Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi
Kısaca
- Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahiptir; kimsenin belirli bir payı yoktur ve haklar üzerinde ancak birlikte tasarruf edilebilir. Dönüştürme, bu kilidi açmanın yoludur.
- Dönüştürme iki yolla mümkündür: tüm mirasçıların katılacağı bir sözleşmeyle tapu müdürlüğü önünde ya da bir mirasçının diğerleri aleyhine açacağı dava sonucu hâkim hükmüyle.
- Davada sulh hâkimi diğer mirasçılara çağrıda bulunur; elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmez veya süresinde paylaşma davası açılmazsa dönüştürmeye karar verilir (TMK m.644).
- Aynı taşınmaz hakkında derdest bir ortaklığın giderilmesi davası varsa, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi mümkün değildir.
- Dönüştürmeyi yalnızca mirasçılar isteyebilir; mirasçı olmayan üçüncü kişinin — örneğin pay alıcısının — böyle bir talep hakkı yoktur.
- Elbirliği çözülmediği sürece paydaşlardan bir veya birkaçının yaptığı satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmaz.
- Tapuda idari yolla yapılan dönüştürme usulsüz olsa dahi, tapu kütüğüne güvenerek pay satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023).
Miras kalan bir taşınmazda hiçbir mirasçı “şu kadar hissem var” diyerek tek başına hareket edemez. Satış, ipotek, kat karşılığı sözleşme — hepsi tüm mirasçıların birlikte hareketini gerektirir. Bu tıkanıklığı aşmanın ilk adımı, elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürmektir.
Bu yazıda dönüştürmenin iki yolunu, davanın nasıl işlediğini, hangi hâllerde dönüştürmenin mümkün olmadığını ve tapuda idari yolla yapılan dönüştürmenin sonuçlarını Yargıtay’ın son dönem kararlarıyla ele alıyoruz.
Elbirliği mülkiyeti neden sorun yaratır?
| Elbirliği mülkiyeti | Paylı mülkiyet | |
|---|---|---|
| Pay | Belirli bir pay yoktur; hak bütün üzerindedir | Her paydaşın belirli bir payı vardır |
| Tasarruf | Birlikte hareket zorunludur | Paydaş kendi payı üzerinde tek başına tasarruf edebilir |
| Satış | Tüm ortakların katılımı gerekir | Pay satışı mümkündür |
| Haciz ve icra | Ortağın payı doğrudan haczedilip satılamaz | Pay haczedilip satılabilir |
| Dava | Zorunlu dava arkadaşlığı vardır | Paydaş kendi payı için dava açabilir |
Türk Medeni Kanunu m.703 uyarınca elbirliği mülkiyeti; malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer. Dönüştürme, ortaklığı bitirmez ama onu yönetilebilir hâle getirir: mirasçı artık kendi payını satabilir, ipotek edebilir, pay üzerinden dava açabilir.
Kanuni çerçeve
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.644: “Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.
Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.
Terekeye dahil diğer hakların ve alacakların paylar oranında bölünmesi hususunda da yukarıdaki hükümler uygulanır.”
Maddenin kurduğu düzen basittir: istem gelir, diğer mirasçılara çağrı yapılır, itiraz gelmezse dönüştürülür. Dönüştürmeyi engelleyen iki hâl vardır — elbirliğinin devamını haklı kılan bir itiraz ve süresinde açılan paylaşma davası.
İki yol: tapu ve mahkeme
| Tapu müdürlüğünde (idari yol) | Sulh hukuk mahkemesinde (dava) | |
|---|---|---|
| Şart | Tüm mirasçıların katılacağı sözleşme | Bir mirasçının istemi yeterlidir |
| Diğer mirasçıların rolü | Katılım zorunludur | Çağrıya rağmen itiraz etmezlerse dönüştürme yapılır |
| Süre | Anlaşma varsa hızlıdır | Yargılama süresine bağlıdır |
| Sonuç | Tescil işlemi | Hâkim hükmü ve buna dayalı tescil |
Uygulamada bir üçüncü görünüm daha vardır: mirasçılardan birinin başvurusu üzerine tapu müdürlüğünün diğer mirasçılara itiraz için süre veren bir bildirim göndermesi ve itiraz gelmezse işlemi tamamlaması. Bu yolun geçerliliği, bildirimin usulüne uygun tebliğ edilmiş olmasına bağlıdır; usulsüz tebligat işlemi sakatlar. Ancak aşağıda görüleceği üzere, işlemin sakatlığı her zaman eski hâle dönüşü sağlamaz.
