İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nasıl İstenir? Şartlar ve Sık Yapılan Hatalar (TBK m.352/2)
- TBK m.352/2: kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olursa tahliye edilebilir.
- Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
- Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun sözleşmelerde bir kira yılı ya da bir kira yılını aşan süre içinde iki ihtar aranır.
- İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel değildir.
- Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hâllerde iki haklı ihtar oluşmaz.
- İhtarlarda ödeme süresi verilmesi söz konusu değildir; temerrüt ihtarından farkı budur.
- Muaccel hâle gelen kira tek ihtarla istenmelidir; bölünerek ayrı ihtarlara konu edilemez.
Kısa cevap: TBK m.352/2’ye göre kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olursa tahliye edilebilir; dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel değildir.
İki haklı ihtar, kiraya verenin elindeki en pratik tahliye yollarından biridir: kiracının borcunu ödemesi bile davayı düşürmez.
Buna karşılık şartları katıdır ve davaların çoğu süre ya da ihtarın haklılığı yüzünden kaybedilir.
Temel kural
TBK m.352/2 uyarınca tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya:
- Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde,
- Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde,
kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuş olması gerekir.
İhtar ne zaman “haklı” sayılır?
| Koşul | Açıklama |
|---|---|
| Yazılı olması | Noter ihtarnamesi ya da icra ödeme emri |
| Hangi ay olduğu belli olmalı | İstenen kira dönemi açıkça yazılmalı |
| Usulüne uygun tebliğ | Kiracıya yöntemince tebliğ edilmeli |
| Ödenmemiş olması | Ya hiç ödenmemiş ya da tebliğden sonra ödenmiş olmalı |
| Muaccel olması | Sözleşmedeki ödeme gününün geçmiş olması |
İhtarlarda ödeme süresi verilmesi söz konusu değildir. Bu, iki haklı ihtarı TBK m.315‘teki temerrüt nedeniyle tahliyeden ayıran temel farktır: temerrütte otuz günlük süre verilmesi ve fesih ihtarı yapılması zorunludur; iki haklı ihtarda ise böyle bir zorunluluk yoktur.
Dava süresi: en sık yapılan hata
Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Kira yılı dolmadan açılan dava süresinde açılmamış sayılır ve reddedilir.
Örnek: 01.01.2014 başlangıçlı sözleşmede ihtarlar 2014 yılı içinde yapılmışsa, kira yılı 01.01.2015‘te biter ve dava 01.01.2015-01.02.2015 arasında açılmalıdır.
İki haklı ihtarın oluşmadığı hâller
- Süresiz kira sözleşmeleri
- Kira parasının yıllık ödenmesi gereken hâller
- Muaccel kiranın bölünerek ayrı ihtarlara konu edilmesi
- İhtara konu ayın kirasının henüz muaccel olmaması
- İhtarların farklı kira yıllarına yayılması
Sözleşmede muacceliyet koşulu varsa, muaccel hâle gelen kiraların tek ihtarla istenmesi gerekir; bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.
Ne yapmalı?
- Sözleşmedeki ödeme gününü ve varsa muacceliyet kaydını tespit edin.
- İhtarı ancak muaccel olduktan sonra gönderin; erken takip ihtarı haksız kılar.
- Her ihtarda hangi aya ait kira istendiğini açıkça yazın.
- İhtarların aynı kira yılı içinde kaldığını kontrol edin.
- Muaccel kiraları bölmeyin; tek ihtarla isteyin.
- Kira yılı bitimini takvime işleyin ve davayı bir ay içinde açın.
