Komşuluk Hukuku ve Taşkınlık (TMK 737-750): Koku, Gürültü, Dal ve Kökler
- Malik, mülkiyet hakkını hukuk düzeninin sınırları içinde kullanabilir (TMK m. 683).
- Komşuluk hukuku, taşınmaz mülkiyetine getirilen yasal kısıtlamalardan biridir.
- Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken komşularını olumsuz etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür (m. 737).
- Hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku, gürültü ve sarsıntı yasaktır.
- Ölçüt; taşınmazın durumu, niteliği ve yerel âdettir.
- Taşkınlık, komşuluğun olağan hoşgörü sınırlarını aşan ve aşırı derecede etkili olan iş ve eylemlerdir.
- Komşuluk hukukuna aykırılıktan söz edebilmek için somut bir zararın bulunması gerekir.
- Yalnızca sınıra çok yakın yapılmış olmak, tek başına hoşgörü sınırını aşan bir eylem sayılmaz.
- Hâkim; zararı saptamak ve zararı giderici önlemlerden en uygununu bulmakla yükümlüdür.
- Kararda zararlı davranışın giderim şekli ve taraf yükümlülükleri açıkça gösterilmelidir.
- Yasal kısıtlamalara aykırı kullanımdan zarar gören, eski hâle getirme ve tazminat isteyebilir (m. 730).
- Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklarda hâkim uygun bir bedelle denkleştirmeye karar verebilir.
- Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, istem üzerine kaldırılmazsa komşu bunları kesip mülkiyetine geçirebilir (m. 740).
- Dalların taşmasına katlanan komşu, o dallardaki meyveleri toplama hakkını kazanır.
- Bu hükümler komşu ormanlar hakkında uygulanmaz.
Mülkiyet hakkı, sahibine taşınmazı üzerinde dilediği gibi kullanma yetkisi verir; ama bu yetki sınırsız değildir. Yan yana yaşayan taşınmaz malikleri birbirlerinin kullanımını kaçınılmaz biçimde etkiler. Kanun bu çatışmayı, karşılıklı iki ödevle çözer: kaçınma ve katlanma.
Ahırdan gelen koku, işletmenin gürültüsü, inşaatın sarsıntısı, komşu bahçeden uzanan dallar… Bu uyuşmazlıklarda belirleyici olan, rahatsızlığın varlığı değil, hoşgörü sınırını aşıp aşmadığıdır. Aşağıda bu sınırın nasıl belirlendiğini, hangi taleplerin ileri sürülebileceğini ve mahkemenin nasıl bir hüküm kurması gerektiğini ele alıyoruz.
Kanunî dayanak
TMK m. 683 ve m. 730 — Mülkiyetin sınırı ve aykırılığın sonucu
“Madde 683- Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.”
“Madde 730- Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir. Hâkim, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir.”
TMK m. 737 — Kullanım biçimi (taşkınlık yasağı)
“Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır. Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır.”
TMK m. 740 ve m. 747 — Dal ve kökler; zorunlu geçit
“Madde 740- Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir. Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyvaları toplama hakkına sahip olur. Komşu ormanlar hakkında bu hükümler uygulanmaz.”
“Madde 747- Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir…”
Hangi rahatsızlık, hangi sonuca bağlanır?
| Durum | Değerlendirme | Sonuç |
|---|---|---|
| Hoşgörü sınırını aşmayan rahatsızlık | Katlanma ödevi | Talep reddedilir |
| Hoşgörü sınırını aşan koku, gürültü, sarsıntı | Taşkınlık | Önlenme ve zararın giderilmesi |
| Yerel âdete uygun kaçınılmaz taşkınlık | Denkleştirme | Uygun bedelle denkleştirme |
| Somut zarar bulunmayan yakın yapı | Tek başına taşkınlık değil | Yıkım istenemez |
| Zarar veren dal ve kökler | Önce süre verilir | Kaldırılmazsa komşu kesebilir |
| Taşan dallara katlanma | Denge kuralı | Meyveleri toplama hakkı |
| Komşu ormanlar | İstisna | Dal ve kök hükümleri uygulanmaz |
| Yola çıkışı olmayan taşınmaz | Zorunlu geçit | Tam bedel karşılığı geçit hakkı |
| Zarar tehlikesi | Henüz zarar doğmamış olsa da | Tehlikenin giderilmesi istenebilir |
Kritik nokta: Komşuluk hukukuna dayalı davalarda mahkemenin kuracağı hüküm, infaza elverişli olmak zorundadır. Yalnızca “el atmanın önlenmesine” demek yetmez; zararlı davranışın hangi yöntemle giderileceği ve tarafların hangi yükümlülükleri üstleneceği açıkça gösterilmelidir. Ayrıca çözüm, en ağır yaptırım olan yıkımdan önce daha hafif önlemlerin araştırılmasını gerektirir: koku, ses ve sızıntı alınacak tedbirlerle giderilebiliyorsa yapının kaldırılmasına karar verilemez. Somut bir zarar ortaya konulmadan yıkıma hükmedilmesi, bozma nedenidir.