Dönüştürmenin mümkün olmadığı hâller
| Hâl | Sonuç |
|---|---|
| Aynı taşınmaz hakkında derdest ortaklığın giderilmesi davası bulunması | TMK m.644/2 uyarınca dönüştürme mümkün değildir |
| Elbirliğinin devamını haklı kılan bir itirazın ileri sürülmesi | Hâkim itirazı değerlendirir; haklı görülürse dönüştürmeye karar verilmez |
| Süresinde paylaşma davası açılması | Dönüştürme yerine paylaşma yargılaması yürür |
| İstemin mirasçı olmayan kişiden gelmesi | Talep hakkı yoktur |
| Taraf teşkilinin sağlanamaması | Kesin süreye rağmen mirasçılar tamamlanmazsa dava reddedilir |
Birinci satır özellikle önemlidir: ortaklığın giderilmesi davası zaten mülkiyeti sona erdirmeyi hedeflediğinden, aynı taşınmaz için ayrıca dönüştürme yargılaması yürütülmesine gerek görülmemektedir.
Satış vaadi ve pay alıcısının durumu
Elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklardan birinin, ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması hâlinde sözleşme bir taahhüt işlemi olarak geçerlidir; ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar ifa olanağından söz edilemez. Alıcı tescil isteyemez, çünkü satıcının devredebileceği belirli bir payı yoktur.
Bunun doğal sonucu şudur: pay alıcısı, kilidi kendisi açamaz. Dönüştürmeyi talep etme hakkı mirasçılara aittir; mirasçı olmayan alıcının böyle bir talep hakkı bulunmaz. Alıcının yapabileceği, sözleşmeye dayanarak satıcı mirasçıyı harekete geçirmek ya da ortaklık çözüldüğünde ifayı istemektir.
Buna karşılık dönüştürme yargılama sırasında gerçekleşirse tablo değişir: elbirliği paylı mülkiyete dönüşmüşse, hüküm kesinleşmeden ifa olanağı doğmuş olacağından güncel tapu kayıtları getirtilerek satış vaadine dayalı tescil talebi hakkında karar verilmesi gerekir.
Usulsüz dönüştürme ve iyiniyetli üçüncü kişi
Tapu müdürlüğünce yapılan dönüştürme işleminin usulsüz olduğu sonradan anlaşılırsa, doğal beklenti eski hâle dönülmesidir. Ancak araya üçüncü kişi girmişse durum farklıdır.
TMK m.1023 uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. Dolayısıyla dönüştürme işlemi usulüne uygun yapılmamış olsa bile, kütükteki paylı mülkiyet kaydına güvenerek pay satın alan ve kötüniyetli olduğu kanıtlanamayan kişi bakımından iptal ve eski hâle iade istemi sonuç doğurmaz.
Usul ayrıntıları: görev, yetki ve taraf teşkili
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi |
| Yetki | Kesin yetki kuralı bulunmadığından, süresinde usulüne uygun yetki itirazı yapılmazsa davanın ilk açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir |
| Taraflar | Tüm mirasçılar; ölmüş olanların yerine mirasçıları |
| Dayanak belgeler | Güncel ve geçerli mirasçılık belgesi ile nüfus kayıtları |
| Hükmün içeriği | Payların infazda tereddüt yaratmayacak biçimde açıkça gösterilmesi gerekir |
| Dava konusu pay | Taşınmazda taraflara ait pay dışında başka paylar varsa, dava konusu payın hükümde açıkça belirtilmesi gerekir |
Son iki satır uygulamada sıkça sorun çıkarır: tapu kaydındaki hisse oranlarıyla hükümde yazılan oranların uyuşmaması ya da hükmün, yalnızca terekeye ait payı değil tapu kaydının tamamını kapsar biçimde kurulması, kararın infazında çelişki yaratır.
Ne yapmalı?
- Önce anlaşmayı deneyin. Tüm mirasçılar hemfikirse tapu müdürlüğünde yapılacak işlem en hızlı yoldur.
