Önalım (Şufa) Davası Nasıl Açılır? Paydaşın Öncelik Hakkı, Süre ve Bedel Depo Şartı (TMK m.732)
- Önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyette ve payın üçüncü kişiye satışında doğar.
- Süre: satışın noter bildirimiyle öğrenilmesinden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıl (TMK m.733, 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla değişik).
- Değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılan satışlarda eski hüküm, yani 2 yıllık üst sınır uygulanmaya devam eder (TMK Geçici m.1).
- Bildirim yapılmazsa 3 aylık süre işlemez — yalnızca satıştan itibaren işleyen üst sınır uygulanır.
- Dava, alıcıya karşı açılır; hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri kesin süre içinde nakden yatırılmalıdır (TMK m.734).
- Bedel kesin süre içinde yatırılmazsa payın tesciline karar verilemez; yatırılan bedel hüküm kesinleşince nemalarıyla ilgilisine ödenir.
- Bedele ilişkin yeni m.734 hükmü, yürürlük tarihinden önce açılmış davalara da uygulanır (Geçici m.1/2).
- 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmada önalım hakkı kullanılamaz.
- En güçlü savunma fiilî taksim: paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşüp kullanıyorsa hak kullanılamaz.
- Bağış, trampa ve miras yoluyla geçişte önalım hakkı doğmaz.
Kısa cevap: Önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyette ve payın üçüncü kişiye satışında doğar; süre satışın noter bildirimiyle öğrenilmesinden itibaren 3 ay, her hâlde satıştan itibaren 1 yıldır (7571 sayılı Kanunla değişen TMK m.733; değişiklikten önce yapılan satışlarda eski 2 yıllık süre uygulanır). Dava alıcıya karşı açılır ve hâkimin belirlediği rayiç bedel ile tapu giderlerinin kesin süre içinde nakden yatırılması gerekir (TMK m.734).
Değişiklik uyarısı: TMK m.733 ve m.734, 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunun 35. ve 36. maddeleriyle değiştirilmiştir. Hak düşürücü süredeki “iki yıl” ibaresi “bir yıl” olmuş, önalım bedeli “satış bedeli” yerine hâkimin belirlediği rayiç bedel esasına bağlanmıştır. Geçici m.1’e göre m.733’teki değişiklikler yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmaz; m.734’teki değişiklikler ise yürürlük tarihinden önce açılmış davalara da uygulanır. Aşağıdaki Yargıtay kararları eski bedel rejimine ilişkindir; süre ve bedel hesabında yürürlükteki metin ve güncel içtihat esas alınmalıdır.
Paylı mülkiyetteki bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar bu payı aynı koşullarla kendileri satın alma hakkına sahiptir. Buna önalım (şufa) hakkı denir ve TMK m.732–735’te düzenlenmiştir.
Amacı, paydaşlar arasına istenmeyen üçüncü kişilerin girmesini önlemektir. Uygulamadaki iki kritik konu ise sürenin ne zaman başladığı ve fiilî taksim savunmasıdır.
Hak ne zaman doğar, ne zaman doğmaz?
| İşlem | Önalım hakkı |
|---|---|
| Payın üçüncü kişiye satışı | Doğar |
| Payın başka bir paydaşa satışı | Doğmaz |
| Bağış | Doğmaz |
| Trampa | Doğmaz |
| Miras yoluyla geçiş | Doğmaz |
| Cebri artırma ile satış | Doğmaz |
| Ölünceye kadar bakma sözleşmesi | Kural olarak doğmaz |
| Kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölüm | Doğmaz |
Önalım hakkından kaçınmak için satışın bağış veya trampa gibi gösterilmesi uygulamada sık görülür. Bu hâlde davacı, işlemin gerçekte satış olduğunu — yani muvazaayı — ispatlayarak önalım hakkını kullanabilir. Bedelin ödendiğini gösteren banka kayıtları bu ispatın merkezindedir.
Süreler: bildirim yapılmazsa üç ay işlemez
TMK m.733 uyarınca:
| Durum | Süre | Başlangıç |
|---|---|---|
| Noter bildirimi yapılmışsa | 3 ay | Bildirimin ulaştığı tarih |
| Her hâlde (yeni satışlar) | 1 yıl | Satışın yapıldığı tarih |
| Her hâlde (değişiklikten önceki satışlar) | 2 yıl | Satışın yapıldığı tarih (Geçici m.1) |
Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Bu bildirim yapılmadığı sürece üç aylık süre işlemeye başlamaz; yalnızca satıştan itibaren işleyen üst sınır (yeni satışlarda bir yıl) uygulanır.
