerektiğini savunmuştur.
Bu dört karar, kira gelirinde uyuşmazlığın nerede yoğunlaştığını gösterir: matrahın varlığı ve zamanı. Varlık cephesinde belirleyici olan Vergi Usul Kanunu m.3/B’nin gerçek mahiyet ilkesidir; idarenin bir para girişini ya da bir sözleşme kaydını kira geliri saydığı hâllerde bunu somut tespitlerle ortaya koyması beklenmekte, açıkça ortaya konulamayan nitelendirmelere dayalı tarhiyatlar kaldırılmaktadır. Aynı ölçü emsal kira bedeli uygulamasında da geçerlidir: kanun bina ve arazide emsal kira için önce yetkili merci veya mahkeme tespitini, yoksa vergi değerinin %5’ini göstermişken, bu yol izlenmeden başka taşınmazlara ait sözleşmelerdeki rakamlardan hareket edilmesi yeterli görülmemektedir — üstelik aynı bina içindeki dairelerin dahi cephe, konum, büyüklük ve tadilat ihtiyacı gibi nedenlerle farklı kira değerleri taşıyabileceği gözetilmektedir. Zaman cephesinde ise kural nettir ve iki yönlü işler: peşin tahsil edilen kiralar tahsil yılının değil ilgili oldukları yılların hasılatıdır ve mükellefin tamamını erken beyan etmiş olması sonraki yıllar için matrah farkı doğmasını engellememektedir; buna karşılık kiracının yaptığı iktisadi değer artırıcı harcamalar bakımından vergiyi doğuran an kanun metninde bedelsiz devre bağlandığından, devir gerçekleşmeden ara yıllar için tarhiyat yapılamamaktadır. Her iki başlıkta da karşı oylar bulunması, bu alandaki dosyaların somut delil düzeyine ne kadar bağlı olduğunu göstermektedir.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Sonucu | Doğrusu |
|---|---|---|
| İstisna haddi üzerinde geliri beyan etmemek | İstisnadan tümüyle yararlanılamaz | Süresinde ve tam beyan |
| Hasılatı düşük göstermek | Aynı şekilde istisna kaybedilir, ceza uygulanır | Gerçek tahsilatı beyan etmek |
| Peşin kirayı tek yılda beyan etmek | İlgili yıllar için matrah farkı doğar | Yıllara dağıtarak beyan etmek |
| Götürü gideri seçip ertesi yıl gerçek gidere dönmek | İki yıl kuralı nedeniyle kabul edilmez | Seçimi iki yıllık perspektifle yapmak |
| Belgesiz gerçek gider indirmek | İndirim reddedilir, matrah farkı çıkar | Fatura ve dekontları saklamak |
| İstisnaya isabet eden gideri de indirmek | m.74’ün ilk fıkrasına aykırıdır | Giderleri istisna oranında ayrıştırmak |
| Tadilatı onarım gideri saymak | İktisadi değeri artıran harcama gider yazılamaz | Amortisman yoluyla dikkate almak |
| İşyeri kirasında konut istisnası uygulamak | İstisna yalnızca mesken kirasına aittir | Kiralama amacını doğru sınıflandırmak |
| Yakınına bedelsiz kullandırırken emsal kirayı hiç düşünmemek | İstisna kapsamına girmiyorsa emsal kira üzerinden vergi doğar | m.73/2’deki dört hâli kontrol etmek |
Kirayı elden alıyorum, yine de beyan etmem gerekir mi?
Evet. Verginin doğumu ödemenin yöntemine değil tahsile bağlıdır. Ayrıca belirli tutarın üzerindeki kira ödemelerinin banka veya benzeri finans kuruluşları aracılığıyla yapılması zorunluluğu bulunmakta olup, buna uyulmaması ayrıca özel usulsüzlük cezası doğurabilir.
Kiracım kirayı ödemedi, yine de beyan edecek miyim?
Hayır. GMSİ’de tahsil esası geçerlidir; tahsil edilmemiş kira o yılın hasılatına dahil edilmez. Sonraki bir yılda tahsil edilirse, tahsil edildiği yılın geliri olarak beyan edilir.
Kira alacağımı icraya verdim, para icra dairesinde. Tahsil sayılır mı?
GVK m.72 uyarınca, bilgi sahibi olmanız kaydıyla adınıza icra dairesine, bankaya, notere, postaya veya kamu müessesesine para yatırılması tahsil hükmündedir.
İki yıllık kirayı peşin aldım, hepsini bu yıl mı beyan edeceğim?
Hayır. Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır ve o yılların beyannamelerinde gösterilir.
Hem konut hem işyeri kiram var, istisna nasıl uygulanır?