- Güncel mirasçılık belgesi alın. İptal edilmiş bir belgeye dayanılarak kurulan hüküm bozulmaktadır.
- Taraf listesini eksiksiz kurun. Ölen mirasçıların yerine mirasçılarını dahil edin; kesin süre verildiğinde geciktirmeyin.
- Derdest dava olup olmadığını kontrol edin. Aynı taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası varsa dönüştürme istemi reddedilir.
- İtirazınız varsa gerekçelendirin. “İstemiyorum” demek yetmez; elbirliğinin devamını haklı kılan somut bir sebep göstermelisiniz.
- Paylaşma davası seçeneğini değerlendirin. Süresi içinde paylaşma davası açmak, dönüştürme istemini karşılamanın kanuni yoludur.
- Tapudan gelen bildirimi ciddiye alın. İtiraz süresi geçtikten sonra işlem tamamlanır ve geri alınması güçleşir.
- Hükümdeki payları kontrol edin. Tapu kaydıyla uyumlu ve infaza elverişli olmalıdır.
- Pay alıcısıysanız satıcıyı harekete geçirin. Dönüştürmeyi kendiniz talep edemezsiniz; ifa olanağı ancak ortaklık çözüldüğünde doğar.
Yargıtay ne diyor?
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/6973, K. 2024/160, 15.01.2024
Dönüştürmenin iki yolu ve pay alıcısının konumu. Elbirliği mülkiyetine konu bir payın satış vaadi sözleşmesine dayanılarak tescili istenen dosyada Daire, kuralı şöyle özetlemiştir: “elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ya tüm mirasçıların katılacağı bir sözleşme ile tapu sicil müdürlüğü önünde veya bir mirasçının diğer mirasçılar aleyhine açacağı dava sonucu ve herhalde kanundaki şartların gerçekleşmesi halinde hâkim hükmü ile mümkündür. Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülmediği sürece paydaşlardan bir veya birkaçının yaptığı satış vaadi sözleşmesinin bu aşamada ifa olanağı yoktur. Bu kapsamda mirasçı olmayan davacının bu dönüştürmeyi talep etme hakkı da yoktur.” Somut olayda dava açıldığında pay elbirliği mülkiyeti şeklinde kayıtlıyken, yargılama sırasında paylı mülkiyete dönüştüğü tespit edilmiş; hüküm kesinleşmeden ifa olanağı doğduğundan güncel tapu kayıtları getirtilerek tescil talebi hakkında karar verilmesi gerektiği belirtilerek karar oy birliğiyle bozulmuştur.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/482, K. 2023/2805, 24.05.2023
Derdest ortaklığın giderilmesi davası varsa dönüştürme yapılamaz. Mirasçılar, tereke temsilcisi eliyle yönetilen taşınmazdaki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini istemişti. Ancak aynı taşınmaz hakkında başka bir sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın satış suretiyle giderilmesi davası derdestti. İlk derece mahkemesi, “TMK’nun 644/2. maddesi uyarınca ortaklığın giderilmesi davası açılan hallerde elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesinin mümkün olmadığı” gerekçesiyle davayı reddetmiş; Daire kararı bozmaya uygun bularak oy birliğiyle onamıştır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/5218, K. 2025/3971, 02.10.2025
Usulsüz dönüştürme işlemi, iyiniyetli pay alıcısının kazanımını etkilemez. Mirasçılardan birinin başvurusu üzerine tapu müdürlüğü diğer malike itiraz hakkını bildiren bir yazı göndermiş, otuz günlük sürede itiraz gelmeyince elbirliği mülkiyeti idari yoldan paylı mülkiyete dönüştürülmüştü. Malik, işlemin iptalini ve taşınmazların eski hâline döndürülmesini istedi. Bölge adliye mahkemesi, bildirimin doğrudan 7201 sayılı Kanun’un 21/2 hükmüne göre tebliğ edilmesini kanuna aykırı bularak dönüştürme işlemini usulsüz saymış; ancak diğer hissedarların paylarını tapu kütüğüne güvenerek satın alan şirketin kötüniyetli olduğunun kanıtlanamadığını, TMK m.1023 uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımının korunacağını belirterek davanın reddini sonuç itibarıyla doğru bulmuştu. Daire kararı oy birliğiyle ve kesin olarak onamıştır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2025/11132, K. 2026/1073, 02.02.2026
Kesin yetki kuralı yoktur; süresinde itiraz edilmezse ilk açılan mahkeme yetkili hâle gelir. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi istemiyle açılan davada iki sulh hukuk mahkemesi arasında yargı yeri uyuşmazlığı doğmuştu. Daire, TMK m.644’ün tam metnine yer verdikten sonra şu tespiti yapmıştır: “Somut olayda, kesin yetki kuralının bulunmadığı ve usulüne uygun süresinde bir yetki itirazı olmadığı tespit edilmekle bu durumda davanın ilk açıldığı mahkeme yetkili hale geleceğinden uyuşmazlığın, davanın ilk açıldığı yer mahkemesi olan (…) Sulh Hukuk Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.” Daire, ilk açılan sulh hukuk mahkemesinin yargı yeri olarak belirlenmesine oy birliğiyle ve kesin olarak karar vermiştir.
