Hisseli Arazilerde Rızai Taksim

Ortak Mülkiyetteki Arazilerin Paylaşımında Rızai Taksim Sözleşmesinin Önemi

Hisseli araziler, birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde bulunan ve tapu kayıtlarında her bir paydaşın hisse oranının belirtildiği arazilerdir. Bu tür arazilerde, özellikle miras yoluyla intikal eden durumlarda, paydaşlar arasında kullanım, yönetim ve paylaşım konularında anlaşmazlıklar yaşanabilmektedir. İşte bu noktada, Hisseli arazilerde rızai taksim, yani paydaşların anlaşarak araziyi kendi aralarında bölüşmeleri, pratik ve hukuki bir çözüm yolu olarak karşımıza çıkmaktadır.

Bu rehberde, hisseli arazilerde rızai taksimin ne olduğunu, nasıl yapıldığını, rızai taksim sözleşmesinin unsurlarını, tapuya tescil sürecini, gerekli belgeleri, sözleşmeden dönme imkanını ve uygulamada karşılaşılan sorunları detaylı bir şekilde ele alacağız.

Rızai Taksim Nedir?

Rızai taksim, hisseli bir arazide, tüm paydaşların ortak rızası ve anlaşmasıyla, arazinin fiilen parsellere ayrılarak her bir paydaşa belirli bir kısmın kullanımının bırakılmasıdır. Bu işlem, arazinin daha verimli kullanılmasını, paydaşlar arasındaki anlaşmazlıkların önlenmesini ve mülkiyet haklarının daha net bir şekilde belirlenmesini sağlar.

Rızai Taksimin Faydaları:

• Arazinin Verimli Kullanımı: Her paydaş, kendi kullanımına bırakılan parsel üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunabilir, tarım yapabilir, yapı inşa edebilir veya farklı şekillerde değerlendirebilir.
• Anlaşmazlıkların Önlenmesi: Paydaşlar arasında kullanım ve yönetim konularında yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer.
• Hukuki Güvenlik: Tapuya tescil edilen rızai taksim sözleşmesi, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir.
• Yatırım Kolaylığı: Her paydaş, kendi parseli üzerinde bağımsız olarak yatırım yapabilir.

Rızai Taksim ile Fiili Taksim Arasındaki Fark:

Rızai taksim, tüm paydaşların anlaşması ve tapuda tescil edilmesi ile resmiyet kazanan bir işlemdir. Fiili taksim ise, paydaşların kendi aralarında anlaşarak araziyi fiilen kullanmaları, ancak tapuda herhangi bir tescil işlemi yapmamaları durumudur. Fiili taksim, hukuki bir geçerliliğe sahip değildir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

Rızai Taksim Sözleşmesi ve İçeriği

Rızai taksim sözleşmesi, hisseli arazinin paydaşlar arasında nasıl bölüşüleceğini belirleyen ve tüm paydaşların imzasını taşıyan yazılı bir anlaşmadır. Bu sözleşme, rızai taksimin hukuki dayanağını oluşturur ve tapu tescil işlemlerinin temelini teşkil eder.

Rızai Taksim Sözleşmesinde Bulunması Gereken Unsurlar:

• Taraflar: Tüm paydaşların ad, soyad, T.C. kimlik numarası ve iletişim bilgileri.
• Taşınmaz Bilgileri: Arazinin tapu kaydı bilgileri (il, ilçe, mahalle/köy, ada, parsel, yüzölçümü).
• Hisse Oranları: Her paydaşın arazideki hisse oranı.
• Taksim Planı: Arazinin nasıl bölüşüleceğini gösteren, ölçekli bir kroki veya harita. Bu plan üzerinde, her paydaşa bırakılan parselin sınırları, yüzölçümü ve konumu açıkça belirtilmelidir.
• Parsellerin Tanımı: Her paydaşa bırakılan parsellerin, sınırları, yüzölçümü, niteliği (tarla, bahçe, arsa vb.) ve varsa üzerindeki muhdesat (yapı, ağaç vb.) detaylı bir şekilde tanımlanmalıdır.
• Yol ve Su Hakları: Parseller arasında ulaşım ve sulama gibi ihtiyaçlar için gerekli yol ve su hakları düzenlenmelidir.
• Önalım Hakkı: Paydaşlar, rızai taksim sözleşmesinde, paylarını üçüncü kişilere satmaları halinde, diğer paydaşlara ön alım hakkı tanıyabilirler.
• Vergi ve Harçların Paylaşımı: Taşınmazın geçmiş ve gelecek vergi, harç ve diğer yükümlülüklerinin paydaşlar arasında nasıl paylaşılacağı belirlenmelidir.
• Tapu Tescil Beyanı: Tarafların, rızai taksim sözleşmesinin tapuya tescil edilmesi için gerekli işlemleri yapmayı kabul ettiklerine dair beyanları.
• İmzalar: Tüm paydaşların veya yetkili vekillerinin ıslak imzaları.