Ne yapmalı? Adım adım yol haritası
- Rahatsızlığın kaynağını ve sürekliliğini tarih vererek kayıt altına alın.
- Fotoğraf, video ve varsa ölçüm raporlarıyla belgeleyin.
- Belediye, çevre veya sağlık birimlerine yaptığınız şikâyetleri dosyaya ekleyin.
- Dal ve köklerde önce komşuya uygun bir süre vererek kaldırmasını isteyin; bunu yazılı yapın.
- Dava açmadan önce delil tespiti yaptırmayı değerlendirin.
- Taşınmazın bulunduğu yerin kullanım amacını (köy, sanayi bölgesi, konut alanı) ortaya koyun.
- Talebinizi yalnız önleme ile sınırlamayın; eski hâle getirme ve tazminat da isteyin.
- Keşifte uzman bilirkişi (çevre mühendisi, çevre sağlığı uzmanı, ziraat, inşaat) talep edin.
- Bilirkişiden, alınacak tedbirleri açık ve infaza elverişli biçimde belirlemesini isteyin.
- Yıkım talep ediyorsanız, daha hafif çözümün mümkün olmadığını ayrıca ortaya koyun.
- Kararın hüküm fıkrasının uygulanabilir olup olmadığını kontrol edin.
- Lehinize kesinleşen bir bozma sonrası usulî kazanılmış hakkınızı takip edin.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/354, K. 2018/4827, 25.06.2018
Taşkınlık, olağan hoşgörü sınırlarını aşan ve aşırı derecede etkili olan eylemdir. Davacı, komşusunun kendi evinin arka duvarını ahırın dördüncü duvarı olarak kullandığını, hayvan idrarı ve gübresinin duvardan içeri sızdığını, nem, rutubet ve ağır koku oluştuğunu ileri sürmüş; yerel mahkeme davayı reddetmiştir. Daire ölçütü şöyle koymuştur: “Taşkınlıktan amaç ise, komşuluğun olağan hoşgörü sınırlarını aşan ve komşunun kendisi ve ailesi ile taşınmazı zararına aşırı derecede etkili olabilecek iş ve eylemlerdir. Bu eylemlerin saptanmasında, taşınmazın bulunduğu yerin kullanma amacının, niteliğinin, konuya ilişkin düzenlemelerin ve yasal boşluk bulunması halinde mahalli örf ve adetlerin göz önünde tutulması gereklidir.” Hâkimin görevi de belirtilmiştir: “hâkim, gerek zararı saptama, gerekse zararı giderici önlemleri bulma yönünden her somut olayın özelliğini gözetmek, tarafların yarar zarar dengelerini değerlendirmek durumundadır. Komşuluk hukukunun öngördüğü sınırları aşan kullanım halinin saptanması halinde ise, mahkemece kurulacak hükümde zararlı davranışın giderim şeklinin ve taraf yükümlülüklerinin açıkça gösterilmesi zorunludur.” Daire, çevre mühendisi ya da çevre sağlığı uzmanı bilirkişiyle yeniden keşif yapılması gerektiğini belirterek hükmün BOZULMASINA, 25.06.2018 tarihinde oy birliğiyle karar vermiştir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2005/11159, K. 2006/895, 07.02.2006
Sınıra yakınlık tek başına taşkınlık değildir; somut zarar aranır. Komşu parseldeki seraların sınıra çok yakın yapıldığı ve akan yağmur sularının zarar verdiği ileri sürülmüş; mahkeme, çekme mesafesine uyulmadığı gerekçesiyle yıkıma hükmetmiştir. Daire bunu yeterli bulmamıştır: “bilirkişi raporunda seraların 1.5 metrelik çekme mesafesinin neye göre belirlendiği ve davacıların somut bir zararlarının bulunup bulunmadığı açıklanmamıştır. Az yukarıda açıklandığı gibi komşuluk hukukuna aykırılıktan söz edebilmek için somut bir zararın mevcut olması gerekir, yalnızca sınıra çok yakın yapılması komşuluğun olağan hoşgörü sınırını aşan bir eylem olarak kabul olunamaz.” Yapılması gereken de gösterilmiştir: “Somut bir zararın varlığının saptanması halinde ise, zararlı davranışın sera yıkılmadan giderilip giderilemeyeceği de araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmelidir.” Daire, hükmün davalılar yararına BOZULMASINA, 07.02.2006 tarihinde oy birliği ile karar vermiştir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2020/4139, K. 2021/1727, 11.03.2021