- Tebliğ tarihlerini ve ödeme tarihlerini karşılaştırarak dosyaya sunun.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2013/10338, K.2013/12808, 23.09.2013 İhtarın haklılığının dört ölçütü. Daire, iki haklı ihtar davasının genel çerçevesini kurduktan sonra ihtarın ne zaman haklı sayılacağını netleştirir: “İhtarlarda ödeme süresi verilmesi söz konusu değildir. İhtarın haklı olabilmesi için yazılı olması, hangi aya ait kira bedelinin istendiğinin belli olması, ihtarın davalıya yöntemine uygun tebliğ edilmesi, ihtara konu aylar kirasının ödenmemiş olması veya ihtarın tebliğinden sonra ödenmiş olması ihtarın haklılığı için yeterlidir.” Somut olayda birden çok icra takibi değerlendirildi: 09.02.2012 tarihli takipte ödeme emri 20.02.2012‘de tebliğ edilmiş, Ocak kirası hiç ödenmemiş, Şubat kirası ise tebliğden sonra 27.02.2012‘de ödenmişti — bu ihtar haklı sayıldı. 11.04.2012 tarihli ikinci takipte ödeme emri 03.05.2012‘de tebliğ edilmiş ve hiç ödeme yapılmamıştı — bu ihtar da haklıydı. Üçüncü takipte de ödeme tebliğden sonra yapıldığından ihtar haklı görüldü.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2015/12584, K.2016/6556, 09.11.2016 Kira yılı dolmadan açılan dava reddedilir. Önceki malikle kiracı arasındaki 01.01.2014 başlangıç tarihli sözleşme beş yıl süreliydi ve ihtarların yapıldığı kira yılı 01.01.2014-01.01.2015 dönemiydi. Daire, m.352/2 uyarınca davanın “bir yıl ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmasının zorunlu” olduğunu belirtti. Buna göre dava, kira yılının bitim tarihi olan 01.01.2015‘ten itibaren bir ay içinde açılmalıydı; oysa 24.11.2014‘te, yani kira yılı henüz dolmadan açılmıştı. Bu nedenle davanın süre yönünden reddi gerekirken tahliyeye karar verilmesi usul ve yasaya aykırı bulundu.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2011/5829, K.2011/10191, 04.10.2011 Muaccel kira bölünüp ayrı ihtarlara konu edilemez. Uyuşmazlık, 01.08.2009-01.08.2010 kira döneminde iki haklı ihtar olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediği noktasındaydı. Daire, ilkeleri sıraladıktan sonra kritik kuralı ekledi: “Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.” Somut olayda ilk takipte ödeme emri 21.11.2009‘da tebliğ edilmiş, istenen kiralar 14.12.2009‘da icra dosyasına yatırılmıştı; tebliğden sonraki ödeme olduğundan bu ihtar haklı sayıldı. İkinci takip ise 07.01.2010‘da başlatılmış ve ödeme emri 11.01.2010‘da tebliğ edilmişti.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2015/12531, K.2016/5742, 06.10.2016 Kira yıllık ödeniyorsa iki haklı ihtar oluşmaz. Taraflar arasında bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesi bulunduğu ve kira bedellerinin yıllık ödeneceği hususu uyuşmazlık konusu değildi. Davacı, iki ayrı noter ihtarnamesiyle 2014 yılına ait kira parasından ödenmediği iddia olunan bakiye 2.500 TL‘nin ödenmesini ihtar etmişti. Daire, yerleşik ilkeyi uyguladı: “Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.” Bu durumda kira parasının yıllık ödenmesi gereken hâllerde iki haklı ihtar olgusu gerçekleşmeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulü doğru görülmedi. Karar, ödeme periyodunun bu davada bir ön şart olduğunu göstermektedir.
Kiracı borcunu ödedi, dava düşer mi?
Düşmez. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez; bu, iki haklı ihtarı temerrüt nedeniyle tahliyeden ayıran en önemli özelliktir. Hatta ihtar tebliğinden sonra yapılan ödeme, o ihtarın haklı sayılmasının bir gerekçesidir. Bu nedenle kiracının borcunu sonradan kapatması, kira yılı bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak tahliye davasını etkilemez.
Davayı ne zaman açmalıyım?
İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde. Kira yılı dolmadan açılan dava süresinde açılmamış sayılır ve reddedilir. Örneğin 01.01.2014 başlangıçlı bir sözleşmede ihtarlar 2014 yılı içinde yapılmışsa dava 01.01.2015 ile 01.02.2015 arasında açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; bu nedenle kira yılı bitim tarihinin takvime işlenmesi gerekir.
İcra takibi ihtar yerine geçer mi?