Rızai Taksim Sözleşmesi Örneği:

(Yukarıda verilen örnek, genel bir şablon olup, somut olayın özelliklerine ve arazinin durumuna göre değiştirilmelidir. Sözleşmenin, bir avukat yardımıyla hazırlanması tavsiye edilir.)

Rızai Taksim Sözleşmesinin Tapuya Tescili

Rızai taksim sözleşmesi, adi yazılı şekilde yapılabilir. Ancak, bu sözleşmenin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi ve hukuki kesinlik kazanması için tapuya tescil edilmesi gerekmektedir.

Tapuya Tescil İçin Gerekli Belgeler:

• Rızai Taksim Sözleşmesi (Noter Onaylı Olması Zorunlu Değildir): Tüm paydaşların imzaladığı, yukarıda belirtilen unsurları içeren sözleşme.
• Tapu Senedi: Hisseli arazinin tapu senedinin aslı.
• Kimlik Belgeleri: Tüm paydaşların nüfus cüzdanı fotokopileri.
• Fotoğraf: Tüm paydaşların son 6 ay içinde çekilmiş 2’şer adet vesikalık fotoğrafı.
• Vekaletname (Varsa): Paydaşlardan biri veya birkaçı vekil aracılığıyla işlem yapacaksa, noter onaylı vekaletname.
• Belediyeden Alınacak Rayiç Bedel Belgesi: Arazinin bulunduğu belediyeden alınacak, emlak vergisi değerini gösteren belge.
• Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) Poliçesi (Bina Vasfındaki Taşınmazlar İçin):
• Harç ve Masrafların Ödendiğine Dair Makbuzlar: Tapu harcı, döner sermaye ücreti vb.

Tapuya Tescil Süreci:

1. Başvuru: Tüm paydaşlar veya yetkili vekilleri, gerekli belgelerle birlikte, arazinin bulunduğu yerdeki Tapu Müdürlüğü’ne başvuruda bulunur.
2. İnceleme: Tapu Müdürlüğü, belgeleri ve rızai taksim sözleşmesini inceler. Sözleşmenin hukuka uygun olup olmadığını, tüm paydaşların imzasının bulunup bulunmadığını ve gerekli diğer şartların sağlanıp sağlanmadığını kontrol eder.
3. Tescil: Herhangi bir eksiklik veya hukuka aykırılık yoksa, Tapu Müdürlüğü, rızai taksim sözleşmesini tapu kütüğüne tescil eder. Bu işlem sonucunda, her paydaşın kullanımına bırakılan parsel, tapu kütüğünde ayrı bir parsel olarak kaydedilir ve her paydaş adına müstakil tapu düzenlenir.
4. Tapu Harcı ve Döner Sermaye Ücreti: Tapu tescil işlemleri için, ilgili mevzuatta belirlenen oranlarda tapu harcı ve döner sermaye ücreti ödenmesi gerekmektedir.

Önemli Notlar:

• Rızai taksim sözleşmesinin tapuya tescili için 10 yıllık bir süre öngörülmüştür. Bu süre içinde tescil edilmeyen sözleşmeler geçerliliğini yitirir.
• Tapu Müdürlüğü, rızai taksim sözleşmesinde eksiklik veya hukuka aykırılık tespit ederse, tescil talebini reddedebilir. Bu durumda, eksikliklerin giderilmesi veya hukuka aykırılığın ortadan kaldırılması için taraflara süre verilir.
• Tapu Müdürlüğü’nün ret kararına karşı, idari yargıda dava açılabilir.

