Kira Sözleşmesi Örneği Konut ve İşyeri

Kısa cevap: Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanımını veya kullanmayla birlikte yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence (depozito) en çok üç aylık kira bedeli olabilir (TBK m.342); yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedel, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (m.344); belirli süreli sözleşme, kiracı süre bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar (m.347). Aşağıda sözleşmede bulunması gereken unsurlar ve bir örnek iskelet yer alır.

Sözleşmede Bulunması Gereken Unsurlar

• Kiraya veren ve kiracının kimlik ve adres bilgileri;
• Kiralananın cinsi, adresi, bağımsız bölüm ve tapu bilgileri, kullanım amacı (konut veya işyeri);
• Kira başlangıç tarihi ve süresi (belirli veya belirsiz süreli);
• Kira bedeli, ödeme günü ve yöntemi (banka); kira artışının hangi esasa bağlı olduğu;
• Güvence (depozito) varsa tutarı ve hangi hesapta tutulacağı;
• Aidat, elektrik, su ve doğalgaz gibi yan giderlerin kim tarafından ödeneceği;
• Teslim tutanağı: kiralananın teslim anındaki durumunun (sayaç değerleri, mevcut eksiklikler, demirbaşlar) yazılı olarak belirlenmesi.

Hukuki Çerçeve

Konut Kira Sözleşmesi Örnek İskeleti

KONUT KİRA SÖZLEŞMESİ

1. TARAFLAR
Kiraya veren : [Ad Soyad], T.C. Kimlik No: [...], Adres: [...]
Kiracı       : [Ad Soyad], T.C. Kimlik No: [...], Adres: [...]

2. KİRALANAN
Adres: [İl / İlçe / Mahalle / Sokak / Bina No / Daire No]
Kullanım amacı: Konut

3. SÜRE
Başlangıç: [gg.aa.yyyy]   Süre: [... yıl]   (belirli süreli)

4. KİRA BEDELİ
Aylık kira: [... TL]. Ödeme günü: her ayın [...]. günü, kiraya verenin [IBAN] numaralı hesabına banka yoluyla.
Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli, TBK m.344 sınırlarını geçmemek üzere belirlenir.

5. GÜVENCE
[... TL] (en çok üç aylık kira bedeli), kiracı adına açılacak vadeli tasarruf hesabında tutulur (TBK m.342).

6. GİDERLER
Elektrik, su, doğalgaz ve aidat gibi kullanıma bağlı giderler [kiracıya / kiraya verene] aittir.

7. TESLİM
Kiralanan, teslim tutanağındaki durumuyla teslim edilmiştir; sayaç değerleri tutanağa yazılmıştır.

8. KULLANIM VE BAKIM
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanır; olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir (TBK m.316, 317). Kiracı, gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirir (TBK m.318).

9. YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananda yenilik ve değişiklik yapamaz. Sözleşme bitiminde eski hâle getirme: [kararlaştırılmıştır / kararlaştırılmamıştır] (TBK m.321).

10. ALT KİRA VE DEVİR
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiraya veremez, kullanım hakkını ve kira ilişkisini devredemez (TBK m.322, 323).

11. BİLDİRİMLER
Taraflar, 1. maddedeki adreslerini tebligat adresi olarak kabul eder; adres değişikliği karşı tarafa yazılı olarak bildirilir.

12. EKLER
Teslim tutanağı ve demirbaş listesi bu sözleşmenin ekidir.

[Tarih]
Kiraya veren [İmza]        Kiracı [İmza]

İmzalamadan Önce Dikkat: Tahliye Taahhüdü ve Damga Vergisi

• Tahliye taahhüdünü sözleşmeyle birlikte imzalatmayın. Kanun, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı kiralananın teslim edilmesinden sonra yazılı olarak üstlenmesini arar (TBK m.352/1). Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhüt bu şartı taşımayabilir. Taahhütteki tarihte boşaltılmazsa kiraya veren, o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.
• Damga vergisi: Kira sözleşmeleri, sözleşme süresine göre toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 damga vergisine tabidir (488 sayılı Damga Vergisi Kanunu, (1) sayılı tablo I/A-2).
• Teslim tutanağı: Teslim anındaki eksiklikleri yazılı olarak tespit edin. Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; bildirmezse doğan zarardan sorumludur (TBK m.318); tutanak, sonradan çıkacak “bu hasar önceden vardı” tartışmasını önler.

İşyeri Kira Sözleşmesinde Farklar

Yukarıdaki iskelet çatılı işyeri için de kullanılabilir; “Kullanım amacı” satırına işin türü yazılır. Güvencenin üç aylık kira ile sınırlı olması (m.342), kira artış sınırı (m.344) ve ceza koşulu yasağı (m.346) konut ve çatılı işyeri kiralarında aynıdır. İşyerinde ayrıca şu kurallar önemlidir:

• Alt kira ve kullanım hakkının devri: Çatılı işyerinde de kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kiraya verilemez, kullanım hakkı devredilemez (TBK m.322).
• Kira ilişkisinin devri (işyerinin devri): Kiraya verenin yazılı rızası gerekir; ancak işyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur (TBK m.323).
• Tadilat: Dekorasyon ve tadilat için kiraya verenin yazılı rızası alınmalı; sözleşme bitince eski hâle getirme ve değer artışı konusu sözleşmede yazılı olarak düzenlenmelidir. Aksi kararlaştırılmadıkça rıza veren kiraya veren eski hâle getirme isteyemez, kiracı da değer artışı bedeli isteyemez (TBK m.321).

Kira artışı için kira artış hesaplama, tahliye için kiracı tahliye davası dilekçesi örneği ve tahliye taahhütnamesi, kiracının hakları için kiracı hakları yazılarına bakınız.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.316-318, 321-323, 327, 342, 344, 346, 347 ve 352
• 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu, (1) sayılı tablo I/A-2