Geçer. Kira bedelinin tahsili amacıyla başlatılan icra takibinde gönderilen ödeme emri, iki haklı ihtar bakımından yazılı ihtar sayılır. Önemli olan ödeme emrinin kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmesi, hangi aya ait kira bedelinin istendiğinin belli olması ve ihtara konu kiranın ödenmemiş ya da tebliğden sonra ödenmiş olmasıdır. Uygulamada noter ihtarnamesi ile icra takibi birlikte de kullanılabilmektedir.
İhtarda otuz gün süre vermem gerekir mi?
Gerekmez. Yargıtay, iki haklı ihtarda ödeme süresi verilmesinin söz konusu olmadığını açıkça belirtmektedir. Otuz günlük süre verme ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceğini bildirme zorunluluğu, TBK m.315’teki temerrüt nedeniyle tahliye yoluna özgüdür. İki haklı ihtarda ihtarın haklılığı için yazılı olması, ayın belli olması, usulünce tebliği ve ödenmemiş olması yeterlidir.
Kirayı yıllık ödüyorum, tahliye edilebilir miyim?
İki haklı ihtar sebebiyle edilemezsiniz. Yerleşik uygulamaya göre süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hâllerde iki haklı ihtar oluşmaz; çünkü bir kira yılı içinde iki ayrı muacceliyet doğmaz. Bu hâlde kiraya verenin başvurabileceği yol, koşulları varsa TBK m.315’teki temerrüt nedeniyle tahliye ya da diğer tahliye sebepleridir. Ödeme periyodunun sözleşmede nasıl düzenlendiği bu nedenle kritiktir.
Aynı ayın kirasını ikiye bölüp iki takip yapabilir miyim?
Yapamazsınız. Sözleşmede muacceliyet koşulu bulunması hâlinde muaccel hâle gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerekir; kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir. Aynı şekilde ilk takip sırasında muaccel olup istenebilecek bir kira bedelinin ayrı bir takibe konu edilmesi de ikinci ihtarı haksız kılar ve iki haklı ihtar olgusu gerçekleşmez.
Ödeme günü sözleşmede çelişkiliyse ne olur?
Bu durumda ihtarın muaccel bir borca ilişkin olup olmadığı tartışmalı hâle gelir. Sözleşmenin farklı maddelerinde farklı ödeme günleri yazılıysa mahkeme, tarafların iradesini ve varsa aralarında oluşmuş teamülü değerlendirir. Ödeme günü gelmeden başlatılan takip ihtarı haksız kılar ve iki haklı ihtar olgusu gerçekleşmez. Bu nedenle sözleşmede tek ve açık bir ödeme günü belirlenmesi büyük önem taşır.
İki ihtar farklı kira yıllarında olursa geçerli mi?
Geçerli olmaz. İhtarların bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise aynı kira yılı ya da bir kira yılını aşan süre içinde yapılmış olması gerekir. Farklı kira yıllarına dağılan ihtarlar iki haklı ihtar olgusunu oluşturmaz. Ayrıca dava süresi de “ihtarların yapıldığı kira yılının” bitimine bağlandığından, ihtarların hangi yıla ait olduğunun tespiti hem esas hem süre yönünden belirleyicidir.
- 6098 sayılı TBK m.315 — Temerrüt nedeniyle fesih
- 6098 sayılı TBK m.313-314 — Kira bedelini ödeme borcu
- 6098 sayılı TBK m.310 — Kiralananın el değiştirmesi
- 6098 sayılı TBK m.347 — Sözleşmenin uzaması
- 6098 sayılı TBK m.352/2 — İki haklı ihtar
- 6098 sayılı TBK m.353 — Dava süresinin uzaması
- 2004 sayılı İİK m.269 vd. — Kira alacağı için takip
Bağlantılı başlıklar için kiracı tahliye davası, kira bedelinin ödenmemesi, kiracıya ihtarname örneği ve işyeri kirasında tahliye sebepleri yazılarımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayın koşulları farklı sonuçlar doğurabilir.
Mevzuat değişebildiğinden, işlem yapmadan önce yürürlükteki metin doğrulanmalıdır.