Dört karar birlikte okunduğunda dönüştürmenin, miras hukukunun en “mekanik” kurumlarından biri olduğu görülüyor: kanun, tek bir mirasçının istemiyle harekete geçen ve diğerlerinin sessizliğiyle tamamlanan bir süreç kurmuş. Bu mekanizmanın işlemesini engelleyen unsurlar sınırlı ve somut — elbirliğinin devamını haklı kılan bir itiraz, süresinde açılmış bir paylaşma davası ya da aynı taşınmaz hakkında zaten görülmekte olan bir ortaklığın giderilmesi davası. Buna karşılık kurumun kapısı herkese açık değil: talep hakkı mirasçılara özgü, elbirliği ortağından pay satın almış üçüncü kişi bu yolu kendisi işletemiyor. Bu da satış vaadi sözleşmelerinde bilinen tıkanıklığı doğuruyor — sözleşme geçerli, ama ortaklık çözülene kadar ifa edilemiyor; ortaklık çözüldüğü anda ise, hüküm kesinleşmemişse dahi ifa olanağı doğuyor ve mahkemenin güncel tapu kaydına göre karar vermesi gerekiyor. Sürecin en dikkat çekici yönü ise sonrasında yaşananlar: tapuda idari yolla yapılan dönüştürme usulsüz olsa bile, kütüğe güvenerek pay satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunuyor. Yani hatalı bir tebligat işlemi sakatlıyor, ama araya giren iyiniyetli kazanım geri dönüşü fiilen imkânsız kılıyor. Pratik sonuç açık: tapudan gelen bildirime süresinde itiraz etmemek, sonradan telafisi çok güç bir sonuç doğuruyor.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Neden sorun yaratır | Doğrusu |
|---|---|---|
| Tapudan gelen itiraz bildirimini önemsememek | Süre geçince işlem tamamlanır | Süresinde ve yazılı olarak itiraz etmek |
| İtirazı gerekçesiz yapmak | Elbirliğinin devamını haklı kılan bir sebep gösterilmelidir | Somut ve hukuken kabul edilebilir gerekçe sunmak |
| Derdest ortaklığın giderilmesi davasını gözden kaçırmak | Bu hâlde dönüştürme istemi reddedilir | Aynı taşınmaz için açılmış davaları önceden araştırmak |
| Mirasçı olmadan dönüştürme talep etmek | Pay alıcısının bu talep hakkı yoktur | Satıcı mirasçının talepte bulunmasını sağlamak |
| İptal edilmiş mirasçılık belgesine dayanmak | Hüküm bozulur | Güncel ve geçerli belgeyi dosyaya sunmak |
| Ölen mirasçının haleflerini dahil etmemek | Taraf teşkili eksik kalır ve dava reddedilir | Kesin süre içinde veraset belgelerini temin etmek |
| Hükümde payları belirsiz bırakmak | İnfazda çelişki doğar | Payları tapu kaydıyla uyumlu ve açık biçimde yazdırmak |
| Dava konusu payı belirtmemek | Tapu kaydının tamamını kapsar hüküm kurulması hatalıdır | Terekeye ait payı hükümde ayrıca göstermek |
Elbirliği mülkiyeti nasıl paylı mülkiyete çevrilir?
İki yolla: tüm mirasçıların katılacağı bir sözleşmeyle tapu müdürlüğü önünde ya da bir mirasçının diğer mirasçılar aleyhine açacağı dava sonucunda ve kanundaki şartların gerçekleşmesi hâlinde hâkim hükmüyle.