Somut zarar gösterilmeden yapının kaldırılmasına hükmedilemez; önlem esas alınmalıdır. Aynı uyuşmazlıkta bozmadan sonra mahkeme, ahır çatısının kaldırılmasına ve iki yapı arasında bir metre mesafe bırakılmasına karar vermiştir. Daire bu hükmü şöyle değerlendirmiştir: “Mahkemece, bilirkişi raporları esas alınmak suretiyle el atmanın önlenmesine karar verilmiş ise de hüküm hem bilirkişi raporları ile uyumlu değildir hem de taşınmazların bulunduğu yer gözetildiğinde olağan yaşam koşullarına uygun değildir. Bilirkişi raporunda davalıya ait yapıdaki çatının davacıya ait yapıya bitişik olması nedeniyle oluşan somut bir zarardan bahsedilmediği halde bahse konu çatının kaldırılmasına yönelik hüküm kurulması doğru görülmemiştir.” Doğru yöntem ise: “davalıya ait yapıda hayvan beslendiğinde ses, koku, rutubet ve sızıntının önlenmesi için davalı tarafından alınması gereken tedbirlerin bilirkişi tarafından açık ve infaza elverişli bir şekilde belirlenmesi için ek rapor alınarak bu bilirkişi raporu doğrultusunda muarazanın giderilmesine karar verilmesi gerekir.” Daire, hükmün BOZULMASINA, 11.03.2021 tarihinde oy birliği ile karar vermiştir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/3941, K. 2023/4550, 09.10.2023
Komşuluk hukuku, karşılıklı katlanma ve kaçınma ödevleri üzerine kuruludur. Aynı dosyada üçüncü kez temyiz incelemesi yapılmış; bu kez mahkeme mesafeyi iki metreye çıkarmış ve aradaki alana beton atılmasına hükmetmiştir. Daire önce kurumun mantığını açıklamıştır: “taşınmaz malikini komşusuna zarar verebilecek her türlü taşkınlıktan kaçınmakla yükümlü kılan aynı Kanun’un 737 nci maddesi, komşuluk ilişkilerinden … zorunlu çıkar çatışmalarını düzenlemiş, bir arada yaşamak durumunda olan, komşu taşınmaz maliklerinin ekonomik, sosyal çıkarlarını dengede tutabilmek için onlara katlanma ve kaçınma ödevleri yüklemiştir.” Hâkimin görevi ise şöyle tarif edilmiştir: “hakim; somut olayın özelliğini, taşınmazların konumlarını, kullanma amaçlarını, niteliklerini, yöresel örf ve adetleri, toplumun doğal ihtiyaç ve gerçeklerini göz önünde bulundurarak, komşuların birbirlerine göstermekle yükümlü oldukları olağan katlanma ve hoşgörü sınırını aşan bir taşkınlığın bulunup bulunmadığını saptama, zararı giderici önlemlerden en uygununu bulma… durumundadır.” Somut olayda, önceki kararda belirlenen bir metrelik mesafenin davacı tarafından temyiz edilmemesi nedeniyle davalılar yararına usulî kazanılmış hak doğduğu belirlenmiştir. Daire, bu hakka riayet edilmeden iki metre mesafeye hükmedilmesini usul ve yasaya aykırı bularak kararın BOZULMASINA, 09.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar vermiştir.
İlk halka, sınırlı mülkiyet. Malik, hakkını hukuk düzeninin sınırları içinde kullanır. Komşuluk hükümleri bu sınırlardan biridir ve taşınmaz mülkiyetine getirilen yasal kısıtlama niteliğindedir.