Bu, alıcı bakımından önemli bir risktir: satın aldığı payı üst sınır süresince (yeni satışlarda bir, eski satışlarda iki yıl) önalım davası tehdidi altında tutmamak için, satışı diğer paydaşlara noterden bildirmesi ve üç aylık süreyi başlatması kendi lehinedir.
Bedelin depo edilmesi
TMK m.734/2’ye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
Değişiklikten önceki uygulamada depo edilecek tutar, tapuda gösterilen bedel değil gerçekte ödenen bedel olarak aranıyor, düşük gösterilen bedel için ispat yükü alıcıya yükleniyordu. Rayiç bedel esasına geçilmesiyle bedelin belirlenmesinde hâkimin tespiti ön plana çıkmıştır; bu nedenle ödeme ve bedel belgelerini yine de saklamak, rayiç bedele itiraz ve muvazaa iddiası bakımından yararlıdır.
Fiilî taksim savunması
Uygulamada davaların en çok reddedildiği savunma budur. Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş ve her biri kendi bölümünü bağımsız biçimde kullanıyorsa, önalım hakkı kullanılamaz.
Fiilî taksimi gösteren olgular:
- Her paydaşın belirli bir bölümü uzun süredir ve bağımsız kullanması
- Bölümler arasında fiziki sınır bulunması: duvar, çit, tel örgü
- Her bölümün ayrı abonelik ve girişe sahip olması
- Yapılan yapıların paydaşlarca ayrı ayrı yapılmış olması
- Paydaşların bu düzene itiraz etmemiş olması
Bu savunma kabul edilirse, davacı paydaş fiilen kullanmadığı bir bölüm üzerinde önalım hakkı ileri süremez.
Dava usulü
- Davalı: Payı satın alan üçüncü kişidir; satıcı paydaşa dava açılmaz.
- Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi.
- Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki).
- Harç: Nispi harca tabidir.
- İhtiyati tedbir: Payın üçüncü kişilere devrini önlemek için tapuya şerh talep edilmelidir. Bu talep atlanırsa alıcı payı bir başkasına devredebilir.
- Sonuç: Dava kabul edilirse pay, bedel karşılığında davacı adına tescil edilir.
Önalımdan feragat
Önalım hakkından feragat mümkündür ve tapu kütüğüne şerh verilir. Feragat, resmî şekilde yapılmalıdır. Belirli bir satışa ilişkin olarak önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekilde yapılabilir.
Örnek olay
Üç kardeş babalarından kalan tarlaya paydaş. Kardeşlerden biri payını komşuya satıyor ve satış diğer kardeşlere bildirilmiyor. Diğer kardeşler durumu bir yıl sonra öğreniyor.
- Noter bildirimi yapılmadığı için üç aylık süre hiç işlememiştir.
- Satıştan itibaren işleyen üst sınır içinde kalındığından dava açılabilir; satış değişiklikten önce yapılmışsa sınır iki yıl, sonra yapılmışsa bir yıldır.
- Dava, komşuya (alıcıya) karşı açılır; satan kardeşe değil.
- Davayla birlikte tapuya şerh için ihtiyati tedbir istenir.
- Hâkim rayiç bedeli belirler; bedel ve tapu giderlerinin kesin süre içinde depo edilmesi istenir.
- Alıcı, kardeşlerin tarlayı yıllardır ayrı ayrı ekip biçtiğini ve aralarında sınır bulunduğunu ileri sürerse fiilî taksim savunması gündeme gelir ve dava reddedilebilir.