Rızai Taksim Sözleşmesinden Dönme ve Tapu Tescilinin İptali

Rızai taksim sözleşmesi, tüm paydaşların ortak iradesiyle yapıldığı için, tek taraflı olarak feshedilemez veya dönülemez. Ancak, belirli durumlarda, sözleşmenin iptali veya sözleşmeden dönülmesi mümkündür:

Sözleşmenin İptali:

• Hata, Hile, İkrah (Korkutma): Taraflardan birinin iradesini sakatlayan hata, hile veya korkutma durumlarında, iradesi sakatlanan taraf, sözleşmenin iptalini dava edebilir.
• Ehliyetsizlik: Taraflardan birinin sözleşme yapma ehliyetine sahip olmaması (örneğin, ayırt etme gücünün bulunmaması) halinde, sözleşmenin iptali talep edilebilir.
• Kanuna Aykırılık: Rızai taksim sözleşmesinin, kanunun emredici hükümlerine aykırı olması durumunda (örneğin, imar mevzuatına aykırı bir paylaşım yapılması), sözleşmenin iptali dava edilebilir.
• Muvaaaz: Tarafların gerçek iradelerini gizleyerek, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, gerçekte istemedikleri bir sözleşme yapmaları halinde (örneğin, bir paydaşın borcundan kurtulmak için diğer paydaşlarla danışıklı olarak rızai taksim sözleşmesi yapması), sözleşmenin iptali talep edilebilir.

Sözleşmeden Dönme:

• Tarafların Anlaşması: Tüm paydaşlar, aralarında anlaşarak, rızai taksim sözleşmesini ortadan kaldırabilir ve eski hisseli mülkiyet durumuna geri dönebilirler. Bu anlaşmanın da tapuya tescil edilmesi gerekir.
• Sözleşmede Öngörülen Şartın Gerçekleşmesi: Rızai taksim sözleşmesinde, belirli bir şartın gerçekleşmesi halinde, taraflardan birine veya her iki tarafa sözleşmeden dönme hakkı tanınmış olabilir. Bu şartın gerçekleşmesi halinde, dönme hakkını kullanan taraf, sözleşmeden dönebilir.

Tapu Tescilinin İptali:

Rızai taksim sözleşmesinin iptali veya sözleşmeden dönülmesi durumunda, bu sözleşmeye dayanarak yapılmış olan tapu tescil işlemlerinin de iptali gerekir. Bunun için, tapu iptali ve tescil davası açılmalıdır.

Tapu İptali ve Tescil Davası:

• Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
• Davacı: Sözleşmenin iptalini veya sözleşmeden dönme hakkını iddia eden paydaş
• Davalı: Diğer paydaşlar ve tapuda lehine tescil yapılmış olan kişiler
• Dava Konusu: Rızai taksim sözleşmesinin iptali veya sözleşmeden dönme ve bu sözleşmeye dayanılarak yapılan tapu tescilinin iptali ile eski hisseli mülkiyet durumuna geri dönülmesi talebi
• Deliller: Rızai taksim sözleşmesi, tapu kayıtları, tanık beyanları, bilirkişi raporu, keşif, her türlü hukuki delil.

Önemli Not: Rızai taksim sözleşmesinden dönmek veya sözleşmenin iptalini sağlamak, karmaşık hukuki süreçler gerektirebilir. Bu nedenle, bu tür bir durumla karşılaşan paydaşların, konusunda uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almaları büyük önem taşımaktadır.

Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri

Hisseli arazilerde rızai taksim, her ne kadar pratik ve faydalı bir çözüm yolu olsa da, uygulamada bazı sorunlarla karşılaşılabilmektedir. Bu sorunların başlıcaları şunlardır:

• Paydaşlar Arasında Anlaşmazlık: Tüm paydaşların rızasının gerektiği bu süreçte, bir paydaşın bile paylaşımı kabul etmemesi, rızai taksimin gerçekleşmesini engeller.
  • Çözüm: Taraflar arasında uzlaşma ve müzakere zemini oluşturmaya çalışılmalıdır. Gerekirse, tarafsız bir arabulucudan yardım alınabilir. Anlaşma sağlanamazsa son çare ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir.
• İmar Mevzuatına Aykırılık: Rızai taksim sonucu oluşan parsellerin, imar mevzuatında öngörülen asgari parsel büyüklüklerinin altında olması, tescil işleminin reddedilmesine neden olabilir.
  • Çözüm: Paylaşım planı, imar mevzuatına uygun olarak hazırlanmalıdır. Gerekirse, belediyeden ön izin alınmalıdır.
• Ölçekli Kroki/Harita Hazırlanmasındaki Zorluklar: Arazinin eğimli, engebeli veya ormanlık olması, ölçekli kroki veya harita hazırlanmasını zorlaştırabilir.
  • Çözüm: Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürolarından (LİHKAB) profesyonel destek alınmalıdır.
• Tapu Harç ve Masraflarının Yüksekliği: Tapu tescil işlemleri sırasında ödenecek harç ve masraflar, paydaşlar için maddi yük oluşturabilir.
  • Çözüm: Harç ve masraflar, paylaşım oranına göre paydaşlar arasında paylaştırılabilir.
• Rızai Taksim Sözleşmesindeki Eksiklikler/Hatalar: Sözleşmenin özensiz hazırlanması, ileride hukuki ihtilaflara yol açabilir.
  • Çözüm: Sözleşme, bir avukat yardımıyla, tüm detaylar düşünülerek ve hukuki terimlere uygun olarak hazırlanmalıdır.
• Fiili Kullanımın Tapuya Yansımaması: Paydaşlar, aralarında anlaşarak araziyi fiilen kullanmaya başlayabilirler. Ancak, tapuda tescil işlemi yapılmadığı sürece, bu durum hukuki bir geçerlilik kazanmaz ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
  • Çözüm: Fiili taksimin hukuki geçerlilik kazanması için mutlaka tapuda tescil edilmesi gerekir.

Öneriler:

• Hukuki Danışmanlık Alın: Rızai taksim sürecinin başından sonuna kadar bir avukattan hukuki danışmanlık almak, olası sorunların önüne geçmek ve hak kaybı yaşamamak için önemlidir.
• İmar Durumunu Araştırın: Rızai taksim yapmadan önce, arazinin imar durumunu ve imar mevzuatında öngörülen şartları mutlaka araştırın.
• Profesyonel Destek Alın: Ölçekli kroki veya harita hazırlanması için LİHKAB’lardan profesyonel destek alın.
• Açık ve Anlaşılır Bir Sözleşme Hazırlayın: Rızai taksim sözleşmesini, tüm detayları içerecek şekilde, açık ve anlaşılır bir dille hazırlayın.
• Tapu Tescilini İhmal Etmeyin: Rızai taksimin hukuki geçerlilik kazanması için, sözleşmeyi tapuya tescil ettirmeyi ihmal etmeyin.

Sonuç

Hisseli arazilerde rızai taksim, paydaşlar arasındaki anlaşmazlıkları önleyen, arazinin verimli kullanılmasını sağlayan ve mülkiyet haklarını netleştiren önemli bir hukuki işlemdir. Ancak, bu sürecin sağlıklı bir şekilde yürütülebilmesi için, tüm paydaşların katılımı, açık iletişim, detaylı bir sözleşme ve tapu tescil işlemlerinin usulüne uygun olarak yapılması gerekmektedir.

Bu rehberde yer alan bilgiler, genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay, kendine özgü özellikler taşıdığından, yaşadığınız uyuşmazlıkla ilgili olarak, konusunda uzman bir gayrimenkul avukatına danışmanız, haklarınızı en doğru şekilde korumanız açısından büyük önem taşımaktadır.

LegaPro Hukuk Bürosu olarak, gayrimenkul hukuku alanında uzman ve deneyimli ekibimizle, hisseli arazilerde rızai taksim süreci, sözleşme hazırlanması, tapu tescil işlemleri ve yaşanabilecek hukuki ihtilafların çözümü konularında kapsamlı hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız.

Hukuki danışmanlık almak istemeniz halinde veya herhangi bir sorunla karşılaşmanız durumunda LegaPro Hukuk Bürosu olarak size yardımcı olabiliriz. Avukat haklarınızı korumanıza destek olacaktır. 📞 0507 606 15 14

🚨 Whatsapp’tan bize ulaşabilirsiniz! 🚨

https://legapro.net/