İkinci halka, çift yönlü ödev. Kanun komşulara yalnız kaçınma değil, aynı zamanda katlanma ödevi yükler. Bir arada yaşamanın kaçınılmaz sonucu olan etkiler, hoşgörü sınırı içinde kaldığı sürece hukuka aykırı değildir.
Üçüncü halka, ölçüt. Hoşgörü sınırı soyut değildir: taşınmazın bulunduğu yerin kullanım amacı, niteliği, ilgili düzenlemeler ve yerel örf ve âdet birlikte değerlendirilir. Bir köyde olağan sayılan bir etki, konut sitesinde taşkınlık oluşturabilir.
Dördüncü halka, somut zarar. Komşuluk hukukuna aykırılıktan söz edebilmek için somut bir zarar bulunmalıdır. Yapının sınıra yakın olması ya da bir çatının bitişik durması, kendiliğinden taşkınlık sayılmaz.
Beşinci halka, ölçülülük. Hâkim, zararı giderici önlemler arasından en uygun olanı bulmakla yükümlüdür. Ses, koku, rutubet ve sızıntı alınacak tedbirlerle önlenebiliyorsa, yapının kaldırılması gibi ağır bir sonuca gidilmez.
Altıncı halka, infaza elverişlilik. Kurulacak hükümde zararlı davranışın giderim şekli ve tarafların yükümlülükleri açıkça gösterilmelidir. Aksi hâlde karar uygulanamaz ve uyuşmazlık yeniden doğar.
Yedinci halka, bilirkişi. Bu tür dosyalarda genel içerikli raporlar yeterli değildir. Koku, ses, sızıntı ve haşere gibi iddialar için çevre mühendisi veya çevre sağlığı uzmanı gibi konusunda uzman bilirkişilerden, denetime elverişli rapor alınması gerekir.
Sekizinci halka, usulî kazanılmış hak. Bozmaya uyulmasıyla lehine sonuç doğan taraf için usulî kazanılmış hak doğar. Temyiz edilmeyen bir çözüm, sonraki aşamada aleyhe genişletilemez. Bu ilke kamu düzeniyle ilgilidir ve komşuluk davalarında da uygulanır.
Sık yapılan hatalar
| Hata | Sonucu | Doğrusu |
|---|---|---|
| Rahatsızlığı belgelemeden dava açmak | Somut zarar ispatlanamaz | Kayıt, ölçüm ve şikâyet belgeleri toplanmalı |
| Doğrudan yıkım istemek | Ölçüsüz talep, ret riski | Önce daha hafif önlemler araştırılmalı |
| Sınıra yakınlığı tek başına gerekçe yapmak | Taşkınlık sayılmaz | Somut zarar ortaya konulmalı |
| Yerin niteliğini göz ardı etmek | Yanlış ölçüt | Kullanım amacı ve yerel âdet gözetilmeli |
| Genel içerikli bilirkişi raporuna dayanmak | Denetime elverişsizlik | Uzman bilirkişi ve ek rapor istenmeli |
| Hüküm fıkrasını belirsiz bırakmak | İnfaz edilemez karar | Giderim şekli açıkça yazılmalı |
| Dallar için süre vermeden kesmek | Haksız fiil riski | Önce uygun süre verilmeli |
| Komşu ormanda aynı kuralı uygulamak | Hüküm uygulanmaz | Komşu ormanlar istisnadır |
| Usulî kazanılmış hakkı gözetmemek | Bozma | Kesinleşen çözüm aleyhe genişletilemez |
Komşuluk hukuku nedir?
Taşınmaz mülkiyetinin, komşuların çıkarları gözetilerek kanunla sınırlandırılmasıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 737 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
Taşkınlık ne demektir?
Komşuluğun olağan hoşgörü sınırlarını aşan ve komşunun kendisi, ailesi ile taşınmazı zararına aşırı derecede etkili olabilecek iş ve eylemlerdir.
Hangi rahatsızlıklar yasaktır?
Taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz ve koku çıkarmak; gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.
Hoşgörü sınırı nasıl belirlenir?
Taşınmazın bulunduğu yerin kullanma amacı, niteliği, konuya ilişkin düzenlemeler ve yasal boşluk hâlinde mahallî örf ve âdet birlikte değerlendirilerek belirlenir.