İstisna yalnızca konut (mesken) kira gelirine uygulanır. Ayrıca toplam gelirinizin kanunda gösterilen tarife sınırını aşması hâlinde istisnadan yararlanamazsınız.
Götürü gideri kim seçemez?
Hakları kiraya verenler götürü gider usulünü uygulayamaz. Ayrıca götürü gideri seçenler iki yıl geçmedikçe gerçek gider usulüne dönemez.
Kredi faizini gider yazabilir miyim?
m.74/4 uyarınca, konutlar hariç olmak üzere kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan borçların faizleri indirilebilir. Konut olarak kiraya verilen bir adet taşınmaz için ise iktisap yılından itibaren beş yıl süreyle iktisap bedelinin %5’i indirilebilir.
Kirada oturuyorum ve kendi evimi kiraya veriyorum. Ödediğim kirayı düşebilir miyim?
Evet. m.74/10 uyarınca sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli indirilebilir. Bu indirim diğer giderler düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden yapılır.
Evimi kardeşime bedelsiz verdim, vergi çıkar mı?
m.73/2 uyarınca binaların mal sahibinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi hâlinde emsal kira bedeli esası uygulanmaz. Ancak her birine birden fazla konut tahsis edilmişse yalnız biri için emsal kira hesaplanmaz.
Emsal kira bedeli nasıl hesaplanır?
Bina ve arazide önce yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kira esas alınır. Böyle bir tespit yoksa Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin %5’i uygulanır. Diğer mal ve haklarda oran %10’dur.
İdare komşu dairenin kirasını emsal alabilir mi?
Danıştay uygulamasında bu yeterli görülmemektedir. Aynı bina içindeki dairelerin dahi cephe, konum, büyüklük ve tadilat ihtiyacı gibi nedenlerle kira bedelleri farklılaşabileceğinden, kanunda gösterilen yöntemle usulünce bir tespit yapılması aranmaktadır.
İşyeri kiramda stopaj kesiliyor, ayrıca beyanname verecek miyim?
Tevkifata tabi işyeri kira gelirinin toplamı beyan sınırını aşıyorsa yıllık beyanname verilir ve kesilen vergi hesaplanan vergiden mahsup edilir. Sınırın altında kalıyorsa beyanname verilmez.
Kiracım daireyi tadil etti, karşılığında kira almıyorum. Vergi doğar mı?
İktisadi değeri devamlı surette artıran ilaveler bakımından kanun, vergiyi doğuran anı kira süresi sonundaki bedelsiz devre bağlamıştır. Devir gerçekleşmeden ara yıllarda vergilendirme yapılmasının hukuka uygun bulunmadığı kararlar bulunmaktadır; ancak aksi yönde görüşler de mevcuttur.
Beyannameyi vermeyi unuttum, ne yapabilirim?
Pişmanlık ve ıslah ya da kendiliğinden düzeltme yollarını değerlendirebilirsiniz. Ancak konut kira gelirinde istisna haddinin üzerindeki hasılatı beyan etmemiş olmanız, o yıl için istisnadan yararlanamama sonucunu doğurur.
İlgili mevzuat
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.21 (mesken kira geliri istisnası), m.70 (gayrimenkul sermaye iradının tarifi), m.71 (safi irat), m.72 (gayrisafi hasılat ve tahsil esası), m.73 (emsal kira bedeli esası), m.74 (giderler ve götürü gider), m.86 (toplama yapılmayan hâller), m.94 (vergi tevkifatı), m.103 (esas tarife)
- 213 sayılı Vergi Usul Kanunu m.3/B (gerçek mahiyet ve ispat), m.30 (re’sen tarh), m.267 (emsal bedel), m.313 (amortisman), m.344 (vergi ziyaı cezası), m.353 (özel usulsüzlük)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.299 vd. (kira sözleşmesi)
- 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.20 (re’sen araştırma ilkesi), m.49–50 (temyiz)
- Gelir Vergisi Genel Tebliğleri ve Gayrimenkul Sermaye İradı Beyan Rehberi (istisna tutarları ve beyan sınırları yıllık olarak güncellenir)
Bağlantılı yazılarımız: kira bedelinin tespiti davası, kirayı elden ödeme cezası, vergi ziyaı cezası ve usulsüzlük cezaları ve emlak vergisi ve itiraz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. İstisna tutarları, beyan sınırları ve tarife dilimleri her yıl değiştiğinden beyan döneminde güncel rakamların doğrulanması gerekir. Somut olayda hangi gider yönteminin lehinize olduğu ve emsal kira bedelinin uygulanıp uygulanmayacağı dosyanın kendi verilerine göre belirlenir.