Diğer mirasçılar kabul etmezse ne olur?
Kabul etmemeleri tek başına engel değildir. TMK m.644 uyarınca sulh hâkimi diğer mirasçılara çağrıda bulunur; elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmez veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmazsa dönüştürmeye karar verilir.
Hangi mahkeme görevlidir?
Sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yetki bakımından kesin bir kural bulunmadığından, usulüne uygun ve süresinde bir yetki itirazı yapılmazsa davanın ilk açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir.
Ortaklığın giderilmesi davası varken dönüştürme istenebilir mi?
Hayır. Aynı taşınmaz hakkında derdest bir ortaklığın giderilmesi davası bulunması hâlinde TMK m.644/2 uyarınca elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi mümkün değildir; bu gerekçeyle verilen ret kararları Yargıtayca onanmaktadır.
Mirasçıdan pay satın aldım; dönüştürmeyi ben isteyebilir miyim?
Hayır. Dönüştürmeyi talep hakkı mirasçılara aittir; mirasçı olmayan kişinin bu talep hakkı bulunmamaktadır. Ayrıca elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülmediği sürece, ortaklardan birinin yaptığı satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı yoktur.
Satış vaadi sözleşmem geçersiz mi oluyor?
Hayır. Elbirliği ortaklarından birinin ortaklık dışı kişiye satım vaadinde bulunması hâlinde sözleşme bir taahhüt işlemi olarak geçerlidir; yalnızca ortaklık çözülünceye kadar ifa edilemez. Yargılama sırasında paylı mülkiyete geçilirse ifa olanağı doğar ve mahkemenin güncel tapu kayıtlarına göre karar vermesi gerekir.
Tapu müdürlüğü bana yazı gönderdi, itiraz etmezsem ne olur?
Bildirimde belirtilen süre içinde itiraz edilmez ve paylaşma davası açılmazsa, talep doğrultusunda elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülür. Bu nedenle bildirimi aldığınızda süreyi hesaplayıp yazılı itirazınızı zamanında yapmanız önemlidir.
Tebligat usulsüzse işlem iptal edilir mi?
İşlem usulsüz sayılabilir; ancak bu her zaman eski hâle dönüşü sağlamaz. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak pay satın alan üçüncü kişinin kazanımı TMK m.1023 uyarınca korunur. Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu kanıtlanamazsa iptal ve eski hâle iade istemi sonuç doğurmaz.
Dönüştürme ortaklığı sona erdirir mi?
Hayır. Dönüştürme yalnızca mülkiyetin türünü değiştirir: elbirliği yerine paylı mülkiyet gelir ve her mirasçı belirli bir paya sahip olur. Ortaklığın tamamen sona ermesi için paylaşma ya da ortaklığın giderilmesi gerekir.
Hangi belgeler gerekir?
Güncel ve geçerli mirasçılık belgesi, nüfus kayıtları ve taşınmazın tapu kaydı temel belgelerdir. İptal edilmiş bir mirasçılık belgesine dayanılarak kurulan hükümler bozulmaktadır; bu nedenle belgenin güncelliği ayrıca kontrol edilmelidir.
Terekedeki alacaklar da bölünebilir mi?
Evet. TMK m.644/3 uyarınca terekeye dâhil diğer hakların ve alacakların paylar oranında bölünmesi hususunda da aynı hükümler uygulanır.
İlgili mevzuat
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.640 — Miras ortaklığı
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.642 — Paylaşmayı isteme hakkı
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.644 — Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.701 ve m.703 — Elbirliği mülkiyeti ve sona ermesi
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1023 — Tapu siciline güven ilkesi
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.94 — Kesin süre
- 7201 sayılı Tebligat Kanunu m.21 — Tebliğ imkânsızlığı ve tebellüğden kaçınma
Bu konuyla bağlantılı diğer yazılarımız: ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), miras taksim sözleşmesi, hisseli arazilerde rızai taksim ve terekenin tespiti davası.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi belge ve olgularıyla değerlendirilir, benzer görünen olaylarda dahi farklı sonuçlara ulaşılabilir. Kararların güncel hâli ve tam metinleri için bağlantı verilen resmî kaynaklara başvurulmalıdır.