Somut zarar şart mı?
Evet. Komşuluk hukukuna aykırılıktan söz edilebilmesi için somut bir zararın bulunması gerekir; sadece sınıra çok yakın yapılmış olmak hoşgörü sınırını aşan bir eylem sayılmaz.
Hangi davaları açabilirim?
Yasal kısıtlamalara aykırı kullanım nedeniyle zarar gören veya zarar tehlikesiyle karşılaşan kişi; durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir.
Zarar henüz doğmadıysa dava açabilir miyim?
Evet. Kanun, zarar tehlikesiyle karşılaşan kişiye de dava hakkı tanımıştır.
Mahkeme doğrudan yıkıma karar verir mi?
Kural olarak hayır. Hâkim, zararı giderici önlemlerden en uygun olanını bulmakla yükümlüdür. Alınacak tedbirlerle rahatsızlık giderilebiliyorsa yapının kaldırılmasına hükmedilmesi doğru görülmemektedir.
Karar nasıl yazılmalıdır?
Komşuluk hukukunun öngördüğü sınırları aşan kullanım saptanırsa, hükümde zararlı davranışın giderim şekli ve tarafların yükümlülükleri açıkça gösterilmelidir.
Kaçınılmaz taşkınlıklarda ne olur?
Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararlarda hâkim, uygun bir bedelle denkleştirmeye karar verebilir.
Komşumun ağacının dalları bahçeme taşıyor, kesebilir miyim?
Doğrudan değil. Zarar veren dal ve köklerin kaldırılmasını önce komşudan istemeniz ve uygun bir süre vermeniz gerekir. Bu süre içinde kaldırılmazsa dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetinize geçirebilirsiniz.
Taşan dallardaki meyveler kime aittir?
Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyveleri toplama hakkına sahip olur.
Bu kurallar ormanlar için de geçerli mi?
Hayır. Dal ve köklere ilişkin hükümler komşu ormanlar hakkında uygulanmaz.
Bilirkişi olarak kim görevlendirilmelidir?
Uyuşmazlığın niteliğine göre; koku, ses, sızıntı ve haşere iddialarında çevre mühendisi ya da çevre sağlığı uzmanı, yapıya ilişkin konularda inşaat ve fen bilirkişisi, tarımsal etkilerde ziraat bilirkişisi görevlendirilmelidir.
Bozmadan sonra mahkeme daha ağır bir çözüme hükmedebilir mi?
Temyiz edilmeyerek kesinleşen çözüm, lehine olan taraf yararına usulî kazanılmış hak oluşturur. Mahkeme, bu hakka aykırı biçimde daha ağır bir yükümlülük getiremez.
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 683 — Mülkiyet hakkının içeriği
- 4721 sayılı TMK m. 730 — Taşınmaz malikinin sorumluluğu
- 4721 sayılı TMK m. 737 — Komşu hakkı: kullanım biçimi
- 4721 sayılı TMK m. 738-739 — Kazı ve yapılar
- 4721 sayılı TMK m. 740 — Bitkiler, dal ve kökler
- 4721 sayılı TMK m. 741-744 — Doğal olarak akan sular, fazla su ve mecra geçirme
- 4721 sayılı TMK m. 745-746 — Mecrada bedel ve durumun değişmesi
- 4721 sayılı TMK m. 747-751 — Geçit hakları
- 4721 sayılı TMK m. 752-756 — Sınırlıklar ve katılma yükümlülüğü
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 69 — Yapı malikinin sorumluluğu
- 6098 sayılı TBK m. 49 — Haksız fiil sorumluluğu
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 297 — Hükmün kapsamı
Taşınmaz uyuşmazlıklarındaki diğer yazılarımız için el atmanın önlenmesi davası, taşkın yapı ve haksız inşaat, geçit hakkı davası ve ecrimisil davası yazılarımızı; yapıdan doğan zararlar için yapı malikinin sorumluluğu yazımızı; site ve apartman içi uyuşmazlıklar için ortak alana müdahalenin önlenmesi yazımızı inceleyebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Komşuluk hukukunda hoşgörü sınırı, taşınmazın konumuna, kullanım amacına ve yerel âdete göre değişir; aynı etki bir yerde katlanılması gereken bir durum, başka bir yerde taşkınlık sayılabilir. Her somut olayın kendi koşulları içinde değerlendirilmesi gerekir.