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E.2016/14772, K.2020/2732, 05.03.2020 Bedelde muvazaa iddiasının nasıl ispatlanacağını belirler. Önalım bedeli kural olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcının ödediği harç ve masrafların toplamıdır. Satışın tarafı olan davalı, üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz; buna karşılık “davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.” Daire, davacıya yalnızca yazılı delil sunması için kesin süre verilip tanık dinletme imkânı tanınmamasını hatalı bulmuştur.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2021/6365, K.2022/355, 12.01.2022 Yargılamanın uzamasının bedele etkisini ele alır. Satış 2010’da yapılmış, önalım bedeli yaklaşık 11 yıl sonra depo edilmiştir. Daire, taşınmazın değerindeki objektif artışlar ile enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi olduğunun kabul edilmesi gerektiğini; bu tablonun “davacıyı amacı dışında zenginleştirdiği, davalıyı da fakirleştirdiği” ve TMK m.2’deki dürüstlük kuralına aykırı düşeceğini belirtmiştir. Çözüm olarak, ön inceleme tarihi itibarıyla resmî senetteki bedelin vadeli bir mevduat hesabında depo ettirilmesi gösterilmiştir.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2021/2390, K.2022/1257, 22.02.2022 Aynı sorunu alıcı yönünden ele alır: dava tarihi ile bedelin depo edildiği tarih arasında dört yıl geçmiş, davalı bu sürede bedelin nemalarını elde etme hakkından yoksun kaldığını ileri sürmüştür. Daire, TMK m.734’e göre önalım hakkı sahibinin tescil kararından önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirleyeceği süre ve yere nakden yatırmakla yükümlü olduğunu; bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi, makul sürede depo edilmesi ve vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır.
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E.2013/12470, K.2013/14082, 08.11.2013 İki ayrı savunmanın değerini karşılaştırır. Süre bakımından: “Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer (TMK m.733/4). Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.” Esasa ilişkin olarak ise kritik ayrım yapılır: payın tapuda satışından önce davacının “satın almayacağını” beyan etmiş olması önalım hakkının kullanılmasına engel değildir; buna karşılık fiilî taksim bulunması davanın reddi sonucunu doğurur. Karar, gerekçesi değiştirilerek onanmıştır.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2012/3037, K.2012/7650, 22.05.2012 Hakkın doğumunu ve kullanılabilir hâle gelmesini ayırır: önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hâle gelir. Hakkın kullanılmasıyla, kapsam ve şartları satıcı ile alıcı arasındaki sözleşmenin aynısı olan bir satım ilişkisi kurulur. Kararda davacının satış sözleşmesinin tarafı olmadığı için bedelde muvazaa iddiasında bulunabileceği ve bunu her türlü delille kanıtlayabileceği tekrarlanmıştır.
- Satıcı paydaşa dava açmak. Dava alıcıya karşı açılır.
- İhtiyati tedbir istememek. Alıcı payı üçüncü kişiye devrederse dava sonuçsuz kalabilir.
- Bedeli süresinde depo etmemek. Dava reddedilir.
- İki yıllık süreyi kaçırmak. Bildirim yapılmasa bile bu süre işler.
- Fiilî taksimi göz ardı etmek. Dava öncesi taşınmazın fiilen nasıl kullanıldığı değerlendirilmelidir.
- Bağış gösterilen işlemde pes etmek. Muvazaa ispatlanırsa önalım hakkı kullanılabilir.
- Alıcı: satışı bildirmemek. Bildirim yapılmazsa belirsizlik üst sınır süresince sürer; bildirim alıcının kendi lehinedir.
Ne yapılmalı?
- Tapu kaydını düzenli kontrol edin. Paydaş olduğunuz taşınmazlarda devirleri izleyin.
- Satışı öğrendiğinizde tarihi belgeleyin; süre hesabı buradan yapılır.
- Gerçek satış bedelini araştırın; tapudaki bedel düşük gösterilmiş olabilir.
- Davayla birlikte tapuya şerh için tedbir isteyin.
- Fiilî taksim bulunup bulunmadığını gerçekçi biçimde değerlendirin.
- Alıcıysanız, satışı diğer paydaşlara noterden bildirin ve üç aylık süreyi başlatın.
Önalım hakkı hangi durumlarda doğar?
Yalnızca paylı mülkiyette ve paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde doğar. Payın başka bir paydaşa satılması, bağış, trampa, miras yoluyla geçiş ve cebri artırma ile satış hâllerinde önalım hakkı kullanılamaz. Kat mülkiyeti kurulmuş bir binada bağımsız bölüm satışında da önalım hakkı doğmaz. Satışın bağış veya trampa gibi gösterilmesi hâlinde ise muvazaa ispatlanarak hak kullanılabilir.
Önalım davası ne kadar sürede açılmalı?
Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir ve bildirimin ulaşmasından itibaren üç ay içinde dava açılmalıdır. Her hâlde satışın yapıldığı tarihten itibaren bir yıl geçmekle hak düşer (7571 sayılı Kanunla değişen TMK m.733); değişiklikten önce yapılmış satışlarda ise eski hüküm olan iki yıl uygulanır. Kritik nokta şudur: noter bildirimi yapılmadığı sürece üç aylık süre işlemeye başlamaz; yalnızca satıştan itibaren işleyen üst sınır uygulanır.
Dava kime karşı açılır?
Önalım davası, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır; payını satan paydaşa dava açılmaz. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Dava ile birlikte, alıcının payı bir başkasına devretmesini önlemek için tapuya şerh konulması yönünde ihtiyati tedbir talep edilmelidir; bu talep atlandığında dava sonuçsuz kalabilir.
Ne kadar bedel ödemem gerekir?
TMK m.734/2’ye göre hâkim dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler; önalım hakkı sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere belirlenen yere kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Süre içinde yatırılmazsa payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. Eski uygulamadaki “gerçekte ödenen bedel” ayrımı yeni metinde yer almaz; bu hüküm, yürürlük tarihinden önce açılmış davalara da uygulanır (Geçici m.1/2).
Fiilî taksim nedir, davayı nasıl etkiler?
Paydaşların taşınmazı fiilen bölüşüp her birinin kendi bölümünü bağımsız biçimde kullanması hâlidir. Fiilî taksim varsa önalım hakkı kullanılamaz ve dava reddedilir; uygulamada davaların en çok bu savunmayla reddedildiği görülür. Fiilî taksimi gösteren olgular arasında her paydaşın belirli bir bölümü uzun süredir bağımsız kullanması, bölümler arasında duvar veya çit gibi fiziki sınır bulunması, ayrı aboneliklerin ve girişlerin olması ve paydaşların bu düzene itiraz etmemiş olması sayılabilir.
Satış bağış gibi gösterilirse ne olur?
Önalım hakkından kaçınmak için satışın bağış veya trampa olarak gösterilmesi uygulamada sık görülür. Bu hâlde önalım hakkı sahibi, işlemin gerçekte bir satış olduğunu, yani muvazaayı ispatlayarak hakkını kullanabilir. İspatın merkezinde bedelin ödendiğini gösteren banka kayıtları, taraflar arasındaki yazışmalar ve tanık beyanları yer alır. Muvazaa kabul edilirse önalım davası görülür ve süreler gerçek satış tarihine göre değerlendirilir.
Önalım hakkından vazgeçilebilir mi?
Evet. Önalım hakkından feragat mümkündür ve tapu kütüğüne şerh verilir; feragatin resmî şekilde yapılması gerekir. Bunun yanında belirli bir satışa ilişkin olarak önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekilde yapılabilir. Paydaşlar arasında yapılan ve önalım hakkının kullanılmayacağına dair anlaşmalar, şekil şartlarına uyulmadığında geçerli sayılmaz ve hak ayakta kalır.
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.732 — Yasal önalım hakkı
- 4721 sayılı TMK m.733 — Kullanma yasağı, feragat, noter bildirimi, 3 ay / 1 yıl süreleri (7571 sayılı Kanunla değişik)
- 4721 sayılı TMK m.734 — Önalım hakkının kullanılması, rayiç bedelin ve tapu giderlerinin yatırılması (7571 sayılı Kanunla değişik)
- 4721 sayılı TMK Geçici m.1 — 7571 sayılı Kanunun geçiş hükmü
- 4721 sayılı TMK m.735 — Sözleşmeden doğan önalım hakkı
- 4721 sayılı TMK m.688 vd. — Paylı mülkiyet
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — Kat mülkiyetinde önalım
- 6100 sayılı HMK m.12 — Taşınmazın aynından doğan davalarda kesin yetki
Gayrimenkul hukukunun diğer başlıkları için kentsel dönüşüm ve hak sahipliği yazımıza, miras yoluyla intikal eden paylarda tenkis için saklı pay oranları yazımıza bakabilirsiniz. Alan bilgisi: Gayrimenkul Hukuku.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayın koşulları farklı sonuçlar doğurabilir.
Mevzuat değişebildiğinden, işlem yapmadan önce yürürlükteki metin doğrulanmalıdır.